La SCPI Comète a signé, le 21 mars 2024, l’acquisition de son premier actif dans le cadre d’un Sale&Leaseback, pour 4 millions d’euros hors droits. Il s’agit d’un local d’activités à usage de sport et loisirs situé à moins de 20 minutes du centre de Madrid, à Alcorcon.
L’actif présente une superficie de près de 4 500 m2 et sa construction récente (2021) en fait un bâtiment aux prestations qualitatives. Le site est équipé de plusieurs terrains de padel ainsi que de services complémentaires tels qu’un gymnase, un centre de bien-être et une cafétéria, offrant ainsi une expérience complète à ses utilisateurs. Il dispose d’un parking privatif.
Dans le cadre de l’opération, le locataire, leader sur son secteur d’activité de loisirs, s’est engagé sur une durée ferme de 14 ans. De plus, l’actif offre une bonne liquidité locative grâce notamment à son caractère très standard et sa grande réversibilité.
Le rendement Acte en Main (AEM) de cette acquisition est proche de 8%.
Cette première acquisition s’inscrit parfaitement dans la stratégie d’investissement de Comète, à savoir acquérir des actifs tertiaires offrant un rendement attractif, et elle présente l’avantage de surcroit d’offrir une stabilité locative à long terme.
« Cette première acquisition, 3 mois seulement après le lancement de Comète, démontre la capacité d’Alderan à identifier des opérations génératrices d’une performance attractive mais disposant de qualités immobilières intrinsèques robustes : localisation prime, pérennité locative, qualité de construction, réversibilité.
Elle constitue la première étape d’un déploiement rapide et efficace de l’épargne qui nous est confiée. Les premiers mois de collecte ont été bons et les prochaines acquisitions devraient être annoncées prochainement, en Italie et aux Pays-Bas notamment. » – indiquent Rémy Bourgeon et Benjamin Le Baut, respectivement Président et Directeur Général d’Alderan.
AVERTISSEMENT :
Les investissements passés et les rendements associés ne préjugent pas des investissements et rendements futurs.
Comme tout investissement, investir dans une SCPI comporte entre autres un risque de perte en capital. Il est rappelé que le montant du capital investi n’est pas garanti et qu’il est recommandé de conserver ses parts pendant une période d’au moins 8 ans.
👏 Alderan remercie les jurys ainsi que le Magazine Investissement Conseils, organisateur de l’événement, pour leur reconnaissance de la qualité du travail fourni par les équipes d’Alderan.
🥇 Primée aux Pyramides de la Gestion du Patrimoine pour la troisième année consécutive (Meilleure SCPI Spécialisée à capital variable en 2023 et prix du Développement en 2022), ActivImmo démontre une stabilité remarquable dans ses résultats, témoignant ainsi de la vision stratégique et de l’expertise méticuleuse déployées par Alderan.
🙏 Alderan est honorée par cette nouvelle marque de confiance et tient à remercier tous les partenaires qui participent au quotidien au succès d’ActivImmo.
AVERTISSEMENT
Comme tout investissement, investir dans une SCPI comporte entre autres un risque de perte en capital. Il est rappelé que le montant du capital investi n’est pas garanti et qu’il est recommandé de conserver ses parts pendant une période d’au moins 8 ans.
Alderan renforce son équipe avec l’arrivée de Hadrien Serougne de Meeûs au poste de Référent ESG. Ce recrutement stratégique témoigne des ambitions fortes de la SGP indépendante en matière d’Investissement Socialement Responsable et de son engagement extra-financier.
Alderan reconnaît sa double responsabilité en matière de développement durable, à la fois en tant qu’entreprise mais aussi au niveau des fonds qu’elle structure et gère ainsi que du portefeuille d’actifs sous-jacent. La dimension extra-financière a donc toujours été centrale pour la société de gestion.
Dès sa création, la société a mis en place de nombreuses initiatives volontaires sur ses actifs en portefeuille telles que l’obtention de certifications environnementales, la promotion de l’emploi local, le soutien à l’insertion professionnelle, ou encore la prise en compte du confort des utilisateurs.
Cette orientation s’est consolidée en 2021 avec l’attribution du label ISR à la SCPI Activimmo, le navire amiral de la SGP. Par ailleurs, fin 2023, Alderan s’est engagée dans la signature des Principles for Responsible Investments (PRI).
L’arrivée de Hadrien s’inscrit donc tout naturellement dans la continuité de cet engagement historique de la société de gestion en faveur du développement durable et de pratiques financières responsables. Rattaché directement à la Direction Générale, Hadrien travaillera de manière transverse avec l’ensemble des équipes d’Alderan.
Hadrien Serougne de Meeûs est titulaire d’un diplôme d’ingénieur en génie civil et d’un mastère dispensé par l’ENA et spécialisé en prévention des risques. Fort de six années d’expérience dans le domaine de la transition énergétique, Hadrien a occupé des postes clés au sein de diverses organisations. Il a notamment exercé en tant qu’ingénieur territorial pour Toulouse Métropole, a assumé le rôle de responsable programmes énergies au sein de la Fédération Nationale des Collectivités Concédantes et Régies (FNCCR), ainsi que celui de coordinateur national d’économie d’énergie pour l’ADEME. Plus récemment, il a apporté son expertise en tant que senior financial advisor chez Deloitte.
Alderan a significativement renforcé son organisation avec l’arrivée en fin 2023 d’une Directrice de l’International et du Fund Management, Miranda Khabiri, ainsi que d’une Directrice Conformité, Contrôle Interne et Gestion des Risques, Florence Tranchant. Le recrutement de Hadrien Serougne de Meeûs marque la conclusion de cette phase de structuration.
De plus, 11 membres de l’équipe d’Alderan ont déjà obtenu la certification de l’Autorité des Marchés Financiers en Finance Durable, démontrant notre engagement envers les pratiques financières responsables.
« Quand d’autres réduisent leur engagement en matière d’ESG au regard du contexte macro-économique difficile, nous pensons au contraire qu’il est stratégique et particulièrement opportun d’accélérer en faveur de la transition vers des investissements plus responsables, plus durables. L’arrivée d’Hadrien illustre nos ambitions fortes en matière d’Investissements Socialement Responsables et participe du renforcement des moyens humains qui y sont alloués. »
Alderan lance Comète, une nouvelle SCPI diversifiée et tournée vers l’internationale. Pauline Collet, la Directrice du Développement et du Marketing, fait le point sur ce lancement qui rencontre déjà un beau succès, ainsi que sur les perspectives d’un marché immobilier qui, selon eux, sera propice à l’investissement et aux belles opportunités.
Fanny Berthon : Bonjour à toutes et à tous. Bienvenue sur Club Patrimoine pour une nouvelle interview avec Pauline Collet, Directrice du Développement et du Marketing chez Alderan. Bonjour Pauline.
Pauline Collet : Bonjour Fanny.
FB : Merci d’être avec nous. Nous allons commencer par faire un point sur l’année 2023. Comment s’est-elle passée chez Alderan ?
PC : Il y a une phrase de mon Directeur Général que j’aime beaucoup : chez Alderan nous disons ce que nous allons faire et nous faisons ce que nous disons, et je crois qu’en 2023 c’est absolument ce que nous avons fait chez Alderan. En ce qui concerne ActivImmo, nous avons maintenu un niveau de collecte important malgré des marchés un peu compliqués, puisque nous avons collecté près de 325 M€ qui ont été investis en totalité, puisque nous avons même investi davantage, près de 370 M€, qui ont été correctement investis puisque nous avons eu un taux de distribution de 5,52 %, conforme voire légèrement au-dessus de notre objectif de l’année. En ce qui concerne la valeur de reconstitution, elle s’établit juste au-dessous de notre prix de part, à 600,88€, soit une légère baisse de notre patrimoine de près de 2 %. En ce qui concerne maintenant le Club Deal Vadora II, il a été clôturé au 31 décembre 2023 et nous avons réalisé les deux acquisitions prévues, en l’occurrence le Club Med des Boucaniers à la Martinique et un portefeuille de résidences de tourisme situées entre la mer et la montagne.
FB : Vous avez également lancé en 2023 une SCPI à vocation internationale, une SCPI diversifiée, c’est la SCPI Comète, lancée en décembre dernier. Elle fonctionne plutôt bien. Pouvons-nous en savoir plus sur ses caractéristiques, son évolution ?
PC : Après une grosse année de travail, nous avons fini par lancer le 18 décembre dernier Comète : une SCPI destinée à investir exclusivement hors de France, en Union Européenne d’abord et puis au-delà sur opportunité. Cette SCPI, en période de phase sponsor jusqu’au 29 février connaît un succès croissant puisqu’elle atteint déjà une capitalisation proche de 30 M€. Ensuite, la collecte abondante devrait nous permettre d’investir dans pas mal de pays cibles, comme l’Espagne, l’Italie où nous sommes déjà présents, et puis probablement en Irlande, aux Pays-Bas, qui sont des pays que nous regardons d’ores et déjà.
FB : Parfait. Nous allons maintenant parler des perspectives pour 2024 chez Alderan Quelles sont ces prévisions ?
PC : Trois points importants. Le premier, nous allons continuer le développement d’ActivImmo. Nous espérons avoir une collecte suffisamment importante pour saisir des opportunités immobilières qui vont nous permettre de maintenir un taux de distribution élevé dans le temps. Pour ce faire, nous continuons le développement avec un gros partenaire qui nous a rejoints le 1er février et puis peut-être d’autres au cours de l’année. En ce qui concerne Comète, nous avions un objectif prévisionnel d’une collecte de 50 M€ sur l’année. Nous nous laissons la possibilité de revoir cet objectif à la mi-année. Et bien entendu, nous espérons saisir de nombreuses opportunités immobilières pour atteindre, voire dépasser, notre objectif de taux de distribution, qui était de 6 % sur l’année. Enfin, nous continuons le développement de nos outils et de nos services puisque le 14 février dernier, nous avons lancé Falcon, un outil propriétaire, qui est une interface à destination à la fois de nos clients et de nos partenaires. En 2024, nous pourrons peut-être travailler sur de nouveaux projets.
FB : Peut-être que nous pourrons vous recevoir pour en parler
PC : Peut-être.
FB : Merci beaucoup Pauline.
AVERTISSEMENT
Comme tout investissement, investir dans une SCPI comporte entre autres un risque de perte en capital. Il est rappelé que le montant du capital investi n’est pas garanti et qu’il est recommandé de conserver ses parts pendant une période d’au moins 8 ans.
Alderan est heureuse d’annoncer son adhésion au sein du Comité des Grands Financeurs de France TUTELLE, renforçant ainsi son engagement envers les aidants et les protecteurs familiaux en France.
Dans un contexte marqué par le vieillissement démographique et une vulnérabilité croissante, le soutien à cette cause revêt une importance capitale. Alderan s’engage aux côtés de France TUTELLE sur les enjeux de vulnérabilité, un défi majeur pour les années à venir.
Le Comité des Grands Financeurs participe au financement des missions et actions de France TUTELLE sur tout le territoire national et contribue au développement de la seule association qui accompagne les protecteurs familiaux.
En devenant membre de ce comité, Alderan réaffirme son engagement envers la communauté des aidants et déclare son intention de contribuer activement à l’élaboration de solutions durables pour les personnes vulnérables et les protecteurs familiaux.
En collaboration avec le Comité des Grands Financeurs, Alderan participe à l’accompagnement de toutes les familles en difficulté, tant à travers le soutien proposé par l’association France TUTELLE que par des actions de recherche et de formation.
« Alderan a conscience de sa double responsabilité, environnementale et sociétale, tant au niveau de son activité de Société de Gestion de Portefeuille agréée, que de son rôle de décisionnaire pour le compte des actifs immobiliers acquis et géré.
C’est la raison pour laquelle la société s’est engagée de longue date dans des actions concrètes visant à promouvoir et soutenir, entre autres causes, la protection de l’environnement, le renforcement du lien social et l’éthique dans la conduite des affaires.
