Le 10 novembre dernier, Alderan a vendu l’Immeuble Racine situé 2, avenue de Saint-Mandé Paris 12ème à l’un des principaux acteurs de la formation professionnelle en France.
Cet immeuble emblématique du quartier Bel-Air, à 200 mètres de la place de la Nation était l’ancien siège de l’Office National des Forêts (ONF). Acquis en octobre 2019 par Alderan, pour le compte de l’OPPCI Organa IV, fonds réunissant des investisseurs privés et institutionnels, Racine est resté occupé par l’ONF jusqu’au printemps 2022.
Dans l’intervalle, Alderan a obtenu les autorisations de construire, en liaison avec le cabinet Maud Caubet Architectes, en vue de restructurer et d’agrandir cet immeuble, en y adjoignant, notamment, à son faîte, une serre en verre, source de production agricole.
Le chantier a démarré en mai 2022 et s’achèvera en juillet 2024. Racine développe une SDP totale de 6 080m2 et une surface utile de 5 825m2 plus 40 parkings en sous-sol sur quatre niveaux. Sur le plan environnemental, Racine bénéficiera des certifications et labels suivants :
• HQE bâtiment durable niveau excellent, • EFFINERGIE Rénovation (gain de 40% sur les consommations en énergie primaire), • BIODIVERCITY performant, • Ready to OSMOZ.
Lors de cette opération, l’acquéreur était conseillé pour le volet stratégique respectivement par DM Conseil et Stratégie (Denis Moscovici) et Colliers, qui est aussi intervenu en qualité de conseil immobilier dans la recherche de son implantation parisienne.
Colliers poursuivra son accompagnement en tant qu’AMO dans le suivi de la VEFA et dans la supervision des aménagements de l’immeuble Racine.
Sur le plan juridique, l’acquéreur a été conseillé par le cabinet Latournerie – Wolfrom (Julien Desclozeaux).
Les Offices notariaux Lasaygues (Me Hubert de Vaulgrenant) et Sébastien Régent (Me Sébastien Régent et Me Valentin Linget) ont respectivement accompagné Alderan et l’acquéreur.
Dans le financement de cette opération, Alderan était accompagnée par un pool bancaire réunissant la BRED (chef de file), la BPVF et le CIC.
Après l’opération emblématique de développement du Village des Boucaniers à la Martinique loué au Club Med pour le fonds touristique Vadora II en mai dernier,
Alderan démontre, par cette opération portant sur un immeuble iconique de l’Est parisien, sa capacité à structurer des fonds à valeur ajoutée et à piloter des opérations complexes de création de valeur sur la classe d’actifs bureaux. En effet, l’Immeuble Racine est le troisième et dernier opus du fonds Organa IV qui a déjà réalisé un immeuble de bureaux d’environ 6 000m2 loué à EQUANS pour son siège social à Neuville-sur-Oise (95) et acquis en VEFA le Flaubert, immeuble de 9 000m2 à Rouen (76), loué pour l’essentiel à Bouygues Bâtiment Grand Ouest.
Après les annonces récentes des arrivées de Fabien Berard, Miranda Khabiri, et Florence Tranchant, Alderan poursuit le renforcement de ses équipes avec les recrutements de Priscilla Baruc en tant que Responsable Juridique et de Romain Delval au poste de Fund Manager.
Rattachée au secrétariat général, pôle dirigé par Elsa Peral Osuna, Priscilla a pour mission d’accompagner les équipes d’Alderan dans le traitement des diverses problématiques juridiques auxquelles elles font face au quotidien et de les conseiller dans la rédaction et la revue des documents juridiques.
Diplômée d’un Master en droit fiscal de l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne et formée à l’expertise immobilière au sein du Conservatoire National des Arts et Métiers, Priscilla dispose d’une expérience solide en droit privé et fiscal. Après avoir travaillé dans deux cabinets d’avocats et au sein d’une foncière privée, Priscilla a conseillé le groupe Etche France pendant huit ans.
Romain Delval – Fund Manager
Dernière recrue d’Alderan, Romain Delval a intégré l’équipe de Gestion Collective dirigée par Emmanuel de Villèle en tant que Fund Manager. Sa mission principale chez Alderan consiste à assurer une gestion optimale et à mesurer en temps réel la performance de chaque fonds. L’arrivée de Romain chez Alderan, juste avant le lancement de sa nouvelle SCPI, témoigne de la vision prospective et tournée vers l’avenir de la société gestion.
Titulaire du diplôme « Immobilier d’Entreprise » de l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Romain a débuté sa carrière au sein du groupe La Française, accumulant plus de sept années d’expérience en tant que Fund Manager. Plus récemment, il a occupé le poste de Fund Manager au sein de la foncière Frey.
L’équipe d’Alderan compte à ce jour 44 collaborateurs, dont 12 ont été recrutés depuis juillet. Quatre nouvelles arrivées sont encore prévues pour l’année 2023 et plusieurs postes sont déjà ouverts à candidature pour 2024.
Malgré le contexte de marché chahuté, la SCPI ActivImmo maintient une dynamique de croissance notable et poursuit le développement de son patrimoine. Aucours du troisième trimestre, la SCPI a réalisé 9 acquisitions pour un montant global de près de 54 millions d’euros (hors droits).
Les petits plus de ces investissements : des achats rapides pour maximiser l’effet relutif sur la performance et des niveaux de rendement élevés, reflet du pouvoir accru de négociation des acquéreurs sans financement bancaire, à l’instar de la SCPI ActivImmo.
Le troisième trimestre a été marqué par la finalisation de l’acquisition du portefeuille « Big Deal » – une opération 100% « off-market » comprenant 22 actifs d’une valeur totale d’environ 110 millions d’euros hors droits.
La première phase, en date du 21 juin, concernait 17 actifs. Les phases deux (4 actifs) et trois (1 actif) ont eu respectivement lieu le 6 juillet et le 1er août et ont permis l’acquisition de deux entrepôts logistiques à Bruges et Fretin ainsi que de trois sites d’activités à Moissy-Cramayel, Ingré et Savigny-sur-Orge. La finalisation du « Big Deal » a représenté au troisième trimestre un investissement de 30 millions d’euros hors droits.
Rappelons que cette opération constitue une rare opportunité sur le marché des locaux d’activités et de la logistique, offrant un revenu robuste, une excellente diversification géographique et des gisements de création de valeur à long terme par le biais de la faible densité de construction et du potentiel de réversion positive.
4 nouveaux actifs & désormais 1 million de mètres carrés sous gestion
Au troisième trimestre, ActivImmo a également réalisé quatre acquisitions unitaires, toutes localisées sur la dorsale logistique, pour environ 24 millions d’euros hors droits. Parmi ces acquisitions, se trouve un ensemble tertiaire de 5 767 m2 situé à Andrézieux-Bouthéon (42) entièrement loué à un utilisateur institutionnel. En plus de bénéficier d’un flux locatif pérenne, l’actif offre un potentiel de valorisation intéressant grâce à la possibilité de redéveloppement à terme en parc d’activités et ses réserves foncières constructibles.
L’acquisition du deuxième actif unitaire s’est réalisée en « off-market » et a porté sur un bâtiment à usage de messagerie de 4 250 m2 situé à Voreppe (38). Le site est entièrement loué à un logisticien de premier plan.
La SCPI a également acquis le 25 septembre, en «off-market», un parc tertiaire composé de 5 bâtiments à usage mixte de bureaux et d’activités situé à Boulogne-sur-Mer (62). L’ensemble représente une surface totale de 4 771 m2 et dispose d’un état locatif qualitatif et diversifié. L’actif est loué à hauteur de 94%. Des marques d’intérêt sont d’ores et déjà présentes pour la commercialisation d’une cellule vacante de 200 m2.
Enfin, ActivImmo a finalisé les acquisitions du troisième trimestre avec l’achat d’un entrepôt logistique de 6 920 m2 situé à Beauvais. L’actif est entièrement loué à un utilisateur dont la cotation financière est robuste*. Cette transaction s’est distinguée par sa rapidité d’exécution, l’actif ayant été acquis directement, sans signature de promesse.
Avec ces acquisitions, le portefeuille d’ActivImmo compte désormais 161 actifs répartis en France, en Espagne et en Italie. Le patrimoine de la SCPI a ainsi franchi le cap symbolique du million de mètres carrés suite aux acquisitions du troisième trimestre.
« Cash is king »
Bien que le rendement anticipé des acquisitions soit souvent associé à la santé du marché financier et immobilier, il est important de souligner que cette corrélation n’est pas une règle immuable. Certains acteurs, à l’instar d’Alderan, parviennent à tirer leur épingle du jeu grâce à une gestion intelligente des fonds disponibles.
Le niveau de collecte de la SCPI ActivImmo permet en effet à Alderan d’acheter les actifs sur fonds propres, sans recourir à la dette. Le fait de disposer de liquidités importantes octroie par ailleurs à Alderan un pouvoir de négociation accru auprès des vendeurs et permet souvent une plus grande rapidité des transactions.
En des termes concrets, le rendement d’un actif peut connaître une amélioration significative entre les attentes initiales du vendeur et le prix de vente final négocié par Alderan. à titre d’exemple, 0,25% de rentabilité complémentaire ont ainsi pu être obtenus sur l’une des opérations négociées ce trimestre.
Pour rappel, Alderan est le premier acquéreur d’actifs logistiques et d’activités en France***
Les investissements passés et les rendements associés ne préjugent pas des investissements et rendements futurs
*Source : CreditSafe ** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures *** Source : BNP Paribas Real Estate
Alderan marque une étape importante dans son développement avec le recrutement de Florence Tranchant. L’arrivée de Florence au sein de l’équipe d’Alderan traduit la volonté de la société de gestion d’internaliser la fonction de RCCI et démontre son engagement pour tendre vers l’excellence en matière de conformité.
Rattachée directement à la Direction Générale, Florence sera chargée de la mise en œuvre du dispositif de conformité et de contrôle interne. Sa mission s’étendra aussi à la supervision des risques de la société de gestion, tant dans la collecte d’épargne que dans son emploi lors des acquisitions.
Florence travaillera en étroite collaboration avec la Direction Générale et les différentes équipes opérationnelles en leur apportant conseil et assistance, et ce afin de garantir le respect par Alderan de ses obligations professionnelles en tant que société de gestion agréée par l’AMF.
Diplômée d’un DESS de Finance, Florence a démarré sa carrière en cabinet d’audit à New York avant d’occuper différents postes de Responsable de la Conformité et du Contrôle Interne dans les secteurs du Private Equity et de l’Immobilier, en particulier pendant 5 ans pour BNP Paribas Real Estate Investment Management France.
En plus de bénéficier d’une excellente connaissance des exigences de l’AMF, Florence apporte également à Alderan une perspective nouvelle et des idées novatrices qui contribueront positivement à l’évolution de la culture de la conformité chez Alderan.
« C’est un grand plaisir d’accueillir Florence chez Alderan. Son parcours antérieur, ses larges compétences en matière de réglementation des fonds et des sociétés de gestion, sa connaissance des activités du secteur de l’immobilier et sa volonté de superviser la gestion des risques en liaison avec le Service Contrôle sont des atouts indéniables pour Alderan lui permettant d’asseoir encore mieux sa crédibilité sur le marché. » – Rémy Bourgeon, Président d’Alderan.
Alderan poursuit ses recrutements à des postes stratégiques et est fière d’annoncer l’arrivée de Miranda KHABIRI en tant que Directrice de l’International. Cette nomination s’inscrit dans la continuité de la démarche d’internationalisation de la société de gestion, notamment à travers sa SCPI ActivImmo et le lancement de son nouveau véhicule – la SCPI Comète.
Forte de ses expériences précédentes dans l’investissement immobilier paneuropéen et la gestion de fonds professionnels et grand public, Miranda apporte à Alderan une expertise exceptionnelle.
Pour rappel, Miranda Khabiri a co-fondé en 2017 la société de gestion MNK Partners et en a été la Directrice Générale Associée jusqu’à juillet 2023. Entre 2015 et 2017, elle a occupé le poste de Gérante Financière de Fonds & Directrice Financière chez Corum Asset Management. Entre 2009 et 2015, Miranda a évolué en tant que Manager au sein de KPMG France dans le département immobilier et institutions financière.
Miranda Khabiri est diplômée de Kedge Business School et titulaire d’un MBA de l’Université de San Diego (Californie).
« Nous sommes ravis d’accueillir Miranda en tant que Directrice de l’International et membre du Comité de Direction. Son arrivée démontre la capacité d’Alderan à attirer les meilleurs talents et s’inscrit parfaitement dans la logique d’internationalisation de nos activités, notamment pour ActivImmo et le lancement de la SCPI Comète. Sa grande expérience, ses compétences multiples et sa personnalité participeront largement au rayonnement et à la croissance d’Alderan. » – Benjamin Le Baut, Directeur Général d’Alderan
Nous ne pouvons le nier, le marché immobilier connaît actuellement une phase de turbulences, du fait principalement de la remontée des taux directeurs, décidée par les banques centrales pour juguler l’inflation.
Cette hausse entraîne mécaniquement un renchérissement et un durcissement des conditions de financement pour les investisseurs et limite la prime de risque spécifique à l’immobilier par rapport aux taux souverains.
Par ailleurs, le secteur est exposé à des évolutions structurelles majeures, notamment la transition climatique et les évolutions sociétales.
Mais cette situation impacte l’immobilier de différentes manières et plus ou moins lourdement en fonction de la typologie, de l’emplacement et des caractéristiques techniques des actifs sous-jacents.
Cette réalité devrait conduire le marché à observer les baisses du prix des parts de certaines SCPI avec recul et discernement, et à distinguer le bon grain de l’ivraie.
Dans ce contexte spécifique, il peut être utile de rappeler que la SCPI Activimmo bénéficie d’un patrimoine relativement récent (acquis depuis 2020) et entièrement dédié à l’immobilier d’activité et logistique, classe d’actif qui prouve encore sa résilience, portée par :
des fondamentaux solides qui, nous le rappelions en juillet, sont plus que jamais présents ;
des macro-tendances qui ne se démentent pas : essor du e-commerce, réindustrialisation, évolution des habitudes de consommation, qui génèrent des besoins toujours plus importants en surfaces dédiées à l’hébergement d’activités, au stockage ou au transports des marchandises.
En parallèle, la raréfaction des fonciers et la croissance continue des loyers, soutenue par une demande forte et l’indexation prévue aux baux (fondée sur l’inflation) constitue des amortisseurs solides de la baisse de valeurs induite par un réajustement des primes de risque immobilier. De ce point de vue, la classe d’actif logistique est celle qui a connu, partout en Europe, le réajustement des valeurs le plus rapide (source : MSCI) conséquence probable d’une évolution inverse tout aussi brutale avec laquelle nous avons composé en 2022.
Malgré ces convictions fortes, conformément à la demande de notre régulateur l’AMF, nous avons procédé à une évaluation de la valeur de reconstitution de notre SCPI. Nous avons décidé de procéder à une valorisation interne du patrimoine au regard du coût important que constitue, pour la SCPI et donc ses associés, une campagne d’expertise indépendante supplémentaire.
De plus, notre activité d’investissement intense, pour le compte de la SCPI Activimmo, notamment au cours du 1er semestre 2023 (400 millions d’euro d’investissements), nous permet de disposer d’une parfaite appréciation des valeurs de marché et de bénéficier d’une grande part de patrimoine sous-jacent en mark-to-market.
Cette évaluation confirme la résistance de la SCPI Activimmo, avec une valeur de reconstitution au 30 juin 2023 qui reste très proche de la valeur de la part (611,45 € versus 610 €, en très légère baisse par rapport à l’an dernier où cette valeur était de 612,24 €).
Nous avons par ailleurs modélisé des scénarios poussés de stress des valeurs de marché, qui nous confortent dans le maintien du prix des parts, y compris en projection au 31 décembre 2023.
Il convient enfin de rappeler que la question, certes essentielle, du prix de la part, ne doit cependant pas faire oublier que la SCPI, est avant tout un placement à long terme, dont la performance est principalement fondée sur du revenu locatif régulier et robuste. De fait, le taux de distribution prévisionnel annualisé reste stable à 5,50 % pour 2023 (objectif non garanti). Ce taux de distribution est calculé sur la base d’un prix de part inchangé.
Plus encore, nous sommes même convaincus que c’est le moment de donner l’opportunité à Activimmo de capter sur le marché des opérations à ces prix réajustés, grâce notamment au contexte de marché et à la marge de manœuvre considérable que procure la capacité à acheter sans effet de levier.
L’équipe commerciale d’Alderan se renforce avec l’arrivée de Fabien BERARD au poste de Directeur des Partenariats. Cette nomination découle de la croissance significative de la société de gestion et de ses fonds, et s’inscrit parfaitement dans la dynamique ascendante d’Alderan.
Diplômé d’HEC en Management Industriel, Fabien a débuté sa carrière en 2003 dans le domaine des transports (chez Peugeot et Alstom), avant de se tourner vers les métiers de la gestion du patrimoine en 2011.
Cette même année, il a fondé Adjuveo, un cabinet de gestion de patrimoine. Par la suite, Fabien a évolué en tant que Commercial au sein d’Oddo & Cie. Plus récemment, il a occupé la fonction de Conseiller en Gestion de Patrimoine chez Planète Patrimoine.
