Rémy Bourgeon (MRICS) répond à cette question au micro de Frederic Lorenzini de Patrimoine24 et donne un éclairage exclusif sur la récente restructuration juridique interne de la société.
➡️ 0:30 – 01:30 / Comment la collecte d’ActivImmo est-elle déployée? ➡️ 01:30 – 02:40 / Comment les opportunités d’investissement sont-elles identifiées ? ➡️ 02:40 – 04:05 / Outre la logistique, quelles sont les autres expertises d’Alderan ? ➡️ 02:40 – 04:05 / Que va-t-il se passer chez Alderan dans les 5 futurs années ? ➡️ 05:50 – 06:40 / Une nouvelle SCPI ouverte à l’internationale ?
La foncière Ojirel et la SEM IDF Investissements et Territoires viennent d’annoncer l’acquisition et la rénovation de deux bâtiments du site Renault à Flins (Yvelines) pour un montant de 11 millions d’euros.
La foncière Ojirel a, le 24 février 2023, fait l’acquisition d’une partie du site historique du groupe Renault à Flins (78). L’opération s’inscrit dans le cadre d’un Club Deal immobilier structuré sur mesure par la société de gestion Alderan. Le Club Deal regroupe ainsi la foncière Ojirel et la SEM IDF Investissements & Territoires.
Le projet consiste en une reconversion d’un ensemble industriel appartenant au groupe Renault en un site dédié à l’économie circulaire. Le montant total de l’opération s’élève à 11 millions d’euros.
RE-Factory, le Campus de l’Industrie Circulaire de la Mobilité par Renault
Le groupe Renault a annoncé en novembre 2020 la reconversion de son site historique de Flins en RE-Factory, le premier site européen dédié à l’économie circulaire dans le secteur de la mobilité.
Un projet ambitieux qui interviendra progressivement jusqu’en 2025 en remplacement de l’activité de fabrication de véhicules neufs pour un investissement total de 350M d’euros. Le groupe s’engage à maintenir les emplois sur le site à l’horizon 2025 au niveau actuel (soit 3000 emplois). Ce nouveau Campus de l’industrie Circulaire de la
Mobilité sera composé de quatre grands pôles d’activités :
• RE-Trofit pour les activités de reconditionnement de véhicules d’occasions et conversion de véhicules thermiques; • RE-Energy pour faire passer à l’échelle industrielle le potentiel d’applications découlant de la batterie électrique et des nouvelles énergies ; • RE-Cycle pour accueillir les activités de Choisy-le-Roi, favoriser un approvisionnement de pièces et matières premières en boucles courtes, et intégrer une part croissante de matériaux recyclés ou réemployés ; • RE-Start pour valoriser les savoir-faire industriels et accélérer la recherche & développement en matière d’économie circulaire.
Projet du Club Deal – la réhabilitation de deux bâtiments du Campus
Le périmètre d’intervention du Club Deal structuré par Alderan consiste en l’achat et la rénovation totale de deux bâtiments qui ont pour vocation d’accueillir le pôle RE-Start du Campus. Le premier bâtiment accueillera les partenaires industriels du projet sous forme d’incubateur et de pépinière d’entreprises tandis que le second sera destiné à la formation des salariés. Le groupe Renault sera locataire de cet ensemble par bail à long terme.
« Le Groupe Ojirel est très heureux de participer, aux côtés de la SEM IDF Investissements et Territoires à la reconversion de ce site industriel et d’accompagner le Groupe Renault dans sa transition environnementale »
– déclarent Alain Mallart et Rémy Bourgeon, les actionnaires fondateurs d’Ojirel qui se félicitent de l’intervention d’Alderan qui a assuré la réussite de cette opération.
A PROPOS DE OJIREL
Créé en 2000, le Groupe Ojirel est aujourd’hui reconnu comme un investisseur indépendant spécialisé dans le secteur de l’immobilier d’entreprise : bureaux, locaux industriels et d’activités, entrepôts… À taille humaine, Ojirel se définit principalement comme un Family Office immobilier à vocation patrimoniale, avec des opérations recelant, dès l’acquisition, de la création de valeur, tant par la construction, la restructuration, la rénovation ou l’extension éventuelle des bâtiments, que dans la commercialisation locative ou la gestion technique des actifs.
Elle a été créée en juillet 2020 et associe la Région, la Banque des Territoires, la Chambre de commerce et d’industrie Paris IDF, la Caisse d’Épargne IDF et le Crédit Mutuel Arkéa. Elle concentre ses investissements sur des actifs immobiliers d’activité en complément du marché et prioritairement sur des territoires en moyenne et grande couronne. Sa stratégie d’investissement s’inscrit dans les priorités de la Région en matière de développement économique : promouvoir une industrie forte, favoriser l’installation ou la préservation d’activités liées à des secteurs stratégiques, créer des espaces de co-working, incubateurs ou tiers lieux, soutenir l’amélioration de l’offre médicale avec le développement de maisons de santé pluridisciplinaires, et investir dans des établissements d’hébergement et d’équipements touristiques à travers une filiale dédiée.
Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 22 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».
Près d’un demi-milliard de collecte pour la SCPI ActivImmo, plus d’un milliard d’euros d’encours sous gestion pour Alderan, le lancement d’un nouveau fonds, de nombreux recrutements ou encore le déménagement… En bref, l’année 2022 fut riche en actualités pour la société de gestion Alderan.
Pauline Collet, Directrice du Développement et du Marketing d’Alderan, dresse dans cette nouvelle interview réalisée avec Profession CGP, une rétrospective exhaustive de l’an passé et dévoile la direction que va prendre Alderan en 2023 voire dans les années à venir.
SCPI ACTIVIMMO EN 2022 : UNE EXCELLENTE MAITRISE DE L’INVESTISSEMENT DE LA COLLECTE ET LA DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE EN EUROPE
La SCPI ActivImmo est la première SCPI française spécialisée dans la logistique et les locaux d’activités – la classe d’actifs pour laquelle sa société de gestion Alderan, possède une expertise hors pair de par ses plus de 20 ans d’expérience sur cette classe d’actifs. Alderan a été en 2022 le premier acquéreur français de ce type d’actifs (source : BNP Paribas Real Estate).
Après la conquête logistique de la France, ActivImmo a entamé sa diversification à l’étranger depuis juin 2022. Près de 50 millions d’euros ont depuis été investis en Espagne, permettant aux associés de la SCPI de bénéficier de la fiscalité avantageuse qu’offrent les investissements dans certains pays de la Zone euro. En 2023, tous les indicateurs sont au vert pour continuer sur cette lancée voire s’étendre vers d’autres pays comme l’Italie et le Portugal si de bonnes opportunités d’investissement se présentent sur le marché.
CLUB DEAL VADORA II (GAMME VADORA) : GAIN EN CAPITAL A TERME POUR UNE CLIENTÈLE AVERTIE
Bien qu’Alderan soit principalement connue pour sa solution SCPI, la société de gestion possède une expertise solide et historique en structuration de Clubs deals. Alderan a lancé fin 2011 sa gamme d’ OPPCI Organa destinée à une clientèle principalement institutionnelle, notamment par le ticket d’entrée minimum. Les deux premiers fonds ont été clôturés avec un Equity multiple de 2,5 pour Organa I et de 2 pour Organa II. Les fonds en cours affichent à ce jour un TRI à 10% par an (sur fonds propres) pour Organa III et à 12% par an pour Organa IV.
La réussite de cette gamme de Club Deal institutionnel a incité Alderan à démocratiser son savoir-faire en termes de création de valeur en créant la gamme Vadora – accessible à partir de 100 000 euros.
Le premier opus dédié à la logistique et aux locaux d’activités, tel un petit frère d’ActivImmo, fut lancé en 2021. Plus de 31 millions d’euros ont été collectés en 1,5 mois – la preuve réelle et tangible d’une vraie demande pour ce type de fonds.
En octobre 2022 voit le jour Vadora II, le Club Deal orienté tourisme et loisirs. Ce choix n’a encore rien d’aléatoire, car comme à son habitude, Alderan possède plus d’une corde à son arc. Le track record d’Alderan sur la classe d’actifs tourisme remonte à ses origines, la foncière Ojirel. Depuis 2002, Ojirel et aujourd’hui Alderan, gère des villages de vacances et des résidences de tourisme en France et en Suisse. Parmi ses réalisation marquantes – l’hôtel la Méridienne » à Saint Pierre la Mer qui a été loué sans discontinuer depuis 2006 et l’hôtel Hilton Garden Inn du HAVRE (76) acquis en VEFA et livré en décembre 2021, face au Port de plaisance.
Alors quels sont les avantages d’investir dans VADORA II ? Avec une durée de vie prévue entre 4 et 6 ans, le fonds offre des avantages fiscaux intéressants. Ce fonds n’est pas soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et est accessible à travers un PEA / PEA – PME ainsi que certains contrats d’assurance vie luxembourgeois.
LES RECRUTEMENTS, LE DÉMÉNAGEMENT, 5 ANS D’AGRÉMENT AMF ET 1 MILLIARD D’ENCOURS SOUS GESTION POUR ALDERAN
Hormis les actualités liées à la vie de ses fonds, Alderan affiche une vie d’entreprise elle aussi bien remplie. En 2022, 14 nouvelles personnes ont rejoint l’équipe pour absorber le développement de l’entreprise. L’agrandissement des équipes a touché l’intégralité des pôles : immobilier, gestion collective, comptabilité ou encore marketing.
En juin, Alderan a également changé d’adresse. Ses locaux se situent désormais dans le quartier du Trocadéro, au 87 avenue Kléber. Alderan a enfin franchi en 2022 deux caps symboliques : celui des 5 ans d’agrément AMF et du milliard d’encours sous gestion.
En seulement cinq ans les succès d’Alderan sont déjà grands mais les projets pour l’avenir le sont encore plus. Dans les prochaines années, les axes de développement sont orientés vers l’accroissement des partenariats, la conquête de la scène internationale avec de nouveaux fonds et de nouveaux recrutements.
VADORA II est le Club Deal de premier choix pour les investisseurs qui souhaitent acquérir des actions de sociétés ou de projets innovants. Grâce à une sélection rigoureuse d’opportunités immobilières emblématiques, ce Club Deal offre aux investisseurs la possibilité de bénéficier de rendements financiers élevés.
Pauline Collet, directrice du Développement et du Marketing chez Alderan, se livre à CECCA Patrimoine sur la naissance de l’offre des Clubs Deals de cette société de gestion de portefeuilles immobiliers.
Découvrez dans l’article ci-dessous comment VADORA II peut vous aider à développer votre portefeuille d’investissements.
Acquisition de 26 actifs au cours du 4ème trimestre
L’essentiel du 4ème trimestre
Ce trimestre, ActivImmo a investi 95,2 millions d’euros hors droits dans 26 actifs représentant 104 823 m2. Le portefeuille d’ActivImmo compte désormais 114 actifs.
ActivImmo a renforcé sa position tant en France qu’en Espagne.
En France, les 3 portefeuilles suivants ont constitué la majeure partie des acquisitions :
•Le premier portefeuille représente un coût d’acquisition d’environ 53 millions d’euros hors droits et compte 14 actifs (entrepôts logistiques et sites de transport) stratégiquement situés sur les deux principaux axes logistiques français. Ils sont loués à des preneurs de qualité comme Jacky Perrenot, XPO Logistics, et Pro à Pro (grossiste alimentaire pour les professionnels).
•Le deuxième portefeuille est composé de 4 sites de transport, pour un investissement de 5,9 millions d’euros hors droits.
• Le troisième regroupe deux entrepôts frigorifiques au sud de l’arc atlantique, pour un montant d’acquisition d’environ 4,8 millions d’euros hors droits.
En Espagne, 2 entrepôts logistiques et un site de logistique urbaine, situés respectivement à Madrid, Bilbao et San Sebastian ont été acquis. ActivImmo poursuit donc sa diversification européenne amorcée lors du 2ème trimestre.
État locatif
Le portefeuille d’ActivImmo affiche très peu de vacance avec un TOF (taux d’occupation financier) de 98,3%. Il est en légère baisse par rapport au trimestre dernier, principalement dû au départ du locataire Norauto du site de Lesquin. Ce départ était prévu lors de l’acquisition1 et permet le lancement des travaux de développement d’un parc d’activités neuf.
Chiffres clés au 31.12.2022
La WALB et la WALT s’établissent respectivement à 4,4 ans et 8,0 ans. Ces indicateurs restent stables avec des durées élevées en raison de baux longs signés avec certains locataires.
Le poids du bail le plus important (6,5% de l’ensemble des loyers), est en baisse par rapport au trimestre précédent. La dilution se poursuit donc ce trimestre, et augmente de ce fait directement la mutualisation du risque locatif.
812 millions d’euros de capitalisation
La collecte nette du quatrième trimestre s’élève à 124 millions d’euros. Ainsi, la capitalisation de votre SCPI atteint 812 millions d’euros au 31 décembre 2022.
Dividende au titre du quatrième trimestre 2022
ActivImmo va verser un dividende de 8,39€ (avant prélèvements fiscaux) par part en pleine jouissance sur le trimestre. Ce versement est conforme à l’objectif de 5,50% de rendement annuel.
1 Voir BTI du quatrième trimestre 2021
FOCUS SUR LE PATRIMOINE AU 31/12/2022
Synthèse des acquisitions
Au cours du quatrième trimestre 2022, ActivImmo a fait l’acquisition de 26 actifspour unmontant total de 95,2 millions d’euros. ActivImmo continue de renforcer son périmètre d’intervention partout en France mais aussi en Espagne avec 3 nouvelles acquisitions (San Sebastian, Madrid et Bilbao). La surface sous gestion atteint ainsi 691 034m2 et pour un prix de revient de 602 millions d’euros (droits inclus).
Alderan a sécurisé 17 opérations qui sont soit sous exclusivité, soit sous promesse, pour un investissement total potentiel de 289 millions d’euros hors droits (309 millions d’euros droit inclus) pour les prochains mois. L’ensemble de ces futurs investissements représente environ 191 000m2, le tout réparti sur toute la France mais aussi en Espagne et en Italie, qui constituera une nouvelle zone d’investissement.
État d’avancement des immeubles en construction
•Cergy: la livraison est prévue en mars 2023. La commercialisation locative de cet actif se poursuit.
•Nemours(portefeuille Bert) : la levée des réserves est quasiment terminée.
•Montbeugny: la construction se poursuit selon le calendrier prévu, la livraison est toujours planifiée en mai 2023, avec un démarrage concomitant de l’exploitation locative.
•Chauray: pour mémoire, ActivImmo développe 3 bâtiments en plus de ceux existants pour un budget total de 5 millions d’euros (hors travaux d’aménagement). Le bâtiment A développant 1 657m2 sera achevé en février 2023.
La livraison du bâtiment B a été décalée de quelques semaines à mi-avril 2023. Ce dernier est hors d’eau et hors d’air et le second œuvre est en cours de réalisation. Le bâtiment C est lui en cours de construction, la date prévisionnelle de livraison est fixée à décembre 2023.
•Le locataire Bert a demandé à ActivImmo de construire des extensions sur 3 des sites qu’il exploite :
Extension de 6 000 m2 à Saint-Cyr-sur-Loire : la définition du projet est toujours en cours
Extension de 7 000 m2 à Briare : la définition du projet est toujours en cours
Saint-Donat-sur-l’Herbasse : les travaux pour la création de portes à quai et de bâtiments modulaires sont toujours en cours.
ActivImmo accompagne le preneur en finançant les travaux en contrepartie de la signature de baux de 9 ans fermes (à compter de la livraison des travaux) et une augmentation des loyers proportionnelle au coût des travaux.
le locataire TESSI a quitté les locaux qu’il occupait. Alderan va donc poursuivre le projet de redéveloppement du site annoncé dans le précédent BTI. Un architecte a été désigné, un projet de faisabilité a été présenté en mairie qui a accueilli le projet favorablement. Le dépôt de permis est prévu au 1er trimestre 2023.
Financements
ActivImmo dispose de deux lignes de trésorerie non tirées pour un total de 10 millions d’euros. En cas de besoin ActivImmo pourra donc de nouveau les utiliser.
ACQUISITIONS FRANÇAISES DU 4ème TRIMESTRE 2022
2 entrepôts frigorifiques au sud de l’arc Atlantique
Fin octobre, ActivImmo a fait l’acquisition de deux entrepôts frigorifiques en Haute-Garonne. Ils sont intégralement loués avec des baux de très long terme à la société Relais d’Or Miko, filiale du groupe Pomona – un des leaders nationaux de la distribution de produits destinés aux professionnels de la restauration et commerces de proximité. Ces acquisitions portent sur des actifs qui constituent des maillons essentiels de la logistique urbaine, ici en particulier, dédiée à l’alimentaire.
4 SITES DE TRANSPORT avec une WALB de 10,8 ans
Le 25 novembre, ActivImmo a agrandi son patrimoine en achetant un portefeuille de 4 sites de transport. Les sites sont intégralement loués (TOF 100%) et exploités par une société de transport spécialisée en logistique urbaine. Ces actifs bénéficient d’un positionnement géographique stratégique et d’une bonne accessibilité aux grands axes, point très important dans la notation ESG d’ActivImmo. Cette localisation leur permet d’intégrer la classification « Best-in-Progress » au sein du patrimoine.
14 actifs à usage d’entrepôts logistiques et transports
Le 9 décembre, ActivImmo a finalisé l’acquisition, pour 53 million d’euros, d’un portefeuille d’entrepôts logistiques et de transports d’une surface locative totale de plus de 45 000 m2 répartie entre 14 actifs. Les sites sont intégralement loués et exploités par des locataires de qualités tel que Jacky Perrenot (un des premiers acteurs français du transport routier de marchandises), XPO Logisitics (entreprise américaine de logistique), Pro à Pro (grossiste alimentaire pour professionnels). Les actifs composants le portefeuille ont été construits entre 1989 et 2013. Les sites les plus modernes sont ainsi conformes aux normes récentes en matière de construction.
3 autres actifs en France
Durant le quatrième trimestre, ActivImmo a également acquis 3 actifs à l’unité à Gondreville (54)Élancourt (78), Frontignan (34). Leur TOF avoisine les 100%. On notera en particulier que le bâtiment d’Élancourt est situé dans une copropriété de 4 actifs dont les 3 autres appartiennent déjà à ActivImmo (acquis en septembre 2020 et mai 2022). Avec cette dernière acquisition, ActivImmo détient donc l’intégralité de la copropriété, ce qui en facilite le suivi et valorise l’ensemble.
ACQUISITIONS ESPAGNOLES DU 4ème TRIMESTRE 2022
Au cours du quatrième trimestre, ActivImmo a réalisé 3 acquisitions en Espagne : San Sebastian, Madrid et Bilbao. L’ensemble de ces acquisitions s’inscrit dans la stratégie de diversification géographique d’ActivImmo et permet d’atteindre des rendements immobiliers immédiats, haut de fourchette.
La surface totale du patrimoine d’ActivImmo en Espagne a donc atteint 48 000 m2 pour un prix d’acquisition de 38,6 millions d’euros hors droits.
Après avoir effectué ses premiers pas à l’étranger avec assurance en 2022 et compte tenu de la conjoncture actuelle du marché, Alderan continuera d’investir en 2023 dans des actifs situés dans la zone Euro et cela notamment pour faire profiter à ses associés d’une fiscalité avantageuse.
PERFORMANCE EXTRA-FINANCIÈRE
Logo Label ISR
Toutes les acquisitions d’ActivImmo sont réalisées conformément aux engagements et à la politique ISR (Investissement Socialement Responsable) de la société de gestion Alderan.
Celle-ci prévoit une analyse systématique de la performance extra-financière des investissements et l’identification préalable de pistes d’amélioration pendant la phase de gestion, dans le cadre de son approche « Best-in progress».
Ainsi, des mesures d’amélioration de la performance énergétique et de la biodiversité sont prévues sur les sites en portefeuille. Les actifs acquis ce trimestre relèvent tous de la poche «Best-in-Progress».
ÉTAT LOCATIF AU 31.12.2022
Synthèse de l’état locatif
Au 31 décembre 2022, le cumul des loyers en place s’élève à 33,5 millions d’euros. ActivImmo compte 134 locataires qui ont signé 200 baux. Par ailleurs, aucun impayé significatif n’a été constaté au cours du trimestre.
Principales données locatives
Trois locataires représentent 35% des loyers : • le groupe Bert pour 14% (contre 17% au 30.09.2022) • le groupe Jacky Perrenot pour 12% (contre 10% au 30.09.2022) • le groupe Leclerc pour 9% (contre 11% au 30.09.2022)
Comme les trimestres précédents, l’accroissement de la taille de la SCPI permet la poursuite de la réduction de l’exposition à chaque locataire, diminuant ainsi le risque locatif. Cependant le locataire Jacky Perrenot fait exception à cette baisse puisqu’il occupe plusieurs actifs du portefeuille acquis ce trimestre. Il s’agit cependant d’un locataire de qualité qui, selon Alderan, ne présente pas de risques particuliers.
Par ailleurs, étant donné que certains locataires ont plusieurs baux, le risque d’exposition est encore plus réduit. Ce trimestre, le bail dont le loyer est le plus élevé reste celui de la SCAPEST (filiale du groupe Leclerc), représentant 6,5% des loyers soit 2,2 millions d’euros. Au 30 septembre 2022, il représentait 7,6% des loyers. Cette dilution devrait donc se poursuivre en lien avec les futures acquisitions.