L’adhésion au Comité des Grands Financeurs de France TUTELLE s’inscrit dans cette démarche, en faveur des aidants et protecteurs familiaux, et témoigne de notre attachement à ces valeurs fortes d’entraide, et de solidarité. »
LA SCPI ACTIVIMMO INVESTIT PLUS DE 50M€ AU 4ème TRIMESTRE 2023
La SCPI ActivImmo maintient son dynamisme en saisissant les meilleures opportunités offertes par le marché de la logistique et des locaux d’activités. Au cours du 4ème trimestre 2023, la SCPI ActivImmo a développé son patrimoine avec 8 acquisitions, comprenant un actif en Espagne et la première phase d’un portefeuille franco-allemand, pour un investissement total de 50,3 millions d’euros.
ACQUISITIONS UNITAIRES : un actif en Espagne, un data center et un ensemble immobilier de 3 lots
Au 4ème trimestre, les acquisitions unitaires de la SCPI ActivImmo se sont révélées plutôt diversifiées en termes de typologie d’actifs. Parmi celles-ci, on retrouve notamment un data center situé en périphérie de Paris, un entrepôt logistique de plus de 9 000 m2 à proximité de Madrid, ainsi qu’un ensemble immobilier composé de 3 lots au sud de Rouen.
Data center en IDF loué à une structure d’IBM
Le 25 octobre 2023, ActivImmo a fait l’acquisition d’un data center d’environ 5 300 m2 situé en Seine et Marne, plus précisément à Collégien.
L’actif bénéficie d’une localisation « prime », au cœur d’une zone d’activité économique bien établie comptant plus de 200 entreprises, à proximité d’axes routiers majeurs et des transports en commun du Grand Paris. Il est édifié sur un terrain clos et sécurisé de 10 000 m2 et dispose de 96 unités de parking extérieur. Le data center est entièrement loué à un exploitant de premier plan, Kyndryl France, une structure intégralement détenue par IBM.
Un entrepôt logistique de plus de 9 000 m2 à proximité de Madrid
Le lendemain de l’acquisition du site de Collégien, le 26 octobre 2023, les équipes d’Alderan se sont rendues en Espagne pour signer l’acquisition d’un entrepôt logistique. Situé à 38 kilomètres du centre de Madrid, dans la commune de Azuqueca de Henares, cet entrepôt logistique d’environ 9 500 m2 bénéficie d’une localisation prime sur le marché espagnol. Le site est loué à son exploitant historique ADEA (Administradora de Archivos SA), qui l’occupe depuis sa construction en 2000.
Ensemble immobilier mixte au sud de Rouen
Le 29 décembre 2023, ActivImmo a fait l’acquisition d’un ensemble immobilier mixte composé de trois lots, situé au sud de Rouen, dans la commune d’Oissel. En raison de sa proximité avec le centre-ville de Rouen, cet actif est défini comme relevant de la catégorie de la logistique urbaine ou du « dernier kilomètre ».
Cet ensemble immobilier se compose de trois lots distincts :
• Une messagerie de 3 700 m2, louée à l’un des leaders du secteur de la chaîne d’approvisionnement alimentaire, la société STEF. • Un terrain de 600 m2, loué à Bernard Transports, un transporteur assurant un maillage sur 11 départements en 24 heures. • Un parking clés en main destiné à un locataire de premier plan. La livraison de ce lot est prévue au cours du deuxième trimestre 2024.
PORTEFEUILLE FRANCO-ALLEMAND : périmètre «français» d’une opération de sale & leaseback
Le 27 décembre 2023, la SCPI ActivImmo a réalisé l’acquisition de cinq actifs constituant le périmètre français d’un portefeuille industriel franco-allemand, le tout pour un montant de transaction de 16,8 millions d’euros. La surface bâtie du périmètre français représente environ 23 750 m2. Ces actifs bénéficient d’une localisation stratégique le long de la dorsale logistique et de l’arc atlantique. Ils sont répartis au sein du département de l’Isère ainsi qu’en Maine et Loire. L’intégralité des sites français est certifiée ISO 9001.
Les actifs composant le portefeuille sont historiquement occupés dans leur intégralité par un locataire robuste, le groupe Chapel, un fabricant industriel européen spécialisé dans la conception, la fabrication et la distribution de vérins et de composants hydrauliques. La spécificité technique des équipements présents sur les sites, parfaitement adaptés à l’activité du locataire, garantit la pérennité de son engagement locatif. Des baux commerciaux portant sur une période ferme de 9 ans ont été signés au jour de l’acquisition.
De belles possibilités de création de valeur sont présentes sur ce portefeuille notamment en raison d’un faible ratio de densité qui permet d’imaginer des opérations de développement et d’extension. A ce titre, un premier projet d’extension est d’ores et déjà en cours sur un des sites en Isère, sa livraison est prévue à la fin du premier trimestre 2024.
La deuxième phase portant sur l’acquisition des actifs allemands est prévue durant le premier trimestre 2024. Il s’agit de locaux présentant des fondamentaux similaires à ceux du périmètre français. Bien que l’Allemagne ne soit pas le marché privilégié d’ActivImmo, la SCPI s’engage à soutenir et à accompagner son locataire dans son projet afin d’établir un partenariat de longue durée.
AVERTISSEMENT
*Les investissements passés et les rendements associés ne préjugent pas des investissements et rendements futurs.
Alderan a réalisé, pour le compte de son club deal Vadora II, l’acquisition d’un portefeuille de 10 résidences de tourisme entièrement louées à un opérateur spécialisé. Les actifs sont idéalement situés sur l’ensemble du territoire métropolitain, au sein de stations balnéaires ou de stations de ski de premier plan. La transaction, signée le 28 décembre 2023, a permis de clôturer le club deal Vadora II qui a atteint avec succès son objectif de levée de fonds de 30 millions d’euros.
10 résidences mer & montagne aux localisations prime
Vadora II a acquis un portefeuille composé de 10 résidences de tourisme idéalement situées entre mer et montagne, au sein de stations touristiques très convoitées telles que Arcachon, Megève, Anglet, Méribel-Mottaret ou encore Saint-Cyr-sur-Mer.
Le portefeuille représente une superficie foncière totale de 10 hectares, avec une surface bâtie d’environ 16 000 m² et répartie de manière équilibrée entre les différents sites.
Les destinations mer et montagne permettent d’optimiser la saisonnalité du positionnement loisir du portefeuille. Les actifs sont intégralement loués à un des leaders nationaux du tourisme avec un engagement ferme courant jusqu’au 31 décembre 2028.
Création de la valeur avec la cession par lots
La stratégie d’Alderan pour créer de la valeur repose sur un projet d’arbitrage concerté avec l’exploitant et envisagé dans un délai de 4 à 5 ans maximum après l’acquisition. Les atouts immobiliers du portefeuille telles que la localisation et les caractéristiques techniques se prêtent parfaitement à la réalisation de cette stratégie.
Le montant total de la transaction s’élève à 35 millions d’euros hors droits. Un programme d’investissement en capital (CAPEX) est planifié pour mettre efficacement en œuvre cette stratégie, en améliorant notamment les performances énergétiques des résidences.
Club deal Vadora II
Pour rappel, cette opération constitue la seconde acquisition et clôture Vadora II – un fonds de private equity immobilier créé et géré par Alderan et dédié au secteur du tourisme.
La première opération, réalisée en partenariat avec la Caisse des Dépôts, a porté sur l’acquisition le 10 mai 2023 du Club Med « Les Boucaniers » situé à Sainte-Anne en Martinique. Pour en savoir plus sur cette opération, veuillez consulter notre communiqué de presse du 30 mai 2023 ou ouvrir sur le lien suivant : https://bit.ly/48PknqG.
La valeur du portefeuille Vadora II s’élève ainsi aujourd’hui à 80 millions d’euros. Le TRI cible des fonds propres du fonds est de 10%* non garanti avec une durée de vie du fonds prévisionnelle de 6 ans.
AVERTISSEMENT
*Il est rappelé que le montant du capital investi n’est pas garanti. L’objectif ci-dessus est fourni à titre d’illustration uniquement et est fondé sur des projections et des simulations de la société de gestion. Dans ce contexte, il n’y a absolument aucune garantie que ces investissements seront rentables.
Alderan diversifie son offre SCPI avec le lancement de Comète – une SCPI diversifiée ayant vocation à investir à l’international. Comète vise un objectif (non garanti) de taux de distribution de 6,0%, brut de fiscalité étrangère et net de frais de gestion. Cette initiative répond à une demande croissante sur le marché pour des produits d’épargne immobilière offrant un couple rendement-risque attrayant à long terme, de la diversification, une fiscalité intéressante, et une prise en compte de la dimension extra-financière. Elle s’inscrit également dans un contexte particulièrement propice à l’investissement immobilier, marquant un moment opportun pour entrer sur le marché (le bon « time to market »).
Reconnue du grand public pour sa SCPI logistique ActivImmo, Alderan souhaite exploiter avec cette nouvelle SCPI diversifiée l’ensemble des opportunités d’investissement intéressantes qui s’offrent à elle et cela pour toutes classes d’actifs (hors logistique en zone euro et hors résidentiel) et dans les zones géographiques suivantes : prioritairement au sein de l’Union Européenne dans un premier temps mais aussi en Amérique du Nord, en Australie et en Nouvelle-Zélande dans un second temps, sur opportunité.
Comète n’est pas destinée à investir dans des actifs immobiliers situés en France métropolitaine.
Comète cible, dans sa stratégie immobilière, des espaces urbains en croissance, des pôles tertiaires, industriels, logistiques ou d’excellence avec une forte demande locative.
La nouvelle SCPI d’Alderan se concentre sur les marchés immobiliers dont les taux de rendement sont en phase de décompression, permettant ainsi de sélectionner des biens dont les prix à l’acquisition sont en phase de repli. Elle s’appuie également sur les opportunités immobilières issues des projets d’implantation à l’étranger d’entreprises dont Alderan, pour le compte de ses fonds gérés, est aujourd’hui le bailleur en France ou à l’étranger.
Caractéristiques principales & Conditions de souscription
Comète a un objectif de distribution (non garanti) de 6,0% nets de frais de gestion et un objectif de TRI sur 10 ans de 6,5%. Pour rendre l’investissement en SCPI accessible au plus grand nombre, Alderan a fixé le prix de la part à 250€ (contre 610€ pour la SCPI ActivImmo). Le montant minimum de souscription est de 20 parts, soit 5 000 euros. Le délai de jouissance s’établit au 1er jour du 6ème mois suivant la date de la souscription. Les dividendes potentiels seront versés trimestriellement, au prorata temporis.
Afin de répondre aux besoins patrimoniaux de ses futurs associés, Comète propose divers outils, tels que l’investissement en pleine propriété, le démembrement temporaire (3 à 20 ans) ou définitif ainsi que l’investissement en usufruit (sous réserve d’apporter la contrepartie en nue-propriété). Après avoir souscrit un minimum de 20 parts, les associés peuvent constituer une épargne à leur rythme grâce à l’épargne programmée et le réinvestissement du dividende (tout ou partie).
Pipeline Comète
En prévision de la collecte, Alderan a déjà constitué pour Comète un pipeline comprenant plusieurs opérations, situées dans des pays rigoureusement sélectionnés. Notamment l’Espagne et l’Italie, sur lesquels Alderan est déjà présent, mais aussi l’Irlande et les Pays-Bas qui offrent de belles opportunités. Le montant total du pipeline Comète s’élève aujourd’hui à 40 millions d’euros. Pour gérer ses biens immobiliers à l’étranger, Comète a pour objectif de s’appuyer sur le savoir-faire de partenaires locaux, experts sur leur marché – un exercice bien connu de la société de gestion qui dispose aujourd’hui d’un réseau solide d’operating partners en Espagne et en Italie, pour le compte de la SCPI ActivImmo.
AVERTISSEMENT
Comme tout investissement, investir dans une SCPI comporte entre autres un risque de perte en capital. Il est rappelé que le montant du capital investi n’est pas garanti et qu’il est recommandé de conserver ses parts pendant une période d’au moins 8 ans.
Le 10 novembre dernier, Alderan a vendu l’Immeuble Racine situé 2, avenue de Saint-Mandé Paris 12ème à l’un des principaux acteurs de la formation professionnelle en France.