Fabien BERARD rejoint le pôle Développement et Marketing d’Alderan, dirigé par Pauline COLLET. En tant que nouveau Directeur des Partenariats, sa mission principale consistera à développer et dynamiser le réseau de distribution et à superviser une nouvelle équipe commerciale restructurée.
« La nomination de Fabien en tant que Directeur des Partenariats marque une étape cruciale dans la mise en œuvre de la stratégie de développement d’Alderan. Fort de sa riche expérience et de sa personnalité remarquable, Fabien représente un atout majeur pour notre société. »
Pauline Collet, Directrice du Développement et du Marketing
Notre véhicule phare, la SCPI ACTIVIMMO, n’est pas concernée par une obligation de baisser le prix de sa part. Compte tenu du contexte actuel, nous avons procédé à une révision du calcul de la valeur de reconstitution pour la comparer au prix de la part. Cette révision a confirmé que la valeur de reconstitution était proche de la valeur de la part avec une très légère décote non significative.
Cela ne nous étonne guère en raison de la politique prudentielle qui a été la nôtre depuis le lancement d’ActivImmo dans l’utilisation de l’épargne qui nous est confiée. Comme beaucoup, nous avons observé une flambée des prix des immeubles logistiques au premier semestre 2022.
Malgré une collecte abondante, nous avons refusé d’augmenter le prix de la part, persuadés que nous avions atteint le pic en matière de prix d’achat des actifs. Nous avons préféré attendre la limite des délais de jouissance que d’acheter trop cher et bien nous en a pris, puisque le rééquilibrage s’est effectué dès le quatrième trimestre 2022, ce qui nous a permis de servir l’objectif de revenu de 5,5%.
Depuis le début de l’année 2023, nous avons acquis pour près de 300 millions d’euro d’actifs à des prix plus modérés, tout en ayant un flux locatif supérieur. Notre objectif de servir le même revenu pour 2023 est donc confirmé à ce stade.
D’une manière plus générale, nous pensons que c’est maintenant qu’il est pertinent de souscrire, les bonnes opportunités revenant avec ce rééquilibrage du marché.
Les fondamentaux de l’immobilier logistique sont plus que jamais présents :
• Des loyers encore en-dessous de ceux constatés dans le marché européen mais en croissance continue, grâce, il faut le dire, à l’inflation constatée ; • Une croissance du e-commerce qui ne se dément pas d’année en année, et donc, des besoins d’enveloppes immobilières pour gérer ces flux ; • Une raréfaction du foncier disponible qui induit une amélioration de la valeur à terme ; • Des bâtiments nouveaux de plus en plus sophistiqués et vertueux sur le plan environnemental; • Des demandes d’utilisateurs qui se concrétisent par un taux d’occupation des bâtiments, chez ActivImmo, de 99% ; • Une demande d’investissement dans cette classe d’actifs qui reste très soutenue, dont ActivImmo est le leader français et apte à saisir les meilleures opportunités ; • Des locataires logisticiens ou transporteurs solides, portés par une croissance de leur marché; • Un placement en pierre-papier, source de protection sur le long terme par la résilience de son sous-jacent immobilier.
La pierre-papier, et singulièrement, la SCPI, est avant tout un placement à long terme. Des soubresauts de marché existent à intervalles réguliers. C’est à votre société de gestion de piloter l’investissement de l’épargne confiée dans l’intérêt des souscripteurs, ce qui est notre ligne de conduite permanente.
C’est pourquoi nous estimons, à ce stade d’un marché haussier pour les loyers et stabilisé, voire baissier pour les valeurs d’achat, qu’il est opportun de lancer un nouveau véhicule grand public pour le début du quatrième trimestre 2023.
Dans cette optique, Alderan réorganise son pôle commercial en l’étoffant par l’arrivée, dès septembre, d’un Directeur des Partenariats et d’une équipe élargie et dynamique pour répondre agilement aux opportunités d’investissement et aux défis économiques d’un monde changeant.
Notre équipe reste plus que jamais mobilisée pour respecter nos engagements auprès de nos souscripteurs et de nos partenaires, avec un suivi constant de nos locataires.
Alderan confirme son statut de leader français dans le secteur de l’immobilier logistique en réalisant une acquisition majeure. La société vient de réaliser, dans le cadre d’une négociation directe avec Etche, plateforme d’immobilier logistique de KKR en France, l’acquisition du portefeuille « Big Deal », comprenant 22 actifs répartis sur l’ensemble du territoire français. Ce portefeuille représente une superficie totale d’environ 116 000 m2, pour un montant d’investissement d’environ 110 millions d’euros hors droits. Avec ce portefeuille, ActivImmo aura investi pour plus de 265 millions d’euros au premier semestre 2023
L’acquisition du portefeuille se déroule en trois étapes : la première a eu lieu le 21 juin et concernait 17 actifs, la deuxième phase comprenait quant à elle l’acquisition de 4 actifs. La phase finale aura lieu en août 2023 avec l’acquisition du dernier actif.
Les actifs bénéficient d’une localisation privilégiée et stratégique. La majeure partie de ces actifs est judicieusement répartie le long de la dorsale logistique et de l’Arc atlantique, avec un total de 6 actifs en Île-de-France, région clé du marché logistique. De plus, la plupart des entrepôts logistiques ou d’activités s’inscrivent dans la catégorie des actifs logistiques du « dernier kilomètre », jouant ainsi un rôle essentiel dans la chaîne de distribution.
Le portefeuille présente un taux d’occupation locatif de 97 % et compte parmi ses locataires des entreprises telles que GXO Logistics, France Boissons, Xerox, Volvo Trucks, Loomis ou encore La Poste.
Ce portefeuille offre un potentiel significatif de création de valeur, notamment grâce à son faible taux de densité qui n’est que de 36 %. Cela souligne la possibilité de restructuration, de construction d’extensions et donc d’augmentation potentielle des loyers.
Une autre opportunité de création de valeur à long terme réside dans la durée des baux existants. La durée moyenne pondérée des baux jusqu’aux prochaines échéances (WALB) est de 2,86 ans, tandis que la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à leur terme (WALT) est de 4,52 ans. Couplés à des niveaux de loyer offrant des potentiels de réversion positive, le portefeuille bénéficie d’un taux de réversion importante à court et/ou moyen terme.
Opération 100% «off-market», l’acquisition «Big Deal» est l’illustration par excellence de la capacité d’Alderan à dénicher de rares opportunités sur le marché de la logistique.
Partenaires de la transaction
Alderan remercie la société Etche et toute l’équipe de Vincent Lauret pour son professionnalisme et la qualité des échanges.
La société de gestion a bénéficié de l’expertise et des conseils des cabinets Iréo et Elansym pour le volet technique de cette acquisition.
Concernant les aspects juridiques, Alderan a été conseillée par le cabinet Chemouny Associés. L’analyse des baux et le volet notarial ont été assurés par l’étude Lasyagues (Hubert de Vaulgrenant et Camille Chansarel).
Alderan tient à remercier sincèrement chacun de ses partenaires pour leur contribution essentielle à la réussite de cette opération.
9 nouvelles acquisitions au T2 2023
Outre le portefeuille «Big Deal», Alderan a récemment réalisé neuf autres acquisitions pour le compte de la SCPI ActivImmo.
Au cours du 2ème trimestre 2023, la SCPI a notamment acquis un bâtiment à usage de messagerie situé à Pau et loué à 100% à la société FedEx, ou encore des locaux d’activités à Besançon actuellement loués à Flowbird, un acteur majeur de la mobilité urbaine et de la ville intelligente.
La SCPI a également fait l’acquisition de foncier à développer dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière (CPI). Le foncier en question se situe à Saint-Pierre-lès-Nemours. La livraison du bâtiment est prévue pour avril 2024. Il s’agit d’un clef en main locatif pour le compte d’un locataire bien connu de la SCPI, le groupe La Poste.
Par ailleurs, l’expansion d’ActivImmo à l’international se poursuit, avec l’acquisition le 30 juin d’un entrepôt logistique de 7 360 m2 à proximité de Madrid. Cet actif est intégralement loué à la multinationale allemande Schaeffler et a bénéficié de récents travaux de rénovation permettant l’obtention d’une certification Breeam In-Use niveau GOOD.
Le patrimoine d’ActivImmo est constitué, à la suite de ces dernières acquisitions, de 153 actifs situés en France, en Espagne et en Italie. Il représente aujourd’hui une surface globale de plus de 980 000m2. Le taux d’occupation financier (TOF) se maintient au niveau très élevé de 98,7%.
Le contexte actuel du marché de l’immobilier logistique est favorable à la stratégie mise en place par Alderan pour son véhicule phare. La société de gestion a par ailleurs déjà identifié près de 280M€ de pipeline pour les mois à venir.
Alderan annonce l’acquisition, en partenariat avec la Caisse des Dépôts, du site Les Boucaniers à Sainte-Anne en Martinique, dont le Club Med poursuit l’exploitation. L’opération s’est déroulée dans le cadre du Club Deal Vadora II – un fonds de private equity immobilier créé et géré par Alderan, dédié au secteur du tourisme.
Le Club Med Les Boucaniers intègre le Club Deal touristique Vadora II
Le Club Deal Vadora II, créé et géré par Alderan, a fait l’acquisition le 10 mai 2023, aux côtés de la Caisse des Dépôts, du Club Med Les Boucaniers – un Resort historique idéalement situé en Martinique, à proximité immédiate de Sainte-Anne. Le montant de l’investissement s’élève à plus de 21 millions d’euros droits compris, pour la part de Vadora II.
Construit en 1969, Les Boucaniers est un des resorts emblématiques du portefeuille Club Med. Le Resort a bénéficié d’une rénovation totale en 2004-2005 avec une montée en gamme. Les Boucaniers s’étend sur 22 hectares de jardin tropical, parsemé de bâtiments hôteliers, restaurants et espaces de détente haut de gamme.
La station balnéaire possède une renommée internationale, très prisée par une clientèle venue des quatre coins du monde. Son emplacement privilégié, le paysage de carte postale qui l’entoure ainsi qu’un grand nombre d’activités uniques que propose le lieu (spot de ski nautique reconnu, plongée, kitesurf, planche à voile…) contribuent à l’attractivité touristique de la destination.
Un projet de restructuration à forte valeur ajoutée
Spécialiste de la création de valeur, Alderan a identifié une réelle possibilité de valorisation du site, notamment grâce à un projet de restructuration et d’extension. Ce dernier vise à améliorer la qualité des infrastructures et des équipements. Cette montée en gamme permettra de diversifier davantage les activités proposées par le Club Med et d’attirer une clientèle nouvelle, notamment nord-américaine.
La restructuration se fera en 2 temps :
• Une rénovation du site existant dès juin 2023 ;
• Une extension en 2024.
Le projet d’extension consiste en la création d’une zone nouvelle au sein du Resort – dite « Zen Oasis ». Pensée comme un lieu d’évasion et de sérénité, cette zone sera réservée uniquement à une clientèle adulte. Une montée en gamme est également prévue côté hôtellerie, avec des chambres plus spacieuses et luxueuses.
L’enveloppe budgétaire globale des travaux est d’environ 41 millions d’euros. La livraison du projet est prévue pour la fin du 4ème trimestre 2024. Le financement des travaux s’effectuera grâce à un prêt bancaire consenti par un pool regroupant le Crédit Agricole Centre France, le Crédit Agricole de Martinique, BPI France et l’Agence Française de Développement (AFD).
Un projet ancré localement et soutenu par la Caisse des Dépôts
Le projet de restructuration du Club Med « Les Boucaniers » présente des enjeux importants pour l’attractivité territoriale de la Martinique. C’est en effet un haut lieu touristique de l’île et son redéveloppement a fédéré les autorités locales qui soutiennent le projet. Des subventions (notamment en provenance du FEDER) ont été sollicitées auprès des collectivités locales. Une première tranche de 5,6 millions d’euros a d’ores et déjà été approuvée par la Collectivité Territoriale de Martinique.
VADORA II, par sa filiale INVAD, dédiée au projet, détient 54% du tour de table et le groupe Caisse des Dépôts, autre acteur important de cette opération, possède le solde, soit 46%.
Un engagement locatif ferme de 15 ans de la part du Club Med
Le site des Boucaniers présente une excellente situation locative. Son exploitant, Club Med, a en effet signé le 10 mai 2023 un nouveau bail de 15 ans d’engagement ferme – une durée qui dépasse grandement la durée de vie prévisionnelle du fonds Vadora II (6 ans).
L’exploitation du site ne sera pas interrompue pendant les travaux et les loyers continueront à être perçus. Le projet présente ainsi un rendement locatif attractif pour les investisseurs du fonds Vadora II.
Remerciements partenaires
Alderan tient à remercier tout particulièrement les investisseurs et les partenaires qui ont adhéré au projet Vadora II dont cette opération des Boucaniers constitue la première étape emblématique. Une autre opération, métropolitaine, est en cours de montage et porte sur un portefeuille de 10 résidences de tourisme à la mer et à la montagne.
Le fonds Vadora II, orienté tourisme de séjours, reste donc ouvert à la souscription. Le succès qu’il rencontre démontre la capacité d’Alderan à structurer des opérations d’envergure dans une classe d’actifs en complet retournement après la période de crise sanitaire qu’elle a subie.
De très belles perspectives se présentent à partir de ce premier socle aujourd’hui matérialisé. Nos équipes sont à disposition de tous ceux qui seraient attirés par ces aventures alliant sécurité locative et création de valeur maîtrisée.
L’année 2023 a démarré en trombe pour ActivImmo. La SCPI a réalisé 7 nouvelles acquisitions (représentant un total de 13 actifs) au cours du premier trimestre, pour un montant total d’environ 130 millions euros. Le volume investi place le premier trimestre 2023 en deuxième position depuis la création de la SCPI.
La stratégie de diversification géographique dans la Zone euro se poursuit et s’amplifie avec une première acquisition en Italie et trois nouvelles acquisitions en Espagne, conformément aux annonces de début d’année.
Italie – un entrepôt logistique de plus de 40 000 m2 entre Gênes et Milan
Le 27 mars 2023, la SCPI ActivImmo a signé l’acquisition de son premier actif en Italie d’un montant total de 26 millions d’euros (hors droits). Il s’agit d’un bâtiment à usage d’entrepôt logistique de 42 000 m2. L’actif est idéalement situé à proximité de grands axes autoroutiers.
Acquis dans le cadre d’une opération de sale & lease back, le site est entièrement loué avec une WALB de 6 ans à un acteur important de la logistique tant au niveau national qu’international.
De surcroît, le volume locatif, la qualité du bâtiment, l’emprise foncière importante avec un potentiel de développement font de cette opération une opportunité rare sur le marché italien, contraint par sa géographie. En détail, cet entrepôt de « Classe A » édifié sur un terrain de 157 0000 m2 offre une possibilité d’extension de plus de 20 000 m2 supplémentaires ce qui représente un potentiel de création de valeur pour la SCPI.
L’actif présente une note ESG de 34,5/100 et intègre la catégorie « Best-in-Progress » du patrimoine d’ActivImmo. La SCPI vise à améliorer la performance extra-financière de cet actif pour porter sa notation à la valeur cible de 60/100.
Espagne – 3 nouveaux actifs pour un total de plus de 33M€
ActivImmo poursuit son développement en Espagne avec son partenaire opérationnel local – ATHOL Asset dirigé par Myriam Fréval. L’équipe d’Alderan saisit l’opportunité de ce communiqué pour remercier Myriam et l’équipe d’ATHOL Asset pour son implication, son professionnalisme et sa connaissance du marché local appuyant le déploiement international d’Alderan. Le patrimoine espagnol d’ActvImmo comprend à ce jour 8 actifs et représente une surface totale de plus de 10 0 000 m2.
Le premier actif acquis en Espagne en 2023 est situé à Massalavés, dans la périphérie de Valence. Il s’agit d’un entrepôt logistique d’environ 15 000 m2 et construit en 2005. L’actif bénéficie d’une excellente localisation et accessibilité routière avec notamment l’échangeur de l’autoroute A7 à proximité immédiate. Le site est édifié sur un terrain de plus de 26 000 m2 comprenant des places de stationnement pour véhicules légers.
Le locataire du site – ONTIME Transporte y Logistica, société spécialisée dans la logistique et le transport – a signé avec ActivImmo un bail triple net d’une durée de 15 ans ferme. Le locataire s’est par ailleurs engagé à réaliser sur le site les travaux nécessaires pour obtenir le label d’environnemental BREEAM Very Good. La note ESG actuelle du site est de 31/100, la valeur cible après amélioration pourrait atteindre 78/100.
La deuxième opération réalisée par ActivImmo en 2023 en Espagne se situe également à proximité de Valence, à Llíria. Cet actif est un entrepôt logistique d’environ 17 000 m2 construit en 2003. Il est intégralement loué à une société spécialisée dans le secteur de la fabrication et de la vente de produits pour les personnes à mobilité réduite – KMINA. L’activité du locataire étant en pleine expansion, la stratégie sur cet actif consistera à pérenniser son état locatif et à améliorer ses performances extra-financières en portant la note ESG de 32/100 à 64/100.
Le troisième actif espagnol acheté par ActivImmo au premier trimestre 2023 est à Murcia, au sud-est du pays près d’Alicante. Il s’agit d’un ensemble de bâtiments à usage de production cosmétique et de stockage d’une superficie totale de plus de 22 000 m2, loué pour une durée minimale de 15 ans par Tahe Productos Cosmeticos SL, une société leader dans le secteur des cosmétiques.
