Elles collectent sérieusement, sans se prendre au sérieux !
Découvrez, dans cette nouvelle vidéo, nos trois drôles de dames de l’équipe commerciale : l’intrépide Pauline Collet, l’audacieuse Nina Guyot et l’invincible Charlotte Habib.
Elles vous présentent Alderan en chiffres, donnent un éclairage sur les objectifs pour 2022 et présentent les résolutions pour l’année en cours.
ALDERAN annonce l’acquisition de deux portefeuilles mixtes activités et logistique pour la SCPI ActivImmo, le tout représentant un volume global d’environ 48 100 m2 de surface bâtie et plus de 280 000 m2 de foncier. Ces portefeuilles d’actifs, tous exploités par des locataires de premier rang, sont principalement concentrés sur l’Arc atlantique (des Landes à la Bretagne), un des principaux axes logistiques de France. Ils présentent par ailleurs des leviers de création de valeur tant en termes de constructibilité résiduelle que de réversion positive du loyer.
Ces opérations d’acquisition représentent un volume d’environ 30 millions d’euros.
Le premier portefeuille est composé de deux bâtiments d’activités et de logistique situés respectivement en périphérie de Rouen à Barentin (76360) et en périphérie de Châteauroux à Montierchaume (36130). Ces deux actifs représentent une surface utile globale d’environ 28 000 m2 et un foncier de 120 000 m2. En plus de présenter de très bons fondamentaux, les deux sites sont entièrement loués avec une durée résiduelle ferme d’engagement supérieure à 4 ans. Les loyers sont fondés sur des niveaux métriques très conservateurs ; ce qui, au vu de la raréfaction de ce type de produit, peut permettre d’envisager une belle réversion positive à terme.
Pour cette transaction, l’Etude Lasaygues (Me Hubert de Vaulgrenant) accompagnait l’acquéreur. La transaction a été réalisée par BNPP RE, dans le cadre d’un mandat co-exclusif.
Le second portefeuille est composé de huit actifs de transport et de logistique représentant une surface utile globale d’environ 20 100 m2 et un foncier de 160 000 m2. Ce portefeuille d’actifs est concentré sur l’Arc atlantique. Il bénéficie d’importants fonciers résiduels constructibles ce qui, en tenant compte de la lutte contre l’artificialisation des sols, peut constituer à terme une réelle source de création de valeur. La totalité des sites est exploitée par des acteurs majeurs de la logistique avec une sécurisation locative ferme de plus de 9 ans.
Cette transaction a été réalisée dans le cadre d’un schéma off market. L’Etude Lasaygues (Me Camille Chansarel) accompagnait l’acquéreur pour la partie notariale.
ActivImmo, gérée par Alderan, annonce un taux de distribution 2021 en phase avec ses prévisions. Labellisée ISR en décembre dernier, la SCPI dédiée au secteur logistique aborde 2022 sous les meilleurs auspices. Face à une collecte qui s’est encore amplifiée depuis le début de l’année, elle s’est déjà assurée d’un pipe d’investissements sécurisés de plus de 100 M€…
Sa fourchette de rendement devait être comprise « entre 6% et 6,05% ». Le taux de distribution 2021 d’ActivImmo, la SCPI d’Alderan dédiée au secteur logistique récemment labellisée ISR, est donc bien dans la cible. Avec un dividende brut de 36,73 € par part, elle affiche un rendement de 6,02%[1].
Accélération de la collecte depuis le début de l’année
ActivImmo boucle en outre 2021 sur une collecte nette de près de 250 M€. Un peu plus de 2 ans après son lancement, sa capitalisation dépasse les 300 M€ (328 M€ au 31 décembre 2021, contre 79 M€ fin 2020). Le rythme des souscriptions s’est encore accéléré depuis le début de l’année. Au 8 février, la SCPI aurait déjà collecté plus de 50 M€. A comparer aux 75 M€ recueillis sur l’ensemble du 4e trimestre 2021… Comme à son habitude, Alderan a déjà anticipé cette montée en puissance. Après cinq opérations bouclées au 4e trimestre, pour un montant total de 27,7 M€, le rachat d’un portefeuille composé de deux actifs, d’une valeur globale d’une quinzaine de millions d’euros, est intervenu le 26 janvier dernier.