La durée moyenne pondérée par le montant des loyers restant à courir avant la prochaine possibilité de sortie (WALB) est de 4,4 ans. Au trimestre précédent elle s’élevait à 4,7 ans. Bien qu’en légère baisse, cet indicateur se maintient à un niveau relativement élevé. Il est en effet porté par les baux des immeubles acquis en 2021 qui ont des durées fermes particulièrement longues. Les WALB des actifs acquis par la suite viennent réduire la WALB d’ActivImmo.
La WALT quant à elle a légèrement augmenté passant de 7,8 à 8,0 années. En effet, les baux des dernières acquisitions ont des durées élevées qui ont un effet relutif.
Commercialisation des lots vacants
•Baillet-en-France (3 750m2): un prospect a été identifié et la négociation de son bail se termine pour une prise d’effet en mars 2023. Compte tenu de l’indemnité de départ du locataire précédent, cette date de prise à bail permet de réduire à néant la période de vide locatif.
•Bailly-Romainvilliers (5 470m2) : le bail avec Cedeo (groupe Saint Gobain) portant sur la dernière cellule restant à commercialiser, a pris effet le 18 janvier 2023 à la suite de la levée de la condition suspensive. Le site est donc désormais 100% loué.
•Lesquin (8 145m2) : la commercialisation des bureaux, libérés par Norauto (comme prévu à l’acquisition), a débuté. Cette libération permet aussi le lancement de la construction d’un nouveau parc d’activités.
La commercialisation de quelques cellules dans les actifs d’Orange, Roncq, Changé et Gondreville est également en cours.
Commercialisation des actifs en développement
•Cergy : un prospect a été identifié pour louer 4 grandes cellules. D’autres prospects ont été identifiés pour les cellules restantes.
•Chauray : la WALT globale de l’immeuble de Chauray est de 4,25 ans et sa WALB est de 1,70 ans. Plusieurs baux sont en cours de signature pour les parties bureaux du bâtiment A et pour 2 des 6 cellules du bâtiment B.
Retard de paiement
Un locataire a eu des retards de paiement en raison de problèmes d’organisation interne. Ce retard est en cours de résolution.
ACTUALITÉS ESG D’ACTIVIMMO
Dispositif Eco Efficacité Tertiaire (DEET)*
Dans le dernier BTI, Alderan vous a présenté les enjeux et grands principes du DEET. Conformément au dernier plan d’action présenté, la campagne d’audit des actifs a bel et bien commencé. Les conclusions des premières visites seront communiquées prochainement par les auditeurs. La société de gestion sera ainsi plus apte à établir un plan concret et spécifique à chaque actif.
En parallèle, Alderan a également sollicité ce même prestataire afin d’étudier une solution technique améliorant l’efficacité énergétique des sites, comme notamment l’installation de GTB (gestion technique de bâtiment) – un système informatique qui est l’équivalent d’une domotique.
Ce système devrait être déployé sur l’intégralité du patrimoine. Il s’inscrit parfaitement dans les dispositions des dernières réglementations visant également l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments tertiaires.
Des actions d’amélioration énergétique sont également étudiées au cas par cas en collaboration avec les locataires qui en font la demande. Nous pouvons citer à titre d’exemple le remplacement des ampoules classiques par des LEDs.
L’ensemble de ces actions répond à l’objectif ESG-ISR d’ActivImmo : construire la logistique durable de demain.
* Dispositif Eco Efficacité Tertiaire (DEET) également appelé « décret tertiaire », impose une réduction des consommations énergétiques progressive pour les bâtiments tertiaires. Cette nouvelle réglementation vise à économiser 60% d’énergie finale dans ces bâtiments à l’horizon 2050.
FOCUS SUR LES REVENUS
Dividende et performance
8,39 € dividende du 4ème trimestre par part
5,50%* taux de distribution (T4 2022)
HISTORIQUE DE DISTRIBUTION
(les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs)
* Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année.
Période
Montant versé pour une part en pleine jouissance
Taux de distribution annualisé pour une part en pleine jouissance
Date de versement
Total 2020 (12 mois)
36,91 €
6,05%
–
Total 2021 (12 mois)
36,73 €
6,02%
–
1er trimestre 2022
8,39 €
5,50%
29 avril 2022
2ème trimestre 2022
8,39 €
5,50%
29 juillet 2022
3ème trimestre 2022
8,39 €
5,50%
28 octobre 2022
4ème trimestre 2022
8,39 €
5,50%
31 janvier 2023
PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE
PRÉLÈVEMENT LIÉ À LA FISCALITÉ ÉTRANGÈRE
ActivImmo ayant acquis des immeubles en Espagne, un nouveau prélèvement à la source a été effectué sur le dividende. Ce prélèvement concerne tous les associés quel que soit leur régime fiscal. Il correspond au montant de l’impôt espagnol et ouvre droit un crédit d’impôt français, évitant ainsi une double imposition. Ce montant s’élève à 9 centimes par part.
PRÉLÈVEMENT LIÉS AUX REVENUS DE DIVIDENDE OU FINANCIERS
Comme précédemment, une autre retenue à la source s’applique sur les revenus financiers et des placements à taux fixe. Celle-ci dépend de la situation fiscale de l’associé. Pour une part en pleine jouissance au 4ème trimestre 2022, un associé personne physique recevrait un montant net de fiscalité de 7,78€.
Nature de revenu
Montant du dividende
Taux de prélèvement à la source
Montant prélevé
Montant versé
Revenu foncier
6,67€
–
0,00€
6,67€
Revenu financier
–
30%
0,00€
–
Revenu de placement à taux fixe
1,72€
30%
0,52€
1,20€
Fiscalité étrangère
0,09€
(0,09€)
Total
8,39 €
0,61 €
7,78 €
Marché des parts
PRIX DE SOUSCRIPTION 610€ / part commission de souscription incluse
PRIX DE RETRAIT 545,34€ par part
DÉLAIS DE JOUISSANCE 1er JOUR DU 6ème MOIS suivant la souscription et son règlement
Évolutions du capital
Tableau de l’évolution du capital
*Pour rappel, les parts sont décimalisées conformément à l’article 7.4 des statuts d’ACTIVIMMO. Les nombres de parts sont arrondis à l’unité la plus proche pour plus de lisibilité dans cette présentation.
Découvrez dans cette nouvelle vidéo réalisée par Le Courrier Financier, les dernières actualités d’Alderan :
🔸 Le bilan 2022 pour le #ClubDeal Vadora II et la #SCPI ActivImmo 🔸 Les projets pour 2023 🔸 Les informations exclusives sur le lancement d’un nouveau #fonds structuré par Alderan
Pauline Collet, Directrice du Développement et du Marketing d’Alderan dresse le bilan de l’année écoulée et les perspectives de la société de gestion pour 2023. Au programme : extension du patrimoine de la SCPI ActivImmo à l’Europe, maintien de son rendement à 5,5 % ou encore le projet de création d’une nouvelle SCPI à dimension internationale.
Profession CGP : Quel bilan tirez-vous de l’année passée ?
Pauline Collet : Nous avons réalisé une très belle année 2022 avec un demi-milliard d’euros de collecte sur notre SCPI ActivImmo, pour autant d’investissements immobiliers. Si la SCPI est éligible au sein de plus en plus de contrat d’assurance-vie (Spirica, Ageas, Apicil, CNP et Prépar-Vie), cela ne joue pour l’instant que pour environ 5 % de notre collecte ; l’écrasante majorité provient d’investissements directs via nos partenaires CGP. ActivImmo compte ainsi plus de 17 000 souscripteurs en ce début d’année. Nous avons ouvert notre patrimoine en dehors de l’Hexagone avec cinq acquisitions en Espagne pour environ 45 millions d’euros. Aujourd’hui, ActivImmo, dont les encours ont dépassé les 800 millions d’euros, détient une centaine de biens pour 200 baux distincts ce qui assure une bonne mutualisation du risque locatif. Notre rendement 2022 atteint 5,5 %. Ces revenus sont à 20 % financiers donc moins fiscalisés car éligibles à la flat tax.
Après avoir clôturé notre premier Club deal Vadora en un temps record en 2021, nous avons lancé Vadora II, en cours de commercialisation. Vadora II est accessible à partir de 102 400 euros et concerne un public averti. Une dizaine de millions d’euros ont d’ores et déjà été collectés sur ce second produit, avec l’objectif d’atteindre les 50 millions euros de collecte d’ici fin juin. Globalement, nous observons un regain de dynamisme des investisseurs depuis le début de l’année.
Qu’en est-il de la revalorisation de la part de votre SCPI ?
Il ne devrait pas y en avoir à ce stade car nous avons réalisé beaucoup d’acquisitions en 2022.
Quelles sont vos perspectives pour ActivImmo en 2023 ?
Nous visons une collecte au moins égale avec le maintien de notre niveau de rendement. Ainsi nous devrions atteindre le cap du milliard d’euros d’encours dans le courant du deuxième trimestre. Nous allons accentuer la diversification géographique de notre patrimoine dans des pays fiscalement intéressants pour nos porteurs de parts. Deux nouvelles opérations sont en cours de finalisation en Espagne et une significative en Italie, probablement dès le premier trimestre. Nous observons également le marché portugais.
Pourquoi une diversification axée sur les pays du sud de l’Europe ?
Il s’agit simplement d’opportunités immobilières proposées par notre « operating partner » local avec qui nous travaillons depuis quatre ans. Formule que nous allons dupliquer pour notre prospection européenne.
Un mot sur le marché de la logistique ?
Il s’est détendu avec des taux de rendement remontés à 4 % pour les emplacements prime. Les opportunités sont plus nombreuses avec le retrait d’acteurs investissant à crédit. Du côté des locataires, l’activité reste dynamique et nous ne constatons pas de défaillances à ce stade.
Quelles sont vos autres projets pour 2023 ?
Alors que nous avons renforcé notre équipe avec le recrutement récent de Laurent Attia en tant que Directeur des Investissements, en provenance de Colliers International, nous allons créer une SCPI diversifiée et internationale que nous comptons lancer lors de Patrimonia. Parfaitement complémentaire à ActivImmo, elle aura un rendement cible élevé et non impacté par la fiscalité française. Elle construira son patrimoine en zone euro, mais aussi dans les autres pays développés comme les Etats-Unis, le Canada, le Danemark ou d’autres pays hors zone euro… Il s’agira d’investir dans toutes typologies d’actifs tertiaires et de capter les nouvelles tendances immobilières de ces pays.
L’objectif sera aussi de démocratiser son accès avec un ticket d’entrée plus faible, et comme pour ActivImmo l’accès à l’épargne programmée ou la souscription dématérialisée notamment.
L’intégralité des 9 mandats des membres du Conseil de Surveillance de la SCPI ActivImmo arrive à échéance à l’issue de l’assemblée générale ordinaire statuant sur les comptes de l’exercice 2022 de la SCPI qui se tiendra au premier semestre 2023.
Il sera donc procédé à l’élection des nouveaux membres à l’occasion de cette assemblée. 9 sièges sont à pourvoir. Dans cette perspective, ALDERAN appelle les associés de la SCPI ActivImmo à candidater à la fonction de membre du Conseil de Surveillance. Pour rappel, en application des statuts, chaque candidat doit être associé de la SCPI ActivImmo et détenir au moins 20 parts sociales.
A compter de ce jour, les candidatures doivent être transmises à ALDERAN par courriel à l’adresse suivante : candidature-cs@alderan.fr
ou par courrier avec accusé de réception à l’adresse suivante :
ALDERAN
Direction de la Gestion Collective
Madame Inès Meftahi
87 avenue Kléber
75116 Paris
Les candidatures doivent être envoyées avant la date de clôture des candidatures, soit le vendredi 17 mars 2023 au plus tard, le cachet de la poste faisant foi pour les courriers. Toute candidature envoyée après cette date ne pourra pas être retenue.
Pour candidater, merci de compléter, dater, signer le formulaire de candidature téléchargeable ci-dessous et de le transmettre accompagné des documents demandés.
Pour les candidatures envoyées par courriel, merci de transmettre la version scannée des documents. Il est rappelé que tout membre sortant est rééligible aux fonctions de membre du Conseil de Surveillance.
Pour rappel, les futurs membres du Conseil de Surveillance devront respecter le règlement intérieur du Conseil de Surveillance :
Le président d’Alderan dresse le bilan 2022 de sa SCPI logistique ActivImmo. Il détaille l’élargissement de sa stratégie. Et dévoile les contours du nouveau véhicule – une SCPI internationale multi-sectorielle – qu’il prévoit de lancer en 2023. Interview.
Votre SCPI dédiée au secteur logistique, ActivImmo, boucle l’exercice 2022 avec une collecte nette de près de 500 M€, et un volume d’acquisitions d’un montant quasi identique. Pourrez-vous faire encore mieux en 2023 ?
Rémy Bourgeon – Cette collecte record s’est de fait avérée supérieure à nos objectifs initiaux. L’important est que nous ayons su anticiper ces flux de capitaux. Et les investir, rapidement, dans des conditions satisfaisantes. Comme nous l’avons toujours fait depuis la création d’ActivImmo. Car c’est effectivement une question importante pour les souscripteurs et les prescripteurs: la capacité d’un gestionnaire à déployer une collecte abondante, tout en maintenant le même niveau d’exigence quant à la qualité de ses acquisitions. Alderan a démontré qu’elle possédait cette aptitude…
Investir, vite, tout en assurant l’objectif de rendement annoncé… Le Taux de Distribution prévisionnel de 5,5% en 2022 est-il confirmé ?
Rémy Bourgeon – Tout à fait. Et il devrait être du même ordre en 2023… Y compris dans l’hypothèse où la collecte de ce nouvel exercice se situerait dans la même épure que l’an dernier.
Le nouveau contexte macro-économique ne rend-il pas plus délicat le déploiement de capitaux sur le secteur de l’immobilier logistique ?
Rémy Bourgeon – Non, car l’Europe demeure une méga-plateforme de distribution. L’Europe va continuer à consommer des produits importés. Y compris dans l’hypothèse d’une relocalisation partielle des activités de production. Les besoins en actifs logistiques resteront donc très importants. Or, l’Europe est désormais le terrain de jeu d’ActivImmo. Notre SCPI a entamé sa diversification internationale en juin dernier, en réalisant ses premières acquisitions en Espagne. Elle prendra pied prochainement en Italie, sans doute au cours du 1er trimestre. Nous regardons déjà le Portugal. Et l’ensemble des autres pays de la zone euro…
L’une des forces d’ActivImmo, c’est l’expérience et l’expertise d’Alderan sur les marchés français de la logistique. Comment conserver cet atout sur les marchés internationaux ?
Rémy Bourgeon – En disposant de relais immobiliers locaux de qualité. Dès 2020, nous avons sélectionné un « operating partner » en Espagne, auquel nous avons confié le sourcing et la gestion des immeubles. Tout en demeurant décisionnaire final en matière d’acquisitions. Ce modèle fonctionne. Nous le pratiquons depuis longtemps. L’idée est de le dupliquer dans chacun des pays où nous sommes susceptibles de nous implanter. La présence d’un partenaire local de confiance est d’ailleurs le prérequis à tout investissement…
Quels sont les autres projets de développement d’Alderan en 2023 ?
Rémy Bourgeon – L’actualité d’Alderan, c’est d’abord la commercialisation du fonds Vadora II, lancé en septembre dernier. Ce dernier rencontre déjà un succès certain. En dépit du fait qu’il offre une exposition à un secteur, l’immobilier touristique, sur lequel Alderan ne bénéficie pas – à tort…- de la même notoriété que sur le segment logistique. Les opportunités d’investissement que nous avons identifiées -et en partie sécurisées- pour Vadora II sont tout à fait exceptionnelles. Cette manière de procéder -travailler en amont les sous-jacents cibles avant de solliciter les investisseurs- fait d’ailleurs partie de notre marque de fabrique. Et explique le succès rencontré, en termes de collecte, sur tous les produits institutionnels que nous avons lancés à ce jour.
Quid du lancement d’une nouvelle SCPI, plus généraliste qu’ActivImmo ?
Rémy Bourgeon – Ce projet, sur lequel nous travaillons depuis plusieurs mois, devrait effectivement voir le jour cette année. Il s’agira d’un nouveau véhicule grand public structuré sous forme de SCPI, et dont le positionnement sera en tout point complémentaire à celui d’ActivImmo. Autrement dit, ces deux SCPI investiront chacune dans des classes d’actifs et des territoires spécifiques et non redondants. ActivImmo se positionne exclusivement sur le secteur logistique en zone euro, France comprise. Notre nouvelle SCPI, dont le nom sera dévoilé prochainement, s’intéressera quant à elle à tous les autres secteurs immobiliers et sur l’ensemble de la zone euro, mais hors France. Pour être en mesure de capter les opportunités qu’offrent les marchés étrangers, d’anticiper les mutations en cours sur les usages, et faire bénéficier nos souscripteurs de fiscalités souvent avantageuses. Elle sera néanmoins également présente sur le secteur logistique, mais uniquement hors zone euro.
Comment sera gérée cette poche logistique « mondiale » ?
Rémy Bourgeon – Cette exposition à la logistique « mondiale » sera en réalité, tout du moins dans un premier temps, sans doute cantonnée aux actifs logistiques situés dans l’espace anglo-saxon. Autrement dit, essentiellement Commonwealth et Amérique du Nord. Nos acquisitions, dans ces zones, seront aussi a priori de taille plus importante que sur les marchés européens. Nous travaillons déjà avec des opérateurs locaux au Canada, pays où les besoins en actifs logistiques sont importants.
Quelles sont les autres caractéristiques de cette future SCPI ?
Rémy Bourgeon – Conformément à notre positionnement ESG, déjà formalisé notamment sur ActivImmo, ce nouveau véhicule a vocation à obtenir rapidement un label ISR. En outre, cette SCPI bénéficiera, lors de son lancement, d’une campagne de communication très grand public et « digital oriented ». Car il s’agit, selon nous, d’un placement adapté à une large cible de clientèle, car lui permettant de diversifier adroitement son patrimoine.
Quel regard portez-vous sur l’évolution de la classe d’actifs immobilier dans le nouveau contexte macro-économique et géopolitique ? Faut-il s’attendre à la révision -drastique- de la valeur des actifs ?
Rémy Bourgeon – Ce qui est clair, c’est que la hausse des valeurs n’est plus à l’ordre du jour. Sur le secteur logistique, et dans l’immobilier tertiaire d’une manière générale. Le secteur résidentiel est en phase baissière depuis 2022, notamment dans les grandes métropoles. Et la hausse des taux de capitalisation va se poursuivre, dans le sillage de la hausse des taux d’intérêt. Donc, oui, la valeur des actifs immobiliers va baisser.
Quid de l’impact sur les gestionnaires de SCPI -et sur leurs associés- ?
Rémy Bourgeon – Pour des acteurs tels que nous, acteurs de long terme agissant essentiellement en fonds propres – ce qui constitue un avantage concurrentiel fort-, ce repli n’est pas nécessairement problématique. Au contraire, il peut créer de réelles opportunités d’acquisition. Notre cycle de détention est supérieur à celui des cycles immobiliers, qui durent en règle générale de cinq à six ans. J’ajoute que l’immobilier, via l’effet indexation des loyers, reste un rempart contre l’inflation. Le vrai point de vigilance est avant tout la solvabilité des locataires…
🔸 Recrutement de 14 nouveaux alderaniens 🔸 Lancement du fonds Vadora II éligible au PEA et orienté tourisme 🔸 Collecte record pour ActivImmo 🔸 Cap d’un milliard d’euros sous gestion franchi
Alderan remercie tous ses associés, partenaires, prestataires et collaborateurs sans qui cette belle évolution n’aurait pas été possible.
Les projets 2023 affichent de fières ambitions que nous serons heureux de partager avec vous au cours de l’année.
Les drôles des dames 💃 ont collecté, beaucoup collecté… et elles ont rendu la mission du Pôle Investissement d’Alderan impossible.
Mais le Pôle Investissement est composé de vrais durs à cuire 🔥. Les défis de taille ne rendent leur mission de recherche d’actifs à haut potentiel de rendement que plus intéressante 🔎.
Découvrez dans cette nouvelle vidéo d’Alderan réalisée en partenariat avec Le Courrier Financier comment fonctionne notre Pôle Investissement et quelles sont les étapes clés lors de l’acquisition d’un actif.
Pour ActivImmo, le mois de décembre a été marqué par de nouvelles acquisitions. Après 17 actifs achetés sur le sol français, le véhicule phare d’Alderan termine l’année avec 2 nouvelles acquisitions en Espagne. Le montant de ces investissements s’élève à plus de 12M€ (droits inclus) pour une surface totale d’environ 20 000 m2. Pour rappel, ActivImmo a entamé sa diversification à l’international au mois de juin 2022 et possède aujourd’hui 5 actifs en Espagne.
ACQUISITION 1 : Actif immobilier à usage d’entrepôt logistique à proximité de Madrid
Le 13 décembre, ActivImmo a fait l’acquisition d’un bien immobilier situé à San Augustin de Guadalix, à 40 km au nord de Madrid. La surface utile totale du bâtiment est d’environ 14 920 m2 à usage d’entrepôt avec des bureaux d’accompagnement. Construit en 1988, le bien bénéficie de caractéristiques techniques standards pour ce type de bâtiment. L’ensemble nécessite néanmoins des travaux de rénovation pour une remise à niveau globale du site. Le bien dispose d’ores et déjà de 29 quais de chargement et de 8 monte-charges.