Les bâtiments ont été construits entre 2008 et 2018 et sont édifiés sur un terrain clos de plus de 60 000 m2. La présence de foncier résiduel constructible ouvre la possibilité d’extensions futures et donc de création de valeur pour la SCPI.
La note ESG actuelle du site est de 40/100, elle pourrait cependant être rapidement améliorée pour viser une note de 64/100.
France – un locataire de renom, un portefeuille de 7 actifs et un parc d’activités de 12 bâtiments
Les investissements d’ActivImmo en France suivent rigoureusement la stratégie définie à son lancement, à savoir l’acquisition de sites logistiques et d’activités en périphérie des zones urbaines. Durant les trois premiers mois de l’année 2023, la SCPI a déjà investi près de 70M€ (hors droits) sur cette typologie d’actifs en France. Leader sur ce segment de marché en France, ActivImmo tire avantage de la récente décompression générale des taux afin de réaliser des opérations avec des rendements attractifs.
ActivImmo a acquis fin janvier un ensemble logistique d’environ 20 000m2 loué au groupe LVM. Le site est composé de plusieurs bâtiments à usage mixte dans le département du Val d’Oise en région Ile-de-France dans l’agglomération de Cergy-Pontoise. Il bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A15 à proximité. Alderan prévoit d’importants travaux d’aménagement sur ce site afin de répondre aux besoins immobiliers de l’exploitant dont l’activité est en pleine expansion.
En mars, ActivImmo a acquis un portefeuille de 7 actifs situés en régions Ile-de-France, Bourgogne-Franche-Comté, Grand-Est & Auvergne-Rhône-Alpes. La surface totale du portefeuille est de 10 847 m2, ce sont des actifs de petite taille avec des surfaces unitaires oscillants entre 640 et 2 500m2. Ces actifs banalisés ont une très forte spécificité liée à l’activité de leur locataire, à savoir le domaine de la sécurité. Le locataire en place présente une excellente solvabilité et a une stratégie de développement.
La dernière acquisition en date d’ActivImmo est le parc « Les Marches de l’Oise » – un ensemble de 12 bâtiments à usage logistique et d’activités. La surface totale du parc est de plus de 47 000 m2 pour un prix d’acquisition de d’environ 47M€ (hors droits).
Le parc « Les Marches de l’Oise » est situé au sein du département de l’Oise en région Hauts-de-France. Il est implanté sur les communes de Creil et de Montataire. Le site bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment les autoroutes A1 et A16 à proximité. Développés sur le site de l’ancienne usine Chausson, les bâtiments ont été construits entre 1960 et 2017. L’emprise foncière constitue un terrain clos et sécurisé d’environ 26 hectares. Des réserves de constructibilité immédiate offrent des sources de valeur ajoutée pour ActivImmo.
Alderan a dès à présent lancé un programme ESG afin de porter la notation de ce site de 42/100 à 60/100. La mise à niveau environnementale du site comprend notamment l’installation de bornes de recharge électrique, la mise en place d’un éclairage LED, la création d’un parking à vélo et d’une offre de co-voiturage. Une étude environnementale plus détaillée du site pourrait révéler de nouvelles pistes d’amélioration possibles.
Le patrimoine d’ActivImmo est constitué, à la suite de ces dernières acquisitions, de 127 actifs situés en la France, en Italie et en Espagne. Il représente aujourd’hui une surface globale de plus de 850 000 m2. Le contexte actuel du marché de l’immobilier logistique est favorable à la stratégie mise en place par Alderan pour son véhicule phare. La société de gestion a par ailleurs déjà sécurisé près de 200M€ de pipeline pour les mois à venir.
La SCPI ActivImmo accélère sa diversification géographique en faisant sa première acquisition en Italie – un entrepôt logistique de plus 40 000 m2. Cette acquisition s’inscrit pleinement dans la stratégie annoncée par Alderan en début d’année.
Première acquisition en Italie : un entrepôt logistique de plus de 40 000 m2 situé entre Gênes et Milan
Le 27 mars 2023, la SCPI ActivImmo a signé l’acquisition de son premier actif en Italie pour un montant total de 26 millions d’euros (hors droits). Il s’agit d’un bâtiment à usage d’entrepôt logistique de 42 000 m2. L’actif est idéalement situé à proximité de grands axes autoroutiers.
Opération « sale & lease back » avec un acteur logistique international
Acquis dans le cadre d’une opération de sale & lease back, le site est entièrement loué avec une WALB de 6 ans à un acteur important de la logistique tant au niveau national qu’international.
Typologie attractive d’actifs en Italie
De surcroît, le volume locatif et l’emprise foncière importante de cet actif en font une opportunité rare et intéressante sur le marché italien, contraint par le relief de son territoire. Cet entrepôt de « Classe A » édifié sur un terrain de 157 000 m2 offre une possibilité d’extension de plus de 20 000m2 supplémentaires ce qui représente un potentiel de création de valeur pour la SCPI.
Volet extra-financier prometteur
L’actif présente une note ESG de 34,5/100 et intègre la catégorie « Best-in-Progress » du patrimoine d’ActivImmo. La SCPI vise à améliorer la dimension environnementale de cet actif pour porter sa notation à la valeur cible de 60/100.
Alderan : un réseau solide de partenaires internationaux
Alderan remercie chaleureusement ses partenaires qui ont participé à la réalisation de la transaction.
Cette opportunité d’investissement a été présentée à Alderan par François-Régis de Causans et Vittorino De Stefano du groupe CBRE qui a accompagné le vendeur.
Les avocats conseils de la transaction sont pour Alderan: Rocco Ferrari (GPBL Italy), Olga Ilenia Mancuso (GPBL Italy), Michele Aprile (GPBL Italy), Roger Demoro (GPBL Italy), Federico Rimo (L&P Solutions ) et pour le vendeur Mauro Battistella (CMS). Le notaire ayant reçu l’acte est Stefano Rampolla de l’étude notariale ZNR.
L’audit technique de la transaction a été réalisée par Mihaela Sommer (Colliers Property Project & Development Italy).
La foncière Ojirel a, le 24 février 2023, fait l’acquisition d’une partie du site historique du groupe Renault à Flins (78). L’opération s’inscrit dans le cadre d’un Club Deal immobilier structuré sur mesure par la société de gestion Alderan. Le Club Deal regroupe ainsi la foncière Ojirel et la SEM IDF Investissements & Territoires.
Le projet consiste en une reconversion d’un ensemble industriel appartenant au groupe Renault en un site dédié à l’économie circulaire. Le montant total de l’opération s’élève à 11 millions d’euros.
RE-Factory, le Campus de l’Industrie Circulaire de la Mobilité par Renault
Le groupe Renault a annoncé en novembre 2020 la reconversion de son site historique de Flins en RE-Factory, le premier site européen dédié à l’économie circulaire dans le secteur de la mobilité.
Un projet ambitieux qui interviendra progressivement jusqu’en 2025 en remplacement de l’activité de fabrication de véhicules neufs pour un investissement total de 350M d’euros. Le groupe s’engage à maintenir les emplois sur le site à l’horizon 2025 au niveau actuel (soit 3000 emplois). Ce nouveau Campus de l’industrie Circulaire de la
Mobilité sera composé de quatre grands pôles d’activités :
• RE-Trofit pour les activités de reconditionnement de véhicules d’occasions et conversion de véhicules thermiques; • RE-Energy pour faire passer à l’échelle industrielle le potentiel d’applications découlant de la batterie électrique et des nouvelles énergies ; • RE-Cycle pour accueillir les activités de Choisy-le-Roi, favoriser un approvisionnement de pièces et matières premières en boucles courtes, et intégrer une part croissante de matériaux recyclés ou réemployés ; • RE-Start pour valoriser les savoir-faire industriels et accélérer la recherche & développement en matière d’économie circulaire.
Projet du Club Deal – la réhabilitation de deux bâtiments du Campus
Le périmètre d’intervention du Club Deal structuré par Alderan consiste en l’achat et la rénovation totale de deux bâtiments qui ont pour vocation d’accueillir le pôle RE-Start du Campus. Le premier bâtiment accueillera les partenaires industriels du projet sous forme d’incubateur et de pépinière d’entreprises tandis que le second sera destiné à la formation des salariés. Le groupe Renault sera locataire de cet ensemble par bail à long terme.
« Le Groupe Ojirel est très heureux de participer, aux côtés de la SEM IDF Investissements et Territoires à la reconversion de ce site industriel et d’accompagner le Groupe Renault dans sa transition environnementale »
– déclarent Alain Mallart et Rémy Bourgeon, les actionnaires fondateurs d’Ojirel qui se félicitent de l’intervention d’Alderan qui a assuré la réussite de cette opération.
A PROPOS DE OJIREL
Créé en 2000, le Groupe Ojirel est aujourd’hui reconnu comme un investisseur indépendant spécialisé dans le secteur de l’immobilier d’entreprise : bureaux, locaux industriels et d’activités, entrepôts… À taille humaine, Ojirel se définit principalement comme un Family Office immobilier à vocation patrimoniale, avec des opérations recelant, dès l’acquisition, de la création de valeur, tant par la construction, la restructuration, la rénovation ou l’extension éventuelle des bâtiments, que dans la commercialisation locative ou la gestion technique des actifs.
Elle a été créée en juillet 2020 et associe la Région, la Banque des Territoires, la Chambre de commerce et d’industrie Paris IDF, la Caisse d’Épargne IDF et le Crédit Mutuel Arkéa. Elle concentre ses investissements sur des actifs immobiliers d’activité en complément du marché et prioritairement sur des territoires en moyenne et grande couronne. Sa stratégie d’investissement s’inscrit dans les priorités de la Région en matière de développement économique : promouvoir une industrie forte, favoriser l’installation ou la préservation d’activités liées à des secteurs stratégiques, créer des espaces de co-working, incubateurs ou tiers lieux, soutenir l’amélioration de l’offre médicale avec le développement de maisons de santé pluridisciplinaires, et investir dans des établissements d’hébergement et d’équipements touristiques à travers une filiale dédiée.
Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 22 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».
Acquisition de 26 actifs au cours du 4ème trimestre
L’essentiel du 4ème trimestre
Ce trimestre, ActivImmo a investi 95,2 millions d’euros hors droits dans 26 actifs représentant 104 823 m2. Le portefeuille d’ActivImmo compte désormais 114 actifs.
ActivImmo a renforcé sa position tant en France qu’en Espagne.
En France, les 3 portefeuilles suivants ont constitué la majeure partie des acquisitions :
•Le premier portefeuille représente un coût d’acquisition d’environ 53 millions d’euros hors droits et compte 14 actifs (entrepôts logistiques et sites de transport) stratégiquement situés sur les deux principaux axes logistiques français. Ils sont loués à des preneurs de qualité comme Jacky Perrenot, XPO Logistics, et Pro à Pro (grossiste alimentaire pour les professionnels).
•Le deuxième portefeuille est composé de 4 sites de transport, pour un investissement de 5,9 millions d’euros hors droits.
• Le troisième regroupe deux entrepôts frigorifiques au sud de l’arc atlantique, pour un montant d’acquisition d’environ 4,8 millions d’euros hors droits.
En Espagne, 2 entrepôts logistiques et un site de logistique urbaine, situés respectivement à Madrid, Bilbao et San Sebastian ont été acquis. ActivImmo poursuit donc sa diversification européenne amorcée lors du 2ème trimestre.
État locatif
Le portefeuille d’ActivImmo affiche très peu de vacance avec un TOF (taux d’occupation financier) de 98,3%. Il est en légère baisse par rapport au trimestre dernier, principalement dû au départ du locataire Norauto du site de Lesquin. Ce départ était prévu lors de l’acquisition1 et permet le lancement des travaux de développement d’un parc d’activités neuf.
Chiffres clés au 31.12.2022
La WALB et la WALT s’établissent respectivement à 4,4 ans et 8,0 ans. Ces indicateurs restent stables avec des durées élevées en raison de baux longs signés avec certains locataires.
Le poids du bail le plus important (6,5% de l’ensemble des loyers), est en baisse par rapport au trimestre précédent. La dilution se poursuit donc ce trimestre, et augmente de ce fait directement la mutualisation du risque locatif.
812 millions d’euros de capitalisation
La collecte nette du quatrième trimestre s’élève à 124 millions d’euros. Ainsi, la capitalisation de votre SCPI atteint 812 millions d’euros au 31 décembre 2022.
Dividende au titre du quatrième trimestre 2022
ActivImmo va verser un dividende de 8,39€ (avant prélèvements fiscaux) par part en pleine jouissance sur le trimestre. Ce versement est conforme à l’objectif de 5,50% de rendement annuel.
1 Voir BTI du quatrième trimestre 2021
FOCUS SUR LE PATRIMOINE AU 31/12/2022
Synthèse des acquisitions
Au cours du quatrième trimestre 2022, ActivImmo a fait l’acquisition de 26 actifspour unmontant total de 95,2 millions d’euros. ActivImmo continue de renforcer son périmètre d’intervention partout en France mais aussi en Espagne avec 3 nouvelles acquisitions (San Sebastian, Madrid et Bilbao). La surface sous gestion atteint ainsi 691 034m2 et pour un prix de revient de 602 millions d’euros (droits inclus).
Alderan a sécurisé 17 opérations qui sont soit sous exclusivité, soit sous promesse, pour un investissement total potentiel de 289 millions d’euros hors droits (309 millions d’euros droit inclus) pour les prochains mois. L’ensemble de ces futurs investissements représente environ 191 000m2, le tout réparti sur toute la France mais aussi en Espagne et en Italie, qui constituera une nouvelle zone d’investissement.
État d’avancement des immeubles en construction
•Cergy: la livraison est prévue en mars 2023. La commercialisation locative de cet actif se poursuit.
•Nemours(portefeuille Bert) : la levée des réserves est quasiment terminée.
•Montbeugny: la construction se poursuit selon le calendrier prévu, la livraison est toujours planifiée en mai 2023, avec un démarrage concomitant de l’exploitation locative.
•Chauray: pour mémoire, ActivImmo développe 3 bâtiments en plus de ceux existants pour un budget total de 5 millions d’euros (hors travaux d’aménagement). Le bâtiment A développant 1 657m2 sera achevé en février 2023.
La livraison du bâtiment B a été décalée de quelques semaines à mi-avril 2023. Ce dernier est hors d’eau et hors d’air et le second œuvre est en cours de réalisation. Le bâtiment C est lui en cours de construction, la date prévisionnelle de livraison est fixée à décembre 2023.
•Le locataire Bert a demandé à ActivImmo de construire des extensions sur 3 des sites qu’il exploite :
Extension de 6 000 m2 à Saint-Cyr-sur-Loire : la définition du projet est toujours en cours
Extension de 7 000 m2 à Briare : la définition du projet est toujours en cours
Saint-Donat-sur-l’Herbasse : les travaux pour la création de portes à quai et de bâtiments modulaires sont toujours en cours.
ActivImmo accompagne le preneur en finançant les travaux en contrepartie de la signature de baux de 9 ans fermes (à compter de la livraison des travaux) et une augmentation des loyers proportionnelle au coût des travaux.
le locataire TESSI a quitté les locaux qu’il occupait. Alderan va donc poursuivre le projet de redéveloppement du site annoncé dans le précédent BTI. Un architecte a été désigné, un projet de faisabilité a été présenté en mairie qui a accueilli le projet favorablement. Le dépôt de permis est prévu au 1er trimestre 2023.
Financements
ActivImmo dispose de deux lignes de trésorerie non tirées pour un total de 10 millions d’euros. En cas de besoin ActivImmo pourra donc de nouveau les utiliser.
ACQUISITIONS FRANÇAISES DU 4ème TRIMESTRE 2022
2 entrepôts frigorifiques au sud de l’arc Atlantique
Fin octobre, ActivImmo a fait l’acquisition de deux entrepôts frigorifiques en Haute-Garonne. Ils sont intégralement loués avec des baux de très long terme à la société Relais d’Or Miko, filiale du groupe Pomona – un des leaders nationaux de la distribution de produits destinés aux professionnels de la restauration et commerces de proximité. Ces acquisitions portent sur des actifs qui constituent des maillons essentiels de la logistique urbaine, ici en particulier, dédiée à l’alimentaire.
4 SITES DE TRANSPORT avec une WALB de 10,8 ans
Le 25 novembre, ActivImmo a agrandi son patrimoine en achetant un portefeuille de 4 sites de transport. Les sites sont intégralement loués (TOF 100%) et exploités par une société de transport spécialisée en logistique urbaine. Ces actifs bénéficient d’un positionnement géographique stratégique et d’une bonne accessibilité aux grands axes, point très important dans la notation ESG d’ActivImmo. Cette localisation leur permet d’intégrer la classification « Best-in-Progress » au sein du patrimoine.
14 actifs à usage d’entrepôts logistiques et transports
Le 9 décembre, ActivImmo a finalisé l’acquisition, pour 53 million d’euros, d’un portefeuille d’entrepôts logistiques et de transports d’une surface locative totale de plus de 45 000 m2 répartie entre 14 actifs. Les sites sont intégralement loués et exploités par des locataires de qualités tel que Jacky Perrenot (un des premiers acteurs français du transport routier de marchandises), XPO Logisitics (entreprise américaine de logistique), Pro à Pro (grossiste alimentaire pour professionnels). Les actifs composants le portefeuille ont été construits entre 1989 et 2013. Les sites les plus modernes sont ainsi conformes aux normes récentes en matière de construction.