Acquisition de deux nouveaux actifs le 26 janvier dernier
Il s’agit, d’une part, d’un entrepôt de logistique pure, situé près de Châteauroux, loué au transporteur Geodis. Et d’un immeuble mixte (locaux d’activités et entrepôts) situé dans la périphérie de Rouen. Cet actif est entièrement loué au groupe Lucibel, un spécialiste des solutions d’éclairage de nouvelle génération, dont le département recherche et développement est d’ailleurs hébergé dans ces locaux rouannais. ActivImmo peut par ailleurs compter sur un pipe d’investissements sécurisés d’une centaine de millions d’euros. Parmi lesquels « 8 opérations unitaires, et un portefeuille d’un peu moins d’une vingtaine de millions d’euros », précise Benjamin Le Baut, directeur général d’Alderan, soucieux de concilier croissance du patrimoine et granularité du portefeuille.
100 M€ d’acquisitions sécurisées, 100 M€ à l’étude…
A ces 100 M€ d’acquisitions sécurisées s’ajoutent une autre centaine de millions d’euros d’investissements « à l’étude ». Parmi les cibles potentielles, des actifs unitaires « d’une taille plus importante », confie Benjamin Le Baut. Lequel, malgré cette pression acheteuse, veille avant tout à préserver la sélectivité de ses investissements. Sur un marché de la logistique où, engouement croissant des investisseurs oblige, les taux de rendement se compressent, il devient de plus en plus délicat de concilier qualité des dossiers et forte rentabilité. Le taux de rendement à l’acquisition des prochaines opérations réalisées par ActivImmo risque donc d’être inférieur à celui des actifs déjà en portefeuille.
Un taux de distribution cible de 5,5% en 2022
« C’est la raison pour laquelle nous visons, par prudence, un taux de distribution de 5,5% en 2022 », annonce Pauline Collet, directrice du développement et du marketing d’Alderan. D’autres facteurs pourraient en revanche jouer positivement sur le rendement 2022. Car la pression qui s’exerce sur le marché de l’investissement logistique est encore plus vive côté utilisateurs. Dans une étude récente, BNP Paribas Real Estate pointe la hausse constatée et potentielle des loyers des locaux logistiques. Cette hausse, en 2022, sera notamment entretenue « par la hausse prévisible des indices, ainsi que par la solidité du marché locatif », estime René Jeannenot, directeur du pôle logistique de BNP Paribas Real Estate Transaction. Reste à savoir dans quelle mesure l’indexation attendue des loyers d’ActivImmo compensera la baisse des rendements à l’acquisition. Réponse début 2023…
Société de gestion de portefeuille immobilier indépendante agréée par l’AMF, Alderan accompagne des investisseurs dans leurs placements. L’entreprise, dont Rémy Bourgeon est le président, est spécialisée dans les bâtiments professionnels, et notamment les entrepôts logistiques, à travers ses différentes solutions.
Quelles sont les activités d’Alderan ?
Alderan, une société de gestion de portefeuille immobilier indépendante créée en 2015 et agréée par l’AMF. Elle accompagne des particuliers, professionnels ou institutionnels à investir dans des bâtiments professionnels de grande envergure et à valoriser leurs actifs immobiliers tertiaires. La spécialité de l’entreprise ? Les entrepôts logistiques répartis sur toute la France, même si Alderan peut également investir sur des bureaux plus traditionnels.
Quels sont les chiffres clés d’Alderan ?
En près de sept années, Alderan s’est déjà fait un nom dans son secteur. En effet, à ce jour, les 27 professionnels de l’immobilier gèrent un patrimoine conséquent : environ 600 millions d’euros, répartis sur environ 120 immeubles, 170 locataires et plus de 550 000 m². Cela représente 26 millions d’euros de loyers annuels, pour un rendement moyen de 7 %.
Quelles solutions propose la société pour investir ?
Pour mettre en place des stratégies adaptées pour ses clients, Alderan dispose de plusieurs cordes à son arc. Parmi celles-ci, la société a créé ActivImmo, sa SCPI dédiée aux locaux d’activité et à la logistique urbaine, qui gère les portefeuilles de clients en recherche de rendements et d’une diversification de leur patrimoine. Ainsi l’épargne peut se développer et une retraite dorée peut se préparer. S’il est possible d’investir selon ses besoins (en pleine propriété, en nue-propriété ou en usufruit), Alderan propose également des services pour développer son épargne sur le long terme. La société se veut également experte de la création et de la gestion d’OPPCI (Organisme Professionnel de Placement Collectif Immobilier), qui permet de bénéficier de nombreux avantages, notamment fiscaux, dans le cadre d’un investissement d’une durée de 5 à 12 ans.