Cet immeuble emblématique du quartier Bel-Air, à 200 mètres de la place de la Nation était l’ancien siège de l’Office National des Forêts (ONF). Acquis en octobre 2019 par Alderan, pour le compte de l’OPPCI Organa IV, fonds réunissant des investisseurs privés et institutionnels, Racine est resté occupé par l’ONF jusqu’au printemps 2022.
Dans l’intervalle, Alderan a obtenu les autorisations de construire, en liaison avec le cabinet Maud Caubet Architectes, en vue de restructurer et d’agrandir cet immeuble, en y adjoignant, notamment, à son faîte, une serre en verre, source de production agricole.
Le chantier a démarré en mai 2022 et s’achèvera en juillet 2024. Racine développe une SDP totale de 6 080m2 et une surface utile de 5 825m2 plus 40 parkings en sous-sol sur quatre niveaux. Sur le plan environnemental, Racine bénéficiera des certifications et labels suivants :
• HQE bâtiment durable niveau excellent, • EFFINERGIE Rénovation (gain de 40% sur les consommations en énergie primaire), • BIODIVERCITY performant, • Ready to OSMOZ.
Lors de cette opération, l’acquéreur était conseillé pour le volet stratégique respectivement par DM Conseil et Stratégie (Denis Moscovici) et Colliers, qui est aussi intervenu en qualité de conseil immobilier dans la recherche de son implantation parisienne.
Colliers poursuivra son accompagnement en tant qu’AMO dans le suivi de la VEFA et dans la supervision des aménagements de l’immeuble Racine.
Sur le plan juridique, l’acquéreur a été conseillé par le cabinet Latournerie – Wolfrom (Julien Desclozeaux).
Les Offices notariaux Lasaygues (Me Hubert de Vaulgrenant) et Sébastien Régent (Me Sébastien Régent et Me Valentin Linget) ont respectivement accompagné Alderan et l’acquéreur.
Dans le financement de cette opération, Alderan était accompagnée par un pool bancaire réunissant la BRED (chef de file), la BPVF et le CIC.
Après l’opération emblématique de développement du Village des Boucaniers à la Martinique loué au Club Med pour le fonds touristique Vadora II en mai dernier,
Alderan démontre, par cette opération portant sur un immeuble iconique de l’Est parisien, sa capacité à structurer des fonds à valeur ajoutée et à piloter des opérations complexes de création de valeur sur la classe d’actifs bureaux. En effet, l’Immeuble Racine est le troisième et dernier opus du fonds Organa IV qui a déjà réalisé un immeuble de bureaux d’environ 6 000m2 loué à EQUANS pour son siège social à Neuville-sur-Oise (95) et acquis en VEFA le Flaubert, immeuble de 9 000m2 à Rouen (76), loué pour l’essentiel à Bouygues Bâtiment Grand Ouest.
Après les annonces récentes des arrivées de Fabien Berard, Miranda Khabiri, et Florence Tranchant, Alderan poursuit le renforcement de ses équipes avec les recrutements de Priscilla Baruc en tant que Responsable Juridique et de Romain Delval au poste de Fund Manager.
Rattachée au secrétariat général, pôle dirigé par Elsa Peral Osuna, Priscilla a pour mission d’accompagner les équipes d’Alderan dans le traitement des diverses problématiques juridiques auxquelles elles font face au quotidien et de les conseiller dans la rédaction et la revue des documents juridiques.
Diplômée d’un Master en droit fiscal de l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne et formée à l’expertise immobilière au sein du Conservatoire National des Arts et Métiers, Priscilla dispose d’une expérience solide en droit privé et fiscal. Après avoir travaillé dans deux cabinets d’avocats et au sein d’une foncière privée, Priscilla a conseillé le groupe Etche France pendant huit ans.
Romain Delval – Fund Manager
Dernière recrue d’Alderan, Romain Delval a intégré l’équipe de Gestion Collective dirigée par Emmanuel de Villèle en tant que Fund Manager. Sa mission principale chez Alderan consiste à assurer une gestion optimale et à mesurer en temps réel la performance de chaque fonds. L’arrivée de Romain chez Alderan, juste avant le lancement de sa nouvelle SCPI, témoigne de la vision prospective et tournée vers l’avenir de la société gestion.
Titulaire du diplôme « Immobilier d’Entreprise » de l’Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Romain a débuté sa carrière au sein du groupe La Française, accumulant plus de sept années d’expérience en tant que Fund Manager. Plus récemment, il a occupé le poste de Fund Manager au sein de la foncière Frey.
L’équipe d’Alderan compte à ce jour 44 collaborateurs, dont 12 ont été recrutés depuis juillet. Quatre nouvelles arrivées sont encore prévues pour l’année 2023 et plusieurs postes sont déjà ouverts à candidature pour 2024.
Au troisième trimestre 2023, la SCPI ActivImmo maintient une trajectoire de croissance dynamique et poursuit le développement de son patrimoine. La SCPI a concrétisé durant cette période neuf acquisitions pour un montant total global de 57,8 millions d’euros (hors droits). Le portefeuille d’ActivImmo se compose ainsi au 30 septembre 2023 de 161 actifs et la surface sous gestion a franchi le cap symbolique du million de mètres carrés. Un rendement trimestriel de 5,5% a quant à lui été distribué.
Alderan réaffirme sa position quant au maintien du prix de la part
Chiffres clés au 30 septembre 2023
Compte tenu d’un marché immobilier chahuté, Alderan a communiqué à deux reprises, en juillet puis en septembre, son analyse concernant le prix de la part de la SCPI ActivImmo. Alderan a en effet calculé la valeur de reconstitution pour la comparer au prix de la part au 30 juin 2023.
Cette évaluation confirme la résistance de la SCPI ActivImmo, avec une valeur de reconstitution au 30 juin 2023 qui reste très proche du prix de souscription (611,45 € versus 610 €, en très légère baisse par rapport à celle du 31 décembre 2022 où cette valeur était de 612,24 €).
La solidité de la valeur du patrimoine de la SCPI repose, selon Alderan, sur deux piliers principaux : la résilience de la classe d’actif Logistique et Locaux d’activités ainsi que la capacité de la société de gestion à dénicher des rares opportunités sur le marché, y compris en « off-market ».
« Cash is king »
Bien que le rendement anticipé des acquisitions soit souvent associé à la santé du marché financier et immobilier, il est important de souligner que cette corrélation n’est pas une règle immuable. Certains acteurs, à l’instar d’Alderan, parviennent à tirer leur épingle du jeu grâce à une gestion intelligente des fonds disponibles.
Le niveau de collecte de la SCPI ActivImmo permet à Alderan d’acheter les actifs sur fonds propres, sans recourir à la dette. Le fait de disposer de liquidités importantes octroie à Alderan un pouvoir de négociation accru auprès des vendeurs et permet souvent une plus grande rapidité des transactions.
En des termes concrets, le rendement d’un actif peut connaître une amélioration entre l’offre initiale du vendeur et le prix de vente final négocié par Alderan. Pour rappel, Alderan est, pour le compte de la SCPI ActivImmo, le premier acquéreur d’actifs logistiques et d’activités en France*.
* Source : BNP Paribas Real Estate
ActivImmo remporte le Top d’Or 2023
De nombreux recrutements à des postes stratégiques
Pour concrétiser ses projets ambitieux, Alderan a poursuivi cette année ses recrutements dans tous les pôles, y compris dans les pôles immobilier, comptabilité et marketing.
Des postes stratégiques ont été créés avec l’arrivée de Florence Tranchant en tant que Directrice Conformité, Contrôle Interne et Gestion des Risques (RCCI), de Miranda Khabiri en tant que Directrice de l’International, et de Fabien Berard en tant que Directeur des Partenariats. Trois responsables de partenariats sur les quatre prévus et un sales support ont d’ores et déjà été recrutés et arriveront progressivement d’ici début décembre.
Ces recrutements traduisent le dynamisme de la société de gestion ainsi que sa volonté d’assurer le meilleur des services aux associés d’ActivImmo.
9 nouveaux actifs intègrent le portefeuille
Le troisième trimestre a été marqué par la finalisation de l’acquisition du portefeuille « Big Deal », une opération initiée en juin 2023 et menée à bien en trois phases distinctes, au fur et à mesure de la levée des préemptions afin d’optimiser les flux locatifs. Les phases deux et trois ont porté sur l’acquisition de 5 actifs situés à Bruges, Moissy-Cramayel, Ingré, Savigny-sur-Orge et Fretin.
En complément des actifs “Big Deal”, ActivImmo a enrichi son patrimoine avec 4 nouvelles acquisitions, toutes localisées sur la dorsale logistique : à Andrézieux-Bouthéon, Voreppe, Boulogne-sur-Mer et Beauvais.
Au cours du troisième trimestre, la SCPI a ainsi acquis 9 nouveaux actifs répartis sur l’ensemble du territoire français, représentant un investissement global d’environ 57,8 millions d’euros hors droits
Synergie Collecte – Investissement – Distribution
La SCPI confirme une fois de plus son expertise dans la gestion des fonds qui lui sont confiés en maintenant un équilibre quasi parfait entre la collecte et les investissements.
En effet, seul le dernier mois de collecte demeure non investi ; ce qui est bien inférieur aux 6 mois de délai de jouissance.
SYNTHÈSE DU PATRIMOINE AU 30 SEPTEMBRE 2023
Le portefeuille d’ActivImmo est composé, au 30 septembre 2023, de 161 actifs répartis en France, en Espagne et en Italie. Le patrimoine de la SCPI a franchi le cap symbolique du million de mètres carrés en portefeuille au cours du troisième trimestre. La valeur du portefeuille sous gestion s’établit quant à elle à hauteur de 853 millions d’euros (hors droits).
Zoom sur les acquisitions du 3ème trimestre
Patrimoine au T3 2023
Le troisième trimestre a été marqué par la finalisation de l’acquisition du portefeuille « Big Deal » – une opération 100% « off-market » comprenant 22 actifs d’une valeur totale d’environ 110 millions d’euros hors droits.
La première phase, en date du 21 juin, concernait 17 actifs. Les phases deux (4 actifs) et trois (1 actif) ont eu respectivement lieu le 6 juillet et le 1er août et ont permis l’acquisition de deux entrepôts logistiques à Bruges et Fretin ainsi que de trois sites d’activités à Moissy-Cramayel, Ingré et Savigny-sur-Orge. La finalisation du « Big Deal » a représenté au troisième trimestre un investissement de 34 millions d’euros hors droits.
Rappelons que cette opération constitue une rare opportunité sur le marché des locaux d’activités et de la logistique. Elle offre un revenu robuste, une excellente diversification géographique et des gisements de création de valeur à long terme par le biais de la faible densité de construction et du potentiel de réversion positive des loyers.
Au troisième trimestre, ActivImmo a également réalisé quatre acquisitions unitaires, toutes localisées sur la dorsale logistique, pour environ 23,6 millions d’euros hors droits. Parmi ces acquisitions, se trouve un ensemble tertiaire de 5 767 m2 situé à Andrézieux-Bouthéon (42) entièrement loué à un utilisateur institutionnel. En plus de bénéficier d’un flux locatif pérenne, l’actif offre un potentiel de valorisation intéressant grâce à la possibilité de redéveloppement à terme en parc d’activités et ses réserves foncières constructibles.
L’acquisition du deuxième actif unitaire s’est faite en « off-market » et a porté sur un bâtiment de logistique urbaine de 4 250 m2 situé à Voreppe (38). Le site est entièrement loué à un locataire de premier rang : Kuehne + Nagel Road.
La SCPI a également acquis le 25 septembre, en «off-market», un parc tertiaire composé de 5 bâtiments à usage mixte de bureaux et d’activités situé à Boulogne-sur-Mer (62). L’ensemble représente une surface totale de 4 771 m2 et dispose d’un état locatif qualitatif et diversifié. L’actif est loué à hauteur de 94%. Des marques d’intérêt sont d’ores et déjà présentes pour la commercialisation d’une cellule vacante de 200 m2 ; ce qui porterait le TOF à 98%.
Enfin, ActivImmo a finalisé les acquisitions du troisième trimestre avec l’achat d’un entrepôt logistique de 6 920 m2 situé à Beauvais. L’actif est entièrement loué à un utilisateur dont la cotation financière est solide*. Cette transaction s’est distinguée par sa rapidité d’exécution, l’actif ayant été acquis directement, sans signature de promesse.