3 autres actifs en France
Durant le quatrième trimestre, ActivImmo a également acquis 3 actifs à l’unité à Gondreville (54)Élancourt (78), Frontignan (34). Leur TOF avoisine les 100%. On notera en particulier que le bâtiment d’Élancourt est situé dans une copropriété de 4 actifs dont les 3 autres appartiennent déjà à ActivImmo (acquis en septembre 2020 et mai 2022). Avec cette dernière acquisition, ActivImmo détient donc l’intégralité de la copropriété, ce qui en facilite le suivi et valorise l’ensemble.
ACQUISITIONS ESPAGNOLES DU 4ème TRIMESTRE 2022
Au cours du quatrième trimestre, ActivImmo a réalisé 3 acquisitions en Espagne : San Sebastian, Madrid et Bilbao. L’ensemble de ces acquisitions s’inscrit dans la stratégie de diversification géographique d’ActivImmo et permet d’atteindre des rendements immobiliers immédiats, haut de fourchette.
La surface totale du patrimoine d’ActivImmo en Espagne a donc atteint 48 000 m2 pour un prix d’acquisition de 38,6 millions d’euros hors droits.
Après avoir effectué ses premiers pas à l’étranger avec assurance en 2022 et compte tenu de la conjoncture actuelle du marché, Alderan continuera d’investir en 2023 dans des actifs situés dans la zone Euro et cela notamment pour faire profiter à ses associés d’une fiscalité avantageuse.
PERFORMANCE EXTRA-FINANCIÈRE
Logo Label ISR
Toutes les acquisitions d’ActivImmo sont réalisées conformément aux engagements et à la politique ISR (Investissement Socialement Responsable) de la société de gestion Alderan.
Celle-ci prévoit une analyse systématique de la performance extra-financière des investissements et l’identification préalable de pistes d’amélioration pendant la phase de gestion, dans le cadre de son approche « Best-in progress».
Ainsi, des mesures d’amélioration de la performance énergétique et de la biodiversité sont prévues sur les sites en portefeuille. Les actifs acquis ce trimestre relèvent tous de la poche «Best-in-Progress».
ÉTAT LOCATIF AU 31.12.2022
Synthèse de l’état locatif
Au 31 décembre 2022, le cumul des loyers en place s’élève à 33,5 millions d’euros. ActivImmo compte 134 locataires qui ont signé 200 baux. Par ailleurs, aucun impayé significatif n’a été constaté au cours du trimestre.
Principales données locatives
Trois locataires représentent 35% des loyers : • le groupe Bert pour 14% (contre 17% au 30.09.2022) • le groupe Jacky Perrenot pour 12% (contre 10% au 30.09.2022) • le groupe Leclerc pour 9% (contre 11% au 30.09.2022)
Comme les trimestres précédents, l’accroissement de la taille de la SCPI permet la poursuite de la réduction de l’exposition à chaque locataire, diminuant ainsi le risque locatif. Cependant le locataire Jacky Perrenot fait exception à cette baisse puisqu’il occupe plusieurs actifs du portefeuille acquis ce trimestre. Il s’agit cependant d’un locataire de qualité qui, selon Alderan, ne présente pas de risques particuliers.
Par ailleurs, étant donné que certains locataires ont plusieurs baux, le risque d’exposition est encore plus réduit. Ce trimestre, le bail dont le loyer est le plus élevé reste celui de la SCAPEST (filiale du groupe Leclerc), représentant 6,5% des loyers soit 2,2 millions d’euros. Au 30 septembre 2022, il représentait 7,6% des loyers. Cette dilution devrait donc se poursuivre en lien avec les futures acquisitions.
La durée moyenne pondérée par le montant des loyers restant à courir avant la prochaine possibilité de sortie (WALB) est de 4,4 ans. Au trimestre précédent elle s’élevait à 4,7 ans. Bien qu’en légère baisse, cet indicateur se maintient à un niveau relativement élevé. Il est en effet porté par les baux des immeubles acquis en 2021 qui ont des durées fermes particulièrement longues. Les WALB des actifs acquis par la suite viennent réduire la WALB d’ActivImmo.
La WALT quant à elle a légèrement augmenté passant de 7,8 à 8,0 années. En effet, les baux des dernières acquisitions ont des durées élevées qui ont un effet relutif.
Commercialisation des lots vacants
•Baillet-en-France (3 750m2): un prospect a été identifié et la négociation de son bail se termine pour une prise d’effet en mars 2023. Compte tenu de l’indemnité de départ du locataire précédent, cette date de prise à bail permet de réduire à néant la période de vide locatif.
•Bailly-Romainvilliers (5 470m2) : le bail avec Cedeo (groupe Saint Gobain) portant sur la dernière cellule restant à commercialiser, a pris effet le 18 janvier 2023 à la suite de la levée de la condition suspensive. Le site est donc désormais 100% loué.
•Lesquin (8 145m2) : la commercialisation des bureaux, libérés par Norauto (comme prévu à l’acquisition), a débuté. Cette libération permet aussi le lancement de la construction d’un nouveau parc d’activités.
La commercialisation de quelques cellules dans les actifs d’Orange, Roncq, Changé et Gondreville est également en cours.
Commercialisation des actifs en développement
•Cergy : un prospect a été identifié pour louer 4 grandes cellules. D’autres prospects ont été identifiés pour les cellules restantes.
•Chauray : la WALT globale de l’immeuble de Chauray est de 4,25 ans et sa WALB est de 1,70 ans. Plusieurs baux sont en cours de signature pour les parties bureaux du bâtiment A et pour 2 des 6 cellules du bâtiment B.
Retard de paiement
Un locataire a eu des retards de paiement en raison de problèmes d’organisation interne. Ce retard est en cours de résolution.
ACTUALITÉS ESG D’ACTIVIMMO
Dispositif Eco Efficacité Tertiaire (DEET)*
Dans le dernier BTI, Alderan vous a présenté les enjeux et grands principes du DEET. Conformément au dernier plan d’action présenté, la campagne d’audit des actifs a bel et bien commencé. Les conclusions des premières visites seront communiquées prochainement par les auditeurs. La société de gestion sera ainsi plus apte à établir un plan concret et spécifique à chaque actif.
En parallèle, Alderan a également sollicité ce même prestataire afin d’étudier une solution technique améliorant l’efficacité énergétique des sites, comme notamment l’installation de GTB (gestion technique de bâtiment) – un système informatique qui est l’équivalent d’une domotique.
Ce système devrait être déployé sur l’intégralité du patrimoine. Il s’inscrit parfaitement dans les dispositions des dernières réglementations visant également l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments tertiaires.
Des actions d’amélioration énergétique sont également étudiées au cas par cas en collaboration avec les locataires qui en font la demande. Nous pouvons citer à titre d’exemple le remplacement des ampoules classiques par des LEDs.
L’ensemble de ces actions répond à l’objectif ESG-ISR d’ActivImmo : construire la logistique durable de demain.
* Dispositif Eco Efficacité Tertiaire (DEET) également appelé « décret tertiaire », impose une réduction des consommations énergétiques progressive pour les bâtiments tertiaires. Cette nouvelle réglementation vise à économiser 60% d’énergie finale dans ces bâtiments à l’horizon 2050.
FOCUS SUR LES REVENUS
Dividende et performance
8,39 € dividende du 4ème trimestre par part
5,50%* taux de distribution (T4 2022)
HISTORIQUE DE DISTRIBUTION
(les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs)
* Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année.
Période
Montant versé pour une part en pleine jouissance
Taux de distribution annualisé pour une part en pleine jouissance
Date de versement
Total 2020 (12 mois)
36,91 €
6,05%
–
Total 2021 (12 mois)
36,73 €
6,02%
–
1er trimestre 2022
8,39 €
5,50%
29 avril 2022
2ème trimestre 2022
8,39 €
5,50%
29 juillet 2022
3ème trimestre 2022
8,39 €
5,50%
28 octobre 2022
4ème trimestre 2022
8,39 €
5,50%
31 janvier 2023
PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE
PRÉLÈVEMENT LIÉ À LA FISCALITÉ ÉTRANGÈRE
ActivImmo ayant acquis des immeubles en Espagne, un nouveau prélèvement à la source a été effectué sur le dividende. Ce prélèvement concerne tous les associés quel que soit leur régime fiscal. Il correspond au montant de l’impôt espagnol et ouvre droit un crédit d’impôt français, évitant ainsi une double imposition. Ce montant s’élève à 9 centimes par part.
PRÉLÈVEMENT LIÉS AUX REVENUS DE DIVIDENDE OU FINANCIERS
Comme précédemment, une autre retenue à la source s’applique sur les revenus financiers et des placements à taux fixe. Celle-ci dépend de la situation fiscale de l’associé. Pour une part en pleine jouissance au 4ème trimestre 2022, un associé personne physique recevrait un montant net de fiscalité de 7,78€.
Nature de revenu
Montant du dividende
Taux de prélèvement à la source
Montant prélevé
Montant versé
Revenu foncier
6,67€
–
0,00€
6,67€
Revenu financier
–
30%
0,00€
–
Revenu de placement à taux fixe
1,72€
30%
0,52€
1,20€
Fiscalité étrangère
0,09€
(0,09€)
Total
8,39 €
0,61 €
7,78 €
Marché des parts
PRIX DE SOUSCRIPTION 610€ / part commission de souscription incluse
PRIX DE RETRAIT 545,34€ par part
DÉLAIS DE JOUISSANCE 1er JOUR DU 6ème MOIS suivant la souscription et son règlement
Évolutions du capital
Tableau de l’évolution du capital
*Pour rappel, les parts sont décimalisées conformément à l’article 7.4 des statuts d’ACTIVIMMO. Les nombres de parts sont arrondis à l’unité la plus proche pour plus de lisibilité dans cette présentation.
Pour ActivImmo, le mois de décembre a été marqué par de nouvelles acquisitions. Après 17 actifs achetés sur le sol français, le véhicule phare d’Alderan termine l’année avec 2 nouvelles acquisitions en Espagne. Le montant de ces investissements s’élève à plus de 12M€ (droits inclus) pour une surface totale d’environ 20 000 m2. Pour rappel, ActivImmo a entamé sa diversification à l’international au mois de juin 2022 et possède aujourd’hui 5 actifs en Espagne.
ACQUISITION 1 : Actif immobilier à usage d’entrepôt logistique à proximité de Madrid
Le 13 décembre, ActivImmo a fait l’acquisition d’un bien immobilier situé à San Augustin de Guadalix, à 40 km au nord de Madrid. La surface utile totale du bâtiment est d’environ 14 920 m2 à usage d’entrepôt avec des bureaux d’accompagnement. Construit en 1988, le bien bénéficie de caractéristiques techniques standards pour ce type de bâtiment. L’ensemble nécessite néanmoins des travaux de rénovation pour une remise à niveau globale du site. Le bien dispose d’ores et déjà de 29 quais de chargement et de 8 monte-charges.
Le bien a été vendu vacant. Alderan a cependant négocié avec le vendeur une garantie locative de deux ans. La société de gestion est néanmoins confiante quant à la commercialisation locative de cet actif et cela pour les raisons ci-après. L’actif bénéficie, d’une part, d’un accès immédiat à l’autoroute A1- une des principales artères du transport et de la logistique en Espagne. Il possède donc une très bonne accessibilité par voie routière – le critère essentiel pour cette typologie d’actif. D’autre part, Alderan connaît bien le secteur de San Augustin de Guadalix, où la société de gestion possède depuis 2018 un ensemble de deux entrepôts logistiques alloués à son fonds OPPCI Organa III. Le secteur est de plus en situation de sous-offre locative face à une demande croissante. Le précédent prioritaire n’a pas pu en tirer avantage par manque de travaux de remise à niveau. Chose qu’Alderan a, en revanche, d’ores et déjà prévue.
Performances ESG : l’ancienneté du bâti permet d’envisager une importante marge d’amélioration en matière de performances ESG pour ce site. Dans le cadre de la remise à niveau globale, un accent particulier sera mis sur l’efficacité énergétique de l’actif grâce notamment à la mise en place de solutions techniques performantes pour l’éclairage dans les zones d’activités et de logistique.
ACQUISITION 2 : Local d’activités près de Bilbao avec une WALB de 10 ans
Le 28 décembre, ActivImmo a acheté, dans le cadre d’une opération de Sale & Lease Back, un bâtiment à usage d’activitésavec bureaux d’accompagnement d’une surface totale de 5 041 m2 situé à 37 km au Sud-Est de Bilbao. Le bâtiment bénéficie d’une bonne accessibilité routière avec notamment la N-634 à proximité. L’ensemble immobilier bénéficie de caractéristiques standards pour cette typologie d’actif.
L’acquisition s’accompagne de la signature d’un nouveau bail portant sur la totalité de l’actif, avec le groupe Mecanifran – spécialiste en fabrication de composants dans le secteur automobile – d’une durée de 25 ans dont 10 ans fermes.
Alderan veillera à accompagner le locataire en place dont l’activité est en pleine expansion. Il convient également de noter que l’indexation annuelle des loyers sera calculée en fonction de l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) espagnol, ce qui est favorable en période de forte inflation.
Performances ESG : le bâtiment dispose de quelques bons fondamentaux en matière d’ESG, notamment avec un éclairage naturel particulièrement qualitatif pour un actif de cette catégorie. Ce bâtiment sera par ailleurs prochainement doté d’une installation photovoltaïque en autoconsommation et cela dans le cadre d’un accord trouvé entre le locataire/vendeur et l’opérateur photovoltaïque Nexus. Ce dispositif entrera donc en parfaite adéquation avec le plan d’amélioration de démarche ISR d’Alderan.
Dans ces opérations espagnoles, Alderan était conseillé par le Cabinet Athol en tant qu’Operating Partner et le Cabinet d’avocats M&B Abogados (Barcelone).
L’ensemble de ces acquisitions s’inscrit dans la stratégie de diversification géographique d’ActivImmo et permet d’atteindre des rendements immobiliers immédiats haut de fourchette. Après avoir fait avec assurance ses premiers pas à l’étranger en 2022 et compte tenu de la conjoncture actuelle du marché, Alderan n’hésitera pas à investir en 2023 dans des actifs situés dans la zone Euro et cela notamment pour faire profiter à ses associés d’une fiscalité avantageuse.
ActivImmo a réalisé entre la fin novembre et la mi-décembre l’acquisition de deux portefeuilles logistiques, d’un parc d’activités, et de deux actifs individuels localisés en France. La surface totale des acquisitions est d’environ 77 000 m2 pour un montant total de plus de 75 millions d’euros (hors droits). Le patrimoine d’ActivImmo est ainsi composé à ce jour de 112 actifs et la valeur du portefeuille a dépassé les 551 millions d’euros (hors droits).
ACQUISITION 1 : Un portefeuille de 4 entrepôts logistiques avec une WALB de 10,8 ans
Le 29 novembre, ActivImmo a agrandi son patrimoine en achetant 4 entrepôts logistiques situés en région Grand Est, Loire Atlantique et Bourgogne Franche-Comté. La surface locative totale du portefeuille est de 12 003 m2 avec des surfaces unitaires oscillants entre 1 577 m2 et 6 226 m2. La valeur du portefeuille est de 5,9 millions d’euros.
L’ensemble immobilier est détenu en pleine propriété et dispose de plus de 80 000 m2 de foncier clos et sécurisé. Tous les actifs disposent de nombreuses places de stationnement extérieur poids lourds (PL) et véhicules légers (VL).
Les sites sont intégralement loués (TOF 100%) et exploités par une société de transport spécialisée en logistique urbaine. Le portefeuille affiche un excellent état locatif avec une WALB égale à 10,8 ans et sécurise ainsi les rendements de la SCPI sur une durée supérieure à la durée minimale de placement recommandée de 8 ans.
Performances ESG : Les actifs composants le portefeuille bénéficient d’un positionnement géographique stratégique et d’une bonne accessibilité aux grands axes, point très important dans la notation ESG d’ActivImmo. Cette localisation leur permet d’intégrer la classification « Best-in-Progress » au sein du patrimoine.
ACQUISITION 2 : Portefeuille « WHEELS » – 14 actifs à usage d’entrepôts logistiques et transports sur la dorsale logistique et l’arc atlantique
Le 9 décembre, ActivImmo a acquis pour 53 millions d’euros un portefeuille logistique d’une surface locative totale de plus de 45 000 m2 répartie entre 14 actifs. Les sites sont principalement localisés à proximité de grandes métropoles, le long des deux principaux axes logistiques français : la dorsale logistique et l’arc atlantique, conformément à la stratégie immobilière d’ActivImmo.
Au sein du portefeuille, environ 30 000 m2 sont dédiés à usage d’entrepôts et 15 000 m2 aux transports. Les tailles unitaires des actifs oscillent entre 440 m2 et 9 000 m2. L’emprise foncière globale du portefeuille « Wheels » est d’environ 300 000 m2. Les sites disposent de nombreuses places de stationnement extérieur poids lourds (PL), véhicules légers (VL) et de portes à quais.