Comment Alderan personnalise chaque investissement ?
La vraie force d’Alderan est de mettre ses expertises de l’investissement dans l’immobilier tertiaire au service de la personnalisation de ses prestations. Avec sa connaissance du marché, Alderan accompagne à établir un plan personnalisé, qui peut comporter de nombreux éléments, comme la recherche d’un bien, la structuration juridique, la gestion comptable et sociale ou le suivi complet de toute la stratégie décidée préalablement.
Pourquoi mettre en relation des investisseurs ?
L’immobilier d’entreprise implique des montants parfois très (trop) importants. Investir à plusieurs est donc opportun, mais souvent compliqué. Avec ses montages financiers nommés « Club Deal », Alderan réunit des investisseurs aux objectifs de rendement similaires aux durées d’investissement semblables, afin de mutualiser leurs fonds et leur permettre d’investir plus facilement. Une véritable opportunité, qu’il n’aurait pas été possible de saisir sans cet intermédiaire.
Alderan est fière de répondre à la confiance que lui accordent les souscripteurs de la SCPI ActivImmo et annonce l’acquisition, courant décembre, de cinq nouveaux actifs sur ce fonds.
Alderan démontre sa capacité de sourcing de produits de grande qualité permettant à la fois de mutualiser le risque géographique et locatif mais également de maintenir ses objectifs de rendement – 6,00%.
Ces actifs ont fait l’objet d’une notation initiale selon les critères E (Environnement), S (social) et G (Gouvernance) de la grille ISR d’ActivImmo et intègrent la poche « Best-in-progress » visant à l’amélioration de leur performance extra-financière.
Description : bâtiment mixte activités / bureaux localisé en Normandie, à Vire (14). Le site est situé au sein d’une zone d’activité identifiée « Le Gast » à proximité de l’autoroute des Estuaires A84. L’actif est en très bon état, une réfection totale de la toiture a été réalisée en 2018, et possède de bonnes caractéristiques techniques.
Surface : 5 600 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 1 locataire (industriel), durée d’engagement ferme résiduelle supérieure à cinq ans. Stratégie : pérennisation de l’état locatif Date d’acquisition : 14/12/2021
Description : bâtiment d’activités localisé en région Rouennaise, au sein de la zone d’activités de Bourg Achard (27). Le site est situé au niveau de l’échangeur sur l’autoroute A13. Il s’agit d’un bâtiment récent, livré en 2012, présentant tous les fondamentaux en ligne avec la stratégie d’investissement du véhicule.
Surface : 2 100 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 1 locataire (CAP DEPO), entreprise spécialisée dans la pharmaceutique ; un nouveau bail commercial a été régularisé dans le cadre de l’acquisition, la durée d’engagement ferme résiduelle est donc supérieure à trois ans.Stratégie : pérennisation de l’état locatif Date d’acquisition : 17/12/2021
Description : ensemble immobilier mixte activités / bureaux situé au sein de la zone industrielle « Les Estroublans » dans le sud de Vitrolles. Il bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A7 à proximité immédiate. Le tout est réparti sur trois bâtiments indépendants entièrement rénovés il y a moins d’un an.
Surface : 7 400 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 3 locataires de premiers rangs (EIFFAGE, CEGELEC, ENDEL), la durée d’engagement ferme pondérée résiduelle est supérieure à quatre ans. Stratégie : pérennisation de l’état locatif; adjonction de surfaces nouvelles à la demande de certains exploitants. Date d’acquisition : 20/12/2021
Description : ensemble immobilier tertiaire composé de deux bâtiments indépendants situé à l’entrée du CRT de Lesquin au sud de l’agglomération lilloise, dans la commune de Sainghin-en-Mélantois. Le site bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’accès direct à l’autoroute A23 et à 5km de l’autoroute A1.
Surface : 8 145 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 1 locataire (groupe NORAUTO), signature d’un bail précaire sur une année. Stratégie : 1re phase : perception des flux locatifs sur un an permettant de générer un rendement immédiat attractif. 2ème phase : développement, dès la libération des locaux par l’exploitant actuel, d’un Parc d’activités neuf composé de 24 cellules réparties sur 5 bâtiments pour une surface totale de 8 587 m2. Date d’acquisition : 21/12/2021
Description : entrepôt logistique situé au sein du Parc d’Activités de Neuville-en-Ferrain dit « PANEF », à 15 minutes de Lille. Il bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A22 à proximité immédiate.