Le bien a été vendu vacant. Alderan a cependant négocié avec le vendeur une garantie locative de deux ans. La société de gestion est néanmoins confiante quant à la commercialisation locative de cet actif et cela pour les raisons ci-après. L’actif bénéficie, d’une part, d’un accès immédiat à l’autoroute A1- une des principales artères du transport et de la logistique en Espagne. Il possède donc une très bonne accessibilité par voie routière – le critère essentiel pour cette typologie d’actif. D’autre part, Alderan connaît bien le secteur de San Augustin de Guadalix, où la société de gestion possède depuis 2018 un ensemble de deux entrepôts logistiques alloués à son fonds OPPCI Organa III. Le secteur est de plus en situation de sous-offre locative face à une demande croissante. Le précédent prioritaire n’a pas pu en tirer avantage par manque de travaux de remise à niveau. Chose qu’Alderan a, en revanche, d’ores et déjà prévue.
Performances ESG : l’ancienneté du bâti permet d’envisager une importante marge d’amélioration en matière de performances ESG pour ce site. Dans le cadre de la remise à niveau globale, un accent particulier sera mis sur l’efficacité énergétique de l’actif grâce notamment à la mise en place de solutions techniques performantes pour l’éclairage dans les zones d’activités et de logistique.
ACQUISITION 2 : Local d’activités près de Bilbao avec une WALB de 10 ans
Le 28 décembre, ActivImmo a acheté, dans le cadre d’une opération de Sale & Lease Back, un bâtiment à usage d’activitésavec bureaux d’accompagnement d’une surface totale de 5 041 m2 situé à 37 km au Sud-Est de Bilbao. Le bâtiment bénéficie d’une bonne accessibilité routière avec notamment la N-634 à proximité. L’ensemble immobilier bénéficie de caractéristiques standards pour cette typologie d’actif.
L’acquisition s’accompagne de la signature d’un nouveau bail portant sur la totalité de l’actif, avec le groupe Mecanifran – spécialiste en fabrication de composants dans le secteur automobile – d’une durée de 25 ans dont 10 ans fermes.
Alderan veillera à accompagner le locataire en place dont l’activité est en pleine expansion. Il convient également de noter que l’indexation annuelle des loyers sera calculée en fonction de l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) espagnol, ce qui est favorable en période de forte inflation.
Performances ESG : le bâtiment dispose de quelques bons fondamentaux en matière d’ESG, notamment avec un éclairage naturel particulièrement qualitatif pour un actif de cette catégorie. Ce bâtiment sera par ailleurs prochainement doté d’une installation photovoltaïque en autoconsommation et cela dans le cadre d’un accord trouvé entre le locataire/vendeur et l’opérateur photovoltaïque Nexus. Ce dispositif entrera donc en parfaite adéquation avec le plan d’amélioration de démarche ISR d’Alderan.
Dans ces opérations espagnoles, Alderan était conseillé par le Cabinet Athol en tant qu’Operating Partner et le Cabinet d’avocats M&B Abogados (Barcelone).
L’ensemble de ces acquisitions s’inscrit dans la stratégie de diversification géographique d’ActivImmo et permet d’atteindre des rendements immobiliers immédiats haut de fourchette. Après avoir fait avec assurance ses premiers pas à l’étranger en 2022 et compte tenu de la conjoncture actuelle du marché, Alderan n’hésitera pas à investir en 2023 dans des actifs situés dans la zone Euro et cela notamment pour faire profiter à ses associés d’une fiscalité avantageuse.
ActivImmo a réalisé entre la fin novembre et la mi-décembre l’acquisition de deux portefeuilles logistiques, d’un parc d’activités, et de deux actifs individuels localisés en France. La surface totale des acquisitions est d’environ 77 000 m2 pour un montant total de plus de 75 millions d’euros (hors droits). Le patrimoine d’ActivImmo est ainsi composé à ce jour de 112 actifs et la valeur du portefeuille a dépassé les 551 millions d’euros (hors droits).
ACQUISITION 1 : Un portefeuille de 4 entrepôts logistiques avec une WALB de 10,8 ans
Le 29 novembre, ActivImmo a agrandi son patrimoine en achetant 4 entrepôts logistiques situés en région Grand Est, Loire Atlantique et Bourgogne Franche-Comté. La surface locative totale du portefeuille est de 12 003 m2 avec des surfaces unitaires oscillants entre 1 577 m2 et 6 226 m2. La valeur du portefeuille est de 5,9 millions d’euros.
L’ensemble immobilier est détenu en pleine propriété et dispose de plus de 80 000 m2 de foncier clos et sécurisé. Tous les actifs disposent de nombreuses places de stationnement extérieur poids lourds (PL) et véhicules légers (VL).
Les sites sont intégralement loués (TOF 100%) et exploités par une société de transport spécialisée en logistique urbaine. Le portefeuille affiche un excellent état locatif avec une WALB égale à 10,8 ans et sécurise ainsi les rendements de la SCPI sur une durée supérieure à la durée minimale de placement recommandée de 8 ans.
Performances ESG : Les actifs composants le portefeuille bénéficient d’un positionnement géographique stratégique et d’une bonne accessibilité aux grands axes, point très important dans la notation ESG d’ActivImmo. Cette localisation leur permet d’intégrer la classification « Best-in-Progress » au sein du patrimoine.
ACQUISITION 2 : Portefeuille « WHEELS » – 14 actifs à usage d’entrepôts logistiques et transports sur la dorsale logistique et l’arc atlantique
Le 9 décembre, ActivImmo a acquis pour 53 millions d’euros un portefeuille logistique d’une surface locative totale de plus de 45 000 m2 répartie entre 14 actifs. Les sites sont principalement localisés à proximité de grandes métropoles, le long des deux principaux axes logistiques français : la dorsale logistique et l’arc atlantique, conformément à la stratégie immobilière d’ActivImmo.
Au sein du portefeuille, environ 30 000 m2 sont dédiés à usage d’entrepôts et 15 000 m2 aux transports. Les tailles unitaires des actifs oscillent entre 440 m2 et 9 000 m2. L’emprise foncière globale du portefeuille « Wheels » est d’environ 300 000 m2. Les sites disposent de nombreuses places de stationnement extérieur poids lourds (PL), véhicules légers (VL) et de portes à quais.
Les sites sont intégralement loués (TOF 100%) et exploités par des locataires de qualité comme Jacky Perrenot – un des premiers acteurs français du transport routier de marchandises, XPO Logistics – entreprise américaine de logistique fondée en 1989 ainsi que Pro à Pro – grossiste alimentaire pour les professionnels. Le portefeuille affiche une WALB de 7,7 ans. Le ratio de densité de 15% permet d’envisager des stratégies d’extension, une réelle source de valeur ajoutée et de création de valeur.
Performances ESG : Les actifs composants le portefeuille ont été construits entre 1989 et 2013. Les sites les plus modernes sont ainsi conformes aux normes récentes en matière de construction. Cela concerne notamment le double vitrage, l’éclairage par LED et pour certains une production électrique directement sur site.
ACQUISITION 3 : Parc d’activités et logistique de plus de 16 000 m2 à Gondreville, à proximité de Nancy
Le 9 décembre, ActivImmo a également signé l’acquisition d’un parc d’activités et de logistique composé de 6 bâtiments à Gondreville, commune située à 17 km à l’est de Nancy, dans le Grand Est. Ce parc d’activités implanté au sein de la ZAC du Bois de Tambour est composé de 6 bâtiments dont 5 d’activités et un bâtiment dédié uniquement à la logistique. La surface utile globale est de 16 743 m2. Le prix d’acquisition de cet actif est de 11 millions d’euros.
L’ensemble immobilier présente de très bonnes caractéristiques techniques pour cette classe d’actifs. Les bâtiments disposent de bonnes hauteurs libres (7 à 10 mètres selon les batiments) et bénéficient de 18 portes à quai et de 18 portes sectionnelles. De plus, d’importants travaux ont été réalisés entre 2017 et 2022 pour améliorer les performances environnementales des bâtiments.
Le parc d’activités est édifié sur un terrain clos et sécurisé de 122 000 m2 dont 25 000 m2 de foncier constructible. Plusieurs places de stationnements extérieurs pour véhicules légers (VL) complètent l’ensemble immobilier.
Le site présente un taux d’occupation financier de 95% en multilocation. La demande placée dans la zone concernée ne cesse cependant d’augmenter par rapport aux offres disponibles. Les loyers actuellement en place sont quant à eux inférieurs à la valeur locative du marché, ce qui confère à cet ensemble immobilier une liquidité locative importante ainsi qu’un potentiel de valorisation conséquent en cas de départ d’un des locataires en place.
La revalorisation potentielle des loyers combinée à la présence d’un foncier constructible confère à cet actif un fort potentiel de création de valeur à l’avenir.
Performances ESG : Ce parc d’activité multi-locataires et arboré bénéficie d’améliorations énergétiques telles que le déploiement d’éclairages LED ou encore un suivi des consommations énergétiques automatisé.
ACQUISITION 4 : ActivImmo acquiert la pleine propriété du Parc Buroplus à Élancourt (78)
Le 15 décembre, ActivImmo a fait auprès de Perial AM, l’acquisition d’un bâtiment d’activités et bureaux de 1 600m2 au sein du Parc Buroplus à Élancourt (78). Pour rappel, La Française REM avait déjà cédé à la SCPI ActivImmo un ensemble de 3 bâtiments d’activités faisant partie de ce même parc en mai 2022.
Cette opération a ainsi permis à ActivImmo de reconstituer la pleine propriété sur ce parc d’activités de 5 500 m2, intégralement occupé.
Le bien acquis est à ce jour exploité par la société AMETEK – société spécialisée dans le secteur d’activité du commerce de gros de fournitures et équipements industriels divers. Le site bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment les autoroutes A12, A13 et A86 à proximité et présente de bons fondamentaux notamment en termes de caractéristiques techniques.
Performances ESG : La reconstitution de la pleine propriété de ce parc permettra de mettre en place avec plus d’aisance les actions ESG dans les espaces communs. Des actions comme une mise en place d’un abri vélo ou de tables de pique-nique à l’usage de tous sont envisagées. Diverses actions de rénovations et d’améliorations énergétiques légères sont déjà en cours de réalisation. Nous pouvons notamment citer la reprise ponctuelle de l’isolation des menuiseries et le projet d’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques.
ACQUISITION 5 : Un ensemble immobilier à usage de stockage, atelier et bureaux à Frontignan (34)
Le 15 décembre, ActivImmo a également signé l’acquisition d’un ensemble immobilier d’environ 1 700 m2 à 20 minutes au sud-ouest de Montpellier, au sein de la ZAC du Mas de Klé. Le bien est destiné à usage de stockage, d’atelier et de bureaux. Construit en 2012, cet actif en périphérie de Montpellier bénéficie de bonnes caractéristiques techniques avec notamment une structure / charpente métallique et une toiture de type bac acier isolé. La hauteur sous plafond pour la partie entrepôt est d’environ 8 mètres et le site dispose de plusieurs quais de chargement et portes de plain-pied.
Le site est intégralement loué et occupé à ce jour par une société spécialisée dans le secteur d’activité de la fabrication de biscuits, biscottes et pâtisseries de conservation. La stratégie sur cet actif consistera donc à pérenniser l’état locatif avec l’exploitant historique du site dont l’activité est en pleine expansion.
Performances ESG : La signature du nouveau bail lors de l’acquisition a permis d’inclure une annexe environnementale afin d’avancer conjointement (locataire et bailleur) sur le déploiement d’améliorations énergétiques sur le bâtiment. L’analyse technique pré-acquisition a permis d’identifier les forces du bâtiment telles que l’éclairage naturel important mais aussi d’établir les axes d’améliorations de ce site (optimisation Led pour éclairage artificiel, collecte des données…).
Dans toutes ces opérations, Alderan était conseillé par l’étude Lasaygues.
L’ensemble de ces acquisitions démontre l’excellente capacité d’ActivImmo à sourcer des actifs sur son marché de prédilection et permet ainsi d’assurer un rapport équilibré entre la collecte en jouissance et la collecte investie.
Durant les mois de septembre et d’octobre, ActivImmo a fait l’acquisition de 5 nouveaux actifs situés en France et en Espagne. La surface totale des acquisitions est d’environ 28 000 m2 pour un montant global de 26,8 millions d’euros droits inclus. Le portefeuille d’ActivImmo est ainsi composé à ce jour de 91 actifs et la valeur du portefeuille a dépassé les 475 millions d’euros.
ActivImmo réalise sa troisième acquisition en Espagne
Le bienest situé dans la zone de Saint-Sébastien, plus précisément dans la commune d’Urnieta au sein de la la zone industrielle d’Eratzu. Cette dernière est reconnue comme une localisation « prime » pour les activités logistiques de Saint-Sébastien. L’actif bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière, notamment avec l’autoroute A15 à proximité immédiate du site.
Construit en 1993, le bien possède des caractéristiques techniques standards pour cette typologie d’actif. D’important travaux ont cependant été réalisés en 2022 dans le cadre de la régularisation du nouveau bail avec le locataire actuel.
L’actif est ainsi intégralement loué et exploité par General Logistics Systems Spain (GLS) – un des leaders dans la livraison de colis en Espagne. La stratégie d’investissement consistera donc à pérenniser l’état locatif avec l’exploitant actuel et dont l’activité est en pleine expansion.
Cette acquisition s’inscrit dans la continuité de la stratégie de diversification géographique initiée par ActivImmo et entreprise dès juin en Espagne. Les investissements réalisés dans certains pays à l’étranger permettent aux associés de profiter d’une fiscalité avantageuse et donc d’améliorer le rendement final perçu.
Présence renforcée dans le Sud-Ouest français
ActivImmo a également fait fin octobre l’acquisition de deux entrepôts frigorifiques en Haute-Garonne. Ces actifs de 2 071 m2 et de 2 835 m2 se situent respectivement à Villeneuve-de-Rivière et à Toulouse. Les terrains d’assiettes, clos et sécurisés, représentent une surface de 12 000 m2 environ et comprennent des emplacements de stationnement PL et VL en nombre.
Les actifs disposent d’une localisation stratégique sur l’arc Atlantique et bénéficient d’une bonne accessibilité par voie routière (autoroute A61, A63 et A64 à proximité).
Ils sont intégralement loués avec des baux de très long terme à la société Relais d’Or Miko, groupe Pomona – un des leaders nationaux de la distribution livrée de produits destinés aux professionnels de la restauration et commerces de proximité.
Ces acquisitions réalisées par votre SCPI portent donc sur des actifs qui constituent des maillons essentiels de logistique urbaine, ici, en particulier, dédiée à l’alimentaire.
Acquisition d’un portefeuille en Sale & Lease Back auprès du groupe La Poste
ActivImmo a clôturé le troisième trimestre en acquérant le 30 septembre le portefeuille Colisvia composé de deux bâtiments de logistiques urbaine. Ces actifs, respectivement, de 8 427 m2 et de 7 154 m2 se situent à Lesquin et à Moreuil, dans la région Haut-de-France.
Les 2 actifs sont situés dans le secteur nord de la dorsale logistique française. En particulier le site de Lesquin bénéficie d’une localisation « prime » en plein cœur du CRT, le plus grand centre de transport du nord de la France et le plus vaste site logistique de la métropole lilloise au coeur d’un noeud autoroutier d’envergure européenne. Les 2 actifs disposent d’excellentes caractéristiques techniques pour leur usage.
Le site de Lesquin dispose par exemple d’une hauteur libre de 10 mètres et de 23 portes à quais. Le site de Moreuil bénéficie quant à lui d’une hauteur libre minimum de 5,2 mètres et de 14 portes à quais. Les deux sites sont édifiés sur des terrains clos et sécurités d’une surface totale de plus de 46 000 m2 et disposant de plusieurs places de stationnement extérieur VL et PL. L’ensemble est détenu en pleine propriété.
Les actifs sont intégralement loués à la société Neolog – l’opérateur de référence et filiale du groupe La Poste qui s’est réengagé dans le cadre de baux commerciaux portant sur la totalité des 2 sites.
L’ensemble de ces acquisitions démontre une excellente capacité d’ActivImmo à sourcer des actifs sur son marché de prédilection et permet ainsi d’assurer un rapport équilibré entre la collecte en jouissance et la collecte investie.
Recherche de performance extra-financière
Toutes ces opérations ont été réalisées conformément aux engagements et à la politique ISR de la société de gestion ALDERAN, avec une analyse systématique de la performance extra-financière de ces investissements et l’identification préalable des pistes d’amélioration pendant la phase de gestion, dans le cadre de son approche « Best-in-progress ».
Des baux verts avec une annexe environnementale robuste et ambitieuse ont été négociés dans le cadre du Sale & Lease Back sur les sites de Lesquin et Moreuil.
Alderan a mis en place au cours du troisième trimestre une organisation pour répondre aux exigences du DEET* (Dispositif Eco Efficacité Tertiaire). Cette nouvelle réglementation contraint les propriétaires à améliorer la qualité de leurs actifs afin de réduire leur consommation énergétique.
L’objectif étant que la consommation de chaque immeuble soit inférieure à un seuil défini par ce décret ou, si cela n’est pas atteignable, qu’une réduction de sa consommation de 40% soit effective d’ici 2030. ActivImmo met ainsi en place un plan d’action par immeuble avec l’aide du cabinet Alterea, spécialiste des audits énergétiques. Chaque immeuble sera audité pour les besoins du « décret tertiaire » et cet audit servira aussi à affiner les actions à mener dans le cadre du label ISR.
*Le Dispositif Eco Efficacité Tertiaire (DEET) également appelé « décret tertiaire », impose une réduction des consommations énergétiques progressive pour les bâtiments tertiaires. Cette nouvelle réglementation vise à économiser 60% d’énergie finale dans ces bâtiments à l’horizon 2050.
Gérer des actifs logistiques, cela ne n’improvise pas… Mais d’abord, quels sont, en pratique, les bâtiments qui entrent dans cette catégorie ? Quel est le potentiel de ce secteur ? Et que faut-il savoir pour y investir sereinement ? Les explications de Pauline Collet, directrice du développement et du marketing d’Alderan, face caméra…
La logistique, c’est l’art et la manière de mettre à disposition :
un produit donné
au bon endroit
à moindre coût
et avec la meilleure qualité.
En résumé, la logistique, c’est un flux organisé !
Quelques mots de vocabulaire ?
3 mots de vocabulaire complémentaires pour briller en société :
Un bâtiment d’activité ? C’est un bâtiment multi-usage qui permet : le stockage, l’assemblage, le service après-vente, voire la petite industrie. C’est un bâtiment qui est utilisé par les PME et les PMI de notre territoire. Et c’est un bâtiment qui est d’une taille inférieure à 10 000 m².
Un entrepôt de stockage ? Comme son nom l’indique, c’est un bâtiment qui permet la massification des flux. Les marchandises y sont stockées, avant d’être dispatchées. Cet entrepôt est généralement d’une taille supérieure à 10 000 m².
Un entrepôt de logistique urbaine ? Aussi dit « du dernier kilomètre », il s’agit d’un entrepôt qui favorise le dispatching des colis. D’ailleurs, les marchandises y restent souvent moins de 24h.
Pourquoi ce secteur est-il aujourd’hui si prisé ?
On l’aura compris, la crise sanitaire a mis en lumière l’importance de la logistique dans le bon fonctionnement de l’économie. La classe d’actifs « activité logistique » attire désormais bon nombre d’investisseurs qui ont compris son intérêt stratégique. Avec des rendements historiquement dans le haut de fourchette, et un potentiel de revalorisation des loyers particulièrement important en France, la classe d’actifs « activité logistique » représente aujourd’hui un axe d’investissement majeur pour l’épargne des Français.
Investir en logistique, c’est facile ?
Pour autant, investir en logistique est loin d’être une chose facile. Car il faut être en mesure :
De sourcer les deals
Savoir les analyser. Pour ne sélectionner que les plus rentables
Enfin, il faut être capable de négocier. Et de clôturer les transactions dans les délais impartis.
Une fois les actifs acquis, il faut savoir gérer les relations avec les locataires sur le long terme. Mais aussi entretenir le patrimoine. Mais aussi, et surtout, comprendre les problématiques réglementaires et environnementales inhérentes à cette classe d’actifs.
Enfin, quand le temps d’arbitrer les actifs est venu, il faut être en mesure d’organiser la cession du portefeuille. Avec le même niveau d’exigence que celui déployé lors des opérations d’acquisition.
Conclusion ?
Conclusion : il vous faut une équipe rompue à ces exercices. Qui connaît parfaitement les rouages de cette classe d’actifs. Car, avec la logistique, rien n’est laissé au hasard…
Pour la cinquième année consécutive, ToutSurMesfinances.com et Mes Finances Magazine ont récompensé les meilleures SCPI de rendement de l’année. Après le TOP de Bronze en 2019 et le Top d’Argent en 2020 pour la « Meilleure Innovation », c’est le TOP d’Or « Meilleures SCPI moins de 10 ans » qu’ActivImmo a décroché en 2022 !
L’avis du jury
« Activimmo se démarque par son positionnement sur le marché de la logistique et par la rapidité de son développement avec une capitalisation de 574 millions d’euros en à peine 3 ans. Le jury a apprécié une diversification déjà significative avec 55 immeubles et 43 locataires à fin 2021 (chiffres portés à respectivement 79 immeubles et 90 locataires au 30 juin 2022), un taux d’occupation excellent (99,2% au deuxième trimestre).
Les jurés ont remarqué la volonté de limiter la fiscalité des associés détenteurs de parts en pleine propriété, avec une première acquisition en Espagne, dont les revenus sont moins imposés que les revenus de source française, et une part importante de revenus financiers via l’acquisition de SCI soumises à l’IS ».