Les sites sont intégralement loués (TOF 100%) et exploités par des locataires de qualité comme Jacky Perrenot – un des premiers acteurs français du transport routier de marchandises, XPO Logistics – entreprise américaine de logistique fondée en 1989 ainsi que Pro à Pro – grossiste alimentaire pour les professionnels. Le portefeuille affiche une WALB de 7,7 ans. Le ratio de densité de 15% permet d’envisager des stratégies d’extension, une réelle source de valeur ajoutée et de création de valeur.
Performances ESG : Les actifs composants le portefeuille ont été construits entre 1989 et 2013. Les sites les plus modernes sont ainsi conformes aux normes récentes en matière de construction. Cela concerne notamment le double vitrage, l’éclairage par LED et pour certains une production électrique directement sur site.
ACQUISITION 3 : Parc d’activités et logistique de plus de 16 000 m2 à Gondreville, à proximité de Nancy
Le 9 décembre, ActivImmo a également signé l’acquisition d’un parc d’activités et de logistique composé de 6 bâtiments à Gondreville, commune située à 17 km à l’est de Nancy, dans le Grand Est. Ce parc d’activités implanté au sein de la ZAC du Bois de Tambour est composé de 6 bâtiments dont 5 d’activités et un bâtiment dédié uniquement à la logistique. La surface utile globale est de 16 743 m2. Le prix d’acquisition de cet actif est de 11 millions d’euros.
L’ensemble immobilier présente de très bonnes caractéristiques techniques pour cette classe d’actifs. Les bâtiments disposent de bonnes hauteurs libres (7 à 10 mètres selon les batiments) et bénéficient de 18 portes à quai et de 18 portes sectionnelles. De plus, d’importants travaux ont été réalisés entre 2017 et 2022 pour améliorer les performances environnementales des bâtiments.
Le parc d’activités est édifié sur un terrain clos et sécurisé de 122 000 m2 dont 25 000 m2 de foncier constructible. Plusieurs places de stationnements extérieurs pour véhicules légers (VL) complètent l’ensemble immobilier.
Le site présente un taux d’occupation financier de 95% en multilocation. La demande placée dans la zone concernée ne cesse cependant d’augmenter par rapport aux offres disponibles. Les loyers actuellement en place sont quant à eux inférieurs à la valeur locative du marché, ce qui confère à cet ensemble immobilier une liquidité locative importante ainsi qu’un potentiel de valorisation conséquent en cas de départ d’un des locataires en place.
La revalorisation potentielle des loyers combinée à la présence d’un foncier constructible confère à cet actif un fort potentiel de création de valeur à l’avenir.
Performances ESG : Ce parc d’activité multi-locataires et arboré bénéficie d’améliorations énergétiques telles que le déploiement d’éclairages LED ou encore un suivi des consommations énergétiques automatisé.
ACQUISITION 4 : ActivImmo acquiert la pleine propriété du Parc Buroplus à Élancourt (78)
Le 15 décembre, ActivImmo a fait auprès de Perial AM, l’acquisition d’un bâtiment d’activités et bureaux de 1 600m2 au sein du Parc Buroplus à Élancourt (78). Pour rappel, La Française REM avait déjà cédé à la SCPI ActivImmo un ensemble de 3 bâtiments d’activités faisant partie de ce même parc en mai 2022.
Cette opération a ainsi permis à ActivImmo de reconstituer la pleine propriété sur ce parc d’activités de 5 500 m2, intégralement occupé.
Le bien acquis est à ce jour exploité par la société AMETEK – société spécialisée dans le secteur d’activité du commerce de gros de fournitures et équipements industriels divers. Le site bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment les autoroutes A12, A13 et A86 à proximité et présente de bons fondamentaux notamment en termes de caractéristiques techniques.
Performances ESG : La reconstitution de la pleine propriété de ce parc permettra de mettre en place avec plus d’aisance les actions ESG dans les espaces communs. Des actions comme une mise en place d’un abri vélo ou de tables de pique-nique à l’usage de tous sont envisagées. Diverses actions de rénovations et d’améliorations énergétiques légères sont déjà en cours de réalisation. Nous pouvons notamment citer la reprise ponctuelle de l’isolation des menuiseries et le projet d’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques.
ACQUISITION 5 : Un ensemble immobilier à usage de stockage, atelier et bureaux à Frontignan (34)
Le 15 décembre, ActivImmo a également signé l’acquisition d’un ensemble immobilier d’environ 1 700 m2 à 20 minutes au sud-ouest de Montpellier, au sein de la ZAC du Mas de Klé. Le bien est destiné à usage de stockage, d’atelier et de bureaux. Construit en 2012, cet actif en périphérie de Montpellier bénéficie de bonnes caractéristiques techniques avec notamment une structure / charpente métallique et une toiture de type bac acier isolé. La hauteur sous plafond pour la partie entrepôt est d’environ 8 mètres et le site dispose de plusieurs quais de chargement et portes de plain-pied.
Le site est intégralement loué et occupé à ce jour par une société spécialisée dans le secteur d’activité de la fabrication de biscuits, biscottes et pâtisseries de conservation. La stratégie sur cet actif consistera donc à pérenniser l’état locatif avec l’exploitant historique du site dont l’activité est en pleine expansion.
Performances ESG : La signature du nouveau bail lors de l’acquisition a permis d’inclure une annexe environnementale afin d’avancer conjointement (locataire et bailleur) sur le déploiement d’améliorations énergétiques sur le bâtiment. L’analyse technique pré-acquisition a permis d’identifier les forces du bâtiment telles que l’éclairage naturel important mais aussi d’établir les axes d’améliorations de ce site (optimisation Led pour éclairage artificiel, collecte des données…).
Dans toutes ces opérations, Alderan était conseillé par l’étude Lasaygues.
L’ensemble de ces acquisitions démontre l’excellente capacité d’ActivImmo à sourcer des actifs sur son marché de prédilection et permet ainsi d’assurer un rapport équilibré entre la collecte en jouissance et la collecte investie.
Durant les mois de septembre et d’octobre, ActivImmo a fait l’acquisition de 5 nouveaux actifs situés en France et en Espagne. La surface totale des acquisitions est d’environ 28 000 m2 pour un montant global de 26,8 millions d’euros droits inclus. Le portefeuille d’ActivImmo est ainsi composé à ce jour de 91 actifs et la valeur du portefeuille a dépassé les 475 millions d’euros.
ActivImmo réalise sa troisième acquisition en Espagne
Le bienest situé dans la zone de Saint-Sébastien, plus précisément dans la commune d’Urnieta au sein de la la zone industrielle d’Eratzu. Cette dernière est reconnue comme une localisation « prime » pour les activités logistiques de Saint-Sébastien. L’actif bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière, notamment avec l’autoroute A15 à proximité immédiate du site.
Construit en 1993, le bien possède des caractéristiques techniques standards pour cette typologie d’actif. D’important travaux ont cependant été réalisés en 2022 dans le cadre de la régularisation du nouveau bail avec le locataire actuel.
L’actif est ainsi intégralement loué et exploité par General Logistics Systems Spain (GLS) – un des leaders dans la livraison de colis en Espagne. La stratégie d’investissement consistera donc à pérenniser l’état locatif avec l’exploitant actuel et dont l’activité est en pleine expansion.
Cette acquisition s’inscrit dans la continuité de la stratégie de diversification géographique initiée par ActivImmo et entreprise dès juin en Espagne. Les investissements réalisés dans certains pays à l’étranger permettent aux associés de profiter d’une fiscalité avantageuse et donc d’améliorer le rendement final perçu.
Présence renforcée dans le Sud-Ouest français
ActivImmo a également fait fin octobre l’acquisition de deux entrepôts frigorifiques en Haute-Garonne. Ces actifs de 2 071 m2 et de 2 835 m2 se situent respectivement à Villeneuve-de-Rivière et à Toulouse. Les terrains d’assiettes, clos et sécurisés, représentent une surface de 12 000 m2 environ et comprennent des emplacements de stationnement PL et VL en nombre.
Les actifs disposent d’une localisation stratégique sur l’arc Atlantique et bénéficient d’une bonne accessibilité par voie routière (autoroute A61, A63 et A64 à proximité).
Ils sont intégralement loués avec des baux de très long terme à la société Relais d’Or Miko, groupe Pomona – un des leaders nationaux de la distribution livrée de produits destinés aux professionnels de la restauration et commerces de proximité.
Ces acquisitions réalisées par votre SCPI portent donc sur des actifs qui constituent des maillons essentiels de logistique urbaine, ici, en particulier, dédiée à l’alimentaire.
Acquisition d’un portefeuille en Sale & Lease Back auprès du groupe La Poste
ActivImmo a clôturé le troisième trimestre en acquérant le 30 septembre le portefeuille Colisvia composé de deux bâtiments de logistiques urbaine. Ces actifs, respectivement, de 8 427 m2 et de 7 154 m2 se situent à Lesquin et à Moreuil, dans la région Haut-de-France.
Les 2 actifs sont situés dans le secteur nord de la dorsale logistique française. En particulier le site de Lesquin bénéficie d’une localisation « prime » en plein cœur du CRT, le plus grand centre de transport du nord de la France et le plus vaste site logistique de la métropole lilloise au coeur d’un noeud autoroutier d’envergure européenne. Les 2 actifs disposent d’excellentes caractéristiques techniques pour leur usage.
Le site de Lesquin dispose par exemple d’une hauteur libre de 10 mètres et de 23 portes à quais. Le site de Moreuil bénéficie quant à lui d’une hauteur libre minimum de 5,2 mètres et de 14 portes à quais. Les deux sites sont édifiés sur des terrains clos et sécurités d’une surface totale de plus de 46 000 m2 et disposant de plusieurs places de stationnement extérieur VL et PL. L’ensemble est détenu en pleine propriété.
Les actifs sont intégralement loués à la société Neolog – l’opérateur de référence et filiale du groupe La Poste qui s’est réengagé dans le cadre de baux commerciaux portant sur la totalité des 2 sites.
L’ensemble de ces acquisitions démontre une excellente capacité d’ActivImmo à sourcer des actifs sur son marché de prédilection et permet ainsi d’assurer un rapport équilibré entre la collecte en jouissance et la collecte investie.
Recherche de performance extra-financière
Toutes ces opérations ont été réalisées conformément aux engagements et à la politique ISR de la société de gestion ALDERAN, avec une analyse systématique de la performance extra-financière de ces investissements et l’identification préalable des pistes d’amélioration pendant la phase de gestion, dans le cadre de son approche « Best-in-progress ».
Des baux verts avec une annexe environnementale robuste et ambitieuse ont été négociés dans le cadre du Sale & Lease Back sur les sites de Lesquin et Moreuil.
Alderan a mis en place au cours du troisième trimestre une organisation pour répondre aux exigences du DEET* (Dispositif Eco Efficacité Tertiaire). Cette nouvelle réglementation contraint les propriétaires à améliorer la qualité de leurs actifs afin de réduire leur consommation énergétique.
L’objectif étant que la consommation de chaque immeuble soit inférieure à un seuil défini par ce décret ou, si cela n’est pas atteignable, qu’une réduction de sa consommation de 40% soit effective d’ici 2030. ActivImmo met ainsi en place un plan d’action par immeuble avec l’aide du cabinet Alterea, spécialiste des audits énergétiques. Chaque immeuble sera audité pour les besoins du « décret tertiaire » et cet audit servira aussi à affiner les actions à mener dans le cadre du label ISR.
*Le Dispositif Eco Efficacité Tertiaire (DEET) également appelé « décret tertiaire », impose une réduction des consommations énergétiques progressive pour les bâtiments tertiaires. Cette nouvelle réglementation vise à économiser 60% d’énergie finale dans ces bâtiments à l’horizon 2050.
Alderan, société de gestion spécialisée dans l’investissement immobilier tertiaire, lance VADORAII, son deuxième Club Deal privé, dédié à la classe d’actifs touristiques et hôteliers.
VADORAII est une rare opportunité d’investissement en capital dans une opération de création de valeur, avec un portefeuille d’actifs qualitatifs totalement « off market », déjà identifié et en partie sécurisé.
Constituée sous forme de SAS, VADORA II est un Club Deal privé ouvert exclusivement à des investisseurs français souscrivant au moins 106.000 euros et ayant au moins une connaissance de base des instruments financiers.
TOUTES LES INFORMATIONS CONCERNANT VADORA II SONT DISPONIBLES SUR SIMPLE DEMANDE AUPRÈS DE VOTRE CONTACT ALDERAN.
« À la suite du succès rencontré lors du lancement de VADORA en 2021 (souscriptions closes en deux mois), nous avons souhaité, en créant la SAS VADORA II, mettre à disposition de nos futurs investisseurs cette expertise accumulée tant en matière d’acquisition que de création de valeur.
Après une période pour le moins troublée, le secteur touristique et hôtelier est aujourd’hui de nouveau en plein essor, porté notamment par un besoin d’évasion, de découvertes et de repos, permettant de retrouver le plaisir de voyager ou de se ressourcer dans des lieux inspirants. Il offre aujourd’hui de réelles opportunités immobilières à travers notamment la rénovation et l’extension des hébergements existants.
Nous avons donc imaginé la constitution d’un portefeuille touristique et hôtelier qui réponde à ces aspirations, offrant ainsi la possibilité de participer à des opérations d’exception, dans un cadre juridique et fiscal attractif, avec, notamment, l’éligibilité de l’investissement aux PEA ».
ActivImmo a poursuivi sa dynamique de nouvelles acquisitions qui ont marqué le mois de juin. En juillet-août, ActivImmo a en effet fait l’acquisition de 7 nouveaux actifs situés en France. La surface totale des acquisitions est d’environ 35 000 m2 pour un montant global de 45,2 millions d’euros. Le portefeuille d’ActivImmo est ainsi composé à ce jour de 86 actifs et la valeur du portefeuille a dépassé 450 millions d’euros.
Un deuxième actif de logistique urbaine pure dans Paris intra-muros
Ce local commercial de logistique urbaine de 385 m2 est à ce jour exploité par la société Cajoo Technology – spécialiste dans le secteur de la logistique du dernier kilomètre et de la vente en ligne.
La qualité de ce locataire est par ailleurs renforcée par son rachat en mai 2022 par Flink – un acteur allemand de référence dans la livraison ultra-rapide des produits d’épicerie. À cette occasion, Flink a pu signer un partenariat exclusif avec Carrefour, qui devient alors l’un de ses actionnaires.
Ce partenariat offre ainsi à Cajoo Technology une meilleure solvabilité financière.
Deux nouveaux entrepôts logistiques dans le Sud-Ouest avec Jacky Perrenot comme locataire
ActivImmo a également acquis en juillet un portefeuille loué à Jacky Perrenot et composé de deux actifs situés en région Aquitaine.
Le premier actif, un entrepôt logistique de 2 087 m2, est situé à proximité de Narbonne (Montredon-des-Corbières). Le second, situé à Langon, près de Bordeaux, présente une surface locative d’environ 6 000 m2. Les deux actifs bénéficient d’une excellente desserte routière et présentent de bonnes caractéristiques techniques.
La stratégie sur ces deux actifs consistera principalement à pérenniser l’état locatif (avec son locataire de premier rang Jacky Perrenot) et à profiter d’une éventuelle réversion positive des loyers.
Quatre nouveaux actifs pour plus de 26 000 m2 de bâtiments d’activités
Au cours des mois de juillet et août, ActivImmo a augmenté sa surface sous gestion de plus de 26 000m2 en achetant 4 actifs d’immobilier mixte et d’activités à travers la France.
Le premier actif, acquis le 28 juillet, est un parc d’activités composé de 4 bâtiments distincts et est situé à 15 km au nord de Lille, au sein du Centre International de Transport de Roncq (59). La localisation stratégique de cet actif multilocataire constitue un atout majeur pour son attractivité commerciale. Les quatre bâtiments sont édifiés sur un terrain clos et sécurisé d’environ 24 000 m2 et comprenant 190 places de stationnement extérieur pour VL.
Trois actifs franciliens ont également étoffé le portefeuille d’ActivImmo en août. Il s’agit de deux ensembles immobiliers d’activités, l’un situé à Roissy-en-France (95) regroupant deux bâtiments acquis et loués en totalité à des sociétés de renom, l’autre situé à Baillet-en-France, dans le Val-d’Oise. Ce dernier actif présente un rendement immobilier très intéressant notamment grâce aux fortes indemnités de départ de l’actuel locataire. La stratégie à long terme, après le départ du locataire actuel en fin d’année, consistera donc à trouver un nouveau preneur afin de stabiliser l’état locatif.
Enfin, la plus récente acquisition d’ActivImmo se situe à Arbouans (25), près des frontières suisse et allemande. Le site, d’un peu plus de 8 000 m2, est intégralement loué à la société Capinox (CAPEM) – un spécialiste dans le secteur d’activité de gros de minerais et métaux. L’actif correspond parfaitement aux besoins techniques de l’activité du preneur. Ce dernier a par ailleurs prévu d’y installer très prochainement des équipements spécifiques, difficilement amovibles. Cette démarche de développement permet à la SCPI d’envisager un flux locatif pérenne sur le long terme.
L’ensemble de ces acquisitions démontre une excellente capacité d’ActivImmo à sourcer des actifs sur son marché de prédilection et permet ainsi d’assurer un rapport équilibré entre la collecte en jouissance et la collecte investie.