Surface : 7 950 m2 État locatif : Etat locatif : taux d’occupation 100%, 2 locataires, LOGVAD : entreprise spécialisée dans le secteur de la logistique liée au e-commerce ; LD 5 : entreprise spécialisée dans le secteur de marchands de biens immobiliers, la durée d’engagement ferme résiduelle est donc supérieure à trois ans. La durée d’engagement ferme pondérée résiduelle est supérieure à quatre ans. Stratégie : pérennisation de l’état locatif et optimisation foncière à long terme, la SCPI Activimmo étant déjà propriétaire du foncier adjacent (également bâti et 100% loué) Date d’acquisition : 30/12/2021
Alderan étoffe la SAS Vadora en intégrant un nouvel actif au sein de son patrimoine déjà bien établi, un entrepôt logistique d’environ 26 000 m2 loué sur le long terme à un acteur majeur de la logistique et du transport, le groupe BERT.
En plus de présenter de très bons fondamentaux techniques, cette acquisition permet au fonds de renforcer sa présence sur la dorsale logistique (axe majeur Lille – Paris – Lyon – Marseille).
Cette opération présente également des leviers de création de valeur avec la réalisation d’une potentielle extension du bâti existant pour le compte de l’actuel exploitant du site, ce qui est parfaitement en ligne avec la stratégie « value add » du véhicule.
Description : entrepôt logistique situé sur la dorsale logistique au sein de la zone d’activité en plein développement « Les Fleurons ». Le site dispose d’une très bonne accessibilité par voie routière à respectivement 2 et 20 km des autoroutes A7 et A49.
Surface : 25 889 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 1 locataire, SFB (Groupe Bert) : société de premier ordre spécialisée dans le transport et la logistique, durée d’engagement ferme résiduelle supérieure à huit ans. Stratégie : pérennisation de l’état locatif et création de valeur potentielle avec la présence de foncier résiduel constructible. Date d’acquisition : 15/12/2021
ActivImmo, spécialisée dans l’immobilier de logistique, obtient le label ISR (Investissement Socialement Responsable). Ce label a été créé pour récompenser les fonds d’investissement (immobilier ou non) qui prennent en compte des considérations ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans leurs choix d’investissements.
Les 3 axes de la politique ESG d’ActivImmo
Lancé en 2015 pour les fonds d’investissements mobiliers, par le Ministère de l’Economie et des Finances, le label Investissement Socialement Responsable (ISR) a été élargi aux fonds immobiliers fin 2020 afin de récompenser les choix d’investissements en fonction de critères extra-financiers. Pour être éligible, les SCPI doivent prendre en compte les aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance quand ils investissent, mais aussi dans la gestion de leurs actifs.
La SCPI ActivImmo devient la 13ème SCPI labellisée en un peu plus d’un an. Cette SCPI de rendement, gérée par la société de gestion Alderan, a pour objectif d’avoir un impact sur les 3 dimensions ESG.
Pour la dimension environnementale, ActivImmo a pour objectifs de limiter les consommations d’énergie et d’eau des actifs, d’améliorer la prévention et la gestion des déchets sur site et de favoriser la biodiversité sur les sites pertinents.
En matière sociale, la SCPI va insister sur la gestion efficace des flux afin de limiter les nuisances pour les riverains et améliorer le confort des personnes travaillant dans les locaux (confort thermique et visuel, qualité des zones de détente…).
Enfin en termes de gouvernance, elle voudra éviter l’étalement urbain en privilégiant des sites existants, favoriser la résistance aux risques climatiques des actifs et promouvoir davantage de durabilité auprès des prestataires.
Les actifs de la SCPI seront également notés sur des critères ESG. La note maximale étant de 100 points, Alderan s’est fixé comme objectif d’améliorer de 20 points ceux qui ont une note faible, et de maintenir à un niveau élevé les actifs qui ont déjà une bonne note.
La décision de labelliser ActivImmo résulte d’une conviction éthique forte qui nous anime chez ALDERAN. L’obtention du label ISR est le résultat d’un an de travail et constitue une nouvelle étape structurante pour améliorer la performance ESG de notre patrimoine sous gestion et accompagner nos clients dans leur volonté croissante d’investissements responsables. Rendez-vous dans trois ans pour constater les progrès réalisés
Benjamin LE BAUT, Directeur Général d’ALDERAN.