Alderan est fière de cette récompense qui démontre encore une fois la qualité et le potentiel de cette jeune SCPI qui chaque jour fait ses preuves. Grand merci à tous les partenaires et associés qui participent à la réussite et à l’évolution d’ActivImmo !
“Un rendez-vous à ne pas manquer” – Alderan s’est lancée en 2022 dans la grande aventure Patrimonia pour venir à la rencontre de ses partenaires. Dans cette nouvelle vidéo réalisée dans les coulisses de la convention, Pauline Collet, la Directrice du Développement et du Marketing, nous partage les dernières actualités d’Alderan.
Lancement d’un nouveau Club Deal, Vadora II, dédié à la classe d’actifs tourisme & hôtellerie.
Le 8 septembre, Alderan a lancé la commercialisation du deuxième opus de la gamme Vadora – son nouveau Club Deal Vadora II dédié au secteur du tourisme et de l’hôtellerie.
La stratégie de développement de Vadora II repose sur la création de valeur. Avec son ticket d’entrée à partir de 100 000€, VADORA II s’adresse aux investisseurs dits « avertis » qui :
cherchent un gain en capital à moyen terme (la durée de vie du Club Deal est de 6 ans)
Le véhicule phare d’Alderan – la SCPI ActivImmo, a récemment fêté ses trois ans. Connu du grand public pour la qualité de ses investissements et ses rendements haut de fourchette, ActivImmo prévoit en perspective une année record – aussi bien en collecte qu’en investissement.
La capitalisation d’ActivImmo aura bientôt franchi le cap de 700M€. Quand à l’investissement, ActivImmo a déjà investi cette année plus de 300M€ de collecte et dispose d’orès et déjà d’un pipeline sécurisé de 200 M€.
Les performances de la SCPI resteront très probablement au niveau de ses objectifs de rendement 2022, à savoir aux alentours de 5,5%.
Pour le T4 2022, Alderan — spécialiste de l’investissement immobilier tertiaire — revient sur son 2e Club Deal VADORA II et sur les performances de sa SCPI ActivImmo. Quelles nouvelles de la collecte ? Quelles seront les prochaines étapes du roadshow ?
Charlotte Habib et Nina Guyot, Responsables des partenariats chez Alderan, répondent aux questions du Courrier Financier. Cet entretien a été mené le jeudi 29 septembre 2022, dans le cadre de la 29e édition du Salon Patrimonia à Lyon.
Alderan, société de gestion spécialisée dans l’investissement immobilier tertiaire, lance VADORAII, son deuxième Club Deal privé, dédié à la classe d’actifs touristiques et hôteliers.
VADORAII est une rare opportunité d’investissement en capital dans une opération de création de valeur, avec un portefeuille d’actifs qualitatifs totalement « off market », déjà identifié et en partie sécurisé.
Constituée sous forme de SAS, VADORA II est un Club Deal privé ouvert exclusivement à des investisseurs français souscrivant au moins 106.000 euros et ayant au moins une connaissance de base des instruments financiers.
TOUTES LES INFORMATIONS CONCERNANT VADORA II SONT DISPONIBLES SUR SIMPLE DEMANDE AUPRÈS DE VOTRE CONTACT ALDERAN.
« À la suite du succès rencontré lors du lancement de VADORA en 2021 (souscriptions closes en deux mois), nous avons souhaité, en créant la SAS VADORA II, mettre à disposition de nos futurs investisseurs cette expertise accumulée tant en matière d’acquisition que de création de valeur.
Après une période pour le moins troublée, le secteur touristique et hôtelier est aujourd’hui de nouveau en plein essor, porté notamment par un besoin d’évasion, de découvertes et de repos, permettant de retrouver le plaisir de voyager ou de se ressourcer dans des lieux inspirants. Il offre aujourd’hui de réelles opportunités immobilières à travers notamment la rénovation et l’extension des hébergements existants.
Nous avons donc imaginé la constitution d’un portefeuille touristique et hôtelier qui réponde à ces aspirations, offrant ainsi la possibilité de participer à des opérations d’exception, dans un cadre juridique et fiscal attractif, avec, notamment, l’éligibilité de l’investissement aux PEA ».
Caroline Lamaud Dupont, co-fondatrice d’Anaxago a eu le plaisir d’accueillir Pauline Collet, Directrice du Développement et du Marketing d’Alderan afin d’échanger sur la SCPI Activimmo, spécialisée dans la logistique.
Le résumé du premier semestre, les dernières actualités sur les acquisitions ainsi qu’un aperçu des futurs projets… à découvrir dès maintenant dans cette nouvelle vidéo :
Points clés à retenir pour la SCPI ActivImmo au premier semestre :
➡️ Environ 250M€ de collecte ➡️ 240M€ d’investis en 6 mois dont 150M€ courant juin ➡️ Deux premières acquisitions en Espagne 🇪🇸 (Madrid, Alicante)
Au deuxième semestre :
➡️ Lancement en septembre d’un nouveau Club Deal “Vadora II” dédié au secteur du tourisme 🏨 ➡️ Première participation d’Alderan à Patrimonia ➡️ Préparation du lancement d’un nouveau fonds grand public
⚠️ Les performances passées ne préjugent pas des performances future
ActivImmo a poursuivi sa dynamique de nouvelles acquisitions qui ont marqué le mois de juin. En juillet-août, ActivImmo a en effet fait l’acquisition de 7 nouveaux actifs situés en France. La surface totale des acquisitions est d’environ 35 000 m2 pour un montant global de 45,2 millions d’euros. Le portefeuille d’ActivImmo est ainsi composé à ce jour de 86 actifs et la valeur du portefeuille a dépassé 450 millions d’euros.
Un deuxième actif de logistique urbaine pure dans Paris intra-muros
Ce local commercial de logistique urbaine de 385 m2 est à ce jour exploité par la société Cajoo Technology – spécialiste dans le secteur de la logistique du dernier kilomètre et de la vente en ligne.
La qualité de ce locataire est par ailleurs renforcée par son rachat en mai 2022 par Flink – un acteur allemand de référence dans la livraison ultra-rapide des produits d’épicerie. À cette occasion, Flink a pu signer un partenariat exclusif avec Carrefour, qui devient alors l’un de ses actionnaires.
Ce partenariat offre ainsi à Cajoo Technology une meilleure solvabilité financière.
Deux nouveaux entrepôts logistiques dans le Sud-Ouest avec Jacky Perrenot comme locataire
ActivImmo a également acquis en juillet un portefeuille loué à Jacky Perrenot et composé de deux actifs situés en région Aquitaine.
Le premier actif, un entrepôt logistique de 2 087 m2, est situé à proximité de Narbonne (Montredon-des-Corbières). Le second, situé à Langon, près de Bordeaux, présente une surface locative d’environ 6 000 m2. Les deux actifs bénéficient d’une excellente desserte routière et présentent de bonnes caractéristiques techniques.
La stratégie sur ces deux actifs consistera principalement à pérenniser l’état locatif (avec son locataire de premier rang Jacky Perrenot) et à profiter d’une éventuelle réversion positive des loyers.
Quatre nouveaux actifs pour plus de 26 000 m2 de bâtiments d’activités
Au cours des mois de juillet et août, ActivImmo a augmenté sa surface sous gestion de plus de 26 000m2 en achetant 4 actifs d’immobilier mixte et d’activités à travers la France.
Le premier actif, acquis le 28 juillet, est un parc d’activités composé de 4 bâtiments distincts et est situé à 15 km au nord de Lille, au sein du Centre International de Transport de Roncq (59). La localisation stratégique de cet actif multilocataire constitue un atout majeur pour son attractivité commerciale. Les quatre bâtiments sont édifiés sur un terrain clos et sécurisé d’environ 24 000 m2 et comprenant 190 places de stationnement extérieur pour VL.
Trois actifs franciliens ont également étoffé le portefeuille d’ActivImmo en août. Il s’agit de deux ensembles immobiliers d’activités, l’un situé à Roissy-en-France (95) regroupant deux bâtiments acquis et loués en totalité à des sociétés de renom, l’autre situé à Baillet-en-France, dans le Val-d’Oise. Ce dernier actif présente un rendement immobilier très intéressant notamment grâce aux fortes indemnités de départ de l’actuel locataire. La stratégie à long terme, après le départ du locataire actuel en fin d’année, consistera donc à trouver un nouveau preneur afin de stabiliser l’état locatif.
Enfin, la plus récente acquisition d’ActivImmo se situe à Arbouans (25), près des frontières suisse et allemande. Le site, d’un peu plus de 8 000 m2, est intégralement loué à la société Capinox (CAPEM) – un spécialiste dans le secteur d’activité de gros de minerais et métaux. L’actif correspond parfaitement aux besoins techniques de l’activité du preneur. Ce dernier a par ailleurs prévu d’y installer très prochainement des équipements spécifiques, difficilement amovibles. Cette démarche de développement permet à la SCPI d’envisager un flux locatif pérenne sur le long terme.
L’ensemble de ces acquisitions démontre une excellente capacité d’ActivImmo à sourcer des actifs sur son marché de prédilection et permet ainsi d’assurer un rapport équilibré entre la collecte en jouissance et la collecte investie.
Recherche de performance extra-financière
Toutes ces opérations ont été réalisées conformément aux engagements et à la politique ISR de la société de gestion ALDERAN, avec une analyse systématique de la performance extra-financière de ces investissements et l’identification préalable des pistes d’amélioration pendant la phase de gestion, dans le cadre de son approche « Best-in-progress.»
Ainsi, des mesures d’amélioration de la performance énergétique et de la biodiversité, et la mise en place de services aux utilisateurs notamment sont envisagés pour ces nouvelles acquisitions. Cela se traduira, pour certains sites, par la mise en place d’un système de suivi des consommations, voire de centrales dites de gestion technique du bâtiment (GTB), par l’installation d’aires pour déjeuner en plein air pour les salariés, ou de ruches ou d’abris pour oiseaux par exemple, sur les sites disposant d’importants espaces extérieurs.
Enfin l’actif parisien, offrant une réversibilité importante par sa configuration et son emplacement, et permettant de réduire significativement les émissions liées au transport pour les livraisons intra-muros, est un exemple parlant de durabilité en immobilier.
Retrouvez Benjamin Le Baut, le Directeur Général et Référent ISR d’Alderan parmi les invités du plateau Le Particulier (Particulier et Finances Editions) pour parler de l’investissement responsable.
Ce débat animé par Sidonie Watrigant soulève de nombreuses interrogations que les investisseurs peuvent se poser au sujet de l’ISR (Investissement Socialement Responsable) :
➡️ Pourquoi investir en immobilier responsable ? ➡️ Faut-il faire un choix entre critères ISR et rentabilité ? ➡️ Quels placements permettent d’investir responsable ?
Découvrez les réponses à toutes ces questions et bien plus encore dans cet épisode d’« En plateau Avec » spécialement dédié à investissement responsable.
Rappelons que la SCPI ActivImmo est labellisée ISR depuis le 8 décembre 2021 et a pour objectif de construire la logistique durable de demain. Au-delà des labels, Alderan s’est engagé depuis longue date à respecter les critères ESG dans l’ensemble de ses fonds.
Le mois de juin fut particulièrement dense pour la SCPI ActivImmo avec pas moins de 9 acquisitions et plus de 150 millions d’euros d’investis. Forte d’une collecte une nouvelle fois record, la SCPI élargit ainsi son champ d’investissement en se diversifiant géographiquement avec ses 2 premières acquisitions en Espagne mais aussi sectoriellement en achetant un actif de « logistique urbaine pure » en plein Paris.
Premières acquisitions en Espagne : marché porteur & fiscalité avantageuse
ActivImmo a fait en juin ses deux premières acquisitions à l’étranger, plus précisément en Espagne, pour un total de 25 millions d’euros. Le premier actif – un entrepôt de production et de logistique – est situé à Alicante et présente une surface locative de 22 268m2. Acquis dans le cadre d’une opération de sale & lease back, le site est entièrement loué dans le cadre d’un bail long terme à l’un des leaders mondiaux du marché de la puériculture légère en pharmacie. Le second, un bâtiment mixte de bureaux/activités de 3 514m2, se situe au nord de Madrid (Tres Cantos). Il est également loué dans le cadre d’un bail long terme, à une filiale d’Airbus.
La fiscalité avantageuse et la relative attractivité du marché de l’investissement logistique en Espagne, moins recherché par les investisseurs étrangers, permet d’obtenir des rendements haut de fourchette. Dans la conjoncture actuelle de compression des taux liée à l’essor de la classe d’actifs logistiques, Alderan n’hésitera pas à saisir des opportunités d’investissement comme celle-ci dans toute la zone euro.
De la logistique urbaine pure à Paris intra-muros (9ème)
ActivImmo poursuit également la diversification sectorielle de son portefeuille en s’implantant rue Taibout, dans le 9ème arrondissement de Paris. Il s’agit du centre de distribution parisien de la marque Aesop- une marque australienne de soins corporels. Bien que le rendement attendu de cet actif soit légèrement en deçà des taux moyens négociés par ActivImmo, la valeur patrimoniale grâce à son emplacement au cœur de la capitale, et le potentiel de reversibilité et de revalorisation de ce type d’actif rendent cet investissement rentable à terme.
Une nouvelle acquisition en VEFA
Après le développement et la commercialisation réussie de l’actif de Bailly-Romainvilliers (77) puis l’acquisition d’un actif en VEFA à Cergy (95) dont la construction a démarré, ActivImmo a signé l’achat d’une plate-forme logistique à développer dans l’Allier.
L’actif se situe sur les axes stratégiques Nord/Sud et Est/Ouest des flux européens au sein d’un parc logistique multimodal de 184 hectares. Cet actif disposera à son achèvement d’une surface locative totale de 21 937m2, construite sur un terrain d’environ 58 000m2. Il s’agit d’un clef-en main locatif puisque l’ensemble est déjà loué dans son intégralité auprès d’une signature reconnue du secteur de la logistique et du transport dans le cadre d’un bail très long terme.
Des “grands classiques” d’ActivImmo : 5 nouveaux actifs d’activités et logistiques
Le dynamisme du mois de juin et cette diversification, permise par la collecte abondante, n’ont cependant pas empêché ActivImmo de poursuivre ses investissements sur ses actifs de prédilection. La SCPI a en effet acquis également sur cette même période) un entrepôt logistique d’environ 24 000m2 dans la zone d’activité de l’aéroport de Vatry, un centre logistique de distribution régionale d’une enseigne de la grande distribution, d’une surface de 41 000m2 à Châlons-en-Champagne, ainsi qu’un parc d’activités multilocataire d’environ 8 000m2 à Reims offrant des disponibilités foncières.
ActivImmo a également étoffé son portefeuille en achetant le siège de Rip Curl France à Hossegor dans les Landes (40), ainsi qu’un site de logistique et d’activités entièrement loué de 7 830m2 à Saint-Michel-sur-Orge (91) en bordure de la Francilienne.
Recherche de performance extra-financière
Toutes ces opérations ont été réalisées conformément aux engagements et à la politique ISR de la société de gestion ALDERAN, avec une analyse systématique de la performance extra-financière de ces investissements et l’identification préalable des pistes d’amélioration pendant la phase de gestion, dans le cadre de son approche « Best-in-progress.»
Ainsi, des mesures d’amélioration de la performance énergétique et de la biodiversité ont été prévues sur les sites de logistique «classiques» acquis au cours du mois de juin. Alderan s’est assuré que l’actif en VEFA a quant à lui été conçu selon les dernières normes environnementales en vigueur ainsi qu’une démarche volontaire de certification. Il intègre notamment des panneaux photovoltaïques en toiture avec 2 modes de fonctionnement complémentaires : l’un en autoconsommation, l’autre en réinjectant l’excédent de production dans le réseau. L’actif intégrera à sa livraison la catégorie « Best-in-Class » de la grille ESG-ISR (Investissement Socialement Responsable) d’ActivImmo.
Enfin l’actif parisien, offrant une réversibilité importante par sa configuration et son emplacement, et permettant de réduire drastiquement les émissions liées au transport pour les livraisons intra-muros, est un exemple parlant de durabilité en immobilier.
Au 1er juillet 2022, le patrimoine d’ActivImmo est donc composé d’un portefeuille de 79 actifs pour une valeur totale d’environ 425 millions d’euros.
ActivImmo, la SCPI dédiée au secteur logistique gérée par Alderan, vient de finaliser une dizaine d’opérations. Elle acquiert, pour la première fois, un actif de « logistique urbaine pure » situé en plein cœur de Paris. Surtout, elle entame sa diversification internationale, avec deux implantations en Espagne. Focus.
ActivImmo : plus de 120 M€ investis en une semaine….
La première a été signée le 21 juin dernier. Une autre le 22 juin. Et les toutes dernières acquisitions, au début de cette semaine… En l’espace de quelques jours, ActivImmo a enrichi son portefeuille d’une petite dizaine de nouveaux actifs. Pour un total de plus de 120 M€… Depuis le début de l’année, la SCPI qui a désormais allègrement franchi le cap des 500 M€ de capitalisation, aura donc bouclé un programme d’investissement de plus de 240 M€.
Dans cette nouvelle vidéo, Pauline Collet, Nina Guyot et Charlotte Habib vous partagent les dernières actualités de la SCPI ActivImmo.
Retrouvez notamment parmi celles-ci : ➡️ L’avancement des projets d’ActivImmo ➡️ L’adresse du nouveau siège social d’Alderan.
Alderan était ravie cette année de soutenir la journée Occur qui offre un cadre privilégié pour créer et recréer du lien avec les partenaires et se positionne comme un acteur innovant du domaine de l’assetmanagement.
Alderan annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour le compte de la SCPI ActivImmo. Il s’agit d’un ensemble immobilier mixte de 10 030 m2 à usage de locaux d’activités et de bureaux situé au nord d’Orléans au sein de la zone d’activités «Pôle 45».
L’actif a été livré en 2001, il dispose de bonnes caractéristiques techniques et bénéficie d’une excellente accessibilité par la voie routière avec notamment les autoroutes A10, A71 et A19 à proximité immédiate. L’ensemble est loué à un locataire de premier rang – ENEDIS, avec une durée d’engagement ferme de plus de 9 ans.
L’entrepôt est idéalement situé sur la dorsale logistique et parfaitement placé pour rayonner sur tout le territoire : le site est l’une des principales plate-formes SERVAL d’Enedis, qui permettent d’assurer et de fournir aux équipes techniques tout le matériel nécessaire à l’entretien et à la réparation des réseaux électriques. Le site est stratégique notamment en périodes d’intempéries.
Dans cette opération, le vendeur Foncière Privée SCI Varennes a été accompagné par Advenis Real Estate Solutions (Cédric Heneman & Alexandre Poette) et l’Etude Lasaygues (Hubert de Vaulgrenant) accompagnait quant à lui l’acquéreur.
La Française REM, pour le compte des SCPI CRÉDIT MUTUEL PIERRE 1 et ÉPARGNE FONCIÈRE, vient de céder un ensemble de 3 bâtiments d’activités et bureaux situés au sein du Parc d’activités de Pissaloup à Élancourt (78).
L’acquéreur, ALDERAN, intervenait pour le compte de la SCPI Activimmo.
L’ensemble est intégralement loué à des locataires de 1er rang et représente environs 4 000 m² de surfaces locatives et 125 emplacements de parking.
Dans cette opération, réalisée par Lime Capital dans le cadre d’un mandat en co-exclusivité avec DBX, La Française REM était conseillé par l’Etude Allez & Associés (Maria-Hélène KREMER et Alexandre CHOCHON) et l’Etude Lasaygues (Hubert de Vaulgrenant) accompagnait l’acquéreur.
Alderan annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour la SCPI ActivImmo. Il s’agit d’un ensemble immobilier mixte à usage de locaux d’activités et de bureaux situé dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur au Sud-Est d’ORANGE (84100).
Le site bénéficie d’une situation stratégique au sein de la zone d’activités du Coudoulet offrant une très bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A7 à proximité immédiate.
La surface locative totale du bâtiment est d’environ 5800m2. L’actif présente de bonnes caractéristiques techniques. De plus, un programme exhaustif de travaux a récemment été réalisé par le vendeur comprenant notamment une réfection totale de la toiture avec mise en place de panneaux photovoltaïques.
Cette acquisition permet à la SCPI ActivImmo de maintenir ses objectifs de rendement et met en avant la capacité d’Alderan de sourcer des opérations de qualité répondant aux exigences et critères d’investissement du fonds, le tout dans un contexte de marché très compétitif.
L’ensemble immobilier est aujourd’hui exploité et loué dans sa totalité par plusieurs entreprises ce qui permet une mutualisation du risque locatif.
Pour cette transaction, l’Étude Lasaygues (Me Camille Chansarel) accompagnait l’Acquéreur, la transaction a été réalisée par Immocom (Guillaume Halegua).
Alderan annonce la reprise de son partenariat avec Louve Invest, l’un des principaux acteurs de distribution de SCPI en ligne.
En alliant le positionnement innovant d’Alderan et la force de frappe de Louve Invest, les épargnants ont ainsi accès à ActivImmo, la première SCPI d’immobilier logistique du marché.
Découvrez dès maintenant le bilan, les perspectives d’avenir d’Alderan ainsi que la vision du paysage patrimonial exprimée par notre président Rémy Bourgeon (MRICS).
Temps de lecture estimé : 3 minutes
Un grand merci aux Echos Week End pour cette mise en lumière.
