Glossaire
  • Actif

    Un actif est un bien figurant dans le patrimoine d'une personne physique ou morale (société). Dans les produits dits "pierre-papier", un actif désigne généralement un bien immobilier (ou une partie de celui-ci, dans le cas d’un immeuble en copropriété).
  • Agrément AMF

    L’agrément de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) est indispensable à une société de gestion pour pouvoir exercer son activité. Cet agrément est délivré après une vérification détaillée de la société (éléments financiers, organisation de la société, modalités de commercialisation de ses produits financiers...). L'agrément peut à tout moment être retiré après contrôle de l'AMF. Il est donc un gage de sécurité pour les investisseurs.
  • AMF (Autorité des Marchés Financiers)

    L'AMF est un organisme public en charge de la régulation des acteurs et des produits de la place financière française. Elle réglemente, autorise, surveille, agrée et contrôle les Sociétés de Gestion de Portefeuille. Elle accompagne également les professionnels en publiant régulièrement de la documentation. Sa mission est de veiller à la protection de l'épargne, à l'information des investisseurs et au respect des règles établies.
  • Capital fixe

    Le capital d'un véhicule d'investissement est fixe lorsque la limite de son capital ne dépend pas des demandes de souscription ou des cessions de parts/ actions.
  • Capital social

    C'est le nombre de parts/actions multiplié par la valeur nominale de la part/action.
  • Capital variable

    La souscription de parts/ actions est possible à tout moment, tant que le capital maximal fixé dans les statuts n'est pas atteint (capital maximal qui peut faire l’objet d’une évolution par décision de l’assemblée générale des porteurs de titres). Le montant du capital varie donc continuellement selon les flux de souscription et de cession de parts/actions.
  • CGP (Conseil en Gestion de Patrimoine)

    Un conseiller en gestion de patrimoine ou CGP, est un professionnel se spécialisant dans le conseil, la gestion voire l'optimisation financière ou fiscale d'un patrimoine privé. Il intervient dans la gestion de patrimoine individuel ou familial, incluant le patrimoine fiduciaire ou d'entreprise.
  • CIF (Conseil en Investissement Financier)

    Le CIF est un statut permettant à un CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine – voir ci-dessus) de recommander certains produits d'épargne ou d'investissement. Ce statut nécessite du CGP un agrément AMF et une inscription au registre de l'ORIAS (Organisme pour le Registre unique des Intermédiaires en Assurance, banque et finance) par le biais d'une association professionnelle, agréée par l'AMF.    
  • Club Deal

    Les montants d’investissement dans l’immobilier d’entreprise sont souvent plus importants que dans l’immobilier d’habitation. C'est pourquoi, compte-tenu des montants engagés, il est fréquent d’investir à plusieurs. Pour faciliter l’accès des investisseurs à ce type de biens, ALDERAN est amenée à créer des fonds selon un montage appelé "Club Deal", qui réunit un nombre limité d’investisseurs partageant les mêmes objectifs de rentabilité et de durée d’investissement.
  • Commission de gestion

    Honoraires perçues par la Société de Gestion en vue d'assurer la gestion opérationnelle,  sociale, comptable et administrative du véhicule d'investissement.
  • Dépositaire

    Le dépositaire est le teneur de comptes et le gardien de la propriété du fonds d'investissement. C’est un organisme tiers, souvent issus d’établissement de crédit, et habilité à exercer le service connexe de tenue de compte conservation d’instruments financiers et disposer d’un certain niveau de fonds propres. Il conserve les actifs détenus par les véhiculesde placement et s’assure de la régularité des décisions du véhicule ou de sa société de gestion par rapport aux dispositions législatives et réglementaires applicables ainsi que celles figurant dans son prospectus.
  • Effet de levier