Futurs investissements sécurisés – 102M€ de pipeline
Alderan a sécurisé, pour les mois à venir, sept opérations, dont deux portefeuilles actuellement en attente de finalisation, représentant un investissement global d’environ 102 millions d’euros, droits inclus.
Afin d’anticiper et de maintenir une dynamique d’acquisition soutenue, ActivImmo a d’ores et déjà émis des offres d’achat pour des investissements potentiels à hauteur d’environ 79 millions d’euros, droits inclus.
Dans l’éventualité où ActivImmo aurait besoin de trésorerie pour anticiper la collecte et effectuer des investissements rapides, la SCPI dispose de deux lignes de trésorerie non tirées au 30 septembre 2023, pour un montant total de 10 millions d’euros. De plus, à ce jour, la SCPI n’a contracté qu’un prêt non significatif pour financer la construction de trois bâtiments à Chauray. Le niveau d’endettement demeure ainsi proche de 0%, toutes les acquisitions s’effectuant exclusivement sur les fonds propres d’ActivImmo.
Le rendement distribué aux associés provient donc exclusivement des investissements réalisés avec les fonds propres de la SCPI, ce qui constitue un argument puissant en tant qu’acquéreur d’actifs dans le contexte actuel du marché.
Alderan a augmenté en octobre le montant de ses lignes de trésorerie de 34 millions d’euros afin de garantir à ActivImmo la capacité de saisir les opportunités qui se présentent sur le marché. ActivImmo dispose ainsi à ce jour de 44 millions d’euros de ligne de trésorerie disponible.
Immeubles en construction
Les travaux d’extension, de redéveloppement, et de restructuration sont en cours sur 10 actifs du portefeuille. Ces travaux s’inscrivent dans la stratégie immobilière de création de valeur d’ActivImmo. Ils sont le fruit de la capacité d’Alderan à identifier les actifs présentant un potentiel de valorisation et à en exploiter les opportunités.
La SPCI ActivImmo a fait l’acquisition au trimestre précédent d’un foncier à développer, situé dans la commune de Saint-Pierre-lès-Nemours. ActivImmo a confié la construction du futur actif à un constructeur dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière (CPI). La préparation du terrain (terrassement) ainsi que les voiries sont terminées et le gros œuvre a commencé début octobre. La livraison du bâtiment est programmée pour avril 2024. En ce qui concerne ce clé en main locatif, il est important de rappeler que l’actif est déjà entièrement pré-loué à un locataire solide, à savoir le groupe La Poste, bien connu de la SCPI.
Les revenus locatifs annuels de la SCPI ont augmenté de 5,1 millions d’euros au troisième trimestre. ActivImmo compte 39 nouveaux locataires à travers 45 baux, portant le total à 318 locataires et 413 baux à la fin du trimestre. Le montant global des loyers en place s’élève à 58,1 millions d’euros.
Le renforcement locatif actuel contribue de manière significative à la dilution du risque locatif. Au 30 septembre 2023, les trois plus importants locataires représentent 23,3% des loyers, soit une diminution de 1,6% par rapport au trimestre précédent. La répartition des trois principaux locataires pour cette période est la suivante :
•Le groupe Jacky Perrenot : 8,9% (en baisse de 0,6% par rapport au T2 2023) •Le groupe Bert : 8,7% (en baisse de 0,5% par rapport au T2 2023) •Le groupe Leclerc : 5,7% (en baisse de 0,5% par rapport au T2 2023)
Au 30 septembre 2023, le bail générant le loyer le plus élevé est celui portant sur le site de Saint-Martin-sur-le-Pré (Châlons-en-Champagne) avec Scapest – groupe Leclerc, représentant 2,3 millions d’euros, soit 4% des loyers. Cette proportion a diminué par rapport aux 4,4% enregistrés au 30 juin. La croissance de la taille de la SCPI permet de continuer à réduire l’exposition à chaque locataire, contribuant ainsi à la réduction du risque locatif.
La société de gestion n’est actuellement confrontée à aucun contentieux locatif. Toutefois, deux impayés significatifs, totalisant 1,2 million d’euros, liés à deux locataires sur deux sites distincts, sont en cours de traitement. Le premier impayé, d’un montant d’environ 445 000 euros, fait l’objet d’une résolution grâce à un protocole d’accord conclu avec le locataire unique qui a connu des difficultés temporaires l’an dernier. Le sujet est sous le contrôle de l’équipe de gestion locative. Des paiements de régularisation ont d’ores et déjà été programmés au cours du quatrième trimestre.
Le second impayé, d’environ 775 000 euros, est également lié à des difficultés rencontrées par le preneur. Cependant, des autorisations de sous-location ont été accordées et mises en œuvre en collaboration avec la municipalité et La Croix Rouge. Les perspectives de redémarrage et de croissance de l’activité du locataire sont encourageantes. En ce sens, un protocole de remboursement échelonné des retards est en cours de discussion, avec pour objectif de parvenir à une signature d’ici la fin de l’année 2023 au plus tard.
Commercialisation des lots vacants et d’actifs en développement
Au 30 septembre 2023, le taux d’occupation financier (TOF) se maintient à un niveau soutenu et stable de 96,7%. La légère baisse par rapport au trimestre précédent découle de la livraison d’un immeuble d’activités à Cergy. Cet actif représente plus de la moitié de la vacance locative du trimestre. Il convient de noter qu’une première série de locataires est entrée dans les locaux début octobre.
Quelques cellules demeurent à commercialiser sur les actifs de Boulogne-sur-Mer, Cergy, Chauray, Creil Montataire, Gondreville, Monéteau, Orange, Villebon, et Fretin. Les équipes de la gestion locative d’Alderan sont pleinement mobilisées pour assurer la commercialisation de celles-ci.
D’ailleurs, la SCPI a reçu plusieurs marques d’intérêt de la part de locataires potentiels pour les sites de Boulogne-sur-Mer, Creil et Monéteau. L’équipe de la gestion locative mène actuellement des discussions avec ces prospects en vue de sélectionner les meilleures offres.
Enfin, la durée moyenne pondérée des baux jusqu’aux prochaines échéances (WALB) et la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à leurs termes (WALT) restent stables par rapport au trimestre précédent, s’établissant respectivement à 4,0 ans et 7,0 ans.
NOS ENGAGEMENTS AU 30.09.2023
Actualités ESG d’ActivImmo
Au cours du troisième trimestre, ActivImmo a continué à concrétiser ses ambitions et ses engagements extra-financiers, notamment dans le cadre du Décret Tertiaire, du décret BACS, et du label ISR. L’engagement de l’équipe d’Alderan dans la dimension extra-financière demeure forte, assurant ainsi une intégration effective de ces objectifs dans la gestion opérationnelle du portefeuille.
Au cours du troisième trimestre, ActivImmo a lancé une vaste campagne d’audit technique et de simulation thermique statique visant à réaliser une évaluation énergétique complète de l’ensemble de son patrimoine. Cet audit s’inscrit dans la mise en œuvre du Décret Tertiaire, avec le concours du cabinet Alterea, sélectionné après une consultation menée par Alderan pour choisir le partenaire le plus adapté au regard de la taille du portefeuille et des spécificités des actifs.
L’objectif de ces études est de générer une liste détaillée de recommandations pour chaque actif, créant ainsi un schéma directeur pour les futures améliorations énergétiques. Les directives découlant de cet audit constitueront des lignes directrices essentielles pour la SCPI, orientant l’optimisation de la performance énergétique de son portefeuille.
En parallèle, dans le cadre du décret BACS, ActivImmo continue de déployer les systèmes de GTB / GTC (Gestion Technique du Bâtiment / Gestion Technique Centralisée). Les installations sur l’ensemble des actifs identifiés comme prioritaires seront achevées en 2023, tandis que la mise en œuvre se poursuivra en 2024/2025. Les consultations d’entreprises sont en cours pour les actifs de la campagne 2024. Il est à noter que certains investissements ont pu être partiellement voire totalement compensés par le mécanisme de Certificat d’Économie d’Énergies (CEE) sollicité par la société de gestion Alderan sur les actifs.
Alderan accorde également une attention particulière aux demandes des locataires exprimant le désir d’améliorer la performance énergétique des sites qu’ils exploitent. La société de gestion examine systématiquement la possibilité de participer à des projets tels que l’installation de LED, l’amélioration énergétique globale, ou encore la mise en place de bornes de recharge électrique pour les véhicules. Alderan mène actuellement une réflexion sur la manière d’accompagner ces demandes, tant sur le plan technique que financier.
Les enjeux ESG/ISR sont systématiquement pris en compte dans les travaux menés sur les actifs. En effet, les travaux prévus dans le cadre des PPA (plans pluriannuels de travaux) ou devenus nécessaires sont souvent une opportunité de mutualiser les coûts avec les dépenses devant intervenir pour l’amélioration énergétique du bâti. Ainsi, ce volet est toujours intégré dans la définition et la conception des Capex (dépenses d’investissement) pour minimiser les coûts, anticiper les réglementations ou maximiser les objectifs d’amélioration.
À titre d’exemple, lorsqu’un actif nécessite une rénovation de toiture, une étude est systématiquement lancée pour évaluer la faisabilité d’implanter des centrales de production photovoltaïque. Cela peut réduire significativement l’enveloppe d’investissement ou constituer à terme un élément de revenu complémentaire.
Enfin, dans ce contexte en perpétuelle évolution et sur un marché encore en phase de structuration, l’équipe d’Alderan échange régulièrement et activement avec de nombreux acteurs spécialisés dans la transition énergétique ou des conseils extra-financiers. L’objectif est de développer continuellement sa compétence et son expérience en matière extra-financière, afin de rester à la pointe des nouveautés et innovations. L’ensemble de ces actions, projets et initiatives témoigne de l’engagement continu d’ActivImmo sur l’ensemble des dimensions ESG (Environnementales, Sociales et de Gouvernance).
FOCUS SUR LES REVENUS
Dividende et performance
8,39 € dividende du 3ème trimestre par part
5,50%* taux de distribution (T3 2023)
HISTORIQUE DE DISTRIBUTION
(les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs)
* Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribués) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N.
Période
Montant versé pour une part en pleine jouissance
Taux de distribution annualisé pour une part en pleine jouissance
Date de versement
Total 2020 (12 mois)
36,91 €
6,05%
–
Total 2021 (12 mois)
36,73 €
6,02%
–
Total 2022 (12 mois)
33,56 €
5,50%
–
1er trimestre 2023
8,39 €
5,50%
2 mai 2023
2ème trimestre 2023
8,39 €
5,50%
31 juillet 2023
3ème trimestre 2023
8,39 €
5,50%
31 octobre 2023
PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE
PRÉLÈVEMENT LIÉ À LA FISCALITÉ ÉTRANGÈRE
ActivImmo étant propriétaire d’immeubles en Espagne et Italie, un prélèvement à la source a été effectué sur le dividende. Ce prélèvement concerne tous les associés quel que soit leur régime fiscal. Il correspond au montant de l’impôt espagnol et italien et ouvre droit un crédit d’impôt français, évitant ainsi une double imposition. Ce montant s’élève à 10 centimes par part au titre du T3 2023.
PRÉLÈVEMENT LIÉS AUX REVENUS DE DIVIDENDE OU FINANCIERS
Comme précédemment, une autre retenue à la source s’applique sur les revenus financiers et des placements à taux fixe. Celle-ci dépend de la situation fiscale de l’associé. Pour une part en pleine jouissance au 3ème trimestre 2023, un associé personne physique recevrait un montant net de prélèvement à la source de 8,14€.
Investisseur à l’impôt sur le revenu (€)
Investisseur BIC IS (€)
Dividende brut
8,39
8,39
Prélèvement fiscalité étrangère
(0,10)
(0,10)
Prélèvement 30% revenus placement à taux fixe
(0,09)
Prélèvement 30% dividende
(0,06)
Total
8,06
8,29
Marché des parts
Évolutions du capital
Tableau de l’évolution du capital
*Pour rappel, les parts sont décimalisées conformément à l’article 7.4 des statuts d’ActivImmo. Les nombres de parts sont arrondis à l’unité la plus proche pour plus de lisibilité dans cette présentation.