Des considérations extra-financières qui viennent s’ajouter à d’excellentes performances
Depuis sa création en juillet 2019, la SCPI a maintenu sa distribution de dividendes au-dessus des 6% de TDVM chaque trimestre. Sa stratégie pour offrir des rendements aussi élevés est d’investir dans les actifs de logistique, très sollicités dans le transport de marchandise au quotidien et qui ont même connu une hausse d’activité pendant la crise sanitaire. ActivImmo détient la plus grande part de ses actifs dans les Régions françaises, et le reste en Ile de France. La gestion de ses actifs est remarquable. En effet, au 30 Septembre 2021, la SCPI affichait 98,50% de taux d’occupation financier, ce qui lui garantit des revenus locatifs sur le court et moyen terme. La SCPI est accessible dès 6 100 € (le prix de la part est de 610 € et le nombre de parts minimum lors de la première souscription est de 10).
Alderan est fière d’annoncer l’obtention par son véhicule phare, la SCPI ActivImmo, du label ISR – Investissement Socialement Responsable.
Preuve de son engagement fort sur la dimension extra-financière de son activité, cette labellisation répond également à la demande des investisseurs qui souhaitent s’orienter vers des placements plus responsables.
En tant que société de gestion et gestionnaire d’actifs immobiliers, ALDERAN est depuis longtemps consciente de sa double responsabilité sociétale et environnementale :
par les solutions d’investissement et les services qu’elle propose, elle offre à ses clients investisseurs la possibilité d’allier performance financière et investissement responsable, en travaillant avec une SGP soucieuse et vigilante sur ces questions au sein même de son organisation ;
au cours de la gestion des actifs : dans ce rôle, ALDERAN peut avoir de multiples casquettes (propriétaire, bailleur, maître d’ouvrage,….) et sa responsabilité sociétale et environnementale s’exerce dans chacune de ces fonctions.
Avec la labellisation d’ActivImmo, ce sont déjà 51 actifs immobiliers d’activités ou de logistique loués à plus de 38 entreprises qui seront couverts. Sans compter les acquisitions à venir.
Le travail de préparation de la grille d’évaluation et la collecte de données pour élaborer le plan d’action ont nécessité un investissement important de la part de toute l’équipe, en particulier le pôle de gestion d’actifs internalisé, avec, en appui, l’expertise du cabinet de conseil EGIS.
ALDERAN est convaincue que les locaux logistiques ont un rôle à jouer dans l’effort collectif de réduction des impacts environnementaux du secteur du bâtiment et que leur marge de manoeuvre est encore importante. La SCPI ActivImmo a pour objectif de participer à construire une logistique de demain qui devra être plus durable. Alderan a ainsi souhaité structurer et valoriser sa démarche en se fondant sur le référentiel du label ISR immobilier. En effet, celui-ci permet de construire une politique ESG avec une méthodologie d’évaluation ESG dont la pertinence est fondée sur sa dimension opérationnelle et sur le fait qu’il s’agit d’un outil bâti sur mesure pour être adapté et cohérent avec la classe d’actif sous-jacente.
ALDERAN souhaite s’inscrire dans une démarche de progrès continu pour accroître son impact positif et réduire son impact négatif. Ce positionnement est d’autant plus légitime en matière d’immobilier d’entreprise compte tenu du faible taux de renouvellement : les enjeux se concentrent donc sur le parc existant.
Cette méthodologie est associée à un plan d’actions, dans une approche d’amélioration continue qui fonde toute l’approche de la société de gestion. Ainsi, ALDERAN entend, grâce à cette méthodologie et ses outils, suivre les impacts sur le long terme. Une attention particulière est accordée à l’écoute, l’implication et la collaboration de toutes les parties prenantes. Enfin les performances sont communiquées de manière transparente et un contrôle interne est effectué régulièrement.
« La décision de labelliser ActivImmo résulte d’une conviction éthique forte qui nous anime chez ALDERAN. L’obtention du label ISR est le résultat d’un an de travail et constitue une nouvelle étape structurante pour améliorer la performance ESG de notre patrimoine sous gestion et accompagner nos clients dans leur volonté croissante d’investissements responsables. Rendez-vous dans trois ans pour constater les progrès réalisés » indique Benjamin LE BAUT, Directeur Général d’ALDERAN.
LA POLITIQUE ESG : quels sont les objectifs d’ActivImmo ?