➡️ Comment le secteur de la logistique pourrait contribuer à la neutralité carbone ? 🌱🌍 ➡️ Quels sont les enjeux ESG de la logistique ? 🚚 ➡️ Est-il possible de concilier durabilité et rentabilité ? 🌿 🆚 📈 ➡️ Quelle est l’approche ESG de la SCPI ActivImmo ?
Pour rappel, la SCPI ActivImmo est labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable) avec, pour objectif, de « Construire la logistique durable de demain ».
ActivImmo s’engage notamment dans une démarche principalement « Best-in-Progress » afin d’améliorer les performances ESG des parcs logistiques existants.
ALDERAN annonce l’acquisition d’un entrepôt logistique, ainsi que d’un parc d’activités en état futur d’achèvement pour le compte de la SCPI ActivImmo. Ces deux actifs sont situés sur la dorsale logistique, principal axe logistique de France, respectivement en région Auvergne-Rhône-Alpes et en Ile-de-France.
Ces opérations d’acquisition représentent un volume global d’environ 30 millions d’euros. Elles permettront à la SCPI de maintenir un niveau de rendement très attractif au vu du contexte de marché actuel.
Le premier actif localisé à Saint-Etienne (42000) est composé d’un entrepôt logistique existant ainsi que d’un foncier résiduel constructible. En plus de présenter de très bons fondamentaux, la plateforme logistique d’une surface utile globale d’environ 32 000 m2, est exploitée par un locataire de premier rang dans le cadre d’un bail récent avec une durée résiduelle ferme d’engagement d’environ 5 ans. Le foncier résiduel, parfaitement indépendant, présente quant à lui tous les fondamentaux nécessaires tant en termes de configuration et de localisation pour y développer un projet logistique neuf du dernier kilomètre. L’opération a été réalisée sous la forme d’un share deal (rachat de la structure de détention des actifs immobiliers).
Pour cette transaction, l’acquéreur était accompagné par l’Etude Lasaygues (Me Hubert de Vaulgrenant) pour la partie notariale, par le cabinet Forstone pour les aspects comptables, par le cabinet Apollo pour les aspects juridiques et fiscaux et par la société IREO pour la partie technique. La transaction a été réalisée par Cushman & Wakefield.
Le second actif à développer, un parc d’activités labellisé BREEAM Good, représentera une surface utile globale d’environ 8 450 m2 sur un terrain clos et sécurisé d’environ 17 000 m2. Cet actif, parfaitement situé au sein d’une zone d’activités identifiée au nord-ouest de l’Île-de-France à Cergy, disposera de très bonnes caractéristiques techniques ; ce qui devrait permettre une commercialisation rapide du site. Le risque est d’autant plus atténué que l’ensemble est divisible en 18 cellules indépendantes et de différentes tailles. Alderan aura la main sur la commercialisation locative du site.
Cette transaction a été réalisée par BNP Paribas Real Estate. L’acquéreur était accompagné par l’Etude Lasaygues (Me Hubert de Vaulgrenant) pour la partie notariale et IREO pour la partie
Alderan est le spin off d’une foncière privée, Ojirel créée en 2000 par deux entrepreneurs du domaine de la logistique. Alderan a été créée quant à elle en 2015 et a obtenu un agrément AMF le 5 septembre 2017. A l’époque, Alderan, c’était une équipe d’une dizaine de personnes pour 200 millions d’euros investis sur différentes classes d’actifs mais avec une forte prépondérance sur la classe d’actifs activités /logistique. Depuis, Alderan a lancé deux nouveaux OPPCI : ORGANA III et ORGANA IV consacrés respectivement à la logistique et aux bureaux et services en centres urbains.
En septembre 2019, Alderan a lancé son premier véhicule d’épargne grand public, la SCPI ACTIVIMMO dédiée aux locaux d’activités et à la logistique urbaine. En juillet 2021 enfin, Alderan a lancé VADORA, premier club deal autorisé AMF dédié au transport et à la logistique à destination de clients professionnels ou assimilés professionnels. Aujourd’hui, Alderan c’est 28 personnes pour 750 M d’encours sous gestion environ.
Son actualité
L’année 2020, avait d’ores et déjà marqué le début de notre développement mais il est vrai que 2021 a sans nulle doute marqué un nouveau tournant de notre société. La collecte globale d’Alderan a augmenté de façon notoire. Elle a été multipliée par 3 et demi pour la SCPI ACTIVIMMO et nous avons collecté un peu plus de 30 millions d’euros sur VADORA. En effet, en 2021, nous avons choisi de consacrer un club deal à la classe d’actifs transport et logistique. Première SAS autorisée par l’AMF consacrée à cette classe d’actifs devait répondre aux besoins d’investisseurs professionnels ou assimilés professionnels dans leur recherche de gain en capital sur une période moyen terme. En 2021, nous avons aussi réalisé de nombreuses acquisitions : près de 200 millions d’euros en tout ; ce qui était important au regard de la taille de notre société en début d’année. Surtout et c’est ce qui est peut-être le plus important : nous avons recruté 9 personnes : en immobilier, en comptabilité, au marketing, sur la partie commerciale et service client.
Spécialiste de la logistique mais pas seulement
Alderan s’est fait connaître en tant que pure player de la classe d’actifs activités/logistique, grâce à la SCPI ACTIVIMMO notamment. En revanche, nous savons également opérer sur d’autres classes d’actifs. A ce jour, un tiers de nos encours sous gestion y sont d’ailleurs dédiés.
Pour rappel, nous avions conçu ORGANA IV, un OPPCI de bureaux et services en centres urbains en 2019 avec notamment l’acquisition du 2, avenue de Saint Mandé, ancien siège social de l’ONF sur lequel nous opérons de lourds travaux de restructuration ou encore le développement d’un clef en main locatif pour une filiale d’Engie à Neuville sur Oise. Nous avons également réalisé une opération de promotion pour compte propre en hôtellerie avec la construction d’un hôtel au Havre, loué au groupe Hilton et situé en face de la capitainerie. D’ailleurs, fort de ce succès et par opportunité, nous travaillons actuellement sur un nouveau club deal, VADORA II, qui sera consacré cette fois ci au tourisme : une classe d’actifs qui a un peu souffert avec la crise sanitaire mais qui reste d’autant plus intéressante.
La tendance pour 2022
L’année démarre sans nul doute sur les chapeaux de roue en termes d’acquisitions, de collecte ou encore de recrutements. Nous avons d’ores et déjà réalisé plusieurs acquisitions pour ACTIVIMMO et nous travaillons sans relâche pour conclure de nombreux deals. La collecte est quant à elle au rendez-vous : ce sont plus d’une centaine de millions d’euros qui devraient être collectés sur le 1er trimestre 2022 pour ACTIVIMMO. Enfin, nous continuons à nous renforcer et envisageons déjà de nouveaux recrutements : au service client, en comptabilité, ou encore au pôle immobilier.
Un grand merci aux Pyramides de la Gestion du Patrimoine ainsi qu’au magazine Investissement Conseils, organisateur de l’événement, pour cette reconnaissance de la qualité du travail fourni par les équipes d’Alderan .
Elles collectent sérieusement, sans se prendre au sérieux !
Découvrez, dans cette nouvelle vidéo, nos trois drôles de dames de l’équipe commerciale : l’intrépide Pauline Collet, l’audacieuse Nina Guyot et l’invincible Charlotte Habib.
Elles vous présentent Alderan en chiffres, donnent un éclairage sur les objectifs pour 2022 et présentent les résolutions pour l’année en cours.
ALDERAN annonce l’acquisition de deux portefeuilles mixtes activités et logistique pour la SCPI ActivImmo, le tout représentant un volume global d’environ 48 100 m2 de surface bâtie et plus de 280 000 m2 de foncier. Ces portefeuilles d’actifs, tous exploités par des locataires de premier rang, sont principalement concentrés sur l’Arc atlantique (des Landes à la Bretagne), un des principaux axes logistiques de France. Ils présentent par ailleurs des leviers de création de valeur tant en termes de constructibilité résiduelle que de réversion positive du loyer.
Ces opérations d’acquisition représentent un volume d’environ 30 millions d’euros.
Le premier portefeuille est composé de deux bâtiments d’activités et de logistique situés respectivement en périphérie de Rouen à Barentin (76360) et en périphérie de Châteauroux à Montierchaume (36130). Ces deux actifs représentent une surface utile globale d’environ 28 000 m2 et un foncier de 120 000 m2. En plus de présenter de très bons fondamentaux, les deux sites sont entièrement loués avec une durée résiduelle ferme d’engagement supérieure à 4 ans. Les loyers sont fondés sur des niveaux métriques très conservateurs ; ce qui, au vu de la raréfaction de ce type de produit, peut permettre d’envisager une belle réversion positive à terme.
Pour cette transaction, l’Etude Lasaygues (Me Hubert de Vaulgrenant) accompagnait l’acquéreur. La transaction a été réalisée par BNPP RE, dans le cadre d’un mandat co-exclusif.
Le second portefeuille est composé de huit actifs de transport et de logistique représentant une surface utile globale d’environ 20 100 m2 et un foncier de 160 000 m2. Ce portefeuille d’actifs est concentré sur l’Arc atlantique. Il bénéficie d’importants fonciers résiduels constructibles ce qui, en tenant compte de la lutte contre l’artificialisation des sols, peut constituer à terme une réelle source de création de valeur. La totalité des sites est exploitée par des acteurs majeurs de la logistique avec une sécurisation locative ferme de plus de 9 ans.
Cette transaction a été réalisée dans le cadre d’un schéma off market. L’Etude Lasaygues (Me Camille Chansarel) accompagnait l’acquéreur pour la partie notariale.
ActivImmo, gérée par Alderan, annonce un taux de distribution 2021 en phase avec ses prévisions. Labellisée ISR en décembre dernier, la SCPI dédiée au secteur logistique aborde 2022 sous les meilleurs auspices. Face à une collecte qui s’est encore amplifiée depuis le début de l’année, elle s’est déjà assurée d’un pipe d’investissements sécurisés de plus de 100 M€…
Sa fourchette de rendement devait être comprise « entre 6% et 6,05% ». Le taux de distribution 2021 d’ActivImmo, la SCPI d’Alderan dédiée au secteur logistique récemment labellisée ISR, est donc bien dans la cible. Avec un dividende brut de 36,73 € par part, elle affiche un rendement de 6,02%[1].
Accélération de la collecte depuis le début de l’année
ActivImmo boucle en outre 2021 sur une collecte nette de près de 250 M€. Un peu plus de 2 ans après son lancement, sa capitalisation dépasse les 300 M€ (328 M€ au 31 décembre 2021, contre 79 M€ fin 2020). Le rythme des souscriptions s’est encore accéléré depuis le début de l’année. Au 8 février, la SCPI aurait déjà collecté plus de 50 M€. A comparer aux 75 M€ recueillis sur l’ensemble du 4e trimestre 2021… Comme à son habitude, Alderan a déjà anticipé cette montée en puissance. Après cinq opérations bouclées au 4e trimestre, pour un montant total de 27,7 M€, le rachat d’un portefeuille composé de deux actifs, d’une valeur globale d’une quinzaine de millions d’euros, est intervenu le 26 janvier dernier.
Acquisition de deux nouveaux actifs le 26 janvier dernier
Il s’agit, d’une part, d’un entrepôt de logistique pure, situé près de Châteauroux, loué au transporteur Geodis. Et d’un immeuble mixte (locaux d’activités et entrepôts) situé dans la périphérie de Rouen. Cet actif est entièrement loué au groupe Lucibel, un spécialiste des solutions d’éclairage de nouvelle génération, dont le département recherche et développement est d’ailleurs hébergé dans ces locaux rouannais. ActivImmo peut par ailleurs compter sur un pipe d’investissements sécurisés d’une centaine de millions d’euros. Parmi lesquels « 8 opérations unitaires, et un portefeuille d’un peu moins d’une vingtaine de millions d’euros », précise Benjamin Le Baut, directeur général d’Alderan, soucieux de concilier croissance du patrimoine et granularité du portefeuille.
100 M€ d’acquisitions sécurisées, 100 M€ à l’étude…
A ces 100 M€ d’acquisitions sécurisées s’ajoutent une autre centaine de millions d’euros d’investissements « à l’étude ». Parmi les cibles potentielles, des actifs unitaires « d’une taille plus importante », confie Benjamin Le Baut. Lequel, malgré cette pression acheteuse, veille avant tout à préserver la sélectivité de ses investissements. Sur un marché de la logistique où, engouement croissant des investisseurs oblige, les taux de rendement se compressent, il devient de plus en plus délicat de concilier qualité des dossiers et forte rentabilité. Le taux de rendement à l’acquisition des prochaines opérations réalisées par ActivImmo risque donc d’être inférieur à celui des actifs déjà en portefeuille.
Un taux de distribution cible de 5,5% en 2022
« C’est la raison pour laquelle nous visons, par prudence, un taux de distribution de 5,5% en 2022 », annonce Pauline Collet, directrice du développement et du marketing d’Alderan. D’autres facteurs pourraient en revanche jouer positivement sur le rendement 2022. Car la pression qui s’exerce sur le marché de l’investissement logistique est encore plus vive côté utilisateurs. Dans une étude récente, BNP Paribas Real Estate pointe la hausse constatée et potentielle des loyers des locaux logistiques. Cette hausse, en 2022, sera notamment entretenue « par la hausse prévisible des indices, ainsi que par la solidité du marché locatif », estime René Jeannenot, directeur du pôle logistique de BNP Paribas Real Estate Transaction. Reste à savoir dans quelle mesure l’indexation attendue des loyers d’ActivImmo compensera la baisse des rendements à l’acquisition. Réponse début 2023…
Société de gestion de portefeuille immobilier indépendante agréée par l’AMF, Alderan accompagne des investisseurs dans leurs placements. L’entreprise, dont Rémy Bourgeon est le président, est spécialisée dans les bâtiments professionnels, et notamment les entrepôts logistiques, à travers ses différentes solutions.
Quelles sont les activités d’Alderan ?
Alderan, une société de gestion de portefeuille immobilier indépendante créée en 2015 et agréée par l’AMF. Elle accompagne des particuliers, professionnels ou institutionnels à investir dans des bâtiments professionnels de grande envergure et à valoriser leurs actifs immobiliers tertiaires. La spécialité de l’entreprise ? Les entrepôts logistiques répartis sur toute la France, même si Alderan peut également investir sur des bureaux plus traditionnels.
Quels sont les chiffres clés d’Alderan ?
En près de sept années, Alderan s’est déjà fait un nom dans son secteur. En effet, à ce jour, les 27 professionnels de l’immobilier gèrent un patrimoine conséquent : environ 600 millions d’euros, répartis sur environ 120 immeubles, 170 locataires et plus de 550 000 m². Cela représente 26 millions d’euros de loyers annuels, pour un rendement moyen de 7 %.
Quelles solutions propose la société pour investir ?
Pour mettre en place des stratégies adaptées pour ses clients, Alderan dispose de plusieurs cordes à son arc. Parmi celles-ci, la société a créé ActivImmo, sa SCPI dédiée aux locaux d’activité et à la logistique urbaine, qui gère les portefeuilles de clients en recherche de rendements et d’une diversification de leur patrimoine. Ainsi l’épargne peut se développer et une retraite dorée peut se préparer. S’il est possible d’investir selon ses besoins (en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit), Alderan propose également des services pour développer son épargne sur le long terme. La société se veut également experte de la création et de la gestion d’OPPCI (Organisme Professionnel de Placement Collectif Immobilier), qui permet de bénéficier de nombreux avantages, notamment fiscaux, dans le cadre d’un investissement d’une durée de 5 à 12 ans.
Comment Alderan personnalise chaque investissement ?
La vraie force d’Alderan est de mettre ses expertises de l’investissement dans l’immobilier tertiaire au service de la personnalisation de ses prestations. Avec sa connaissance du marché, Alderan accompagne à établir un plan personnalisé, qui peut comporter de nombreux éléments, comme la recherche d’un bien, la structuration juridique, la gestion comptable et sociale ou le suivi complet de toute la stratégie décidée préalablement.
Pourquoi mettre en relation des investisseurs ?
L’immobilier d’entreprise implique des montants parfois très (trop) importants. Investir à plusieurs est donc opportun, mais souvent compliqué. Avec ses montages financiers nommés « Club Deal », Alderan réunit des investisseurs aux objectifs de rendement similaires aux durées d’investissement semblables, afin de mutualiser leurs fonds et leur permettre d’investir plus facilement. Une véritable opportunité, qu’il n’aurait pas été possible de saisir sans cet intermédiaire.
Alderan est fière de répondre à la confiance que lui accordent les souscripteurs de la SCPI ActivImmo et annonce l’acquisition, courant décembre, de cinq nouveaux actifs sur ce fonds.
Alderan démontre sa capacité de sourcing de produits de grande qualité permettant à la fois de mutualiser le risque géographique et locatif mais également de maintenir ses objectifs de rendement – 6,00%.
Ces actifs ont fait l’objet d’une notation initiale selon les critères E (Environnement), S (social) et G (Gouvernance) de la grille ISR d’ActivImmo et intègrent la poche « Best-in-progress » visant à l’amélioration de leur performance extra-financière.
Description : bâtiment mixte activités / bureaux localisé en Normandie, à Vire (14). Le site est situé au sein d’une zone d’activité identifiée « Le Gast » à proximité de l’autoroute des Estuaires A84. L’actif est en très bon état, une réfection totale de la toiture a été réalisée en 2018, et possède de bonnes caractéristiques techniques.
Surface : 5 600 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 1 locataire (industriel), durée d’engagement ferme résiduelle supérieure à cinq ans. Stratégie : pérennisation de l’état locatif Date d’acquisition : 14/12/2021
Description : bâtiment d’activités localisé en région Rouennaise, au sein de la zone d’activités de Bourg Achard (27). Le site est situé au niveau de l’échangeur sur l’autoroute A13. Il s’agit d’un bâtiment récent, livré en 2012, présentant tous les fondamentaux en ligne avec la stratégie d’investissement du véhicule.
Surface : 2 100 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 1 locataire (CAP DEPO), entreprise spécialisée dans la pharmaceutique ; un nouveau bail commercial a été régularisé dans le cadre de l’acquisition, la durée d’engagement ferme résiduelle est donc supérieure à trois ans.Stratégie : pérennisation de l’état locatif Date d’acquisition : 17/12/2021
Description : ensemble immobilier mixte activités / bureaux situé au sein de la zone industrielle « Les Estroublans » dans le sud de Vitrolles. Il bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A7 à proximité immédiate. Le tout est réparti sur trois bâtiments indépendants entièrement rénovés il y a moins d’un an.
Surface : 7 400 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 3 locataires de premiers rangs (EIFFAGE, CEGELEC, ENDEL), la durée d’engagement ferme pondérée résiduelle est supérieure à quatre ans. Stratégie : pérennisation de l’état locatif; adjonction de surfaces nouvelles à la demande de certains exploitants. Date d’acquisition : 20/12/2021
Description : ensemble immobilier tertiaire composé de deux bâtiments indépendants situé à l’entrée du CRT de Lesquin au sud de l’agglomération lilloise, dans la commune de Sainghin-en-Mélantois. Le site bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’accès direct à l’autoroute A23 et à 5km de l’autoroute A1.
Surface : 8 145 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 1 locataire (groupe NORAUTO), signature d’un bail précaire sur une année. Stratégie : 1re phase : perception des flux locatifs sur un an permettant de générer un rendement immédiat attractif. 2ème phase : développement, dès la libération des locaux par l’exploitant actuel, d’un Parc d’activités neuf composé de 24 cellules réparties sur 5 bâtiments pour une surface totale de 8 587 m2. Date d’acquisition : 21/12/2021
Description : entrepôt logistique situé au sein du Parc d’Activités de Neuville-en-Ferrain dit « PANEF », à 15 minutes de Lille. Il bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A22 à proximité immédiate.
Surface : 7 950 m2 État locatif : Etat locatif : taux d’occupation 100%, 2 locataires, LOGVAD : entreprise spécialisée dans le secteur de la logistique liée au e-commerce ; LD 5 : entreprise spécialisée dans le secteur de marchands de biens immobiliers, la durée d’engagement ferme résiduelle est donc supérieure à trois ans. La durée d’engagement ferme pondérée résiduelle est supérieure à quatre ans. Stratégie : pérennisation de l’état locatif et optimisation foncière à long terme, la SCPI Activimmo étant déjà propriétaire du foncier adjacent (également bâti et 100% loué) Date d’acquisition : 30/12/2021
Alderan étoffe la SAS Vadora en intégrant un nouvel actif au sein de son patrimoine déjà bien établi, un entrepôt logistique d’environ 26 000 m2 loué sur le long terme à un acteur majeur de la logistique et du transport, le groupe BERT.
En plus de présenter de très bons fondamentaux techniques, cette acquisition permet au fonds de renforcer sa présence sur la dorsale logistique (axe majeur Lille – Paris – Lyon – Marseille).
Cette opération présente également des leviers de création de valeur avec la réalisation d’une potentielle extension du bâti existant pour le compte de l’actuel exploitant du site, ce qui est parfaitement en ligne avec la stratégie « value add » du véhicule.
Description : entrepôt logistique situé sur la dorsale logistique au sein de la zone d’activité en plein développement « Les Fleurons ». Le site dispose d’une très bonne accessibilité par voie routière à respectivement 2 et 20 km des autoroutes A7 et A49.