INFORMATIONS PRATIQUES
1 – CONDITIONS DE SOUSCRIPTION ActivImmo étant une SCPI à capital variable, le capital plafond est fixé statutairement. Les souscriptions seront reçues sans formalité particulière jusqu’à 2 000 000 000 euros de capital social.
Prix de souscription
• Valeur nominale : 500 euros. • Prime d’émission : 110 euros dont commission de souscription de 64,66 € HT (soit 10,6 % HT)
Minimum de souscription 10 parts sociales entières pour tout nouvel associé.
Date de jouissance Le premier jour du sixième mois qui suit la souscription et le règlement.
2 – CONDITIONS DE SORTIE Tout porteur de parts qui souhaite se retirer partiellement ou en totalité de la SCPI dispose de deux moyens : • le retrait demandé à la Société de Gestion dans les limites • fixées par la clause de variabilité du capital, correspondant au • remboursement de ses parts • la cession sans intervention de la Société de Gestion. • La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait. La • sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie.
MODALITÉS PRATIQUES Retrait Tout associé a le droit de se retirer de la SCPI partiellement ou en totalité conformément à la clause de variabilité du capital dans les limites de variabilité fixée par les statuts. Les demandes de retrait sont portées à la connaissance de la Société de Gestion par lettre recommandée avec avis de réception et sont inscrites par ordre chronologique d’arrivée sur le registre des demandes de retrait.
Elles seront satisfaites par ordre d’inscription dans les limites de la clause de variabilité.
Le remboursement sera effectué sur la base d’un prix de retrait déterminé selon les conditions décrites ci-après.
Les demandes de souscription existent pour un montant au moins égal aux demandes de retrait, le prix de retrait correspond au prix de souscription du moment diminué de la commission de souscription hors taxes : • Prix de souscription : 610,00 € • Commission de souscription : 64,66 € HT • Prix de retrait : 545,34 €
Si le retrait n’est pas compensé et si la SCPI dispose d’un fonds de remboursement, le remboursement ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation, ni à un prix inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’Autorité des Marchés Financiers.
La Société de Gestion calcule le montant de la plus-value imposable éventuellement réalisée et en acquitte l’impôt directement à l’administration fiscale. Cet impôt est déduit de la somme revenant au cédant.
Cession de parts sans intervention de la Société de Gestion
Tout associé peut céder librement ses parts sans l’intervention de la Société de Gestion. Dans ce cas, le prix est librement débattu entre les parties. Le versement des fonds intervient directement entre les associés. Il convient de signifier la cession à la Société de Gestion.
Frais : le cédant règle directement les droits d’enregistrement (taux à date de publication de 5%), ainsi que l’impôt sur les plus-values éventuellement dégagées à la recette des impôts de son domicile ou de son siège social. Il doit justifier de ce paiement à la Société de Gestion.
3 – FISCALITÉ Les informations qui suivent représentent schématiquement la situation à jour en septembre 2021, sous réserve de toutes modifications ultérieures.
Les informations délivrées par la Société de Gestion ne sauraient se substituer à celles fournies dans le cadre d’un conseil fiscal individuel et l’attention des investisseurs est attirée sur le fait que la taxation des plus-values et revenus éventuels peut être dépendante de la situation fiscale personnelle des investisseurs.
Le présent paragraphe est un extrait du 5. Régime fiscal de la Note d’Information d’ActivImmo. Il présente succinctement la fiscalité des associés résidents fiscaux de France. Les souscripteurs sont invités à prendre connaissance de l’intégralité de ce paragraphe dans la note d’information disponible sur le site internet d’Alderan (www.alderan.fr).
Fiscalité des revenus fonciers Les revenus provenant de la location des immeubles et qui entrent dans la catégorie des revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. La base d’imposition tient compte de l’ensemble des loyers encaissés et des charges immobilières réglées par la SCPI. L’impôt dû au titre de ces revenus fonciers est prélevé directement par les services fiscaux sur le compte bancaire du porteur par la voie d’acomptes de prélèvement à la source.
Le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu (et à la CEHR le cas échéant) est en outre soumis aux prélèvements sociaux (actuellement au taux de 17,2 %) des revenus fonciers.
Fiscalité des produits de placements à revenu fixe Les revenus financiers sont produits principalement par les liquidités de la SCPI. Ces revenus sont soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers. Les revenus distribués sont soumis à prélèvement à la source de 30%.
Fiscalité des dividendes Aux revenus fonciers s’ajoutent éventuellement des revenus distribués, produits par des participations dans des sociétés civiles ayant opté pour le régime de l’impôt sur les sociétés. Ces revenus sont soumis à la fiscalité des dividendes.
Les revenus distribués sont soumis au prélèvement à la source de 30%.
Plus-values immobilières Les plus-values sur cessions de parts de la SCPI Le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers, visé aux articles 150 U à 150 VH du CGI, est applicable en cas de cession par un associé de parts de la SCPI.
La plus-value, lors de la revente des parts de la SCPI, est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des parts majoré des frais d’acquisition (pris en compte pour leur montant réel). La plus-value est réduite par l’application d’un abattement progressif.
Les plus-values sur cessions d’immeubles par la SCPI Dans le cas des cessions d’immeubles de la SCPI, le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers, visé aux articles 150 U à 150 VH du CGI, est également applicable.
Pour la détermination de la plus-value, le prix d’acquisition du bien cédé est majoré des frais d’acquisition et des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration. La plus-value brute est réduite d’un abattement progressif.
SCPI ActivImmo Société Civile de Placement Immobilier 87, avenue Kléber • 75116 Paris RCS Paris 853 533 594. La note d’information a reçu le visa AMF : SCPI n° 19-14 le 26 juillet 2019. Elle est disponible auprès de la Société de Gestion de Portefeuille. Notice publiée au BALO le 11 septembre 2019. Alderan – société par actions simplifiée au capital de 1 611 111 euros, Société de Gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le numéro GP-17000026 en date du 5 septembre 2017. www.alderan.fr
* Source : BNP Paribas Real Estate ____________________
⚠️ Les investissements passés et les rendements associés ne préjugent pas des investissements et rendements futurs. Comme tout investissement, investir dans une SCPI comporte un risque de perte en capital. Il est rappelé que le montant du capital investi n’est pas garanti et qu’il est recommandé d’investir pendant une période d’au moins 8 ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Malgré le contexte de marché chahuté, la SCPI ActivImmo maintient une dynamique de croissance notable et poursuit le développement de son patrimoine. Aucours du troisième trimestre, la SCPI a réalisé 9 acquisitions pour un montant global de près de 54 millions d’euros (hors droits).
Les petits plus de ces investissements : des achats rapides pour maximiser l’effet relutif sur la performance et des niveaux de rendement élevés, reflet du pouvoir accru de négociation des acquéreurs sans financement bancaire, à l’instar de la SCPI ActivImmo.
Le troisième trimestre a été marqué par la finalisation de l’acquisition du portefeuille « Big Deal » – une opération 100% « off-market » comprenant 22 actifs d’une valeur totale d’environ 110 millions d’euros hors droits.
La première phase, en date du 21 juin, concernait 17 actifs. Les phases deux (4 actifs) et trois (1 actif) ont eu respectivement lieu le 6 juillet et le 1er août et ont permis l’acquisition de deux entrepôts logistiques à Bruges et Fretin ainsi que de trois sites d’activités à Moissy-Cramayel, Ingré et Savigny-sur-Orge. La finalisation du « Big Deal » a représenté au troisième trimestre un investissement de 30 millions d’euros hors droits.
Rappelons que cette opération constitue une rare opportunité sur le marché des locaux d’activités et de la logistique, offrant un revenu robuste, une excellente diversification géographique et des gisements de création de valeur à long terme par le biais de la faible densité de construction et du potentiel de réversion positive.
4 nouveaux actifs & désormais 1 million de mètres carrés sous gestion
Au troisième trimestre, ActivImmo a également réalisé quatre acquisitions unitaires, toutes localisées sur la dorsale logistique, pour environ 24 millions d’euros hors droits. Parmi ces acquisitions, se trouve un ensemble tertiaire de 5 767 m2 situé à Andrézieux-Bouthéon (42) entièrement loué à un utilisateur institutionnel. En plus de bénéficier d’un flux locatif pérenne, l’actif offre un potentiel de valorisation intéressant grâce à la possibilité de redéveloppement à terme en parc d’activités et ses réserves foncières constructibles.
L’acquisition du deuxième actif unitaire s’est réalisée en « off-market » et a porté sur un bâtiment à usage de messagerie de 4 250 m2 situé à Voreppe (38). Le site est entièrement loué à un logisticien de premier plan.
La SCPI a également acquis le 25 septembre, en «off-market», un parc tertiaire composé de 5 bâtiments à usage mixte de bureaux et d’activités situé à Boulogne-sur-Mer (62). L’ensemble représente une surface totale de 4 771 m2 et dispose d’un état locatif qualitatif et diversifié. L’actif est loué à hauteur de 94%. Des marques d’intérêt sont d’ores et déjà présentes pour la commercialisation d’une cellule vacante de 200 m2.
Enfin, ActivImmo a finalisé les acquisitions du troisième trimestre avec l’achat d’un entrepôt logistique de 6 920 m2 situé à Beauvais. L’actif est entièrement loué à un utilisateur dont la cotation financière est robuste*. Cette transaction s’est distinguée par sa rapidité d’exécution, l’actif ayant été acquis directement, sans signature de promesse.
Avec ces acquisitions, le portefeuille d’ActivImmo compte désormais 161 actifs répartis en France, en Espagne et en Italie. Le patrimoine de la SCPI a ainsi franchi le cap symbolique du million de mètres carrés suite aux acquisitions du troisième trimestre.
« Cash is king »
Bien que le rendement anticipé des acquisitions soit souvent associé à la santé du marché financier et immobilier, il est important de souligner que cette corrélation n’est pas une règle immuable. Certains acteurs, à l’instar d’Alderan, parviennent à tirer leur épingle du jeu grâce à une gestion intelligente des fonds disponibles.
Le niveau de collecte de la SCPI ActivImmo permet en effet à Alderan d’acheter les actifs sur fonds propres, sans recourir à la dette. Le fait de disposer de liquidités importantes octroie par ailleurs à Alderan un pouvoir de négociation accru auprès des vendeurs et permet souvent une plus grande rapidité des transactions.
En des termes concrets, le rendement d’un actif peut connaître une amélioration significative entre les attentes initiales du vendeur et le prix de vente final négocié par Alderan. à titre d’exemple, 0,25% de rentabilité complémentaire ont ainsi pu être obtenus sur l’une des opérations négociées ce trimestre.
Pour rappel, Alderan est le premier acquéreur d’actifs logistiques et d’activités en France***
Les investissements passés et les rendements associés ne préjugent pas des investissements et rendements futurs
*Source : CreditSafe ** Les performances passées ne préjugent pas des performances futures *** Source : BNP Paribas Real Estate
Alderan marque une étape importante dans son développement avec le recrutement de Florence Tranchant. L’arrivée de Florence au sein de l’équipe d’Alderan traduit la volonté de la société de gestion d’internaliser la fonction de RCCI et démontre son engagement pour tendre vers l’excellence en matière de conformité.
Rattachée directement à la Direction Générale, Florence sera chargée de la mise en œuvre du dispositif de conformité et de contrôle interne. Sa mission s’étendra aussi à la supervision des risques de la société de gestion, tant dans la collecte d’épargne que dans son emploi lors des acquisitions.
Florence travaillera en étroite collaboration avec la Direction Générale et les différentes équipes opérationnelles en leur apportant conseil et assistance, et ce afin de garantir le respect par Alderan de ses obligations professionnelles en tant que société de gestion agréée par l’AMF.
Diplômée d’un DESS de Finance, Florence a démarré sa carrière en cabinet d’audit à New York avant d’occuper différents postes de Responsable de la Conformité et du Contrôle Interne dans les secteurs du Private Equity et de l’Immobilier, en particulier pendant 5 ans pour BNP Paribas Real Estate Investment Management France.