Les 3 axes de la politique ESG d’ActivImmo sont les suivants :
En matière d’Environnement : limiter les consommations d’énergie et d’eau des actifs, améliorer la prévention et la gestion des déchets sur site, favoriser la biodiversité sur les sites pertinents.
En matière Sociale : gérer efficacement les flux afin de limiter les nuisances pour les riverains et améliorer le confort des personnes travaillant dans les locaux (confort thermique et visuel, qualité des zones de détente…).
En matière de Gouvernance : éviter l’étalement urbain en privilégiant des sites existants, favoriser la résistance aux risques climatiques des actifs et engager nos prestataires vers davantage de durabilité.
La SCPI ActivImmo gérée par Alderan vient de franchir le cap des 300 M€ de capitalisation. Et d’obtenir le label ISR. Une première pour un véhicule essentiellement dédié au secteur logistique, qui a nécessité la mise en place d’un référentiel spécifique. Explications.
Le succès de la première -et toujours unique- SCPI essentiellement dédiée au secteur de la logistique et des locaux d’activités ne se dément pas. ActivImmo, lancée il y a un peu plus de 2 ans par Alderan, continue de défrayer la chronique en termes de collecte. Fin novembre, elle a franchi le cap des 300 M€ de capitalisation. Et vise, grâce à un flux de capitaux mensuels de l’ordre de 20 à 25 M€, un encours supérieur à 330 M€ d’ici la fin de l’année.
ActivImmo est labellisée ISR immobilier depuis le 8 décembre
Elle vient en outre de se doter d’un atout supplémentaire pour attirer de nouveaux souscripteurs. Depuis le 8 décembre dernier, la SCPI est en effet officiellement labellisée ISR. Une démarche de certification entreprise en début d’année 2021. Et qui aura donc nécessité un petit peu plus de temps que pour d’autres véhicules. A la différence de secteurs plus « balisés », comme celui des bureaux ou des commerces, la logistique n’est pas encore totalement entrée dans les radars de l’analyse ESG. Alderan a donc dû construire son propre référentiel. En s’appuyant sur ses propres expertises. Ainsi que celles apportées par un cabinet de conseil spécialisé (Egis), qui l’a accompagnée tout au long de ce processus.
Mise en place d’un référentiel ESG spécifique au secteur de la logistique
« Le fait d’avoir internalisé la gestion locative de nos actifs a été un atout important. Nous disposons de ce fait d’une parfaite connaissance de nos locataires et de nos actifs. Et d’une base de données d’excellente qualité. Ce qui nous a permis de bâtir une grille d’analyse totalement en phase avec les caractéristiques du secteur logistique», explique Benjamin Le Baut, directeur général d’Alderan. Le gestionnaire a fait le choix d’opter pour une approche « best-in-progress ». Autrement dit, celle qui consiste à s’engager sur l’amélioration ESG des actifs présentant des axes de progrès. Plutôt que sur des actifs déjà exemplaires. « Ce sont des secteurs, reconnaissons-le, où il y a beaucoup à faire, notamment sur le plan environnemental. Il nous semblait plus juste de contribuer à la transformation éco-responsable des bâtiments, plutôt que de viser l’acquisition d’actifs déjà en phase avec les objectifs ESG », détaille Benjamin Le Baut.
« Construire la logistique durable de demain »
Celui-ci met en avant l’ambition désormais affichée d’Alderan de « construire la logistique durable de demain ». La société de gestion a aussi choisi de concentrer ses actions sur des thématiques spécifiques. Sur le plan environnemental , par exemple, le gestionnaire portera une attention particulière à la gestion des déchets -que l’activité logistique, par nature, produit de manière importante- et à la préservation de la biodiversité. Parmi les critères sociétaux, le gestionnaire s’engage à optimiser la gestion des flux de marchandises, « afin de diminuer les éventuelles nuisances provoquées par cette activité pour les riverains ». Il s’attachera également à améliorer les conditions de travail des personnels travaillant dans le secteur des locaux d’activités et de la logistique. Enfin, en termes de gouvernance, Alderan agira pour lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols. Et imposera à ses prestataires le respect d’une charte de durabilité.