Recherche de performance extra-financière
Toutes ces opérations ont été réalisées conformément aux engagements et à la politique ISR de la société de gestion ALDERAN, avec une analyse systématique de la performance extra-financière de ces investissements et l’identification préalable des pistes d’amélioration pendant la phase de gestion, dans le cadre de son approche « Best-in-progress.»
Ainsi, des mesures d’amélioration de la performance énergétique et de la biodiversité, et la mise en place de services aux utilisateurs notamment sont envisagés pour ces nouvelles acquisitions. Cela se traduira, pour certains sites, par la mise en place d’un système de suivi des consommations, voire de centrales dites de gestion technique du bâtiment (GTB), par l’installation d’aires pour déjeuner en plein air pour les salariés, ou de ruches ou d’abris pour oiseaux par exemple, sur les sites disposant d’importants espaces extérieurs.
Enfin l’actif parisien, offrant une réversibilité importante par sa configuration et son emplacement, et permettant de réduire significativement les émissions liées au transport pour les livraisons intra-muros, est un exemple parlant de durabilité en immobilier.
Le mois de juin fut particulièrement dense pour la SCPI ActivImmo avec pas moins de 9 acquisitions et plus de 150 millions d’euros d’investis. Forte d’une collecte une nouvelle fois record, la SCPI élargit ainsi son champ d’investissement en se diversifiant géographiquement avec ses 2 premières acquisitions en Espagne mais aussi sectoriellement en achetant un actif de « logistique urbaine pure » en plein Paris.
Premières acquisitions en Espagne : marché porteur & fiscalité avantageuse
ActivImmo a fait en juin ses deux premières acquisitions à l’étranger, plus précisément en Espagne, pour un total de 25 millions d’euros. Le premier actif – un entrepôt de production et de logistique – est situé à Alicante et présente une surface locative de 22 268m2. Acquis dans le cadre d’une opération de sale & lease back, le site est entièrement loué dans le cadre d’un bail long terme à l’un des leaders mondiaux du marché de la puériculture légère en pharmacie. Le second, un bâtiment mixte de bureaux/activités de 3 514m2, se situe au nord de Madrid (Tres Cantos). Il est également loué dans le cadre d’un bail long terme, à une filiale d’Airbus.
La fiscalité avantageuse et la relative attractivité du marché de l’investissement logistique en Espagne, moins recherché par les investisseurs étrangers, permet d’obtenir des rendements haut de fourchette. Dans la conjoncture actuelle de compression des taux liée à l’essor de la classe d’actifs logistiques, Alderan n’hésitera pas à saisir des opportunités d’investissement comme celle-ci dans toute la zone euro.
De la logistique urbaine pure à Paris intra-muros (9ème)
ActivImmo poursuit également la diversification sectorielle de son portefeuille en s’implantant rue Taibout, dans le 9ème arrondissement de Paris. Il s’agit du centre de distribution parisien de la marque Aesop- une marque australienne de soins corporels. Bien que le rendement attendu de cet actif soit légèrement en deçà des taux moyens négociés par ActivImmo, la valeur patrimoniale grâce à son emplacement au cœur de la capitale, et le potentiel de reversibilité et de revalorisation de ce type d’actif rendent cet investissement rentable à terme.
Une nouvelle acquisition en VEFA
Après le développement et la commercialisation réussie de l’actif de Bailly-Romainvilliers (77) puis l’acquisition d’un actif en VEFA à Cergy (95) dont la construction a démarré, ActivImmo a signé l’achat d’une plate-forme logistique à développer dans l’Allier.
L’actif se situe sur les axes stratégiques Nord/Sud et Est/Ouest des flux européens au sein d’un parc logistique multimodal de 184 hectares. Cet actif disposera à son achèvement d’une surface locative totale de 21 937m2, construite sur un terrain d’environ 58 000m2. Il s’agit d’un clef-en main locatif puisque l’ensemble est déjà loué dans son intégralité auprès d’une signature reconnue du secteur de la logistique et du transport dans le cadre d’un bail très long terme.
Des “grands classiques” d’ActivImmo : 5 nouveaux actifs d’activités et logistiques
Le dynamisme du mois de juin et cette diversification, permise par la collecte abondante, n’ont cependant pas empêché ActivImmo de poursuivre ses investissements sur ses actifs de prédilection. La SCPI a en effet acquis également sur cette même période) un entrepôt logistique d’environ 24 000m2 dans la zone d’activité de l’aéroport de Vatry, un centre logistique de distribution régionale d’une enseigne de la grande distribution, d’une surface de 41 000m2 à Châlons-en-Champagne, ainsi qu’un parc d’activités multilocataire d’environ 8 000m2 à Reims offrant des disponibilités foncières.
ActivImmo a également étoffé son portefeuille en achetant le siège de Rip Curl France à Hossegor dans les Landes (40), ainsi qu’un site de logistique et d’activités entièrement loué de 7 830m2 à Saint-Michel-sur-Orge (91) en bordure de la Francilienne.
Recherche de performance extra-financière
Toutes ces opérations ont été réalisées conformément aux engagements et à la politique ISR de la société de gestion ALDERAN, avec une analyse systématique de la performance extra-financière de ces investissements et l’identification préalable des pistes d’amélioration pendant la phase de gestion, dans le cadre de son approche « Best-in-progress.»
Ainsi, des mesures d’amélioration de la performance énergétique et de la biodiversité ont été prévues sur les sites de logistique «classiques» acquis au cours du mois de juin. Alderan s’est assuré que l’actif en VEFA a quant à lui été conçu selon les dernières normes environnementales en vigueur ainsi qu’une démarche volontaire de certification. Il intègre notamment des panneaux photovoltaïques en toiture avec 2 modes de fonctionnement complémentaires : l’un en autoconsommation, l’autre en réinjectant l’excédent de production dans le réseau. L’actif intégrera à sa livraison la catégorie « Best-in-Class » de la grille ESG-ISR (Investissement Socialement Responsable) d’ActivImmo.
Enfin l’actif parisien, offrant une réversibilité importante par sa configuration et son emplacement, et permettant de réduire drastiquement les émissions liées au transport pour les livraisons intra-muros, est un exemple parlant de durabilité en immobilier.
Au 1er juillet 2022, le patrimoine d’ActivImmo est donc composé d’un portefeuille de 79 actifs pour une valeur totale d’environ 425 millions d’euros.
Alderan annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour le compte de la SCPI ActivImmo. Il s’agit d’un ensemble immobilier mixte de 10 030 m2 à usage de locaux d’activités et de bureaux situé au nord d’Orléans au sein de la zone d’activités «Pôle 45».
L’actif a été livré en 2001, il dispose de bonnes caractéristiques techniques et bénéficie d’une excellente accessibilité par la voie routière avec notamment les autoroutes A10, A71 et A19 à proximité immédiate. L’ensemble est loué à un locataire de premier rang – ENEDIS, avec une durée d’engagement ferme de plus de 9 ans.
L’entrepôt est idéalement situé sur la dorsale logistique et parfaitement placé pour rayonner sur tout le territoire : le site est l’une des principales plate-formes SERVAL d’Enedis, qui permettent d’assurer et de fournir aux équipes techniques tout le matériel nécessaire à l’entretien et à la réparation des réseaux électriques. Le site est stratégique notamment en périodes d’intempéries.
Dans cette opération, le vendeur Foncière Privée SCI Varennes a été accompagné par Advenis Real Estate Solutions (Cédric Heneman & Alexandre Poette) et l’Etude Lasaygues (Hubert de Vaulgrenant) accompagnait quant à lui l’acquéreur.
La Française REM, pour le compte des SCPI CRÉDIT MUTUEL PIERRE 1 et ÉPARGNE FONCIÈRE, vient de céder un ensemble de 3 bâtiments d’activités et bureaux situés au sein du Parc d’activités de Pissaloup à Élancourt (78).
L’acquéreur, ALDERAN, intervenait pour le compte de la SCPI Activimmo.
L’ensemble est intégralement loué à des locataires de 1er rang et représente environs 4 000 m² de surfaces locatives et 125 emplacements de parking.
Dans cette opération, réalisée par Lime Capital dans le cadre d’un mandat en co-exclusivité avec DBX, La Française REM était conseillé par l’Etude Allez & Associés (Maria-Hélène KREMER et Alexandre CHOCHON) et l’Etude Lasaygues (Hubert de Vaulgrenant) accompagnait l’acquéreur.
Alderan annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour la SCPI ActivImmo. Il s’agit d’un ensemble immobilier mixte à usage de locaux d’activités et de bureaux situé dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur au Sud-Est d’ORANGE (84100).
Le site bénéficie d’une situation stratégique au sein de la zone d’activités du Coudoulet offrant une très bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A7 à proximité immédiate.
La surface locative totale du bâtiment est d’environ 5800m2. L’actif présente de bonnes caractéristiques techniques. De plus, un programme exhaustif de travaux a récemment été réalisé par le vendeur comprenant notamment une réfection totale de la toiture avec mise en place de panneaux photovoltaïques.
Cette acquisition permet à la SCPI ActivImmo de maintenir ses objectifs de rendement et met en avant la capacité d’Alderan de sourcer des opérations de qualité répondant aux exigences et critères d’investissement du fonds, le tout dans un contexte de marché très compétitif.
L’ensemble immobilier est aujourd’hui exploité et loué dans sa totalité par plusieurs entreprises ce qui permet une mutualisation du risque locatif.
Pour cette transaction, l’Étude Lasaygues (Me Camille Chansarel) accompagnait l’Acquéreur, la transaction a été réalisée par Immocom (Guillaume Halegua).
ALDERAN annonce l’acquisition d’un entrepôt logistique, ainsi que d’un parc d’activités en état futur d’achèvement pour le compte de la SCPI ActivImmo. Ces deux actifs sont situés sur la dorsale logistique, principal axe logistique de France, respectivement en région Auvergne-Rhône-Alpes et en Ile-de-France.
Ces opérations d’acquisition représentent un volume global d’environ 30 millions d’euros. Elles permettront à la SCPI de maintenir un niveau de rendement très attractif au vu du contexte de marché actuel.
Le premier actif localisé à Saint-Etienne (42000) est composé d’un entrepôt logistique existant ainsi que d’un foncier résiduel constructible. En plus de présenter de très bons fondamentaux, la plateforme logistique d’une surface utile globale d’environ 32 000 m2, est exploitée par un locataire de premier rang dans le cadre d’un bail récent avec une durée résiduelle ferme d’engagement d’environ 5 ans. Le foncier résiduel, parfaitement indépendant, présente quant à lui tous les fondamentaux nécessaires tant en termes de configuration et de localisation pour y développer un projet logistique neuf du dernier kilomètre. L’opération a été réalisée sous la forme d’un share deal (rachat de la structure de détention des actifs immobiliers).
Pour cette transaction, l’acquéreur était accompagné par l’Etude Lasaygues (Me Hubert de Vaulgrenant) pour la partie notariale, par le cabinet Forstone pour les aspects comptables, par le cabinet Apollo pour les aspects juridiques et fiscaux et par la société IREO pour la partie technique. La transaction a été réalisée par Cushman & Wakefield.
Le second actif à développer, un parc d’activités labellisé BREEAM Good, représentera une surface utile globale d’environ 8 450 m2 sur un terrain clos et sécurisé d’environ 17 000 m2. Cet actif, parfaitement situé au sein d’une zone d’activités identifiée au nord-ouest de l’Île-de-France à Cergy, disposera de très bonnes caractéristiques techniques ; ce qui devrait permettre une commercialisation rapide du site. Le risque est d’autant plus atténué que l’ensemble est divisible en 18 cellules indépendantes et de différentes tailles. Alderan aura la main sur la commercialisation locative du site.
Cette transaction a été réalisée par BNP Paribas Real Estate. L’acquéreur était accompagné par l’Etude Lasaygues (Me Hubert de Vaulgrenant) pour la partie notariale et IREO pour la partie
ALDERAN annonce l’acquisition de deux portefeuilles mixtes activités et logistique pour la SCPI ActivImmo, le tout représentant un volume global d’environ 48 100 m2 de surface bâtie et plus de 280 000 m2 de foncier. Ces portefeuilles d’actifs, tous exploités par des locataires de premier rang, sont principalement concentrés sur l’Arc atlantique (des Landes à la Bretagne), un des principaux axes logistiques de France. Ils présentent par ailleurs des leviers de création de valeur tant en termes de constructibilité résiduelle que de réversion positive du loyer.
Ces opérations d’acquisition représentent un volume d’environ 30 millions d’euros.
Le premier portefeuille est composé de deux bâtiments d’activités et de logistique situés respectivement en périphérie de Rouen à Barentin (76360) et en périphérie de Châteauroux à Montierchaume (36130). Ces deux actifs représentent une surface utile globale d’environ 28 000 m2 et un foncier de 120 000 m2. En plus de présenter de très bons fondamentaux, les deux sites sont entièrement loués avec une durée résiduelle ferme d’engagement supérieure à 4 ans. Les loyers sont fondés sur des niveaux métriques très conservateurs ; ce qui, au vu de la raréfaction de ce type de produit, peut permettre d’envisager une belle réversion positive à terme.
Pour cette transaction, l’Etude Lasaygues (Me Hubert de Vaulgrenant) accompagnait l’acquéreur. La transaction a été réalisée par BNPP RE, dans le cadre d’un mandat co-exclusif.
Le second portefeuille est composé de huit actifs de transport et de logistique représentant une surface utile globale d’environ 20 100 m2 et un foncier de 160 000 m2. Ce portefeuille d’actifs est concentré sur l’Arc atlantique. Il bénéficie d’importants fonciers résiduels constructibles ce qui, en tenant compte de la lutte contre l’artificialisation des sols, peut constituer à terme une réelle source de création de valeur. La totalité des sites est exploitée par des acteurs majeurs de la logistique avec une sécurisation locative ferme de plus de 9 ans.
Cette transaction a été réalisée dans le cadre d’un schéma off market. L’Etude Lasaygues (Me Camille Chansarel) accompagnait l’acquéreur pour la partie notariale.
Alderan est fière de répondre à la confiance que lui accordent les souscripteurs de la SCPI ActivImmo et annonce l’acquisition, courant décembre, de cinq nouveaux actifs sur ce fonds.
Alderan démontre sa capacité de sourcing de produits de grande qualité permettant à la fois de mutualiser le risque géographique et locatif mais également de maintenir ses objectifs de rendement – 6,00%.
Ces actifs ont fait l’objet d’une notation initiale selon les critères E (Environnement), S (social) et G (Gouvernance) de la grille ISR d’ActivImmo et intègrent la poche « Best-in-progress » visant à l’amélioration de leur performance extra-financière.
Description : bâtiment mixte activités / bureaux localisé en Normandie, à Vire (14). Le site est situé au sein d’une zone d’activité identifiée « Le Gast » à proximité de l’autoroute des Estuaires A84. L’actif est en très bon état, une réfection totale de la toiture a été réalisée en 2018, et possède de bonnes caractéristiques techniques.
Surface : 5 600 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 1 locataire (industriel), durée d’engagement ferme résiduelle supérieure à cinq ans. Stratégie : pérennisation de l’état locatif Date d’acquisition : 14/12/2021
Description : bâtiment d’activités localisé en région Rouennaise, au sein de la zone d’activités de Bourg Achard (27). Le site est situé au niveau de l’échangeur sur l’autoroute A13. Il s’agit d’un bâtiment récent, livré en 2012, présentant tous les fondamentaux en ligne avec la stratégie d’investissement du véhicule.
Surface : 2 100 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 1 locataire (CAP DEPO), entreprise spécialisée dans la pharmaceutique ; un nouveau bail commercial a été régularisé dans le cadre de l’acquisition, la durée d’engagement ferme résiduelle est donc supérieure à trois ans.Stratégie : pérennisation de l’état locatif Date d’acquisition : 17/12/2021
Description : ensemble immobilier mixte activités / bureaux situé au sein de la zone industrielle « Les Estroublans » dans le sud de Vitrolles. Il bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A7 à proximité immédiate. Le tout est réparti sur trois bâtiments indépendants entièrement rénovés il y a moins d’un an.
Surface : 7 400 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 3 locataires de premiers rangs (EIFFAGE, CEGELEC, ENDEL), la durée d’engagement ferme pondérée résiduelle est supérieure à quatre ans. Stratégie : pérennisation de l’état locatif; adjonction de surfaces nouvelles à la demande de certains exploitants. Date d’acquisition : 20/12/2021
Description : ensemble immobilier tertiaire composé de deux bâtiments indépendants situé à l’entrée du CRT de Lesquin au sud de l’agglomération lilloise, dans la commune de Sainghin-en-Mélantois. Le site bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’accès direct à l’autoroute A23 et à 5km de l’autoroute A1.
Surface : 8 145 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 1 locataire (groupe NORAUTO), signature d’un bail précaire sur une année. Stratégie : 1re phase : perception des flux locatifs sur un an permettant de générer un rendement immédiat attractif. 2ème phase : développement, dès la libération des locaux par l’exploitant actuel, d’un Parc d’activités neuf composé de 24 cellules réparties sur 5 bâtiments pour une surface totale de 8 587 m2. Date d’acquisition : 21/12/2021
Description : entrepôt logistique situé au sein du Parc d’Activités de Neuville-en-Ferrain dit « PANEF », à 15 minutes de Lille. Il bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A22 à proximité immédiate.