En plus de bénéficier d’une excellente connaissance des exigences de l’AMF, Florence apporte également à Alderan une perspective nouvelle et des idées novatrices qui contribueront positivement à l’évolution de la culture de la conformité chez Alderan.
« C’est un grand plaisir d’accueillir Florence chez Alderan. Son parcours antérieur, ses larges compétences en matière de réglementation des fonds et des sociétés de gestion, sa connaissance des activités du secteur de l’immobilier et sa volonté de superviser la gestion des risques en liaison avec le Service Contrôle sont des atouts indéniables pour Alderan lui permettant d’asseoir encore mieux sa crédibilité sur le marché. » – Rémy Bourgeon, Président d’Alderan.
En septembre 2023, Alderan revient sur l’actualité du marché des SCPI de rendement. Pourquoi Alderan a-t-elle choisi de lancer sa nouvelle SCPI Comète dans un contexte chahuté ? Comment la société de gestion va-t-elle poursuivre son développement à horizon 2024 ?
Fabien Berard (Directeur des partenariats) et Pauline Collet (Directrice Développement et Marketing) d’Alderan, répondent aux questions du Courrier Financier. Cette interview s’est déroulée à Lyon (Rhône) le 26 septembre 2023, dans le cadre de la 30e Convention Patrimonia.
Découvrez l’interwiew de Pauline Collet, Directrice du Développement et du Marketing chez Alderan, pour Profession CGP à l’occasion de la 30ème édition de la convention Patrimonia.
Nous ne pouvons le nier, le marché immobilier connaît actuellement une phase de turbulences, du fait principalement de la remontée des taux directeurs, décidée par les banques centrales pour juguler l’inflation.
Cette hausse entraîne mécaniquement un renchérissement et un durcissement des conditions de financement pour les investisseurs et limite la prime de risque spécifique à l’immobilier par rapport aux taux souverains.
Par ailleurs, le secteur est exposé à des évolutions structurelles majeures, notamment la transition climatique et les évolutions sociétales.
Mais cette situation impacte l’immobilier de différentes manières et plus ou moins lourdement en fonction de la typologie, de l’emplacement et des caractéristiques techniques des actifs sous-jacents.
Cette réalité devrait conduire le marché à observer les baisses du prix des parts de certaines SCPI avec recul et discernement, et à distinguer le bon grain de l’ivraie.
Dans ce contexte spécifique, il peut être utile de rappeler que la SCPI Activimmo bénéficie d’un patrimoine relativement récent (acquis depuis 2020) et entièrement dédié à l’immobilier d’activité et logistique, classe d’actif qui prouve encore sa résilience, portée par :
des fondamentaux solides qui, nous le rappelions en juillet, sont plus que jamais présents ;
des macro-tendances qui ne se démentent pas : essor du e-commerce, réindustrialisation, évolution des habitudes de consommation, qui génèrent des besoins toujours plus importants en surfaces dédiées à l’hébergement d’activités, au stockage ou au transports des marchandises.
En parallèle, la raréfaction des fonciers et la croissance continue des loyers, soutenue par une demande forte et l’indexation prévue aux baux (fondée sur l’inflation) constitue des amortisseurs solides de la baisse de valeurs induite par un réajustement des primes de risque immobilier. De ce point de vue, la classe d’actif logistique est celle qui a connu, partout en Europe, le réajustement des valeurs le plus rapide (source : MSCI) conséquence probable d’une évolution inverse tout aussi brutale avec laquelle nous avons composé en 2022.
Malgré ces convictions fortes, conformément à la demande de notre régulateur l’AMF, nous avons procédé à une évaluation de la valeur de reconstitution de notre SCPI. Nous avons décidé de procéder à une valorisation interne du patrimoine au regard du coût important que constitue, pour la SCPI et donc ses associés, une campagne d’expertise indépendante supplémentaire.
De plus, notre activité d’investissement intense, pour le compte de la SCPI Activimmo, notamment au cours du 1er semestre 2023 (400 millions d’euro d’investissements), nous permet de disposer d’une parfaite appréciation des valeurs de marché et de bénéficier d’une grande part de patrimoine sous-jacent en mark-to-market.
Cette évaluation confirme la résistance de la SCPI Activimmo, avec une valeur de reconstitution au 30 juin 2023 qui reste très proche de la valeur de la part (611,45 € versus 610 €, en très légère baisse par rapport à l’an dernier où cette valeur était de 612,24 €).
Nous avons par ailleurs modélisé des scénarios poussés de stress des valeurs de marché, qui nous confortent dans le maintien du prix des parts, y compris en projection au 31 décembre 2023.
Il convient enfin de rappeler que la question, certes essentielle, du prix de la part, ne doit cependant pas faire oublier que la SCPI, est avant tout un placement à long terme, dont la performance est principalement fondée sur du revenu locatif régulier et robuste. De fait, le taux de distribution prévisionnel annualisé reste stable à 5,50 % pour 2023 (objectif non garanti). Ce taux de distribution est calculé sur la base d’un prix de part inchangé.
Plus encore, nous sommes même convaincus que c’est le moment de donner l’opportunité à Activimmo de capter sur le marché des opérations à ces prix réajustés, grâce notamment au contexte de marché et à la marge de manœuvre considérable que procure la capacité à acheter sans effet de levier.
Au micro de PierrePapier.fr, Pauline Collet fait un point sur la santé du secteur logistique, qui démontre sa robustesse face à la récente crise du secteur immobilier.
Hausse du coût de l’énergie, inflation croissante ou encore augmentation des taux d’intérêt sont autant de facteurs qui ont favorisé une baisse significative des prix des actifs tertiaires. Et donc, créer des opportunités intéressantes pour l’immobilier logistique.
Petite piqûre de rappel, avant la crise sanitaire, cette classe d’actifs était peu présente dans les portefeuilles d’investissement des particuliers et des institutionnels. Cependant, elle a connu une croissance fulgurante pour représenter aujourd’hui 20% des investissements en immobilier tertiaire. L’émergence de l’immobilier logistique en 2020 est étroitement liée au développement massif du e-commerce et à l’importance cruciale de la chaîne logistique.
Par conséquent, les prix des actifs logistiques ont atteint leur apogée au 2e trimestre, avec des taux de capitalisation similaires à ceux des bureaux.
Donc, la logistique a connu une forte croissance ?
Oui, mais je vous rappelle quand même que l’immobilier logistique, c’est bien plus qu’un simple entrepôt. C’est un pilier essentiel du commerce mondial, répondant à la demande croissante du e-commerce et soutenant les activités industrielles.
D’ailleurs, avec la montée en puissance des achats en ligne, la nécessité de stocker, de traiter et de distribuer les marchandises n’a jamais été aussi importante.
Quelles sont les perspectives de l’immobilier logistique aujourd’hui ?
Alors quels sont donc aujourd’hui les facteurs qui continuent de soutenir la vitalité de ce secteur ? Petit un : l’immobilier logistique est moins dépendant des fluctuations de la consommation de masse. Donc, en couvrant tous les secteurs d’activité économique, il offre des solutions de stockage et de distribution pour une variété de produits infinie.
Petit deux : les politiques environnementales limitent la création de nouvelles zones artificialisées. Favorisant ainsi le développement de site existant pour répondre aux besoins logistiques.
Petit trois : les loyers restent raisonnables avec une tendance à la hausse et les nouveaux bâtiments émergents sont plus respectueux de l’environnement et mieux équipés.
Enfin, la répartition géographique étendue des bâtiments offre des opportunités de développement sur tout le territoire européen.
L’essentiel pour conclure ?
En somme, l’immobilier logistique s’épanouit dans un contexte dynamique, porté par des tendances puissantes comme le e-commerce et la logistique des activités industrielles. Avec une demande soutenue, une offre contrainte et des fondamentaux solides, cette classe d’actifs offre une visibilité intéressante à court, moyen et à long terme.
Le résumé du deuxième trimestre : le milliard de capitalisation dépassé, 26 nouveaux actifs acquis et un rendement de 5,50% maintenu. L’année 2023 continue sur les chapeaux de roue pour ActivImmo. La SCPI témoigne de nouveau de sa solidité financière et de sa capacité à trouver des opportunités sur le marché de la logistique pourtant actuellement en contraction (1).
Le deuxième trimestre 2023 a marqué une étape symbolique pour ActivImmo – la SCPI a franchi le cap du milliard d’euros de capitalisation. Alderan tient ainsi à exprimer sa profonde gratitude envers tous ses partenaires et associés qui ont placé leur confiance et contribué au développement d’ActivImmo.
Ainsi, au 30 juin 2023, la capitalisation d’ActivImmo s’élève à 1 milliard et 21 millions d’euros, grâce notamment à une collecte brute de 100 millions d’euros – soit une collecte nette de 95 millions d’euros- au cours du deuxième trimestre.
26 nouveaux actifs intègrent le patrimoine
Le niveau soutenu de collecte a été accompagné de forts volumes d’investissement. Au cours du deuxième trimestre, la SCPI a en effet réalisé 10 acquisitions, dont la phase 1 du portefeuille «Big Deal», comprenant à elle seule 17 actifs.
La SCPI a donc acquis 26 actifs au total, représentant un investissement global d’environ 103 millions d’euros hors droits au cours du dernier trimestre. Ces acquisitions sont réparties sur l’ensemble du territoire français, avec en prime un actif situé en Espagne, près de Madrid.
Les actifs en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) de Cergy et Montbeugny ont été livrés en juin et ont ainsi été intégrés pleinement au patrimoine de la SCPI. Les revenus locatifs ont donc commencé à être perçus.
Synergie Collecte – Investissement – Distribution
Le tandem collecte-investissement se trouve ainsi au 30 juin 2023 en quasi-équilibre, seulement les 1,5 derniers mois de collecte ne sont pas investis, ce qui est inférieur aux 6 mois de délai de jouissance.
Cette situation permet à ActivImmo de tenir un taux de distribution stable à 5,50%.
Le patrimoine d’ActivImmo est actuellement composé de 152 actifs, représentant une superficie totale de 983 463m². Le taux d’occupation financier (TOF) se maintient à un niveau très élevé de 98,7%.
Conseil de surveillance
Le premier Conseil de Surveillance rassemblant les membres nouvellement élus a eu lieu le 28 juin 2024. Monsieur Christian BOUTHIÉ a été élu président et SPIRICA représentée par Madame Ugoline DURUFLÉ a été élue vice-présidente du Conseil de Surveillance.
SYNTHÈSE DU PATRIMOINE AU 30 JUIN 2023
Au cours du deuxième trimestre 2023, ActivImmo a fait l’acquisition de 26 actifs pour un montant total de 103 millions d’euros (hors droits). Ces actifs se situent en France et en Espagne. La surface sous gestion atteint 983 463 m2 pour un prix de revient de 803 millions d’euros (droit inclus).
Acquisitions du trimestre
Patrimoine au T2 2023
L’opération qui a marqué le deuxième trimestre fut l’acquisition de la première partie du portefeuille « Big Deal ». Composé de 22 actifs répartis sur l’ensemble du territoire français, le portefeuille totalise une superficie d’environ 115 600 m². La valeur totale de ce dernier dépasse quant à elle la somme conséquente d’environ 110 millions d’euros.
L’acquisition de la phase 1 comprenant 17 actifs a eu lieu le 21 juin tandis que 4 des actifs restants ont été acquis le 6 juillet. Le dernier actif sera quant à lui acquis en août.
Opération 100% « off market », ce portefeuille XXL est une opportunité rare et très recherchée sur le marché de la logistique. L’hétérogénéité géographique, la granularité du portefeuille, son faible ratio de densité et son potentiel de réversion constituent des gisements importants de création de valeur sur le long terme.
À ce jour, le portefeuille est loué à hauteur de 97% à des locataires de qualité comme Volvo Trucks France, GXO Logistique France ou encore France Boisson. Une garantie locative de 12 mois couvre les 3% de vacance locative.
En ce qui concerne l’expansion d’ActivImmo à l’international, la SCPI a acquis ce trimestre un entrepôt logistique de 7 360 m2 à proximité de Madrid, loué à 100% à la multinationale allemande Schaeffler. ActivImmo a déjà bénéficié d’une indexation de loyer qui a eu lieu immédiatement après l’acquisition; ce qui améliore le rendement de cet actif. De plus, l’actif présente de très bonnes bases en matière de durabilité : il est équipé de panneaux solaires neufs et il devrait prochainement obtenir la certification BREEAM-IN-USE Good à la suite de travaux de rénovation récents.