Surface : 25 889 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 1 locataire, SFB (Groupe Bert) : société de premier ordre spécialisée dans le transport et la logistique, durée d’engagement ferme résiduelle supérieure à huit ans. Stratégie : pérennisation de l’état locatif et création de valeur potentielle avec la présence de foncier résiduel constructible. Date d’acquisition : 15/12/2021
ActivImmo, spécialisée dans l’immobilier de logistique, obtient le label ISR (Investissement Socialement Responsable). Ce label a été créé pour récompenser les fonds d’investissement (immobilier ou non) qui prennent en compte des considérations ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans leurs choix d’investissements.
Les 3 axes de la politique ESG d’ActivImmo
Lancé en 2015 pour les fonds d’investissements mobiliers, par le Ministère de l’Economie et des Finances, le label Investissement Socialement Responsable (ISR) a été élargi aux fonds immobiliers fin 2020 afin de récompenser les choix d’investissements en fonction de critères extra-financiers. Pour être éligible, les SCPI doivent prendre en compte les aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance quand ils investissent, mais aussi dans la gestion de leurs actifs.
La SCPI ActivImmo devient la 13ème SCPI labellisée en un peu plus d’un an. Cette SCPI de rendement, gérée par la société de gestion Alderan, a pour objectif d’avoir un impact sur les 3 dimensions ESG.
Pour la dimension environnementale, ActivImmo a pour objectifs de limiter les consommations d’énergie et d’eau des actifs, d’améliorer la prévention et la gestion des déchets sur site et de favoriser la biodiversité sur les sites pertinents.
En matière sociale, la SCPI va insister sur la gestion efficace des flux afin de limiter les nuisances pour les riverains et améliorer le confort des personnes travaillant dans les locaux (confort thermique et visuel, qualité des zones de détente…).
Enfin en termes de gouvernance, elle voudra éviter l’étalement urbain en privilégiant des sites existants, favoriser la résistance aux risques climatiques des actifs et promouvoir davantage de durabilité auprès des prestataires.
Les actifs de la SCPI seront également notés sur des critères ESG. La note maximale étant de 100 points, Alderan s’est fixé comme objectif d’améliorer de 20 points ceux qui ont une note faible, et de maintenir à un niveau élevé les actifs qui ont déjà une bonne note.
La décision de labelliser ActivImmo résulte d’une conviction éthique forte qui nous anime chez ALDERAN. L’obtention du label ISR est le résultat d’un an de travail et constitue une nouvelle étape structurante pour améliorer la performance ESG de notre patrimoine sous gestion et accompagner nos clients dans leur volonté croissante d’investissements responsables. Rendez-vous dans trois ans pour constater les progrès réalisés
Benjamin LE BAUT, Directeur Général d’ALDERAN.
Des considérations extra-financières qui viennent s’ajouter à d’excellentes performances
Depuis sa création en juillet 2019, la SCPI a maintenu sa distribution de dividendes au-dessus des 6% de TDVM chaque trimestre. Sa stratégie pour offrir des rendements aussi élevés est d’investir dans les actifs de logistique, très sollicités dans le transport de marchandise au quotidien et qui ont même connu une hausse d’activité pendant la crise sanitaire. ActivImmo détient la plus grande part de ses actifs dans les Régions françaises, et le reste en Ile de France. La gestion de ses actifs est remarquable. En effet, au 30 Septembre 2021, la SCPI affichait 98,50% de taux d’occupation financier, ce qui lui garantit des revenus locatifs sur le court et moyen terme. La SCPI est accessible dès 6 100 € (le prix de la part est de 610 € et le nombre de parts minimum lors de la première souscription est de 10).
Alderan est fière d’annoncer l’obtention par son véhicule phare, la SCPI ActivImmo, du label ISR – Investissement Socialement Responsable.
Preuve de son engagement fort sur la dimension extra-financière de son activité, cette labellisation répond également à la demande des investisseurs qui souhaitent s’orienter vers des placements plus responsables.
En tant que société de gestion et gestionnaire d’actifs immobiliers, ALDERAN est depuis longtemps consciente de sa double responsabilité sociétale et environnementale :
par les solutions d’investissement et les services qu’elle propose, elle offre à ses clients investisseurs la possibilité d’allier performance financière et investissement responsable, en travaillant avec une SGP soucieuse et vigilante sur ces questions au sein même de son organisation ;
au cours de la gestion des actifs : dans ce rôle, ALDERAN peut avoir de multiples casquettes (propriétaire, bailleur, maître d’ouvrage,….) et sa responsabilité sociétale et environnementale s’exerce dans chacune de ces fonctions.
Avec la labellisation d’ActivImmo, ce sont déjà 51 actifs immobiliers d’activités ou de logistique loués à plus de 38 entreprises qui seront couverts. Sans compter les acquisitions à venir.
Le travail de préparation de la grille d’évaluation et la collecte de données pour élaborer le plan d’action ont nécessité un investissement important de la part de toute l’équipe, en particulier le pôle de gestion d’actifs internalisé, avec, en appui, l’expertise du cabinet de conseil EGIS.
ALDERAN est convaincue que les locaux logistiques ont un rôle à jouer dans l’effort collectif de réduction des impacts environnementaux du secteur du bâtiment et que leur marge de manoeuvre est encore importante. La SCPI ActivImmo a pour objectif de participer à construire une logistique de demain qui devra être plus durable. Alderan a ainsi souhaité structurer et valoriser sa démarche en se fondant sur le référentiel du label ISR immobilier. En effet, celui-ci permet de construire une politique ESG avec une méthodologie d’évaluation ESG dont la pertinence est fondée sur sa dimension opérationnelle et sur le fait qu’il s’agit d’un outil bâti sur mesure pour être adapté et cohérent avec la classe d’actif sous-jacente.
ALDERAN souhaite s’inscrire dans une démarche de progrès continu pour accroître son impact positif et réduire son impact négatif. Ce positionnement est d’autant plus légitime en matière d’immobilier d’entreprise compte tenu du faible taux de renouvellement : les enjeux se concentrent donc sur le parc existant.
Cette méthodologie est associée à un plan d’actions, dans une approche d’amélioration continue qui fonde toute l’approche de la société de gestion. Ainsi, ALDERAN entend, grâce à cette méthodologie et ses outils, suivre les impacts sur le long terme. Une attention particulière est accordée à l’écoute, l’implication et la collaboration de toutes les parties prenantes. Enfin les performances sont communiquées de manière transparente et un contrôle interne est effectué régulièrement.
« La décision de labelliser ActivImmo résulte d’une conviction éthique forte qui nous anime chez ALDERAN. L’obtention du label ISR est le résultat d’un an de travail et constitue une nouvelle étape structurante pour améliorer la performance ESG de notre patrimoine sous gestion et accompagner nos clients dans leur volonté croissante d’investissements responsables. Rendez-vous dans trois ans pour constater les progrès réalisés » indique Benjamin LE BAUT, Directeur Général d’ALDERAN.
LA POLITIQUE ESG : quels sont les objectifs d’ActivImmo ?
Les 3 axes de la politique ESG d’ActivImmo sont les suivants :
En matière d’Environnement : limiter les consommations d’énergie et d’eau des actifs, améliorer la prévention et la gestion des déchets sur site, favoriser la biodiversité sur les sites pertinents.
En matière Sociale : gérer efficacement les flux afin de limiter les nuisances pour les riverains et améliorer le confort des personnes travaillant dans les locaux (confort thermique et visuel, qualité des zones de détente…).
En matière de Gouvernance : éviter l’étalement urbain en privilégiant des sites existants, favoriser la résistance aux risques climatiques des actifs et engager nos prestataires vers davantage de durabilité.
La SCPI ActivImmo gérée par Alderan vient de franchir le cap des 300 M€ de capitalisation. Et d’obtenir le label ISR. Une première pour un véhicule essentiellement dédié au secteur logistique, qui a nécessité la mise en place d’un référentiel spécifique. Explications.
Le succès de la première -et toujours unique- SCPI essentiellement dédiée au secteur de la logistique et des locaux d’activités ne se dément pas. ActivImmo, lancée il y a un peu plus de 2 ans par Alderan, continue de défrayer la chronique en termes de collecte. Fin novembre, elle a franchi le cap des 300 M€ de capitalisation. Et vise, grâce à un flux de capitaux mensuels de l’ordre de 20 à 25 M€, un encours supérieur à 330 M€ d’ici la fin de l’année.
ActivImmo est labellisée ISR immobilier depuis le 8 décembre
Elle vient en outre de se doter d’un atout supplémentaire pour attirer de nouveaux souscripteurs. Depuis le 8 décembre dernier, la SCPI est en effet officiellement labellisée ISR. Une démarche de certification entreprise en début d’année 2021. Et qui aura donc nécessité un petit peu plus de temps que pour d’autres véhicules. A la différence de secteurs plus « balisés », comme celui des bureaux ou des commerces, la logistique n’est pas encore totalement entrée dans les radars de l’analyse ESG. Alderan a donc dû construire son propre référentiel. En s’appuyant sur ses propres expertises. Ainsi que celles apportées par un cabinet de conseil spécialisé (Egis), qui l’a accompagnée tout au long de ce processus.
Mise en place d’un référentiel ESG spécifique au secteur de la logistique
« Le fait d’avoir internalisé la gestion locative de nos actifs a été un atout important. Nous disposons de ce fait d’une parfaite connaissance de nos locataires et de nos actifs. Et d’une base de données d’excellente qualité. Ce qui nous a permis de bâtir une grille d’analyse totalement en phase avec les caractéristiques du secteur logistique», explique Benjamin Le Baut, directeur général d’Alderan. Le gestionnaire a fait le choix d’opter pour une approche « best-in-progress ». Autrement dit, celle qui consiste à s’engager sur l’amélioration ESG des actifs présentant des axes de progrès. Plutôt que sur des actifs déjà exemplaires. « Ce sont des secteurs, reconnaissons-le, où il y a beaucoup à faire, notamment sur le plan environnemental. Il nous semblait plus juste de contribuer à la transformation éco-responsable des bâtiments, plutôt que de viser l’acquisition d’actifs déjà en phase avec les objectifs ESG », détaille Benjamin Le Baut.
« Construire la logistique durable de demain »
Celui-ci met en avant l’ambition désormais affichée d’Alderan de « construire la logistique durable de demain ». La société de gestion a aussi choisi de concentrer ses actions sur des thématiques spécifiques. Sur le plan environnemental , par exemple, le gestionnaire portera une attention particulière à la gestion des déchets -que l’activité logistique, par nature, produit de manière importante- et à la préservation de la biodiversité. Parmi les critères sociétaux, le gestionnaire s’engage à optimiser la gestion des flux de marchandises, « afin de diminuer les éventuelles nuisances provoquées par cette activité pour les riverains ». Il s’attachera également à améliorer les conditions de travail des personnels travaillant dans le secteur des locaux d’activités et de la logistique. Enfin, en termes de gouvernance, Alderan agira pour lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols. Et imposera à ses prestataires le respect d’une charte de durabilité.
Un pipe d’investissements sécurisés de 125 M€
La SCPI ActivImmo continue par ailleurs sa marche en avant. Sa collecte plus que confortable a pour l’heure toujours été investie dans les temps. Et même, souvent, par anticipation. Son dernier investissement remontait toutefois à septembre dernier : l’acquisition d’un entrepôt de logistique urbaine de 6 300 m² dans les Yvelines, à Épône. Elle faisait suite à deux importantes opérations portant sur des portefeuilles d’actifs menées en juillet dernier. Mais le rythme des investissements va redevenir soutenu. ActivImmo vient tout juste de boucler, ce 14 décembre, une nouvelle acquisition. Il s’agit d’un bâtiment d’activités et de logistique de 5 510 m², situé à Vire (14). Il est entièrement loué à un opérateur industriel implanté dans 21 pays. Bon nombre d’autres opérations sont dans le « pipe ». Elles devraient être concrétisées d’ici quelques mois. « 125 M€ d’acquisitions sont actuellement sécurisées », affirme Benjamin Le Baut.
Un taux de distribution estimé entre 6% et 6,05%
Les cibles potentielles sont, pour l’essentiel, des actifs unitaires. L’objectif est en effet de rétablir plus de diversification dans les sources de revenus locatifs. Les précédentes opérations avaient conduit à ce que l’un des locataires (le groupe Bert, en l’espèce) soit à l’origine de 40% des loyers fin septembre. Une sur-représentativité qui sera rapidement gommée, pour revenir à un ratio d’emprise d’au maximum 25%. Tous les autres indicateurs d’ActivImmo demeurent au vert. Son taux d’occupation financier frôle les 99%. La durée résiduelle moyenne de ses baux est proche de 9 ans. Quant à ses perspectives de distribution, elles demeurent dans la fourchette annoncée tout au long de l’année : entre 6% et 6,05% (taux de distribution 2020). La SCPI a déjà distribué 3 acomptes de 9,15 € par part, soit l’équivalent d’un taux de distribution annualisé de 6%. L’acompte du 4e trimestre sera donc, au minimum, d’un même montant.
A peine plus de 2 ans après son lancement, la SCPI Activimmo de la société de gestion Alderan affiche un succès commercial insolent : 72,7 millions € de collecte nette en 2020 en pleine pandémie de Covid 19, puis 174,3 millions € de capitaux levés sur les 9 premiers mois de 2021. La capitalisation a franchi le seuil des 250 millions € au 30 septembre 2021, une véritable « success story » pour la seule SCPI du marché investie à 100% en actifs logistiques et d’activités. Activimmo a été récompensée par 2 prix en 2021 : le prix de la meilleure SCPI à capital variable spécialisée décerné par Gestion de Fortune, et le prix de la SCPI la plus prometteurs attribué par le magazine Le Particulier.
En présence d’Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du logement et de Nicolas Mayer-Rossignol, président de la Métropole Rouen Normandie et maire de Rouen, Jean-Michel Mendret, directeur général délégué Bouygues Bâtiment France Europe, Pierre-Yves Muller, directeur général Linkcity Régions France et Damien Renard, directeur régional Normandie Sogeprom, ont posé la première pierre de l’ensemble immobilier « L’Eveil de Flaubert », accompagnés de Rémi de Nijs, directeur général Rouen Normandie Aménagement, Rémy Bourgeon, président d’Alderan et d’Ojirel, Céline Senmartin, directrice régionale Normandie de la Banque des Territoires et des partenaires iSélection, Rouen Habitat, Réside Etudes, CDC Habitat Grand Ouest. Ce vaste ensemble immobilier vise à offrir un nouveau lieu de vie qui favorise la mixité sociale et intergénérationnelle, et contribue à la transition écologique du territoire.
Une programmation immobilière privilégiant la mixité sociale et intergénérationnelle
“L’Eveil de Flaubert“ s’étend sur un site d’1,6 hectare entre l’avenue Jean Rondeaux et la rue Niki de Saint-Phalle. À proximité du centre-ville et de la Seine, il bénéficie d’une situation privilégiée et d’une vue panoramique sur la ville et ses alentours. Point de départ de la reconquête de la ville vers l’Ouest, ce projet traduit la volonté de la Métropole Rouen Normandie de proposer un modèle de développement urbain durable exemplaire. Confiée à Linkcity Grand Ouest, présent sur le territoire depuis plus de 30 ans, cette opération immobilière d’envergure, l’une des plus importantes de la métropole ces dernières années, synthétise les valeurs de Linkcity : une empreinte écologique réduite, une priorité accordée aux usages à travers l’implication des acteurs locaux et des citoyens, un projet ancré dans son territoire, au service du bien-être et du bien-vivre ensemble, pour contribuer à bâtir la ville de demain.
Linkcity et ses partenaires architectes TVK, AZ Architectes et OLM Paysages, ont conçu un nouveau lieu de vie favorisant la mixité : mixité urbaine avec une programmation alliant habitations, bureaux, commerces, crèche, services et jardins ; mixité sociale et intergénérationnelle avec une offre de logements comprenant résidence seniors, logements locatifs sociaux, intermédiaires et en accession.
Une réalisation en 2 phases
Le projet est prévu en deux phases, dont la première, lancée en janvier 2021, se déroulera jusqu’à fin 2023. À travers cette première phase qui concerne la création de 26 000 m2, Linkcity développe ainsi :
Une résidence seniors de 92 appartements gérés par Réside Etudes ; 30 logements locatifs sociaux pour le bailleur social Rouen Habitat ;
A travers cette opération, Rouen Habitat a souhaité participer à la construction d’une mixité sociale et fonctionnelle, au sein d’un projet urbain durable. L’opération est composée de 30 logements, du T1 au T4 et de 15 places de stationnement. Au rez-de-chaussée, le local vélos est prévu à proximité de la rue pour inciter les usagers à utiliser les moyens de transport doux. L’ensemble des logements bénéficient d’espaces extérieurs de type balcon, loggia ou terrasse.
La production d’eau chaude sanitaire et de chauffage est collective, chaque logement sera équipé par des compteurs afin de déterminer les consommations exactes.
40 logements locatifs intermédiaires pour CDC Habitat ; L’offre de logement locatif intermédiaire a été conçue pour répondre aux besoins spécifiques des jeunes actifs et des salariés à revenus moyens. En effet, ces dernier ne peuvent pas accéder au parc social mais leurs ressources sont insuffisantes pour se loger confortablement sur le marché libre, dans les grandes agglomérations où les loyers sont élevés. Le logement intermédiaire est un logement neuf, implanté au plus près des bassins d’emploi, dont le loyer est plafonné et inférieur de 10 à 15 % au prix du marché. Sa location est conditionnée à des plafonds de ressources qui couvrent 80% de la population française. Les logements intermédiaires sont accessibles sans commission d’attribution avec des démarches 100% dématérialisées pour le locataire : dépôt du dossier, signature électronique du bail, paiement du loyer…
94 logements en accession, dont 84 logements en accession libre commercialisés par Sogeprom et iSelection et 10 logements qui seront vendus en accession à prix maîtrisés ;
Un bâtiment de bureaux en R+7 d’environ 9 000 m2 pour la SCI Tanit (Alderan et la Banque des Territoires).
Alderan et la Banque des Territoires ont respectivement investi 3,64 M€ et 3,36 M€ dans les murs du 1er immeuble tertiaire de l’Eveil de Flaubert, porté par la SCI Tanit. L’immeuble sera supporté par 70 poteaux en hêtre lamellé-collé. La fabrication de ce produit très résistant est assurée par l’entreprise normande Manubois. Elle mise sur le circuit-court en s’approvisionnant dans les forêts de Seine-Maritime pour réduire le bilan carbone du produit. Ce projet s’inscrit pleinement dans l’action de la Banque des Territoires au bénéfice de territoires plus attractifs et plus durables.
Des commerces situés en rez-de-chaussée des bâtiments
L’ensemble du projet propose un parking enterré de 625 places dont 32 places PMR sur deux niveaux de sous-sol.
Des travaux en cours
Démarrés en janvier 2021, les travaux de la première phase menés par Bouygues Bâtiment Grand Ouest dureront 3 ans. La livraison est prévue fin 2023. Trois grues ont été installées sur ce chantier d’envergure. Le gros œuvre a démarré en avril 2021.
Aujourd’hui, le gros œuvre du parking souterrain est achevé, le premier bâtiment tertiaire est sorti de terre et la mise en œuvre des poteaux bois et des casquettes préfabriquées ton ocre des deux premiers niveaux est achevée. Côté logement, sur 4 bâtiments ; le coulage des voiles béton en béton teinté masse ton pierre a été réalisé sur 2 niveaux, et les premiers balcons sont mis en œuvre.
Un concept architectural ouvert au service du bien-vivre ensemble
En bordure de Seine, L’Eveil de Flaubert, qui longe l’avenue Jean Rondeaux, est un belvédère qui profite largement des vues sur les coteaux Ouest de la Seine, ainsi que sur quelques points émergents de la ville. Les architectes ont joué sur cette inclinaison du terrain mais aussi sur les volumétries des immeubles afin de créer un ensemble harmonieux, qui s’intègre dans son environnement.
L’Eveil de Flaubert mêle logements et bureaux autour d’espaces paysagers communs et ouverts en cœur d’îlots. Cette mixité programmatique implique de réfléchir à un équilibre entre des programmes différents, la création d’interactions entre les usagers, la préservation de l’intimité des logements et la visibilité des bureaux. Les espaces ouverts forment le cœur du projet : ils favorisent ces interactions et font le lien avec l’environnement urbain. À proximité du centre-ville, une attention particulière a été portée sur la conception des rez-de-chaussée qui assurent une fluidité des parcours entre l’espace public et l’espace privé, grâce à la mise en place de porches d’entrée, de halls traversants ou transparents. Véritables échappées visuelles, ils connectent les espaces publics, les jardins en cœur d’îlots, le grand paysage et la ville.
Enfin, l’Eveil de Flaubert, du fait de sa composition étagée, contribue au confort climatique des bâtiments. Il fait entrer la nature et la lumière au cœur des bâtiments, favorisant l’ensoleillement des logements et du cœur d’îlot, ou encore la bonne circulation des vents.