    L'effet de levier est le fait de modifier la rentabilité d'un investissement en utilisant le crédit bancaire. Il peut être financier (différentiel entre le rendement de l'investissement et le taux d'emprunt) ou fiscal (déductibilité des intérêts d'emprunt sur les revenus immobiliers, par exemple). Le principe de l’effet de levier est fondé sur des techniques d’endettement qui consistent à acquérir, grâce à la mise en place d’une dette, un bien d’une valeur nettement supérieure à ce que l’on possède réellement en actif monétaire direct (fonds propres). Ainsi, lors d’une opération d’investissement locatif, l’effet de levier désigne le fait de pouvoir acquérir un bien qui vaut 100 000 € en s’appuyant par exemple sur un apport financier de 30 000 € et la mise en place d’une dette de 70 000 €. Pour qu’un effet de levier produise des effets positifs, il faut que la rentabilité économique de l’investissement soit supérieure au taux d’emprunt contracté. Dans le cas contraire, il s’agira d’un levier négatif qui jouera de manière négative dans la construction patrimoniale de l’emprunteur.
  • Equity multiple

    Il s’agit du ratio qui mesure le multiple de l’investissement initial au moment de la récupération des fonds propres investis. Exemple : un investissement initial de 100 000 € qui donne un retour de 200 000 € conduit à un equity multiple de 2.
  • ESG (Environnement, Social et Gouvernance)

    Une politique ESG désigne une politique associant les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Ces trois critères forment les trois fondements de l’analyse extra-financière. Ils ont pour objectif de mesurer la responsabilité des entreprises vis-à-vis de l’environnement et de leurs parties prenantes (salariés, partenaires, sous-traitants et clients).
    • Critère environnemental : la gestion des déchets et de l’eau, la réduction des émissions de gaz à effet de serre et des consommations énergétiques, la prévention des risques environnementaux, les actions en faveur de l’économie circulaire, ; biodiversité ou de la résilience au changement climatique,….
    • Critère social : la prévention des accidents, la formation du personnel, le respect du droit des employés et de bonnes conditions de travail, la chaîne de sous-traitance (supply chain), le dialogue social, la non-discrimination et l’égalité des chances,…
    • Critère de gouvernance : la déontologie et l’éthique des affaires, les relations responsables avec les parties prenantes, l’intégration au territoire, la gestion des risques, ….
  • Family Office

    Nom généralement donné à des sociétés gérant, pour leur propre compte, les actifs ou avoirs issus de capitaux privés (private equity) familiaux ou patrimoniaux.
  • FIA (Fonds d’Investissement Alternatif)

    L’article L. 214-24 du Code Monétaire et Financier définit les fonds d’investissement alternatifs au sens de la directive 2011/61/UE : « Les fonds d’investissement relevant de la Directive 2011/61/ UE du Parlement européen et du Conseil du 8 juin 2011, dits "FIA" :
    • lèvent des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs en vue de les investir dans l’intérêt de ces investisseurs conformément à une politique d’investissement que ces FIA ou leurs sociétés de gestion définissent,
    • ne sont pas des OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) »
  • Fonds d’investissement

    Le fonds d’investissement est également nommé fonds de placement. Il s’agit d’une société d’ordre public ou privé qui investit du capital pour soutenir des projets. Il possède un fort potentiel d’opportunités d’évolution et est une source primordiale pour le financement de certaines entreprises, et en particulier des PME. Pour fonctionner, le fonds d’investissement organise des collectes auprès de propriétaires appelés investisseurs ou épargnants. Ces collectes servent à investir dans des parts d’actifs en vue d’un projet de développement ou d’innovation d’une entreprise. L’objectif des fonds d’investissement est bien sûr la rentabilité, quitte parfois à prendre de gros risques. Le fonds d’investissement est décliné sous plusieurs formes : le fonds d’investissement à gestion passive : il s’agit d’une capitalisation boursière à faible risque qui garantit une assez grande sécurité d’un placement financier. Le fonds d’investissement à gestion active : il est choisi pour espérer un rendement plus prolifique mais est également plus risqué qu’en gestion passive. Il tente de faire mieux que le marché, c'est-à-dire de battre les indices de référence (exemple : CAC 40, S&P 500...), en achetant et vendant des titres susceptibles de générer des plus-values. Leur niveau de risque est fonction de la stratégie des gestionnaires du fonds.. Le fonds d’investissement spéculatif (hedge funds en anglais) est une catégorie bien à part. Il est très peu réglementé par rapport aux fonds d’investissement traditionnels. Ils poursuivent des types de transactions que les fonds de placement traditionnels ne sont pas autorisés à effectuer : transaction avec effet de levier de l'emprunt, vente à découvert, options et futures... Dans un souci de protection des investisseurs particuliers, l'accès aux fonds spéculatifs est limité à un public d'investisseurs avertis ou disposant de placements financiers importants.
  • Fonds de capitalisation