Parmi les autres acquisitions du trimestre, nous retrouvons les « grands classiques » d’ActivImmo, comme par exemple un bâtiment à usage de messagerie situé à Pau et loué à 100% à la société FedEx – acteur mondialement reconnu de la logistique.
Futurs investissements sécurisés – 280M€ de pipeline
Alderan a sécurisé 7 opérations qui sont sous exclusivité, ou sous promesse, pour un investissement total d’environ 60 millions d’euros (droits inclus) pour les prochains mois. La diminution de ce montant par rapport au trimestre précédent est directement liée à l’investissement de la quasi-totalité de la collecte disponible.
Afin d’anticiper la collecte et maintenir une cadence d’acquisition élevée, ActivImmo a d’ores et déjà émis des offres d’achat pour un investissement potentiel d’environ 220 millions d’euros.
Dans le cas où ActivImmo aurait besoin de trésorerie pour anticiper la collecte et investir rapidement, la SCPI dispose de deux lignes de trésorerie non tirées au 30 juin 2023 pour un total de 10 millions d’euros.
En outre, la SCPI n’a à ce jour contracté qu’un prêt non significatif pour financer la construction de 3 bâtiments à Chauray. Le taux d’endettement est ainsi proche de 0% et toutes les acquisitions s’effectuent exclusivement sur les fonds propres d’ActivImmo.Le rendement distribué aux associés provient donc exclusivement de l’investissement des fonds propres de la SCPI, ce qui, par ailleurs, constitue un argument fort en tant qu’acquéreur d’actifs dans le marché actuel.
Immeubles en construction
Les travaux d’extension, de redéveloppement et de restructuration sont actuellement en cours sur 10 actifs du portefeuille.
Ces travaux s’inscrivent dans la stratégie immobilière de création de valeur d’ActivImmo. Ils sont le fruit de la capacité d’Alderan à identifier les actifs ayant un potentiel de valorisation et à exploiter ce dernier.
La SCPI a, ce trimestre, pour la première fois fait l’acquisition d’un foncier à développer. ActivImmo a confié la construction du futur actif à un promoteur dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière (CPI). (Pour rappel, lors des précédentes opérations similaires, l’acquisition avait lieu dans le cadre juridique de la VEFA – Vente en l’État Futur d’Achèvement). Après un processus d’appel d’offres compétitif, Alderan et la SCPI Activilmmo ont été sélectionnés pour mener à bien cette opération de location clé en main locatif. Le foncier de l’opération se situe dans la commune de Saint-Pierre-lès-Nemours. La livraison du bâtiment est prévue en avril 2024 et l’actif sera loué à un locataire, bien connu de la SCPI – groupe La Poste.
Les immeubles acquis en VEFA à Cergy et à Montbeugny ont, en outre, bien été livrés en juin 2023. L’actif de Montbeugny est entièrement loué à GEODIS depuis le 8 juin 2023. La commercialisation locative de l’actif de Cergy se poursuit et un preneur de belle signature a déjà été identifié pour prendre à bail 40% du site.
« BIG DEAL » – une opération XXL pour la SCPI ActivImmo
Alderan confirme son statut de leader français dans le secteur de l’immobilier logistique en réalisant une acquisition majeure. La société vient de réaliser, dans le cadre d’une négociation directe avec Etche, plateforme d’immobilier logistique de KKR en France, l’acquisition du portefeuille «Big Deal», comprenant 22 actifs répartis sur l’ensemble du territoire français. Ce portefeuille représente une superficie totale d’environ 116000m2, pour un montant d’investissement d’environ 110 millions d’euros hors droits.
L’acquisition du portefeuille se déroule en trois étapes: la première a eu lieu le 21 juin et concernait 17 actifs, la deuxième phase comprenait quant à elle l’acquisition de 4 actifs. La phase finale aura lieu en août 2023 avec l’acquisition du dernier actif.
L’acquisition était prévue en juillet selon la promesse de vente, cependant Alderan a obtenu du vendeur une accélération du calendrier de vente afin de permettre à la SCPI de bénéficier de revenus locatifs supplémentaires au deuxième trimestre. Les loyers générés par cette acquisition s’établissent à hauteur d’environ 6,8 millions d’euros par an.
Les actifs bénéficient d’une localisation privilégiée et stratégique. La majeure partie de ces actifs est judicieusement répartie le long de la dorsale logistique et de l’Arc atlantique, avec un total de 6 actifs en Île-de-France, région clé du marché logistique. De plus, la plupart des entrepôts logistiques ou d’activités s’inscrivent dans la catégorie des actifs logistiques du « dernier kilomètre », jouant ainsi un rôle essentiel dans la chaîne de distribution.
Le portefeuille présente un taux d’occupation de 97 % et compte parmi ses locataires des entreprises telles que GXO Logistics, France Boissons, Xerox, Volvo Trucks, Loomis ou encore La Poste.
Ce portefeuille offre un potentiel significatif de création de valeur, notamment grâce à son Coefficient d’Emprise au Sol* (CES) qui n’est que de 36% et qui laisse donc envisager des perspectives de développement de bâtiments complémentaires. Cela souligne la possibilité de restructuration, de construction d’extensions et donc d’augmentation potentielle des loyers.
La durée moyenne pondérée des baux jusqu’aux prochaines échéances (WALB) est de 2,86 ans, tandis que la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à leur terme (WALT) est de 4,52 ans. Couplé à des niveaux de loyer offrant des potentiels de réversion positive, le portefeuille bénéficie d’un taux de réversion important à court et/ou moyen terme.
Opération 100% «off-market», l’acquisition «Big Deal» est l’illustration par excellence de la capacité d’Alderan à dénicher de rares opportunités sur le marché de la logistique.
Les revenus locatifs annuels de la SCPI ont augmenté de 10,1 millions d’euros au deuxième trimestre. La SCPI compte 46 nouveaux locataires, à travers 39 baux, nouveaux par rapport au trimestre précédent, soit au total 280 locataires et 368 baux à la fin du trimestre. Le montant total des loyers en place s’élève à 53 millions d’euros.
Principales données locatives
Ce renforcement de l’état locatif contribue à la dilution du risque locatif. Au deuxième trimestre, les trois plus gros locataires représentent 24,9% des loyers, ce qui marque une diminution d’environ 5% par rapport au trimestre précédent. Voici la répartition des trois plus gros locataires au deuxième trimestre :
Trois locataires représentent 30% des loyers : •le groupe Jacky Perrenot pour 9,5% (en baisse de 2,5% par rapport au T1 2023) •le groupe Bert pour 9,2% (en baisse de 1,8% par rapport au T1 2023) •le groupe Leclerc pour 6,2% (en baisse de 0,8% par rapport au T1 2023)
Au 30 juin 2023, le bail générant le loyer le plus élevé est celui de la SCAPEST, représentant 2,3 millions d’euros, soit 4,4% des loyers. Au 31 mars 2023, il représentait 5% des loyers. L’accroissement de la taille de la SCPI permet de continuer à réduire l’exposition à chaque locataire, ce qui diminue le risque locatif. Ce risque est par ailleurs encore réduit compte tenu du fait que certains locataires occupent plusieurs sites au titre de plusieurs baux.
Il est également important de noter qu’aucun impayé n’a été enregistré au cours du dernier trimestre.
*durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux prochaines échéances ** durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à la fin des baux.
Commercialisation des lots vacants et d’actifs en développement
Au 30 juin 2023, le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI s’élève à 98,7%. Cela signifie que seulement 1,3% des cellules restent non louées à ce jour. Les équipes de gestion locative d’Alderan sont pleinement mobilisées pour commercialiser celles-ci. Les sites concernés par de la vacance sont Lesquin, Creil, Gondreville, Monéteau, Orange, Roncq, Villebon, Cergy, Chauray et Changé.
La SCPI a reçu plusieurs marques d’intérêt de la part de locataires potentiels pour les sites de Creil et Monéteau. L’équipe de gestion locative mène actuellement des discussions avec ces prospects afin de sélectionner les meilleures offres.
Enfin, la durée moyenne pondérée des baux jusqu’aux prochaines échéances (WALB) ainsi que la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à leurs termes (WALT) restent stables par rapport au trimestre précédent, s’établissant respectivement à 3,7 ans et 6,7 ans.
NOS ENGAGEMENTS AU 30.06.2023
Actualités ESG d’ActivImmo
Dans le cadre de son engagement ESG/ISR, l’accent du deuxième trimestre a été mis sur la coordination et la mise en lumière des actions et des besoins des locataires. Pour ce faire, des “Comités verts” ont été organisés et ont permis de trouver des axes d’amélioration ESG cohérents avec les activités des locataires.
Un exemple pour illustrer cette synergie concerne le locataire Jacky Perrenot. Dans le cadre de sa propre démarche environnementale, le locataire a intégré à sa flotte des véhicules verts. Afin d’encourager Jacky Perrenot dans cette démarche vertueuse, la SCPI s’engage à installer des bornes de recharge électrique.
Le déploiement de la mise en œuvre de GTB (Gestion Technique du Bâtiment) sur les sites se déroule selon le calendrier prévu. La mise en œuvre de tels systèmes doit permettre dans un premier temps le suivi des consommations et un meilleur pilotage, pour envisager des économies d’énergie significative (diverses études mentionnent une amélioration de 15%).
Par ailleurs, l’actif de San Agustin del Guadalix, acquis ce trimestre, sort d’un programme de rénovation qui intégrait notamment la mise en œuvre de panneaux photovoltaïques en toiture, d’éclairage par LED et de remplacement de certains équipements anciens de chauffage-ventilation par des équipements plus performants. L’actif est ainsi en cours de certification BREEAM-In-Use (niveau GOOD). Des améliorations récentes ont également été apportées sur le volet social afin d’améliorer le confort des utilisateurs.
Toutes ces actions et projets reflètent l’engagement continu d’ActivImmo sur l’ensemble des dimensions ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance). L’équipe d’Alderan poursuit fermement son engagement : intégrer des pratiques durables dans ses opérations et collaborer avec ses parties prenantes pour promouvoir la transition vers une économie plus vertueuse.
FOCUS SUR LES REVENUS
Dividende et performance
8,39 € dividende du 2ème trimestre par part
5,50%* taux de distribution (T2 2023)
HISTORIQUE DE DISTRIBUTION
(les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs)
* Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année.
Période
Montant versé pour une part en pleine jouissance
Taux de distribution annualisé pour une part en pleine jouissance
Date de versement
Total 2020 (12 mois)
36,91 €
6,05%
–
Total 2021 (12 mois)
36,73 €
6,02%
–
Total 2022 (12 mois)
33,56 €
5,50%
–
1er trimestre 2023
8,39 €
5,50%
2 mai 2023
2ème trimestre 2023
8,39 €
5,50%
31 juillet 2023
PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE
PRÉLÈVEMENT LIÉ À LA FISCALITÉ ÉTRANGÈRE
ActivImmo étant propriétaire d’immeubles en Espagne et Italie, un prélèvement à la source a été effectué sur le dividende. Ce prélèvement concerne tous les associés quel que soit leur régime fiscal. Il correspond au montant de l’impôt espagnol et italien et ouvre droit un crédit d’impôt français, évitant ainsi une double imposition. Ce montant s’élève à 11 centimes par part au titre du T2 2023.
PRÉLÈVEMENT LIÉS AUX REVENUS DE DIVIDENDE OU FINANCIERS
Comme précédemment, une autre retenue à la source s’applique sur les revenus financiers et des placements à taux fixe. Celle-ci dépend de la situation fiscale de l’associé. Pour une part en pleine jouissance au 2ème trimestre 2023, un associé personne physique recevrait un montant net de prélèvement à la source de 8,06€.