Une opération visant l’excellence environnementale
Enfin, l’Eveil de Flaubert, du fait de sa composition étagée, contribue au confort climatique des bâtiments. Il fait entrer la nature et la lumière au cœur des bâtiments, favorisant Linkcity s’attache à développer des projets contribuant à la transition écologique des territoires afin de co-construire avec ses clients, ses partenaires et les habitants, des villes saines et durables. “L’Eveil de Flaubert“ illustre cette démarche et fait écho à la volonté de la Métropole de réduire son empreinte écologique et de favoriser l’évolution des comportements et des pratiques. Ainsi, l’ensemble immobilier a été conçu pour répondre à ces enjeux. Pour une performance optimale, diverses solutions techniques seront déployées : l’utilisation de matériaux biosourcés, avec une part importante accordée au matériau bois, des consommations énergétiques optimisées grâce au raccordement des logements à un système de réseau de chaleur urbain métropolitain, et au recours à la géothermie et au photovoltaïque pour les bâtiments tertiaires
Le programme vise en ce sens de multiples labels environnementaux :
L’ensemble des bâtiments, de logements et tertiaires, ambitionnent d’atteindre le niveau de performance BEPOS Effinergie 2017 et E3 du label Energie Carbone, en avance sur les réglementations en vigueur. Ces labels attestent de performances exemplaires en matière de sobriété et d’efficacité énergétique, avec des exigences renforcées sur la conception bioclimatique et les consommations énergétiques ; de qualité et de confort. Les bâtiments tertiaires visent en outre le label BBCA, qui atteste de l’exemplarité de la démarche de réduction de l’empreinte carbone ; L’immeuble tertiaire de la première phase ambitionne également d’obtenir la certification BREEAM niveau VERY GOOD, certification la plus utilisée en Europe et reconnue à l’international.
Alderan a le plaisir de vous annoncer la parution du troisième BTI d’ActivImmo* de l’année 2021 !
L’essentiel du 3ème trimestre : · 3 Acquisitions (+28 actifs) · 253 M€ de capitalisation (+56 M€ de collecte au T3 2021) · Surfaces gérées : 271 997m2 (x2,8 par rapport au 2nd trimestre) · 9,15 € de dividende par part (objectif de 6% de rendement maintenu) · WALB : 6,7 ans (+4,6 ans par rapport au 2nd trimestre)
Découvrez la nouvelle interview de notre Directeur Général Benjamin Le Baut sur Capital Magazine !
Dans ce nouvel épisode de l’émission « Le grand rendez-vous de l’épargne », Benjamin, invité de Julien Bouyssou apporte son analyse sur les pistes de diversification en matière de SCPI en prenant comme exemple le véhicule phare d’Alderan – la SCPI ActivImmo.
« La crise sanitaire a mis en avant ce type de biens, qui rapportent historiquement plus que les autres immeubles tertiaires. Les premiers résultats de ce fonds confirment la promesse : il a versé 6,05%* en 2020, et devrait distribuer un rendement supérieur 6%* au titre de cette année. ».
Le marché de la pierre-papier via les SCPI devient de plus en plus florissant en dépit de la crise sanitaire. Cela se constate notamment au niveau de leur collecte au 1er semestre 2021 : 3,63 Md€, contre 3,43 Md€ au 1er semestre 2020. L’équipe d’Enquete-Debat.fr a concocté une sélection des 5 SCPI à acheter avant la fin de l’année 2021.
Activimmo
Grâce à un DVM à 6,05 %, la SCPI Activimmo parvient à se hisser parmi les meilleures SCPI du marché. Il s’agit d’une SCPI spécialisée lancée en 2019, donc encore jeune ! En 2020, elle a capitalisé plus de 79 millions d’euros. On peut dire que son premier exercice plein représente une vraie réussite. Gérée par le SGP Alderan, cette SCPI thématique affiche un prix acquéreur à 610 €. Le montant de la souscription s’élève à 6 100 € soit 10 parts pour les nouveaux associés.
Découvrez la nouvelle interview de Pauline Collet, Directrice du Développement et du marketing d’Alderan, était au micro d’Elisa Nolet pour DECIDEURS TV lors de la ère journée de Patrimonia 2021 jeudi dernier !
La société de gestion de portefeuille immobilier Alderan apporte son expertise pour répondre aux besoins de différents investisseurs par des montages et un suivi entièrement sur mesure. L’objectif ? Concevoir avec eux des solutions d’investissement pleinement adaptées à leurs besoins spécifiques (SCPI, OPPCI, fonds dédiés, Clubs Deal). Interview avec Pauline Collet, Directrice du Développement et du Marketing de l’entreprise.
Pouvez-vous présenter en quelques mots l’activité d’Alderan ?
Aldrean est une société de gestion de portefeuille immobilier indépendante spécialisée dans l’investissement en immobilier tertiaire. Nous sommes agréés par l’AMF depuis 2017.
Grâce notamment à l’expérience de ses fondateurs, Alain Mallart et Rémy Bourgeon, notre entreprise possède une expertise historique dans la logistique, qui émerge aujourd’hui comme une classe d’actifs à part entière, mais sur laquelle nous opérons depuis plus de vingt ans.
Aujourd’hui, Alderan, ce sont près de 600 millions d’euros sous gestion, et une équipe de 25 collaborateurs, en croissance. Pour la distribution, nous nous appuyons sur un réseau de plus de 350 partenaires répartis sur l’ensemble du territoire français.
À travers la gestion de portefeuille immobilier, votre objectif est, notamment, d’apporter un service sur mesure à vos différents clients. Pouvez-vous nous en dire plus ?
En effet, notre objectif est d’apporter une expertise complète à l’ensemble de nos clients à travers un montage et un suivi personnalisés et entièrement sur mesure.
Notre métier c’est : « Investir, gérer, valoriser ». Pour cela, nous concevons, nous gérons et nous valorisons des solutions immobilières innovantes. Nous sommes capables de proposer différentes solutions en fonction de la typologie de nos clients.
Justement, qui sont les clients que vous accompagnez au quotidien ?
Nous nous adressons à plusieurs types de clients. D’une part, pour le grand public, nous avons développé une SCPI qui permet d’avoir des revenus récurrents directement fondés sur les loyers issus du patrimoine immobilier constitué. C’est la SCPI ActivImmo, la première SCPI entièrement dédiée aux locaux d’activités et à la logistique. Celle-ci est accessible dès 6 100 €. En deux ans, depuis sa création, sa capitalisation atteint déjà 250 M€.
D’autre part, pour les investisseurs qui souhaitent avoir un gain de capital à terme, nous sommes également en mesure de développer des Clubs Deals. Nous avons d’ailleurs lancé fin juin, le fonds VADORA, pour une stratégie dite de valeur ajoutée, qui a collecté plus de 30 millions d’euros en seulement deux mois.
Enfin pour les investisseurs plus avertis, par exemple de type Family Office ou Multi-Family Office, nous sommes capables de développer des OPPCI ou encore des fonds dédiés pour répondre à des problématiques d’investissement très spécifiques.
À ce jour, quels sont les enjeux autour de ce secteur d’activité ?
Au-delà de la performance des produits financiers que nous proposons, l’enjeu de notre métier repose sur la qualité du suivi mis en place. Notre objectif est que ce suivi soit le plus « sur mesure » possible.
Cette proximité avec nos clients investisseurs et ce soin particulier que nous apportons au suivi est sans doute l’héritage de notre fonctionnement historique comme un family office immobilier.
Quelles sont les autres caractéristiques qui vous permettent de vous démarquer face à la concurrence ?
Notre force repose avant tout sur notre équipe qui est majoritairement composée de professionnels issus du monde de l’immobilier. Notre équipe dirigeante notamment, c’est plus de soixante années d’expérience combinées dans ce secteur.
Cela nous permet de disposer d’un savoir-faire unique en investissement immobilier, que l’on met au service de nos clients investisseurs pour structurer les véhicules les plus adaptés à leurs besoins, notamment du point de vue du couple risque/rendement.
Chez Alderan, tout part de l’immobilier. Ce n’est pas la collecte qui crée la nécessité d’investir, c’est l’opportunité d’investissement immobilier qui engendre la structuration d’un véhicule qui répond aux besoins de nos clients. Ainsi, toute collecte bénéficie d’un emploi quasi immédiat.
Pour investir dans la pierre papier, l’épargnant doit être sélectif et diversifier à la fois les produits et les sociétés de gestion. Notre palmarès 2021 identifie les meilleures SCPI en distinguant 5 catégories. Voici le classement des SCPI « prometteuses ».
Ce sont les « petites jeunes » SCPI créées entre 2017 et 2019. La lauréate est ActivImmo, unique SCPI spécialisée dans la logistique (entrepôts, locaux d’activité…) ; un secteur dynamisé par la crise sanitaire et le recours massif à l’e-commerce. L’importante collecte – la capitalisation d’ActivImmo a presque triplé entre décembre 2020 et août 2021 – a permis à Alderan de concrétiser des opérations d’envergure, comme l’acquisition de 17 actifs en Sale & Leaseback appartenant à la société de transport Bert.
Alderan annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour la SCPI ActivImmo. Il s’agit d’un entrepôt de logistique urbaine situé dans les Yvelines, à Épône (78). Le site bénéficie d’une situation stratégique, à 30 km de Paris, au sein d’une zone logistique identifiée avec un branchement autoroutier A13 à proximité immédiate. La surface locative totale du bâtiment est de 6 300 m². L’actif présente de très bons fondamentaux techniques. L’ensemble est aujourd’hui exploité et loué depuis juin 2020 dans sa totalité par une entreprise spécialisée dans le secteur du transport et la logistique.
“Réalisée sur la base d’un taux de rendement immobilier supérieur à 6,5 % dans un environnement de marché très concurrentiel pour ce type d’actif, cette acquisition démontre la capacité d’Alderan à poursuivre sa politique d’investissement très sélective et à constituer un patrimoine de grande qualité pour la SCPI ActivImmo”.
déclare Benjamin Le Baut, Directeur Général d’Alderan.
La rentrée de septembre 2021 est un moment propice pour investir dans la pierre papier via les Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Afin de vous aider à trouver le produit adapté à vos objectifs, nous avons sélectionné pour vous 5 meilleures SCPI choisir pour la rentrée de septembre 2021.
Activimmo
Ouverte à la souscription depuis 2019, la SCPI spécialisée Activimmo enregistre un DVM à 6,05 % en 2020. Il s’agit, pour rappel, d’une SCPI à capital variable gérée par la SGP Aldéran. En se positionnant essentiellement sur le marché de l’immobilier de la logistique, Activimmo a pu atteindre un taux d’occupation financier (TOF) à 99,30 % au 2e trimestre 2021.
80 % de son patrimoine sont dédiés aux entrepôts logistiques. Les 20 % restants sont des locaux d’activités. Les actifs immobiliers détenus par Activimmo sont répartis stratégiquement entre les régions et l’Ile-de-France. Le prix d’une part est fixé à 610 €. Il faut en acquérir 10 pour un premier investissement.
Rémy Bourgeon, président de la société de gestion d’actifs immobiliers Alderan, gestionnaire, notamment, de la SCPI ActivImmo, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : le secteur logistique, bien sûr. Avec les réflexions de ce spécialiste sur les évolutions possibles de cette classe d’actifs. Mais aussil’annonce d’une nouvelle acquisition d’importance : un portefeuille de 19 actifs logistiques, en partie porté par la SCPI.
En plus de présenter de très bons fondamentaux techniques, cette acquisition permet au fonds de renforcer sa présence sur la dorsale logistique (axe majeur Lille – Paris Rémy Bourgeon, vous êtes le président-fondateur du groupe Ojirel, et de la société de gestion d’actifs immobiliers Alderan. Alderan, certains le savent, est le gestionnaire de la SCPI ActivImmo, le seul véhicule de sa catégorie à investir exclusivement dans le secteur logistique. Et qui connaît, depuis maintenant plus d’un an, une progression assez impressionnante de sa collecte. C’est d’ailleurs ma première question : pourquoi le secteur logistique a-t-il, aujourd’hui, autant de succès auprès des investisseurs ?
Rémy Bourgeon – Il y a deux raisons principales, à mon avis, à l’appétit des investisseurs pour le secteur logistique. La première est une raison intrinsèque à ce secteur particulier : sa résilience, qui a été démontrée au cours de la crise sanitaire. Où la nécessité de disposer de bâtiments logistiques pour acheminer les marchandises est devenue une évidence. La seconde raison est extrinsèque : une certaine défiance des investisseurs envers les autres classes d’actifs tertiaires. En particulier, pour le secteur du commerce. Car beaucoup d’investisseurs, notamment en raison de l’essor du e-commerce, se demandent si les « boîtes commerciales » ont encore un avenir… Ces deux phénomènes se sont donc conjugués pour mettre en avant la logistique.
Revenons sur votre parcours. Vous dirigez aujourd’hui Alderan, mais cela fait plus de 30-40 ans que vous travaillez dans le secteur immobilier. Et notamment logistique. Qu’est-ce qui a le plus changé ces dernières années, selon vous, dans le secteur immobilier ?
Rémy Bourgeon – J’ai effectivement entamé ma carrière de bonne heure. A 22 ans. Et j’en ai 62 aujourd’hui. Ce que j’ai observé au cours de ces quatre décennies ? Quand j’ai débuté, il n’y avait en fait que deux classes d’actifs immobilières : la classe résidentielle, et la classe tertiaire. Et l’on ne faisait pas trop de différence au sein de ces deux sous-ensembles. Aujourd’hui chaque classe principale, résidentielle comme tertiaire, s’est fragmentée en une multitude de classes d’actifs secondaires. Lesquelles ont leurs propres opérateurs et leurs propres spécificités.
Revenons sur votre parcours. Vous dirigez aujourd’hui Alderan, mais cela fait plus de 30-40 ans que vous travaillez dans le secteur immobilier. Et notamment lEt la classe d’actifs logistiques ?
Rémy Bourgeon – Au cours des dix dernières années, la classe d’actifs logistiques a émergé par rapport à la classe d’actifs bureaux qui était auparavant, je dirais, la classe d’actifs « étalon » en matière d’investissement tertiaire. Bien sûr, au sein de la classe tertiaire, il y a aussi l’hôtellerie, le tourisme. Au sein de la classe résidentielle, on a vu apparaître les résidences seniors, les résidences gérées, des résidences hospitalières ou quasi hospitalières, avec les Ehpad. C’est donc pour moi ce panorama désormais « éclaté » l’élément le plus important dans l’évolution de l’immobilier ces 30 dernières années.
Alderan intervient d’ailleurs sur le secteur logistique, mais pas que… Vous êtes aussi présents sur les segments bureaux et hôtellerie. Quel est le poids de ces classes d’actifs dans votre activité ?
Rémy Bourgeon – Notre ADN principal, qui tient à mon parcours, est effectivement la classe d’actifs logistiques et les locaux d’activités. Mais notre champ d’intervention est plus large. Nous gérons aujourd’hui un peu plus de 500 M€ d’actifs immobiliers. Sur ces 500 millions, 30% sont investis en bureaux. Ce n’est pas une proportion négligeable. 10% environ sont dédiés au secteur de l’hôtellerie, du tourisme et du loisir. Le solde, c’est 50% de logistique, et un peu moins de 15% de locaux d’activité.
Vous êtes en train de clôturer le lancement d’un fond professionnel dédié à la logistique. Je crois savoir que la collecte est au rendez-vous. Mais avez-vous d’autres projets de développement ?
Rémy Bourgeon – Ce fonds rencontre effectivement un succès un peu similaire à celui d’ActivImmo… En un mois, il a collecté plus de 20 M€. Il s’agit d’un fonds « court-termiste » et opportuniste, qui s’adresse à des investisseurs avertis. Et il est vrai qu’un tel succès est plutôt étonnant à cette période de l’année. Nous avons aussi d’autres projets. Notamment celui de lancer, l’année prochaine, un fonds tourisme, avec des opérateurs qualifiés. Nous sommes, dans cette perspective, impliqués dans la réhabilitation d’un patrimoine architectural qui était en déshérence depuis plusieurs dizaines d’années. J’ai d’ailleurs le plaisir de vous annoncer que ce développement sera mené en partenariat avec Histoire et Patrimoine, la filiale d’Altarea Cogedim…
Revenons 2 minutes sur le secteur logistique. Et sur sa définition. Quand on parle de logistique, on pense entrepôt XXL, on pense Amazon, on pense Dorsale rhodanienne. Mais on pense aussi à la logistique du dernier kilomètre. Et aux locaux d’activités, dans toutes leurs dimensions. En réalité, quels sont réellement les actifs qui entrent dans le champ du secteur logistique, et font preuve de la résilience propre à ce secteur que vous évoquiez précédemment ?
Rémy Bourgeon – La logistique, c’est avant tout un flux. C’est donc l’acheminement de marchandises d’un point à un autre. Mais, au sein même de ce qu’on appelle l’immobilier logistique, il y a effectivement plusieurs sous-catégories. Il y a celle que vous évoquiez. C’est-à-dire les entrepôts XXL, ou XL, de type Amazon, de type Cdiscount, etc. Ce sont des endroits où sont massifiés les flux de l’ensemble des marchandises, afin de les distribuer ensuite de façon plus parcellisée. Il s’agit donc de bâtiments énormes, dont la surface couverte peut dépasser les 15 hectares. C’est considérable. Et très cher, et très mécanisé. J’ajoute que, contrairement à ce que l’on croit généralement, ce type d’entrepôts est très créateur d’emplois. Y compris des emplois très qualifiés, tels que les informaticiens, indispensables à la bonne gestion des outils robotiques. A coté de ces grandes plateformes, il existe également des plateformes de taille plus modeste.
“Le secteur logistique recèle d’autres potentialités. Il y a notamment la hausse potentielle des loyers. Ceux-ci sont, en France, à des niveaux souvent inférieurs à ceux pratiqués dans d’autres pays européens. D’autre part, avec la montée en puissance du e-commerce, la demande pour les actifs logistiques va continuer à croître. Il y aura donc très probablement, dans les dix ans qui viennent, à la fois une progression de la profondeur du marché – plus d’actifs disponibles – et une progression de la valeur locative des actifs logistiques..” – Rémy Bourgeon, Président Fondateur, Alderan
C’est-à-dire ?
Rémy Bourgeon – Ce sont des actifs plus proches des bassins de consommation, puisqu’ils sont destinés à assurer la distribution finale. On trouve dans cette catégorie des entrepôts classiques, dont la surface est comprise entre 5 000 et 10 000 m². Ce sont par exemple les messageries. Elles sont conçues autour d’un quai ouvert, double-face. D’un côté, les camions qui déchargent leurs marchandises. De l’autre, des fourgonnettes qui en assurent la livraison vers l’utilisateur final. Le bâtiment par lui-même ne sert donc que de lieu de passage, une opération qui peut être évidement elle aussi informatisée et mécanisée. Mais il ne sert pas de lieu de stockage proprement dit.
C’est à ce type de bâtiments auquel vous vous intéressez en priorité ?
Rémy Bourgeon – Ce type de bâtiments, qui entrent déjà un peu dans le créneau de la logistique urbaine -puisqu’ils sont « collés » aux bassins de consommation-, oui, nous intéresse. Mais pas uniquement. Il y a aussi un échelon supplémentaire à la logistique urbaine, qui se situe à l’intérieur des villes. C’est là que les consommateurs vont chercher leurs colis : c’est le fameux « click & collect ». Ce type d’actifs entre également dans la chaîne logistique. Celle-ci est donc assez fragmentée. Il est d’ailleurs assez étonnant de voir le nombre de points par lesquels passe une marchandise avant d’arriver chez le consommateur final. C’est l’un des enjeux de l’optimisation de la chaîne logistique : diminuer autant que faire se peut les ruptures de charges…
L’une des raisons du succès de la logistique est effectivement que les distributeurs sont de plus en plus prêts à payer des loyers élevés pour se trouver au plus près de leurs clients. De ce fait, il y a de plus en plus d’investisseurs qui s’intéressent au secteur, donc de plus en plus de concurrence. Cela ne vous inquiète pas ?
Rémy Bourgeon – Il ne faut jamais craindre la concurrence. On est dans un monde ouvert. Plus il y a de monde, plus il y a d’acteurs, plus la classe d’actifs est valorisée. Il est évidemment plus facile d’agir quand on est seul sur son marché. Car il est clair qu’il faut déployer encore plus d’agilité dans un marché concurrentiel, pour acquérir des bâtiments avec une certaine rentabilité. Il y a aujourd’hui une pression sur les taux de rentabilité. Qui peut induire, à terme, une compression des taux. Elle va conduire à moins de services, à moins de rendements pour les investisseurs. Mais le secteur logistique recèle d’autres potentialités.
C’est-à-dire ?
Rémy Bourgeon – Il y a notamment la hausse potentielle des loyers. Ceux-ci sont, en France, à des niveaux souvent inférieurs à ceux pratiqués dans d’autres pays européens. D’autre part, avec la montée en puissance du e-commerce, la demande pour les actifs logistiques va continuer à croître. Il y aura donc très probablement, dans les dix ans qui viennent, à la fois une progression de la profondeur du marché -plus d’actifs disponibles- et une progression de la valeur locative des actifs logistiques.
Un mot sur ActivImmo, pour finir. Vous avez lancé cette SCPI il y a un peu moins de 2 ans. Elle pèse déjà plus de 200 millions d’euros, grâce à une collecte qui explose -ce qui fait d’ailleurs des jaloux dans le monde de la gestion collective immobilière-. Pensez-vous pouvoir tenir le rythme de cette croissance, je dirais « effrénée », tout en maintenant un taux de rendement au-dessus de 6% ?