Surface : 7 950 m2 État locatif : Etat locatif : taux d’occupation 100%, 2 locataires, LOGVAD : entreprise spécialisée dans le secteur de la logistique liée au e-commerce ; LD 5 : entreprise spécialisée dans le secteur de marchands de biens immobiliers, la durée d’engagement ferme résiduelle est donc supérieure à trois ans. La durée d’engagement ferme pondérée résiduelle est supérieure à quatre ans. Stratégie : pérennisation de l’état locatif et optimisation foncière à long terme, la SCPI Activimmo étant déjà propriétaire du foncier adjacent (également bâti et 100% loué) Date d’acquisition : 30/12/2021
Alderan étoffe la SAS Vadora en intégrant un nouvel actif au sein de son patrimoine déjà bien établi, un entrepôt logistique d’environ 26 000 m2 loué sur le long terme à un acteur majeur de la logistique et du transport, le groupe BERT.
En plus de présenter de très bons fondamentaux techniques, cette acquisition permet au fonds de renforcer sa présence sur la dorsale logistique (axe majeur Lille – Paris – Lyon – Marseille).
Cette opération présente également des leviers de création de valeur avec la réalisation d’une potentielle extension du bâti existant pour le compte de l’actuel exploitant du site, ce qui est parfaitement en ligne avec la stratégie « value add » du véhicule.
Description : entrepôt logistique situé sur la dorsale logistique au sein de la zone d’activité en plein développement « Les Fleurons ». Le site dispose d’une très bonne accessibilité par voie routière à respectivement 2 et 20 km des autoroutes A7 et A49.
Surface : 25 889 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 1 locataire, SFB (Groupe Bert) : société de premier ordre spécialisée dans le transport et la logistique, durée d’engagement ferme résiduelle supérieure à huit ans. Stratégie : pérennisation de l’état locatif et création de valeur potentielle avec la présence de foncier résiduel constructible. Date d’acquisition : 15/12/2021
Alderan est fière d’annoncer l’obtention par son véhicule phare, la SCPI ActivImmo, du label ISR – Investissement Socialement Responsable.
Preuve de son engagement fort sur la dimension extra-financière de son activité, cette labellisation répond également à la demande des investisseurs qui souhaitent s’orienter vers des placements plus responsables.
En tant que société de gestion et gestionnaire d’actifs immobiliers, ALDERAN est depuis longtemps consciente de sa double responsabilité sociétale et environnementale :
par les solutions d’investissement et les services qu’elle propose, elle offre à ses clients investisseurs la possibilité d’allier performance financière et investissement responsable, en travaillant avec une SGP soucieuse et vigilante sur ces questions au sein même de son organisation ;
au cours de la gestion des actifs : dans ce rôle, ALDERAN peut avoir de multiples casquettes (propriétaire, bailleur, maître d’ouvrage,….) et sa responsabilité sociétale et environnementale s’exerce dans chacune de ces fonctions.
Avec la labellisation d’ActivImmo, ce sont déjà 51 actifs immobiliers d’activités ou de logistique loués à plus de 38 entreprises qui seront couverts. Sans compter les acquisitions à venir.
Le travail de préparation de la grille d’évaluation et la collecte de données pour élaborer le plan d’action ont nécessité un investissement important de la part de toute l’équipe, en particulier le pôle de gestion d’actifs internalisé, avec, en appui, l’expertise du cabinet de conseil EGIS.
ALDERAN est convaincue que les locaux logistiques ont un rôle à jouer dans l’effort collectif de réduction des impacts environnementaux du secteur du bâtiment et que leur marge de manoeuvre est encore importante. La SCPI ActivImmo a pour objectif de participer à construire une logistique de demain qui devra être plus durable. Alderan a ainsi souhaité structurer et valoriser sa démarche en se fondant sur le référentiel du label ISR immobilier. En effet, celui-ci permet de construire une politique ESG avec une méthodologie d’évaluation ESG dont la pertinence est fondée sur sa dimension opérationnelle et sur le fait qu’il s’agit d’un outil bâti sur mesure pour être adapté et cohérent avec la classe d’actif sous-jacente.
ALDERAN souhaite s’inscrire dans une démarche de progrès continu pour accroître son impact positif et réduire son impact négatif. Ce positionnement est d’autant plus légitime en matière d’immobilier d’entreprise compte tenu du faible taux de renouvellement : les enjeux se concentrent donc sur le parc existant.
Cette méthodologie est associée à un plan d’actions, dans une approche d’amélioration continue qui fonde toute l’approche de la société de gestion. Ainsi, ALDERAN entend, grâce à cette méthodologie et ses outils, suivre les impacts sur le long terme. Une attention particulière est accordée à l’écoute, l’implication et la collaboration de toutes les parties prenantes. Enfin les performances sont communiquées de manière transparente et un contrôle interne est effectué régulièrement.
« La décision de labelliser ActivImmo résulte d’une conviction éthique forte qui nous anime chez ALDERAN. L’obtention du label ISR est le résultat d’un an de travail et constitue une nouvelle étape structurante pour améliorer la performance ESG de notre patrimoine sous gestion et accompagner nos clients dans leur volonté croissante d’investissements responsables. Rendez-vous dans trois ans pour constater les progrès réalisés » indique Benjamin LE BAUT, Directeur Général d’ALDERAN.
LA POLITIQUE ESG : quels sont les objectifs d’ActivImmo ?
Les 3 axes de la politique ESG d’ActivImmo sont les suivants :
En matière d’Environnement : limiter les consommations d’énergie et d’eau des actifs, améliorer la prévention et la gestion des déchets sur site, favoriser la biodiversité sur les sites pertinents.
En matière Sociale : gérer efficacement les flux afin de limiter les nuisances pour les riverains et améliorer le confort des personnes travaillant dans les locaux (confort thermique et visuel, qualité des zones de détente…).
En matière de Gouvernance : éviter l’étalement urbain en privilégiant des sites existants, favoriser la résistance aux risques climatiques des actifs et engager nos prestataires vers davantage de durabilité.
En présence d’Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du logement et de Nicolas Mayer-Rossignol, président de la Métropole Rouen Normandie et maire de Rouen, Jean-Michel Mendret, directeur général délégué Bouygues Bâtiment France Europe, Pierre-Yves Muller, directeur général Linkcity Régions France et Damien Renard, directeur régional Normandie Sogeprom, ont posé la première pierre de l’ensemble immobilier « L’Eveil de Flaubert », accompagnés de Rémi de Nijs, directeur général Rouen Normandie Aménagement, Rémy Bourgeon, président d’Alderan et d’Ojirel, Céline Senmartin, directrice régionale Normandie de la Banque des Territoires et des partenaires iSélection, Rouen Habitat, Réside Etudes, CDC Habitat Grand Ouest. Ce vaste ensemble immobilier vise à offrir un nouveau lieu de vie qui favorise la mixité sociale et intergénérationnelle, et contribue à la transition écologique du territoire.
Une programmation immobilière privilégiant la mixité sociale et intergénérationnelle
“L’Eveil de Flaubert“ s’étend sur un site d’1,6 hectare entre l’avenue Jean Rondeaux et la rue Niki de Saint-Phalle. À proximité du centre-ville et de la Seine, il bénéficie d’une situation privilégiée et d’une vue panoramique sur la ville et ses alentours. Point de départ de la reconquête de la ville vers l’Ouest, ce projet traduit la volonté de la Métropole Rouen Normandie de proposer un modèle de développement urbain durable exemplaire. Confiée à Linkcity Grand Ouest, présent sur le territoire depuis plus de 30 ans, cette opération immobilière d’envergure, l’une des plus importantes de la métropole ces dernières années, synthétise les valeurs de Linkcity : une empreinte écologique réduite, une priorité accordée aux usages à travers l’implication des acteurs locaux et des citoyens, un projet ancré dans son territoire, au service du bien-être et du bien-vivre ensemble, pour contribuer à bâtir la ville de demain.
Linkcity et ses partenaires architectes TVK, AZ Architectes et OLM Paysages, ont conçu un nouveau lieu de vie favorisant la mixité : mixité urbaine avec une programmation alliant habitations, bureaux, commerces, crèche, services et jardins ; mixité sociale et intergénérationnelle avec une offre de logements comprenant résidence seniors, logements locatifs sociaux, intermédiaires et en accession.
Une réalisation en 2 phases
Le projet est prévu en deux phases, dont la première, lancée en janvier 2021, se déroulera jusqu’à fin 2023. À travers cette première phase qui concerne la création de 26 000 m2, Linkcity développe ainsi :
Une résidence seniors de 92 appartements gérés par Réside Etudes ; 30 logements locatifs sociaux pour le bailleur social Rouen Habitat ;
A travers cette opération, Rouen Habitat a souhaité participer à la construction d’une mixité sociale et fonctionnelle, au sein d’un projet urbain durable. L’opération est composée de 30 logements, du T1 au T4 et de 15 places de stationnement. Au rez-de-chaussée, le local vélos est prévu à proximité de la rue pour inciter les usagers à utiliser les moyens de transport doux. L’ensemble des logements bénéficient d’espaces extérieurs de type balcon, loggia ou terrasse.
La production d’eau chaude sanitaire et de chauffage est collective, chaque logement sera équipé par des compteurs afin de déterminer les consommations exactes.
40 logements locatifs intermédiaires pour CDC Habitat ; L’offre de logement locatif intermédiaire a été conçue pour répondre aux besoins spécifiques des jeunes actifs et des salariés à revenus moyens. En effet, ces dernier ne peuvent pas accéder au parc social mais leurs ressources sont insuffisantes pour se loger confortablement sur le marché libre, dans les grandes agglomérations où les loyers sont élevés. Le logement intermédiaire est un logement neuf, implanté au plus près des bassins d’emploi, dont le loyer est plafonné et inférieur de 10 à 15 % au prix du marché. Sa location est conditionnée à des plafonds de ressources qui couvrent 80% de la population française. Les logements intermédiaires sont accessibles sans commission d’attribution avec des démarches 100% dématérialisées pour le locataire : dépôt du dossier, signature électronique du bail, paiement du loyer…
94 logements en accession, dont 84 logements en accession libre commercialisés par Sogeprom et iSelection et 10 logements qui seront vendus en accession à prix maîtrisés ;
Un bâtiment de bureaux en R+7 d’environ 9 000 m2 pour la SCI Tanit (Alderan et la Banque des Territoires).
Alderan et la Banque des Territoires ont respectivement investi 3,64 M€ et 3,36 M€ dans les murs du 1er immeuble tertiaire de l’Eveil de Flaubert, porté par la SCI Tanit. L’immeuble sera supporté par 70 poteaux en hêtre lamellé-collé. La fabrication de ce produit très résistant est assurée par l’entreprise normande Manubois. Elle mise sur le circuit-court en s’approvisionnant dans les forêts de Seine-Maritime pour réduire le bilan carbone du produit. Ce projet s’inscrit pleinement dans l’action de la Banque des Territoires au bénéfice de territoires plus attractifs et plus durables.
Des commerces situés en rez-de-chaussée des bâtiments
L’ensemble du projet propose un parking enterré de 625 places dont 32 places PMR sur deux niveaux de sous-sol.
Des travaux en cours
Démarrés en janvier 2021, les travaux de la première phase menés par Bouygues Bâtiment Grand Ouest dureront 3 ans. La livraison est prévue fin 2023. Trois grues ont été installées sur ce chantier d’envergure. Le gros œuvre a démarré en avril 2021.
Aujourd’hui, le gros œuvre du parking souterrain est achevé, le premier bâtiment tertiaire est sorti de terre et la mise en œuvre des poteaux bois et des casquettes préfabriquées ton ocre des deux premiers niveaux est achevée. Côté logement, sur 4 bâtiments ; le coulage des voiles béton en béton teinté masse ton pierre a été réalisé sur 2 niveaux, et les premiers balcons sont mis en œuvre.
Un concept architectural ouvert au service du bien-vivre ensemble
En bordure de Seine, L’Eveil de Flaubert, qui longe l’avenue Jean Rondeaux, est un belvédère qui profite largement des vues sur les coteaux Ouest de la Seine, ainsi que sur quelques points émergents de la ville. Les architectes ont joué sur cette inclinaison du terrain mais aussi sur les volumétries des immeubles afin de créer un ensemble harmonieux, qui s’intègre dans son environnement.
L’Eveil de Flaubert mêle logements et bureaux autour d’espaces paysagers communs et ouverts en cœur d’îlots. Cette mixité programmatique implique de réfléchir à un équilibre entre des programmes différents, la création d’interactions entre les usagers, la préservation de l’intimité des logements et la visibilité des bureaux. Les espaces ouverts forment le cœur du projet : ils favorisent ces interactions et font le lien avec l’environnement urbain. À proximité du centre-ville, une attention particulière a été portée sur la conception des rez-de-chaussée qui assurent une fluidité des parcours entre l’espace public et l’espace privé, grâce à la mise en place de porches d’entrée, de halls traversants ou transparents. Véritables échappées visuelles, ils connectent les espaces publics, les jardins en cœur d’îlots, le grand paysage et la ville.
Enfin, l’Eveil de Flaubert, du fait de sa composition étagée, contribue au confort climatique des bâtiments. Il fait entrer la nature et la lumière au cœur des bâtiments, favorisant l’ensoleillement des logements et du cœur d’îlot, ou encore la bonne circulation des vents.
Une opération visant l’excellence environnementale
Enfin, l’Eveil de Flaubert, du fait de sa composition étagée, contribue au confort climatique des bâtiments. Il fait entrer la nature et la lumière au cœur des bâtiments, favorisant Linkcity s’attache à développer des projets contribuant à la transition écologique des territoires afin de co-construire avec ses clients, ses partenaires et les habitants, des villes saines et durables. “L’Eveil de Flaubert“ illustre cette démarche et fait écho à la volonté de la Métropole de réduire son empreinte écologique et de favoriser l’évolution des comportements et des pratiques. Ainsi, l’ensemble immobilier a été conçu pour répondre à ces enjeux. Pour une performance optimale, diverses solutions techniques seront déployées : l’utilisation de matériaux biosourcés, avec une part importante accordée au matériau bois, des consommations énergétiques optimisées grâce au raccordement des logements à un système de réseau de chaleur urbain métropolitain, et au recours à la géothermie et au photovoltaïque pour les bâtiments tertiaires
Le programme vise en ce sens de multiples labels environnementaux :
L’ensemble des bâtiments, de logements et tertiaires, ambitionnent d’atteindre le niveau de performance BEPOS Effinergie 2017 et E3 du label Energie Carbone, en avance sur les réglementations en vigueur. Ces labels attestent de performances exemplaires en matière de sobriété et d’efficacité énergétique, avec des exigences renforcées sur la conception bioclimatique et les consommations énergétiques ; de qualité et de confort. Les bâtiments tertiaires visent en outre le label BBCA, qui atteste de l’exemplarité de la démarche de réduction de l’empreinte carbone ; L’immeuble tertiaire de la première phase ambitionne également d’obtenir la certification BREEAM niveau VERY GOOD, certification la plus utilisée en Europe et reconnue à l’international.
Alderan annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour la SCPI ActivImmo. Il s’agit d’un entrepôt de logistique urbaine situé dans les Yvelines, à EPÔNE (78680).
Le site bénéficie d’une situation stratégique, à 30 km de Paris, au sein d’une zone logistique identifiée avec un branchement autoroutier A13 à proximité immédiate. La surface locative totale du bâtiment est de 6300m2 . L’actif présente de très bons fondamentaux techniques. L’ensemble est aujourd’hui exploité et loué depuis juin 2020 dans sa totalité par une entreprise spécialisée dans le secteur du transport et la logistique.
« Réalisée sur la base d’un taux de rendement immobilier supérieur à 6,5% dans un environnement de marché très concurrentiel pour ce type d’actif, cette acquisition démontre la capacité d’ALDERAN à poursuivre sa politique d’investissement très sélective et à constituer un patrimoine de grande qualité pour la SCPI ActivImmo » déclare Benjamin Le Baut, Directeur Général d’ALDERAN.
Pour cette transaction, BNP Paribas Real Estate accompagnait le Vendeur et l’Etude Lasaygues accompagnait l’Acquéreur pour la partie notariale
ALDERAN annonce l’acquisition en sale & lease back d’un portefeuille composé de 17 sites de transport et de logistique. L’ensemble est loué au groupe BERT, transporteur et logisticien de premier plan. L’opération a été réalisée sous la forme d’un share deal (rachat de la structure de détention des actifs immobiliers).
Le portefeuille représente une surface locative d’environ 138 000 m2 et d’importantes emprises foncières (environ 460 000 m2 au total). Les sites sont majoritairement localisés sur la dorsale logistique (axe Lille-Paris- Lyon-Marseille) et à proximité immédiate de grands axes routiers ou autoroutiers.
Il offre par ailleurs une très belle sécurisation locative grâce aux baux long terme signés, avec une durée moyenne pondérée d’engagement ferme de 11 ans, pour un loyer global annuel de 4,9 m€. Le revenu global du portefeuille permet à la SCPI ACTIVIMMO de maintenir ses objectifs de rendement à hauteur de 6%.
« Au travers de cette opération en sale & lease back, ACTIVIMMO et le groupe BERT entendent nouer une relation à long terme. ACTIVIMMO pourra ainsi accompagner le développement du groupe Bert en réalisant à sa demande des extensions des bâtiments. Ces projets constitueraient à terme pour la SCPI une source de création de valeur complémentaire » déclare Rémy BOURGEON, Président d’ALDERAN.