    Un fonds de capitalisation est un véhicule qui réinvestit directement dans le fonds tous les revenus (dividendes, intérêts…) pour créer de la valeur et augmenter les plus-values potentielles à terme.
  • Fonds de distribution

    Un fonds de distribution est un véhicule qui reverse périodiquement à ses investisseurs tout ou partie des revenus. Ce fonds est adapté aux investisseurs qui souhaitent tirer un revenu régulier de leurs placements.
  • Gestion dédiée

    Situation dans laquelle un investisseur décide de déléguer la gestion courante de son investissement tel qu’il l’a décidé à un tiers gestionnaire, tout en conservant les décisions stratégiques. C’est la gestion dédiée (dite aussi pour compte de tiers).
  • Investisseur professionnel et averti

    Au sens réglementaire, l’investisseur est considéré comme averti à partir d’un investissement unitaire minimal de 100 000 €. Sa catégorisation en professionnel dépend de son degré de connaissance dans le sous-jacent dans lequel il investit, catégorie déterminée par la Société de Gestion à partir du questionnaire d’entrée en relation.
  • ISR (Investissement Socialement Responsable)

    L'ISR est l'application du développement durable à l'investissement. Cette approche consiste à prendre systématiquement en compte trois dimensions : l'environnement, le sociétal et la gouvernance en plus des critères financiers, lors d'investissement. (Voir définition de l’ESG.)
  • Label ISR

    Cette certification, créée et soutenue par le Ministère des Finances, vise à offrir un repère aux épargnants désireux de participer à une économie plus durable et d'être socialement responsables via leur investissement. Les fonds labellisés ISR sont ainsi des placements qui tendent à concilier performance financière et extra-financière, en finançant les entreprises qui contribuent au développement durable dans tous les secteurs d’activités.
  • Loyer prime

    Le loyer prime représente une valeur moyenne haute des dernières valeurs locatives constatées sur le marché de l’immobilier d’entreprise, notamment pour des surfaces commerciales d’un certain métrage. Ainsi, sur un marché géographiquement bien défini pour éviter les effets de marché locaux, un propriétaire bailleur pourra prendre pour référence une dizaine de transactions récentes notifiant les loyers les plus élevés pour une qualité équivalente. La période temporelle devra notamment être clairement définie pour bénéficier d’une actualisation très récente sur le sujet et proposer un loyer prime cohérent. Ce loyer prime sera exprimé en euro et en hors taxes et hors charges par m² et par an.
  • Nue-propriété

    La nue-propriété est une particularité du démembrement d’un bien immobilier ou financier. Elle définit la propriété sans pour autant disposer de la jouissance d’un bien. Le démembrement d’une pleine propriété se divise en 3 parties :
    • L’usus qui est le droit d’usage du bien
    • Le fructus qui donne le droit à tirer des revenus du bien
    • L’abusus qui représente la propriété effective du bien
    Lorsqu’un propriétaire possède les trois éléments, on dit qu’il a la pleine propriété. La nue-propriété correspond à l’abusus. C’est-à-dire que le propriétaire possède le bien, mais ne peut pas l’utiliser ou en tirer des revenus. Par exemple, il a la possibilité de vendre ou transmettre  les parts de nue-propriété, mais ne peut pas occuper les locaux, ni même percevoir quelque revenu issu de ce bien. Le nu-propriétaire n’a pas le droit d’utiliser le bien, mais a la possibilité d’administrer et de prendre des décisions quant à l’affectation du bien. Il peut percevoir la partie du prix de vente qui lui revient, mais est aussi tenu de réaliser les grosses réparations.
  • Objectif de rendement