Investisseur à l’impôt sur le revenu
Investisseur BIC IS
Dividende brut
8,39
8,39
Prélèvement fiscalité étrangère
(0,11)
(0,11)
Prélèvement 30% revenus placement à taux fixe
(0,04)
Prélèvement 30% dividende
(0,18)
Total
8,06
8,28
Marché des parts
Évolutions du capital
Tableau de l’évolution du capital
*Pour rappel, les parts sont décimalisées conformément à l’article 7.4 des statuts d’ActivImmo. Les nombres de parts sont arrondis à l’unité la plus proche pour plus de lisibilité dans cette présentation.
Notre véhicule phare, la SCPI ACTIVIMMO, n’est pas concernée par une obligation de baisser le prix de sa part. Compte tenu du contexte actuel, nous avons procédé à une révision du calcul de la valeur de reconstitution pour la comparer au prix de la part. Cette révision a confirmé que la valeur de reconstitution était proche de la valeur de la part avec une très légère décote non significative.
Cela ne nous étonne guère en raison de la politique prudentielle qui a été la nôtre depuis le lancement d’ActivImmo dans l’utilisation de l’épargne qui nous est confiée. Comme beaucoup, nous avons observé une flambée des prix des immeubles logistiques au premier semestre 2022.
Malgré une collecte abondante, nous avons refusé d’augmenter le prix de la part, persuadés que nous avions atteint le pic en matière de prix d’achat des actifs. Nous avons préféré attendre la limite des délais de jouissance que d’acheter trop cher et bien nous en a pris, puisque le rééquilibrage s’est effectué dès le quatrième trimestre 2022, ce qui nous a permis de servir l’objectif de revenu de 5,5%.
Depuis le début de l’année 2023, nous avons acquis pour près de 300 millions d’euro d’actifs à des prix plus modérés, tout en ayant un flux locatif supérieur. Notre objectif de servir le même revenu pour 2023 est donc confirmé à ce stade.
D’une manière plus générale, nous pensons que c’est maintenant qu’il est pertinent de souscrire, les bonnes opportunités revenant avec ce rééquilibrage du marché.
Les fondamentaux de l’immobilier logistique sont plus que jamais présents :
• Des loyers encore en-dessous de ceux constatés dans le marché européen mais en croissance continue, grâce, il faut le dire, à l’inflation constatée ; • Une croissance du e-commerce qui ne se dément pas d’année en année, et donc, des besoins d’enveloppes immobilières pour gérer ces flux ; • Une raréfaction du foncier disponible qui induit une amélioration de la valeur à terme ; • Des bâtiments nouveaux de plus en plus sophistiqués et vertueux sur le plan environnemental; • Des demandes d’utilisateurs qui se concrétisent par un taux d’occupation des bâtiments, chez ActivImmo, de 99% ; • Une demande d’investissement dans cette classe d’actifs qui reste très soutenue, dont ActivImmo est le leader français et apte à saisir les meilleures opportunités ; • Des locataires logisticiens ou transporteurs solides, portés par une croissance de leur marché; • Un placement en pierre-papier, source de protection sur le long terme par la résilience de son sous-jacent immobilier.
La pierre-papier, et singulièrement, la SCPI, est avant tout un placement à long terme. Des soubresauts de marché existent à intervalles réguliers. C’est à votre société de gestion de piloter l’investissement de l’épargne confiée dans l’intérêt des souscripteurs, ce qui est notre ligne de conduite permanente.
C’est pourquoi nous estimons, à ce stade d’un marché haussier pour les loyers et stabilisé, voire baissier pour les valeurs d’achat, qu’il est opportun de lancer un nouveau véhicule grand public pour le début du quatrième trimestre 2023.
Dans cette optique, Alderan réorganise son pôle commercial en l’étoffant par l’arrivée, dès septembre, d’un Directeur des Partenariats et d’une équipe élargie et dynamique pour répondre agilement aux opportunités d’investissement et aux défis économiques d’un monde changeant.
Notre équipe reste plus que jamais mobilisée pour respecter nos engagements auprès de nos souscripteurs et de nos partenaires, avec un suivi constant de nos locataires.
Pauline Collet répond à cette question et dévoile les dernières actualités de la société de gestion au micro de Gestion de Fortune 🎤 (Frederic Lorenzini).
Au programme :
🔸 le milliard de capitalisation d’ActivImmo 💰 (00:23)
📣 … ainsi qu’un APERÇU EXCLUSIF DU NOUVEAU VÉHICULE GRAND PUBLIC actuellement en préparation chez Alderan 📣 (03:46) :
🔹SCPI internationale 🌍 (Europe/Amérique du Nord)
🔹Diversifiée 🏨🛒🏙️ (hors logistique en Zone Euro)
🔹Accessible à partir de 5 000 euros 💶
⚠️ La future SCPI mentionnée ci-dessus n’est encore ni constituée, ni commercialisée. Une demande de visa auprès de l’AMF est actuellement en cours.
⚠️ Comme tout investissement, investir dans une SCPI comporte un risque de perte en capital. Il est rappelé que le montant du capital investi n’est pas garanti et qu’il est recommandé d’investir pendant une période d’au moins 8 ans. Avant d’investir, vérifiez que ce placement correspond à votre profil. L’ensemble des risques associés à cet investissement est décrit dans le Document d’Informations Clés (DIC) et la note d’information de la SCPI, dont tout investisseur doit prendre connaissance préalablement à son investissement. Ces documents sont disponibles sur simple demande auprès de la société de gestion ou directement sur le site www.alderan.fr
Alderan annonce l’acquisition, en partenariat avec la Caisse des Dépôts, du site Les Boucaniers à Sainte-Anne en Martinique, dont le Club Med poursuit l’exploitation. L’opération s’est déroulée dans le cadre du Club Deal Vadora II – un fonds de private equity immobilier créé et géré par Alderan, dédié au secteur du tourisme.
Le Club Med Les Boucaniers intègre le Club Deal touristique Vadora II
Le Club Deal Vadora II, créé et géré par Alderan, a fait l’acquisition le 10 mai 2023, aux côtés de la Caisse des Dépôts, du Club Med Les Boucaniers – un Resort historique idéalement situé en Martinique, à proximité immédiate de Sainte-Anne. Le montant de l’investissement s’élève à plus de 21 millions d’euros droits compris, pour la part de Vadora II.
Construit en 1969, Les Boucaniers est un des resorts emblématiques du portefeuille Club Med. Le Resort a bénéficié d’une rénovation totale en 2004-2005 avec une montée en gamme. Les Boucaniers s’étend sur 22 hectares de jardin tropical, parsemé de bâtiments hôteliers, restaurants et espaces de détente haut de gamme.
La station balnéaire possède une renommée internationale, très prisée par une clientèle venue des quatre coins du monde. Son emplacement privilégié, le paysage de carte postale qui l’entoure ainsi qu’un grand nombre d’activités uniques que propose le lieu (spot de ski nautique reconnu, plongée, kitesurf, planche à voile…) contribuent à l’attractivité touristique de la destination.
Un projet de restructuration à forte valeur ajoutée
Spécialiste de la création de valeur, Alderan a identifié une réelle possibilité de valorisation du site, notamment grâce à un projet de restructuration et d’extension. Ce dernier vise à améliorer la qualité des infrastructures et des équipements. Cette montée en gamme permettra de diversifier davantage les activités proposées par le Club Med et d’attirer une clientèle nouvelle, notamment nord-américaine.
La restructuration se fera en 2 temps :
• Une rénovation du site existant dès juin 2023 ;
• Une extension en 2024.
Le projet d’extension consiste en la création d’une zone nouvelle au sein du Resort – dite « Zen Oasis ». Pensée comme un lieu d’évasion et de sérénité, cette zone sera réservée uniquement à une clientèle adulte. Une montée en gamme est également prévue côté hôtellerie, avec des chambres plus spacieuses et luxueuses.
L’enveloppe budgétaire globale des travaux est d’environ 41 millions d’euros. La livraison du projet est prévue pour la fin du 4ème trimestre 2024. Le financement des travaux s’effectuera grâce à un prêt bancaire consenti par un pool regroupant le Crédit Agricole Centre France, le Crédit Agricole de Martinique, BPI France et l’Agence Française de Développement (AFD).
Un projet ancré localement et soutenu par la Caisse des Dépôts
Le projet de restructuration du Club Med « Les Boucaniers » présente des enjeux importants pour l’attractivité territoriale de la Martinique. C’est en effet un haut lieu touristique de l’île et son redéveloppement a fédéré les autorités locales qui soutiennent le projet. Des subventions (notamment en provenance du FEDER) ont été sollicitées auprès des collectivités locales. Une première tranche de 5,6 millions d’euros a d’ores et déjà été approuvée par la Collectivité Territoriale de Martinique.
VADORA II, par sa filiale INVAD, dédiée au projet, détient 54% du tour de table et le groupe Caisse des Dépôts, autre acteur important de cette opération, possède le solde, soit 46%.
Un engagement locatif ferme de 15 ans de la part du Club Med
Le site des Boucaniers présente une excellente situation locative. Son exploitant, Club Med, a en effet signé le 10 mai 2023 un nouveau bail de 15 ans d’engagement ferme – une durée qui dépasse grandement la durée de vie prévisionnelle du fonds Vadora II (6 ans).
L’exploitation du site ne sera pas interrompue pendant les travaux et les loyers continueront à être perçus. Le projet présente ainsi un rendement locatif attractif pour les investisseurs du fonds Vadora II.
Remerciements partenaires
Alderan tient à remercier tout particulièrement les investisseurs et les partenaires qui ont adhéré au projet Vadora II dont cette opération des Boucaniers constitue la première étape emblématique. Une autre opération, métropolitaine, est en cours de montage et porte sur un portefeuille de 10 résidences de tourisme à la mer et à la montagne.
Le fonds Vadora II, orienté tourisme de séjours, reste donc ouvert à la souscription. Le succès qu’il rencontre démontre la capacité d’Alderan à structurer des opérations d’envergure dans une classe d’actifs en complet retournement après la période de crise sanitaire qu’elle a subie.
De très belles perspectives se présentent à partir de ce premier socle aujourd’hui matérialisé. Nos équipes sont à disposition de tous ceux qui seraient attirés par ces aventures alliant sécurité locative et création de valeur maîtrisée.
Pour chaque nouvelle signature de bail, et notamment dans le cadre d’opérations de sale & lease back, Alderan signe des baux dits « verts » ou « responsables » (ex. Sites de Lesquin et Moreuil avec VIAPOST/NEOLOG), qualifiés ainsi car ils intègrent une annexe environnementale solide. Cette annexe encadre les relations entre le bailleur et le preneur sur les aspects E,S et G. Elle permet par exemple au propriétaire le droit d’accéder aux locaux loués pour réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique en cours de bail.
Déploiement à grande échelle d’un logiciel de consommation DEEPKI
Alderan a équipé la totalité des actifs du patrimoine de la SCPI Activimmo avec le dispositif DEEPKI, plateforme et outil digital permettant le suivi direct et détaillé des données de consommation de chaque actif. C’est ensuite le cabinet Alterea, bureau d’étude spécialisé, qui analyse les données et les combine à une simulation thermique de chaque site pour déceler d’éventuels indices de sous performance et concevoir le plan d’amélioration et d’action le plus pertinent et le plus efficace pour chaque bâtiment.
Mise en place des toitures photovoltaïques pour les actifs en VEFA
Alderan a conscience de l’importance que les projets de développement neufs soient exemplaires en matière de l’environnement. Dans ce cadre, des panneaux photovoltaïques en toiture sont prévus pour le site de Cergy et de Montbeugny. 2 modes de fonctionnement complémentaires sont possibles : autoconsommation et réinsertion de l’excédent de production dans le réseau. La réinsertion de l’excédent a été choisie sur ces deux sites.
Passage à l’éclairage LED sur le site d’Alizay
Dans le cadre de sa démarche ESG orientée « Best in Progess », Alderan a équipé en LED l’intégralité du tout premier site acquis par la SCPI Activimmo : il s’agit d’un site logistique de plus de 7 000 m2 situé à Alizay (27). Cette action concrète permet de réduire le bilan énergétique du locataire de l’ordre de 15% à 20% par an et apporte de surcroit un vrai confort visuel et de travail aux collaborateurs. L’investissement réalisé pour la mise en place de ce changement est amorti en moyenne sur une période de 3 à 4 ans.
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