“La décision de céder une partie de notre portefeuille immobilier remonte au début de l’année 2020, lors de la présentation de notre Business Plan 2020-2025. Cette transaction a pour but de nous aider à financer notre croissance régulière ainsi que certaines opérations très ciblées. Après avoir reçu plusieurs investisseurs, français et étrangers, pendant dix-huit mois, notre choix s’est porté sur ALDERAN qui semble être au plus près de nos activités. Dès nos premiers échanges un climat de confiance s’est rapidement établi et au fil du temps il n’a cessé de se renforcer” précise le groupe Bert &You.
BNP Paribas Real Estate, accompagnait le vendeur, qui était conseillé par le cabinet Lexicube (fiscal) et le cabinet Valexfy (expert en évaluation) et l’étude Up’ Notaires (Me Frédéric Aumont).
ALDERAN était conseillé par l’Etude Lasaygues (Me Hubert de Vaulgrenant) pour la partie notariale, par le cabinet Forstone pour les aspects comptables, et par le cabinet Apollo pour les aspects juridiques et fiscaux.
Alderan annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour la SCPI ACTIVIMMO, un entrepôt logistique livré dans les années 2000 et situé dans le Pas-de-Calais, à Libercourt (62).
Paris, le 16 juin 2021,
Alderan annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour la SCPI ACTIVIMMO, un entrepôt logistique livré dans les années 2000 et situé dans le Pas-de-Calais, à Libercourt (62).
Le bien correspond parfaitement à la stratégie immobilière d’ACTIVIMMO. Il bénéficie d’une situation stratégique au sein du parc d’activités de Libercourt, à respectivement 15 et 25 km de Lens et Lille. Son accessibilité par la voie routière est excellente avec l’accès à l’autoroute A1 en 2 min. La surface locative totale du bâtiment est de c.9 000 m2. L’ensemble bénéficie de très bons fondamentaux techniques.
La structuration de la vente en Sale & Leaseback permet à la SCPI ACTIVIMMO de loger au sein de son patrimoine un actif bénéficiant d’un état locatif solide et pérenne grâce à la signature d’un nouveau bail commercial de 9 ans portant sur la totalité du site avec une société spécialisée dans le secteur de l’entreposage et du stockage non frigorifique. Malgré un niveau de loyer conservateur, cette opération fait ressortir un rendement supérieur aux objectifs du véhicule à hauteur de 6,00%. La réversion positive du loyer doit permettre, à terme, d’améliorer encore un peu plus ce niveau de rendement.
Pour cette transaction, CBRE accompagnait l’Acquéreur.
Alderan, société de gestion spécialisée dans l’investissement immobilier tertiaire et en particulier les locaux d’activités et la logistique, lance VADORA, 1er Club Deal privé dédié entièrement à la logistique.
VADORA est une rare opportunité d’investissement en capital dans une opération de création de valeur dans l’immobilier logistique et de transport, avec un portefeuille d’actifs déjà identifié et sécurisé. Constituée sous forme de SAS, VADORA est un Club Deal privé ouvert exclusivement à des investisseurs français souscrivant au moins 106.000 euros et ayant au moins une connaissance de base des instruments financiers.
« Forts de notre expérience de plus de vingt années dans cette classe d’actifs logistiques, nous avons souhaité, en créant la SAS VADORA, mettre à disposition de nos futurs souscripteurs cette expertise accumulée tant en matière d’acquisition que de création de valeur. Le secteur de la logistique est aujourd’hui en plein essor, porté notamment l’accélération de l’e-commerce, et offre des conditions favorables à des stratégies de valorisation. Il nous paraissait donc opportun de proposer un tel véhicule à notre clientèle qui bénéficie, fiscalement, de son éligibilité aux PEA ».
ALDERAN annonce le développement d’un clé-en-main locatif de 6 000 m2 de bureaux pour le compte de l’OPPCI ORGANA IV. Cet actif est situé au pied de la gare de RER A Neuville-Université, dans l’agglomération de Cergy-Pontoise. Les travaux sont en cours.
L’immeuble est entièrement loué à INEO SYSTRANS (groupe ENGIE), leader des solutions intelligentes de transport urbain dans le monde, dans le cadre d’un bail de 9 ans fermes. La livraison est prévue au premier trimestre 2022. GEFEC, qui est à l’origine de ce dossier, assure la construction de ce bâtiment à faible impact environnemental, certifié BREEAM Good et labellisé E+C- niveau E2C1. Ce label induit énergie positive et réduction de carbone.
« Cette opération totalement off-market (c’est-à-dire sans intervention d’un agent) est illustrative du savoir-faire d’ALDERAN en matière de création de valeur et de notre capacité à accompagner des utilisateurs. Le portefeuille d’ORGANA IV qui comporte également un immeuble de bureaux de 9 000 m2 à Rouen (loué à 75%) et le projet RACINE à Paris 12 (6 000 m2 de bureaux de dernière génération) est ainsi complété. » indique Rémy Bourgeon, Président d’ALDERAN.
« La certification environnementale, ISO 14001, dont nous sommes titulaires depuis 2011, a permis à GEFEC d’anticiper et d’accompagner le Groupe ENGIE dans le pilotage de la démarche BREEAM Good et du Label E+C- » précise Laurent Lejeune, Président de GEFEC
ALDERAN annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour la SCPI ACTIVIMMO, un entrepôt logistique en température contrôlée situé en Normandie au coeur de la métropole Rouennaise, au Grand-Quevilly (76 120).
La surface locative totale du bâtiment est de 12 230 m2. Il présente de très bons fondamentaux tant en termes de localisation et d’accessibilité que de caractéristiques techniques.
L’ensemble immobilier bénéficie d’une situation stratégique dans une zone reconnue à proximité de bassins de population importants. Il profite d’un maillage routier dense avec notamment, à proximité du site, les autoroutes A150, A13, A28 et A139.
L’actif est actuellement entièrement exploité par la société FERRERO. Cette opération offre, sur la base d’un loyer métrique très conservateur, un rendement immédiat qui permet à la SCPI de tenir ses objectifs à hauteur de 6,00%. La réversion positive du loyer, en cas de recommercialisation du bien, constitue un réel levier de création de valeur.
Pour cette transaction, BNP Paribas Real Estate accompagnait l’Acquéreur.
ALDERAN annonce l’acquisition pour le compte de la SCPI ACTIVIMMO d’un bâtiment indépendant d’activité et d’entreposage, situé ZA Buisson du Couldre à Trappes, sur le territoire de Saint-Quentin en Yvelines, bénéficiant d’une excellente desserte notamment par la nationale 10 et l’autoroute A12.
L’ensemble développe une surface totale d’environ 5 500 m2 et il offre un revenu locatif sécurisé puisqu’il est entièrement loué à deux entités dans le cadre de baux commerciaux. La rentabilité de cette opération vient conforter l’objectif de rendement de 6% de la SCPI.
Cette dixième acquisition ponctue l’année 2020 qui a vu, dans un contexte pourtant contraint, une activité riche tant en collecte qu’en placement immobilier pour ACTIVIMMO.
« Ce bien, de bonne facture, indépendant et situé dans un marché établi d’Ile de France correspond parfaitement à la stratégie immobilière d’ACTIVIMMO, d’autant plus qu’une démarche de pérennisation de l’état locatif est d’ores et déjà initiée », indique Benjamin Le Baut, Directeur Général d’ALDERAN.
Pour cette transaction, l’Acquéreur était accompagné par AP Conseil, Savills Building Consultancy et l’Etude Lasaygues.
Alderan annonce l’acquisition en état futur d’achèvement d’un Parc d’Activités situé en Seine-et-Marne à Bailly-Romainvilliers (77) pour sa SCPI ACTIVIMMO.
L’ensemble immobilier développera une surface locative de 5 470 m2 divisée en huit cellules et disposera de très bons fondamentaux techniques. La livraison du Parc est prévue au plus tard en janvier 2022 et vise une certification environnementale E+C-.
Ce site est localisé au sein du bassin économique de Marne-la-Vallée et bénéficie d’un environnement urbain très qualitiatif et d’ une excellente accessibilité routière avec notamment l’autoroute A4 à proximité. Cette zone bien établie de l’Est de Paris est recherchée par les utilisateurs compte tenu de son emplacement stratégique.
La période de construction d’un an permettra de commercialiser le Parc.
« Nous sommes confiants pour la commercialisation de cet actif compte tenu de son emplacement et de la qualité du produit. De plus, le risque locatif pour la SCPI ActivImmo est fortement réduit par la garantie locative de 14 mois à compter de la livraison consentie par le vendeur. » indique Benjamin LE BAUT, Directeur Général d’ALDERAN.
Pour cette transaction, BNP Paribas Real Estate accompagnait le Vendeur.
Alderan annonce l’acquisition du sixième actif de la SCPI ActivImmo, un parc d’activités nommé « Le Parc des Colonnes » situé dans le département des Deux-Sèvres, à Chauray (79).
L’ensemble immobilier comprend cinq bâtiments à usage mixte d’activités et de bureaux avec une répartition cohérente des surfaces (80/20). La surface utile totale du Parc est d’environ 20 000 m2 et celle-ci est louée dans sa quasi-totalité à 22 locataires.
Une campagne active de travaux a été menée ces dernières années par le vendeur : l’actif est donc en excellent état ce qui facilite la pérennité des locataires sur le site. Ces immeubles entrent pleinement dans la stratégie de la SCPI ActivImmo en permettant à la fois de mutualiser le risque locatif du portefeuille et également d’offrir un rendement supérieur aux objectifs du véhicule à hauteur de 6%.
Une réserve foncière permet d’envisager le développement de 3 nouveaux bâtiments ce qui constitue un réel levier de création de valeur du bien. L’ensemble est localisé au sein du secteur des Rochereaux, une situation stratégique en périphérie immédiate de Niort. Le Parc bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment les autoroutes A10 et A83 à proximité immédiate : les métropoles de Bordeaux et Nantes sont ainsi à moins de deux heures de route.
Alderan annonce l’acquisition du cinquième actif de la SCPI ActivImmo, un bâtiment d’activités restructuré en 2007 et situé en Seine-et-Marne, à Noisiel (77).
L’ensemble immobilier représente une surface locative totale de 4 792 m2 et dispose de bonsfondamentaux techniques. Le site est entièrement loué par une société spécialisée dans le traitement et l’hébergement de données, et activités connexes. Cet actif entre pleinement dans la stratégie de la SCPI ActivImmo et permet d’atteindre les objectifs de rendement du véhicule àhauteur de 6%, ce qui est très intéressant compte tenu de la localisation de l’actif en Ile-de-France. Une réserve foncière à l’arrière du bâtiment permet d’envisager une extension de la partie activités ce qui constitue un réel levier de création de valeur du bien.
L’ensemble est localisé au sein du bassin économique de Marne-la-Vallée. Il bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière et par transport en commun avec respectivement les autoroutes A104 et A4 ainsi que la Gare RER de Noisiel à proximité. Il s’agit d’une situation stratégique au sud-est de Paris dans une zone établie.
Pour cette transaction, BNP Paribas Real Estate accompagnait le Vendeur.
Alderan annonce l’acquisition du quatrième actif de la SCPI ActivImmo, un entrepôt logistique livré en 2006 et situé dans la Loire, à Saint-Chamond (42400).
La surface locative totale du bâtiment est de 6 379 m2. Il présente de très bons fondamentaux tant en termes de localisation et d’accessibilité que de caractéristiques techniques.
L’ensemble immobilier est localisé au sein de la zone industrielle de Stelytec respectivement à 15 et 48 km de Saint-Etienne et de Lyon : une situation stratégique dans une zone reconnue, à proximité de bassins de population importants. Il bénéficie d’une excellente accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A47 par un échangeur à moins d’un kilomètre.
Le site est actuellement entièrement exploité par une entreprise spécialisée dans la logistique externalisée pour le secteur de la mode et du bien d’équipement de la personne. Le locataire est engagé jusqu’au 30 avril 2025 dans le cadre d’un bail commercial. Cette opération offre un rendement supérieur à 6% et permet ainsi à la SCPI de tenir ses objectifs.
La transaction a été réalisée par CATELLA PROPERTY CONSULTANTS dans le cadre d’une missionde conseil à l’acquisition pour ALDERAN.
Paris, le 29 janvier 2020, Alderan annonce l’acquisition du deuxième actif de sa SCPI ActivImmo, un bâtiment d’activités livré en 2009 et situé sur le territoire de Saint-Quentin en-Yvelines, à Montigny-le-Bretonneux.
L’ensemble offre une surface locative totale de 2 361 m2. Le bâtiment a été développé pour ID Verde et il est toujours exploité par cette entreprise française forte de 30 ans d’expérience. ID Verde est le leader européen de la création, la réhabilitation et l’entretien des espaces paysagers. Cet actif entre pleinement dans la stratégie de la SCPI ActivImmo et son objectif de rendement de 6%. Le site bénéficie par ailleurs d’un levier de création de valeur avec une constructibilité résiduelle de près de 1 000 m2 ce qui permet d’envisager une amélioration du rendement à terme. La divisibilité potentielle du bâtiment diminue aussi le risque de commercialisation à la location en cas de départ de l’actuel preneur.
L’ensemble est localisé au sein de la zone d’activités de l’Observatoire, qui s’étend sur 67 hectares et qui bénéficie d’une excellente accessibilité par voie routière avec notamment les autoroutes A12, A13 et l’A86. Il s’agit d’une situation stratégique au sud-ouest de Paris permettant une couverture optimale de toute cette zone en 30 minutes en camion, pouvant donc constituer à terme un maillon de la chaîne logistique du dernier kilomètre pour l’Ouest Francilien.
Pour cette transaction, ALDERAN était accompagné par l’Etude Lasaygues et Nexity Conseil & Transaction.
Paris, le 12 septembre 2019. Alderan, société de gestion spécialisée dans l’investissement immobilier tertiaire et en particulier les locaux d’activités et la logistique, lance la SCPI ActivImmo, 1ère SCPI dédiée aux locaux d’activités et à la logistique.
ActivImmo est une SCPI à capital variable gérée par Alderan. Elle vise la constitution et la gestion, sur le long terme, d’un patrimoine immobilier dans le secteur des locaux d’activités et de la logistique.
ActivImmo investira principalement dans des actifs immobiliers à usage de locaux d’activités, d’entrepôts et de logistique urbaine ou du « dernier kilomètre », situés en périphéries des villes, à proximité des axes routiers ou au sein même des bassins d’emploi et de consommation.
« Forts de notre expérience de près de vingt années dans cette classe d’actifs logistiques et d’activités, nous avons souhaité, en créant la SCPI ActivImmo, mettre à disposition de nos souscripteurs notre expertise en matière d’acquisition et de gestion immobilière. Le secteur de la logistique et des locaux d’activités à destination des ETI/PME/PMI ou filiales de grands groupes est aujourd’hui en plein essor et il nous paraissait essentiel qu’un véhicule à destination du grand public tel que la SCPI ActivImmo lui soit dédié spécifiquement » indique Rémy Bourgeon, Président d’ALDERAN.
Pour chaque nouvelle signature de bail, et notamment dans le cadre d’opérations de sale & lease back, Alderan signe des baux dits « verts » ou « responsables » (ex. Sites de Lesquin et Moreuil avec VIAPOST/NEOLOG), qualifiés ainsi car ils intègrent une annexe environnementale solide. Cette annexe encadre les relations entre le bailleur et le preneur sur les aspects E,S et G. Elle permet par exemple au propriétaire le droit d’accéder aux locaux loués pour réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique en cours de bail.
Déploiement à grande échelle d’un logiciel de consommation DEEPKI
Alderan a équipé la totalité des actifs du patrimoine de la SCPI Activimmo avec le dispositif DEEPKI, plateforme et outil digital permettant le suivi direct et détaillé des données de consommation de chaque actif. C’est ensuite le cabinet Alterea, bureau d’étude spécialisé, qui analyse les données et les combine à une simulation thermique de chaque site pour déceler d’éventuels indices de sous performance et concevoir le plan d’amélioration et d’action le plus pertinent et le plus efficace pour chaque bâtiment.
Mise en place des toitures photovoltaïques pour les actifs en VEFA
Alderan a conscience de l’importance que les projets de développement neufs soient exemplaires en matière de l’environnement. Dans ce cadre, des panneaux photovoltaïques en toiture sont prévus pour le site de Cergy et de Montbeugny. 2 modes de fonctionnement complémentaires sont possibles : autoconsommation et réinsertion de l’excédent de production dans le réseau. La réinsertion de l’excédent a été choisie sur ces deux sites.
Passage à l’éclairage LED sur le site d’Alizay
Dans le cadre de sa démarche ESG orientée « Best in Progess », Alderan a équipé en LED l’intégralité du tout premier site acquis par la SCPI Activimmo : il s’agit d’un site logistique de plus de 7 000 m2 situé à Alizay (27). Cette action concrète permet de réduire le bilan énergétique du locataire de l’ordre de 15% à 20% par an et apporte de surcroit un vrai confort visuel et de travail aux collaborateurs. L’investissement réalisé pour la mise en place de ce changement est amorti en moyenne sur une période de 3 à 4 ans.
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