    C’est l’objectif proposé de rémunération de l’investissement, par exemple 6% par an. Il est calculé en divisant le dividende annuel par le prix de souscription au premier janvier de cette même année.
  • Objectif de TDVM

    Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM) remplace la notion de rendement (voir ci-dessus) depuis le 1er juillet 2012, principalement pour les SCPI.
  • OPPCI (Organisme Professionnel de Placement Collectif en Immobilier)

    Ce véhicule d'investissement non coté est destiné aux investisseurs professionnels, qui souhaitent constituer un portefeuille principalement investi en actifs immobiliers.
  • Pleine propriété

    Un plein propriétaire est celui qui détient dans sa seule main les trois composantes de la propriété (comme vu ci-dessus à la définition de la nue-propriété), à savoir l’usus, le fructus et l’abusus.
  • Portefeuille immobilier

    Un portefeuille immobilier est un ensemble de biens immobiliers (physiques) et de placements immobiliers (parts de placements collectifs, actions de sociétés non cotées, ...) détenus en propre par un investisseur. Leportefeuille peut être ainsi la propriété d’une personne physique ou d’une personne morale. Les détenteurs de portefeuilles immobiliers n’en assurent pas tous la gestion et il n’est pas rare qu’ils la confient à des experts. Ces derniers, qu’ils soient Société de Gestion de Portefeuilles agréée par l’Autorité des Marchés Financiers,  gestionnaires de portefeuille ou conseils, accompagnent les propriétaires dans leurs stratégies patrimoniales. Un portefeuille immobilier peut également se présenter comme une partie d’un portefeuilled’actifs diversifiés : immobilier, actions, obligations, liquidités, brevets, etc.
  • Prime de risque

    La prime de risque représente la différence de rendement entre un placement réalisé sur un véhicule (immobilier ou financier) et un autre jugé sans risque. De ce fait, plus le risque supporté est important, plus la prime de risque le sera également. Elle représente ainsi la rémunération du risque pris par l’investisseur. La prime de risque est exprimée en pourcentage. Par convention, c’est le taux des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) de dix ans de maturité qui sert de référence dans le calcul d’une prime de risque dans l’immobilier. La prime de risque, qui représente en quelque sorte la sous ou surperformance relative attendue d’un placement, aura une incidence directe sur l’évaluation de ce dernier. Également calculée pour la plupart des segments du marché immobilier, elle permet de comparer le rendement de ses avoirs ou projets à la moyenne de rendements constatés.
  • Rendement immobilier

    C’est un ratio qui mesure, en pourcentage, le rapport entre le loyer (annuel) et le coût total de l’investissement. Il existe différents type de taux de rendement selon les données de loyer et de coût total d’investissement utilisées pour le calcul de ce ratio (net, brut, potentiel, acte en mains,….).
  • Rendement moyen

    C’est le rendement immobilier mais appliqué au portefeuille immobilier sous gestion.
  • Rendement prime

    La notion de rendement prime est essentiellement utilisée dans le secteur de l’immobilier d’entreprise. Le rendement prime désigne le taux de rendement minimum obtenu pour l’acquisition d’un bâtiment qui répond à des caractéristiques précises en termes de typologie, de géographie, de taille ou de qualité. Ainsi, un rendement prime peut être exprimé sur une ville ou un secteur géographique spécifique et donne une indication précise sur le taux de rendement minimum qu’un investisseur pourra espérer lors d’une acquisition immobilière dans ce secteur . Cet indicateur est important dans la fixation des prix de transaction puisqu’il est un étalon qui mesure la pertinence de l’opération projetée. Exemple : le taux de rendement prime constaté au sein du quartier central des affaires de Paris pour des immeubles de bureau pour l’année 2020 était de moins de 3% en 2020, soit un taux légèrement inférieur à celui constaté en 2017 qui était de 3,1% pour la même typologie d’actif immobilier et la même zone géographique.
  • SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