Rémy Bourgeon – Les 6% seront maintenus, j’ai déjà eu l’occasion de le préciser, pour 2021. J’ai aussi déjà averti que pour 2022, ce rendement aura du mal à être maintenu. Du fait, précisément, de la concurrence grandissante sur la classe d’actifs logistiques. Mais nous serons entre 5% et 6%. Côté investissements, les clignotants sont au vert. Notre « pipeline » est relativement fourni. Car l’une de nos caractéristiques, c’est notre capacité à anticiper la collecte. Son abondance actuelle nous réjouit. Et je regrette que certains puissent en être jaloux. En ce qui nous concerne, nous sommes plutôt admiratifs des réussites des autres. Et pas jaloux du tout. Je suis personnellement très content de voir qu’Epargne Pierre collecte énormément, ou que la SCPI Vendôme Régions continue sa progression…
Pensez-vous qu’il y aura prochainement une autre SCPI dédiée au secteur logistique ?
Rémy Bourgeon – C’est très probable. Mais il y a déjà un certain nombre de SCPI qui se sont diversifiées sur cette classe d’actifs…
Alderan, société de gestion spécialisée dans l’investissement immobilier tertiaire et en particulier les locaux d’activités et la logistique, lance VADORA, 1er Club Deal privé dédié entièrement à la logistique.
VADORA est une rare opportunité d’investissement en capital dans une opération de création de valeur dans l’immobilier logistique et de transport, avec un portefeuille d’actifs déjà identifié et sécurisé. Constituée sous forme de SAS, VADORA est un Club Deal privé ouvert exclusivement à des investisseurs français souscrivant au moins 106.000 euros et ayant au moins une connaissance de base des instruments financiers.
« Forts de notre expérience de plus de vingt années dans cette classe d’actifs logistiques, nous avons souhaité, en créant la SAS VADORA, mettre à disposition de nos futurs souscripteurs cette expertise accumulée tant en matière d’acquisition que de création de valeur. Le secteur de la logistique est aujourd’hui en plein essor, porté notamment l’accélération de l’e-commerce, et offre des conditions favorables à des stratégies de valorisation. Il nous paraissait donc opportun de proposer un tel véhicule à notre clientèle qui bénéficie, fiscalement, de son éligibilité aux PEA ».
Benjamin Le Baut, Directeur Général d’Alderan, est face à la caméra de pierrepapier.fr. Thématique centrale : pourquoi l’immobilier logistique attire-t-il de plus en plus les investisseurs ? Où en sont les prix et les rendements ? Est-il encore possible de créer de la valeur sur cette classe d’actifs ? Et comment y investir ? Point de vue.
De quoi parle-t-on aujourd’hui. Logistique ?
Aujourd’hui, on va parler d’immobilier logistique. Tout le monde en parle, tout le monde en veut. J’y vois deux raisons. La première, c’est parce que c’est une classe d’actifs qui a démontré sa résilience dans un contexte très compliqué de crise sanitaire. Les valeurs locatives sont restées stables. Les prises de bail, aussi. Et le taux de recouvrement des loyers est demeuré au plus haut. La deuxième raison, c’est que la logistique était déjà recherchée avant la crise, en raison de l’essor du e-commerce. C’est une classe d’actifs « tendance ». La crise sanitaire et les difficultés rencontrées depuis lors ont en outre démontré son caractère stratégique. Car le pays a eu besoin de cette classe d’actifs pour fonctionner, même dans des périodes difficiles.
Quelles sont les « qualités » de l’immobilier logistique ?
L’immobilier logistique permet de créer de la matière, de la matière concrète. C’est-à-dire une valeur qui n’est pas purement financière. Mais une réelle valeur immobilière. L’immobilier logistique présente au moins trois qualités. D’abord, il permet une mutualisation du risque géographique. L’immobilier logistique n’a pas de frontières… Ensuite, il offre des perspectives d’évolution très favorables. Notamment en raison de l’essor du e-commerce. Enfin, il est le moyen de sortir des classes d’actifs plus traditionnelles que sont par exemple les bureaux, le commerce ou le résidentiel.
Quelles tendances, en termes de prix et de rendement ?
Quelques chiffres, donc. Combien ça coûte ? Depuis quelques années, les prix sont relativement stables. A Paris et en région francilienne, les actifs « prime » – ce qui se fait de mieux dans la catégorie – se valorisent environ 57 € le mètre carré annuel. Par rapport à nos voisins européens, ce prix est peu élevé. En Allemagne, le « prime » se négocie plutôt autour de 84 €. A Londres, on frise les 179 €. Ce qui laisse de bonnes marges de progression pour les loyers en France. Et explique aussi l’intérêt croissant des investisseurs. La conséquence est une tension sensible sur le marché. Autrement dit, l’immobilier logistique coûte de plus en plus cher. D’où la compression des taux de rendement ces dernières années. Signalons toutefois que le « spread » de l’immobilier logistique – l’écart avec les taux sans risque – reste bien plus élevé que sur d’autres classes d’actifs.
Mais est-il encore possible de créer de la valeur sur ce marché de plus en plus concurrentiel ?
Oui, c’est encore possible. A quelques conditions. D’abord, il faut savoir « bien acheter ». Et donc être capable d’identifier les bonnes opérations, au bon moment. Ensuite, il faut travailler les actifs acquis. En prenant, par exemple, un risque sur les autorisations administratives et de construction, on peut, littéralement, « construire de la valeur ». En se lançant dans des projets d’expansion. Ou de nouveaux développements qui permettent de dégager une marge de promotion. Dans une moindre mesure, on est aussi capable d’imaginer des projets de restructuration ou d’adaptation assez lourds. Aujourd’hui, la tendance est la lutte contre l’artificialisation des sols. C’est une vraie chance pour les sites existants, bien placés, qui peuvent être adaptés aux nouveaux besoins des utilisateurs. C’est d’ailleurs ainsi, en répondant aux besoins des utilisateurs finaux, chargeurs ou logisticiens, que l’on arrive à créer de la valeur.
Concrètement, comment peut-on investir dans la logistique, quand on est un investisseur particulier ?
Concrètement, cela se traduit par un investissement via une foncière cotée ou via un fonds dédié. Ou, mieux encore, pour les particuliers, via une SCPI.
ALDERAN annonce le développement d’un clé-en-main locatif de 6 000 m2 de bureaux pour le compte de l’OPPCI ORGANA IV. Cet actif est situé au pied de la gare de RER A Neuville-Université, dans l’agglomération de Cergy-Pontoise. Les travaux sont en cours.
L’immeuble est entièrement loué à INEO SYSTRANS (groupe ENGIE), leader des solutions intelligentes de transport urbain dans le monde, dans le cadre d’un bail de 9 ans fermes. La livraison est prévue au premier trimestre 2022. GEFEC, qui est à l’origine de ce dossier, assure la construction de ce bâtiment à faible impact environnemental, certifié BREEAM Good et labellisé E+C- niveau E2C1. Ce label induit énergie positive et réduction de carbone.
« Cette opération totalement off-market (c’est-à-dire sans intervention d’un agent) est illustrative du savoir-faire d’ALDERAN en matière de création de valeur et de notre capacité à accompagner des utilisateurs. Le portefeuille d’ORGANA IV qui comporte également un immeuble de bureaux de 9 000 m2 à Rouen (loué à 75%) et le projet RACINE à Paris 12 (6 000 m2 de bureaux de dernière génération) est ainsi complété. » indique Rémy Bourgeon, Président d’ALDERAN.
« La certification environnementale, ISO 14001, dont nous sommes titulaires depuis 2011, a permis à GEFEC d’anticiper et d’accompagner le Groupe ENGIE dans le pilotage de la démarche BREEAM Good et du Label E+C- » précise Laurent Lejeune, Président de GEFEC
Pauline Collet, Directrice des Relations Investisseurs chez ALDERAN, nous en dit plus sur la stratégie du groupe et les perspectives d’investissement en 2021.
ALDERAN annonce l’acquisition pour le compte de la SCPI ACTIVIMMO d’un bâtiment indépendant d’activité et d’entreposage, situé ZA Buisson du Couldre à Trappes, sur le territoire de Saint-Quentin en Yvelines, bénéficiant d’une excellente desserte notamment par la nationale 10 et l’autoroute A12.
L’ensemble développe une surface totale d’environ 5 500 m2 et il offre un revenu locatif sécurisé puisqu’il est entièrement loué à deux entités dans le cadre de baux commerciaux. La rentabilité de cette opération vient conforter l’objectif de rendement de 6% de la SCPI.
Cette dixième acquisition ponctue l’année 2020 qui a vu, dans un contexte pourtant contraint, une activité riche tant en collecte qu’en placement immobilier pour ACTIVIMMO.
« Ce bien, de bonne facture, indépendant et situé dans un marché établi d’Ile de France correspond parfaitement à la stratégie immobilière d’ACTIVIMMO, d’autant plus qu’une démarche de pérennisation de l’état locatif est d’ores et déjà initiée », indique Benjamin Le Baut, Directeur Général d’ALDERAN.
Pour cette transaction, l’Acquéreur était accompagné par AP Conseil, Savills Building Consultancy et l’Etude Lasaygues.
Alderan annonce l’acquisition en état futur d’achèvement d’un Parc d’Activités situé en Seine-et-Marne à Bailly-Romainvilliers (77) pour sa SCPI ACTIVIMMO.
L’ensemble immobilier développera une surface locative de 5 470 m2 divisée en huit cellules et disposera de très bons fondamentaux techniques. La livraison du Parc est prévue au plus tard en janvier 2022 et vise une certification environnementale E+C-.
Ce site est localisé au sein du bassin économique de Marne-la-Vallée et bénéficie d’un environnement urbain très qualitiatif et d’ une excellente accessibilité routière avec notamment l’autoroute A4 à proximité. Cette zone bien établie de l’Est de Paris est recherchée par les utilisateurs compte tenu de son emplacement stratégique.
La période de construction d’un an permettra de commercialiser le Parc.
« Nous sommes confiants pour la commercialisation de cet actif compte tenu de son emplacement et de la qualité du produit. De plus, le risque locatif pour la SCPI ActivImmo est fortement réduit par la garantie locative de 14 mois à compter de la livraison consentie par le vendeur. » indique Benjamin LE BAUT, Directeur Général d’ALDERAN.
Pour cette transaction, BNP Paribas Real Estate accompagnait le Vendeur.
Alderan annonce l’acquisition du sixième actif de la SCPI ActivImmo, un parc d’activités nommé « Le Parc des Colonnes » situé dans le département des Deux-Sèvres, à Chauray (79).
L’ensemble immobilier comprend cinq bâtiments à usage mixte d’activités et de bureaux avec une répartition cohérente des surfaces (80/20). La surface utile totale du Parc est d’environ 20 000 m2 et celle-ci est louée dans sa quasi-totalité à 22 locataires.
Une campagne active de travaux a été menée ces dernières années par le vendeur : l’actif est donc en excellent état ce qui facilite la pérennité des locataires sur le site. Ces immeubles entrent pleinement dans la stratégie de la SCPI ActivImmo en permettant à la fois de mutualiser le risque locatif du portefeuille et également d’offrir un rendement supérieur aux objectifs du véhicule à hauteur de 6%.
Une réserve foncière permet d’envisager le développement de 3 nouveaux bâtiments ce qui constitue un réel levier de création de valeur du bien. L’ensemble est localisé au sein du secteur des Rochereaux, une situation stratégique en périphérie immédiate de Niort. Le Parc bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment les autoroutes A10 et A83 à proximité immédiate : les métropoles de Bordeaux et Nantes sont ainsi à moins de deux heures de route.
En 2020, la crise du coronavirus a servi d’accélérateur pour le segment de l’immobilier logistique. Quel bilan pour la collecte de la SCPI ActivImmo ? Quelles sont les perspectives de développement pour Alderan d’ici la fin de l’année, en termes d’acquisition et de collecte ?
Pauline Collet, Directrice des relations investisseurs chez Alderan, répond aux questions du Courrier Financier.
Alderan annonce l’acquisition du cinquième actif de la SCPI ActivImmo, un bâtiment d’activités restructuré en 2007 et situé en Seine-et-Marne, à Noisiel (77).
L’ensemble immobilier représente une surface locative totale de 4 792 m2 et dispose de bonsfondamentaux techniques. Le site est entièrement loué par une société spécialisée dans le traitement et l’hébergement de données, et activités connexes. Cet actif entre pleinement dans la stratégie de la SCPI ActivImmo et permet d’atteindre les objectifs de rendement du véhicule àhauteur de 6%, ce qui est très intéressant compte tenu de la localisation de l’actif en Ile-de-France. Une réserve foncière à l’arrière du bâtiment permet d’envisager une extension de la partie activités ce qui constitue un réel levier de création de valeur du bien.
L’ensemble est localisé au sein du bassin économique de Marne-la-Vallée. Il bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière et par transport en commun avec respectivement les autoroutes A104 et A4 ainsi que la Gare RER de Noisiel à proximité. Il s’agit d’une situation stratégique au sud-est de Paris dans une zone établie.
Pour cette transaction, BNP Paribas Real Estate accompagnait le Vendeur.
Alderan annonce l’acquisition du quatrième actif de la SCPI ActivImmo, un entrepôt logistique livré en 2006 et situé dans la Loire, à Saint-Chamond (42400).
La surface locative totale du bâtiment est de 6 379 m2. Il présente de très bons fondamentaux tant en termes de localisation et d’accessibilité que de caractéristiques techniques.
L’ensemble immobilier est localisé au sein de la zone industrielle de Stelytec respectivement à 15 et 48 km de Saint-Etienne et de Lyon : une situation stratégique dans une zone reconnue, à proximité de bassins de population importants. Il bénéficie d’une excellente accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A47 par un échangeur à moins d’un kilomètre.
Le site est actuellement entièrement exploité par une entreprise spécialisée dans la logistique externalisée pour le secteur de la mode et du bien d’équipement de la personne. Le locataire est engagé jusqu’au 30 avril 2025 dans le cadre d’un bail commercial. Cette opération offre un rendement supérieur à 6% et permet ainsi à la SCPI de tenir ses objectifs.
La transaction a été réalisée par CATELLA PROPERTY CONSULTANTS dans le cadre d’une missionde conseil à l’acquisition pour ALDERAN.
Digitalisation de l’allocation, investissement et épargne immobilière… Entre janvier et mars 2020, ManyMore organise le « SCPI Digital Tour » à destination des CGP. Pourquoi s’intéresser au secteur des SCPI ? Quelles opportunités présente le secteur de l’immobilier logistique ?
Le 25 février 2020 à Paris, Le Courrier Financier s’est rendu au « SCPI Digital Tour ». Pauline Collet, Directrice des Relations Investisseurs chez Alderan, répond à nos questions.
Paris, le 29 janvier 2020, Alderan annonce l’acquisition du deuxième actif de sa SCPI ActivImmo, un bâtiment d’activités livré en 2009 et situé sur le territoire de Saint-Quentin en-Yvelines, à Montigny-le-Bretonneux.
L’ensemble offre une surface locative totale de 2 361 m2. Le bâtiment a été développé pour ID Verde et il est toujours exploité par cette entreprise française forte de 30 ans d’expérience. ID Verde est le leader européen de la création, la réhabilitation et l’entretien des espaces paysagers. Cet actif entre pleinement dans la stratégie de la SCPI ActivImmo et son objectif de rendement de 6%. Le site bénéficie par ailleurs d’un levier de création de valeur avec une constructibilité résiduelle de près de 1 000 m2 ce qui permet d’envisager une amélioration du rendement à terme. La divisibilité potentielle du bâtiment diminue aussi le risque de commercialisation à la location en cas de départ de l’actuel preneur.
L’ensemble est localisé au sein de la zone d’activités de l’Observatoire, qui s’étend sur 67 hectares et qui bénéficie d’une excellente accessibilité par voie routière avec notamment les autoroutes A12, A13 et l’A86. Il s’agit d’une situation stratégique au sud-ouest de Paris permettant une couverture optimale de toute cette zone en 30 minutes en camion, pouvant donc constituer à terme un maillon de la chaîne logistique du dernier kilomètre pour l’Ouest Francilien.
Pour cette transaction, ALDERAN était accompagné par l’Etude Lasaygues et Nexity Conseil & Transaction.
Spécialiste de l’immobilier logistique, Alderan lance en septembre 2019 la 1ère SCPI exclusivement dédiée à cette classe d’actifs. Comment se passe la levée fonds de la SCPI ActivImmo ? Comment Alderan va-t-il se développer sur ce segment d’activité ? Quel avenir pour l’immobilier logistique ?
Pauline Collet, Directrice des Relations Investisseurs chez Alderan, nous présente l’actualité de sa structure dans le cadre de la Convention Patrimonia 2019.
OPPCI, fonds dédiés ou encore SCPI… L’investissement dans l’immobilier logistique présente de belles perspectives de rendement. Filiale du groupe Ojirel, Alderan développe désormais une offre dédiée aux particuliers.Comment la société de gestion va-t-elle se développer sur ce marché ? Benjamin Le Baut, Directeur Général d’Alderan, nous présente l’actualité de sa structure.
« Assurer un haut niveau de performance en gestion » C’est ainsi que Benjamin Le Baut, Directeur Général d’Alderan, résume l’ambition de sa société. Depuis sa création en 2015, Alderan s’est spécialisée dans l’investissement immobilier tertiaire et notamment les locaux d’activité et la logistique. Cette filiale du groupe Ojirel — historiquement orienté vers les investisseurs privés et institutionnels — souhaite désormais développer son offre à destination des particuliers. Le 11 septembre 2019, le gérant a lancé sa SCPI ActivImmo. C’est un véhicule à capital variable, avec une durée de placement recommandée de 10 ans. Objectif, « faire bénéficier le grand public de notre savoir-faire », précise Benjamin Le Baut.
Création de valeur et immobilier rentable
La plateforme Alderan réunit 13 professionnels, qui bénéficient des 20 ans d’expérience du groupe. « C’est une taille qui nous garantit aujourd’hui l’agilité nécessaire pour acquérir les meilleures opérations. Nous savons que c’est clé dans le marché d’aujourd’hui », nous explique Benjamin Le Baut. Alderan s’appuie sur sa connaissance du marché et sur son réseau d’apporteurs d’affaires afin d’accéder à des opérations en dehors du marché. C’est un avantage concurrentiel certain par rapport aux acheteurs traditionnels de biens immobiliers d’activités logistiques. « La thématique d’investissement, c’est clairement la création de valeur. D’ailleurs, notre formule consacrée c’est l’immobilier rentable », déclare Benjamin Le Baut.
Pour un investisseur, la formule est séduisante. Quels sont les axes de création de valeur ? Dans l’immobilier, « cela ne veut pas seulement dire faire des opérations d’achat-revente ». Outre l’acquisition de biens, la bonne gestion implique d’accompagner les clients tout au long du cycle d’investissement, « avec une recherche constante de valeur durable ». Se tourner vers le segment des particuliers — avec la première SCPI du marché dédiée uniquement à l’activité logistique — s’inscrit dans la logique du développement d’Alderan. « C’est une classe d’actifs porteuse, fondée sur des biens modulables, bien positionnés à proximité des réseaux de transportset des bassins de consommation », résume son Directeur Général.
Objectif de rendement plus de 6 %
La SCPI ActivImmo vise la constitution et la gestion sur le long terme d’un patrimoine immobilier dans l’activité/logistique. « C’est une classe d’actifs — à partir du moment où elle est gérée par des professionnels comme nous — qui permet de délivrer des rendements qui sont bien supérieurs à la moyenne observée sur les SCPI du marché », assure Benjamin Le Baut. Pour son nouveau produit, Alderan voit grand et vise « un objectif de rendement de plus de 6 % ». La SCPI ActivImmo offre de « belles perspectives d’évolution des valeurs locatives, notamment lorsque nous comparons aux loyers observés sur des locaux équivalents dans d’autres pays européens », résume Benjamin Le Baut. De quoi envisager l’avenir du fonds avec sérénité.
Afin d’assurer ses ambitions, Alderan vise des locaux diversifiés. ActivImmo va investir principalement dans des actifs immobiliers à usage de locaux d’activités, d’entrepôts et de logistique urbaine ou du « dernier kilomètre ». Ces biens immobiliers se développent désormais dans le sillage du e-commerce. Ils se situent en périphérie des villes, à proximité des axes routiers ou au sein même des bassins d’emploi et de consommation. « Nous anticipons la mutation de certains en locaux de la logistique du dernier kilomètre grâce notamment à l’évolution des modes de consommation », indique Benjamin Le Baut. En Europe, les ventes en ligne offrent les meilleures perspectives de croissance. La conjoncture idéale pour ActivImmo !
Paris, le 12 septembre 2019. Alderan, société de gestion spécialisée dans l’investissement immobilier tertiaire et en particulier les locaux d’activités et la logistique, lance la SCPI ActivImmo, 1ère SCPI dédiée aux locaux d’activités et à la logistique.
ActivImmo est une SCPI à capital variable gérée par Alderan. Elle vise la constitution et la gestion, sur le long terme, d’un patrimoine immobilier dans le secteur des locaux d’activités et de la logistique.
ActivImmo investira principalement dans des actifs immobiliers à usage de locaux d’activités, d’entrepôts et de logistique urbaine ou du « dernier kilomètre », situés en périphéries des villes, à proximité des axes routiers ou au sein même des bassins d’emploi et de consommation.
« Forts de notre expérience de près de vingt années dans cette classe d’actifs logistiques et d’activités, nous avons souhaité, en créant la SCPI ActivImmo, mettre à disposition de nos souscripteurs notre expertise en matière d’acquisition et de gestion immobilière. Le secteur de la logistique et des locaux d’activités à destination des ETI/PME/PMI ou filiales de grands groupes est aujourd’hui en plein essor et il nous paraissait essentiel qu’un véhicule à destination du grand public tel que la SCPI ActivImmo lui soit dédié spécifiquement » indique Rémy Bourgeon, Président d’ALDERAN.