    Une SCPI se définit, d'après l’article L214-50 du Code monétaire et financier, comme un support d’investissement dédié à l’achat et la gestion d’un parc immobilier locatif. La SCPI reverse à ses associés des revenus fonciers (généralement de manière trimestrielle).  La SCPI est un support d’investissement immobilier de long terme (durée d'investissement préconisée par l’AMF de 8 ans). Une SCPI ne peut être commercialisée sans un agrément AMF.
  • SCPI de rendement

    SCPI dont la politique d'investissement vise à générer des revenus réguliers à ses associés en gérant un patrimoine immobilier. C’est un bon exemple de Fonds de distribution.
  • SGP (Société de Gestion de Portefeuille)

    Il s’agit d’une entité qui structure et gère des fonds d’investissement, dont le sous-jacent peut être de l’immobilier. Elle s’adresse donc à une grande variété d’investisseurs ou prescripteurs, aux profils différents : banques, investisseurs privés, Directeurs Immobiliers, CGPI, investisseurs institutionnels... En France, les sociétés de gestion sont placées sous la tutelle de l'Autorité des marchés financiers, dont l'acronyme est AMF.
  • Taux d’Occupation

    Par opposition au taux de vacance (qui s’appuie sur des chiffres quantitatifs de surface, occupées et non occupées), ce ratio mesure le rapport entre les revenus effectivement perçus en provenance d’un actif immobilier et ceux qui pourraient être perçus si l’actif était entièrement loué.
  • Taux de capitalisation

    Le taux de capitalisation représente le rapport entre les revenus perçus au titre de la location d’un immeuble et sa valeur vénale ou valeur de marché. Le taux de capitalisation est donc inversement proportionnel à la valeur vénale. Le taux de capitalisation est dit :
    • brut, dans le cas où les frais d’acquisition et les charges d’exploitation ne sont pas retranchés à la valeur locative de l’immeuble
    • net, lorsque seules les charges d’exploitation sont soustraites au loyer annuel
    Le taux de capitalisation permet en quelque sorte d’appréhender la valeur d’un actif au regard de sa capacité à générer des revenus. Ainsi pour un actif de rendement, ce taux permet une approche patrimoniale du bien. Cette méthode d’évaluation est dite « par le revenu ». Le taux de capitalisation diffère du taux de rendement qui, pour sa part, intègre la charge liée aux frais d’acquisition.
  • Taux de rendement initial

    Le taux de rendement initial (Initial Return) exprime le rapport entre la valeur locative nette (c’est-à-dire le loyer annuel net) d’un bien et son coût d’acquisition (la valeur d’achat du bien augmentée des frais d’acquisition et des droits de mutation). La valeur vénale à laquelle ont été ajoutés ces frais et ces droits est dite « acte en main » (AEM). Le taux de rendement initial est un taux effectif qui ne retient que les loyers réellement perçus par le bailleur, sur la période de référence. En ce sens, le taux de rendement initial s’oppose aux taux théoriques ou « taux de marché » qui se fondent sur le niveau des loyers de marché, à la date de l’évaluation. Le taux de rendement initial constitue un « point de référence » pour l‘évaluation d’un bien en ce sens qu’il développe et suggère à partir d’une situation concrète, une notion de «performance attendue ».
  • Taux de rendement prime

    Le taux de rendement prime est calculé sur l’assiette formée exclusivement de biens jugés d’excellente qualité, qui constituent le marché dit « prime ». Ces biens se situent dans les zones géographiques les plus recherchées et sont en parfaite adéquation avec les attentes des acheteurs, loueurs-utilisateurs. Du fait de leur rareté, ces biens jouissent des taux d’occupation parmi les meilleurs du marché. Le taux de rendement prime étant inversement proportionnel à la valeur de l’investissement, il est souvent inférieur à la moyenne, voire le plus bas. Le taux de rendement prime permet ainsi à des investisseurs, notamment institutionnels (aversion au risque importante), d’appréhender la rémunération attendue d’un investissement sécurisé, pour ne pas dire couvert. Le taux de rendement prime sert de référentiel ou d’étalon à nombre de professionnels et d’investisseurs. Il est le reflet de l’attractivité du marché, en comparaison avec le rendement des obligations d’état à 10 ans (OAT-10). Voir la définition de Prime de risque
  • Taux de vacance

    Le taux de vacance peut se rapporter à un actif de rendement, un logement, ou à un segment de marché (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Il représente la part de biens vacants disponibles à la vente ou à la location sur un segment de marché donné à une date donnée. Le taux de vacance peut également se concentrer sur les revenus. Il représentera, dans ce cas, le rapport de la valeur locative constatée et la valeur locative estimée. On parlera alors, d’un taux de vacance financier. Lorsque l’on s’intéresse à la vitalité commerciale d’une zone géographique ou d’un centre commercial, par exemple, on utilise alors le taux de vacance commerciale, c’est-à-dire le rapport entre le nombre d’unités commerciales vacantes et le nombre total d’unités disponibles. Ainsi, plus la rotation est élevée plus le taux de vacance le sera également. Lorsque la vacance est inférieure à un an, les biens sont considérés « sur le marché » et l’on parle alors de vacance frictionnelle ou conjoncturelle. Au-delà, la vacance est qualifiée de « structurelle » et les biens considérés comme « hors marché ». Il existe 4 types de vacances structurelles :
    • vacance d’obsolescence ou de dévalorisation
    • vacance de transformation du bien
    • vacance expectative
    • vacance de désintérêt économique
    Le taux de vacance est donc un indicateur « qualitatif » de l’adéquation de l’offre à la demande, mais peut également être fonction des décisions économiques et financières prises par les opérateurs (conjonctures et anticipations de marchés, fiscalité, mais également de la mobilité des ménages pour le logement, par exemple).
  • TRI

    Le TRI (ou Taux de Rendement Interne) est souvent associé à l’equity multiple qui le complète. Il mesure le rendement annuel de l’investissement depuis l’origine jusqu’à sa récupération.
  • TRI des fonds propres

    Ce ratio mesure le rendement annuel des seuls fonds propres (donc hors effet de levier). C’est un indicateur puissant pour toute décision d’investissement, même si avant celui-ci, il s’appuie sur des hypothèses prospectives.
  • US PERSON 

    Tout investisseur dépendant de la législation américaine, notamment fiscale.
  • Usufruit

    L’usufruit est le droit d’utiliser un bien dont une autre personne est propriétaire et d’en percevoir les revenus. Défini par les articles 578 et suivants du Code Civil, il fait naître des droits et des obligations. L’usufruit donne le droit :
    • de jouir d’un bien dont une autre personne dispose de la nue-propriété, sous réserve d’en assurer la conservation
    • d’utiliser le bien pour soi-même ou le louer
    • d’emprunter, l’usufruit étant un droit réel,
    • de percevoir les revenus tirés du bien
    Mais il entraîne aussi des obligations :
    • dresser un inventaire
    • veiller à la conservation du bien
    • s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation
    • assumer les réparations d’entretien
  • Valeur nominale

    Valeur unitaire de la part /action constituant le capital social.
  • Valeur vénale

    La valeur vénale (ou valeur de marché)  d'un immeuble correspond à la valeur estimée en suite d’une expertise conduite par un expert indépendant dûment qualifié.
  • WALB

    C’est la durée moyenne (la moyenne étant calculée sur plusieurs baux, avec une pondération correspondant au niveau de loyer pour chaque bail) restant à courir jusqu’à la prochaine possibilité de résiliation (Weight Average Lease Break). Exemple : à la prise d’effet d’un bail commercial 3/6/9 ans, la WALB est de trois ans.
  • WALT

    C’est la durée moyenne (la moyenne étant calculée sur plusieurs baux, avec une pondération correspondant au niveau de loyer pour chaque bail) du bail restant à courir jusqu’à la fin du bail (Weight Average Lease Term). Exemple : à la prise d’effet d’un bail commercial 3/6/9 ans, la WALT est de neuf ans.
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