Un pipe d’investissements sécurisés de 125 M€
La SCPI ActivImmo continue par ailleurs sa marche en avant. Sa collecte plus que confortable a pour l’heure toujours été investie dans les temps. Et même, souvent, par anticipation. Son dernier investissement remontait toutefois à septembre dernier : l’acquisition d’un entrepôt de logistique urbaine de 6 300 m² dans les Yvelines, à Épône. Elle faisait suite à deux importantes opérations portant sur des portefeuilles d’actifs menées en juillet dernier. Mais le rythme des investissements va redevenir soutenu. ActivImmo vient tout juste de boucler, ce 14 décembre, une nouvelle acquisition. Il s’agit d’un bâtiment d’activités et de logistique de 5 510 m², situé à Vire (14). Il est entièrement loué à un opérateur industriel implanté dans 21 pays. Bon nombre d’autres opérations sont dans le « pipe ». Elles devraient être concrétisées d’ici quelques mois. « 125 M€ d’acquisitions sont actuellement sécurisées », affirme Benjamin Le Baut.
Un taux de distribution estimé entre 6% et 6,05%
Les cibles potentielles sont, pour l’essentiel, des actifs unitaires. L’objectif est en effet de rétablir plus de diversification dans les sources de revenus locatifs. Les précédentes opérations avaient conduit à ce que l’un des locataires (le groupe Bert, en l’espèce) soit à l’origine de 40% des loyers fin septembre. Une sur-représentativité qui sera rapidement gommée, pour revenir à un ratio d’emprise d’au maximum 25%. Tous les autres indicateurs d’ActivImmo demeurent au vert. Son taux d’occupation financier frôle les 99%. La durée résiduelle moyenne de ses baux est proche de 9 ans. Quant à ses perspectives de distribution, elles demeurent dans la fourchette annoncée tout au long de l’année : entre 6% et 6,05% (taux de distribution 2020). La SCPI a déjà distribué 3 acomptes de 9,15 € par part, soit l’équivalent d’un taux de distribution annualisé de 6%. L’acompte du 4e trimestre sera donc, au minimum, d’un même montant.
A peine plus de 2 ans après son lancement, la SCPI Activimmo de la société de gestion Alderan affiche un succès commercial insolent : 72,7 millions € de collecte nette en 2020 en pleine pandémie de Covid 19, puis 174,3 millions € de capitaux levés sur les 9 premiers mois de 2021. La capitalisation a franchi le seuil des 250 millions € au 30 septembre 2021, une véritable « success story » pour la seule SCPI du marché investie à 100% en actifs logistiques et d’activités. Activimmo a été récompensée par 2 prix en 2021 : le prix de la meilleure SCPI à capital variable spécialisée décerné par Gestion de Fortune, et le prix de la SCPI la plus prometteurs attribué par le magazine Le Particulier.
En présence d’Emmanuelle Wargon, ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du logement et de Nicolas Mayer-Rossignol, président de la Métropole Rouen Normandie et maire de Rouen, Jean-Michel Mendret, directeur général délégué Bouygues Bâtiment France Europe, Pierre-Yves Muller, directeur général Linkcity Régions France et Damien Renard, directeur régional Normandie Sogeprom, ont posé la première pierre de l’ensemble immobilier « L’Eveil de Flaubert », accompagnés de Rémi de Nijs, directeur général Rouen Normandie Aménagement, Rémy Bourgeon, président d’Alderan et d’Ojirel, Céline Senmartin, directrice régionale Normandie de la Banque des Territoires et des partenaires iSélection, Rouen Habitat, Réside Etudes, CDC Habitat Grand Ouest. Ce vaste ensemble immobilier vise à offrir un nouveau lieu de vie qui favorise la mixité sociale et intergénérationnelle, et contribue à la transition écologique du territoire.
Une programmation immobilière privilégiant la mixité sociale et intergénérationnelle
“L’Eveil de Flaubert“ s’étend sur un site d’1,6 hectare entre l’avenue Jean Rondeaux et la rue Niki de Saint-Phalle. À proximité du centre-ville et de la Seine, il bénéficie d’une situation privilégiée et d’une vue panoramique sur la ville et ses alentours. Point de départ de la reconquête de la ville vers l’Ouest, ce projet traduit la volonté de la Métropole Rouen Normandie de proposer un modèle de développement urbain durable exemplaire. Confiée à Linkcity Grand Ouest, présent sur le territoire depuis plus de 30 ans, cette opération immobilière d’envergure, l’une des plus importantes de la métropole ces dernières années, synthétise les valeurs de Linkcity : une empreinte écologique réduite, une priorité accordée aux usages à travers l’implication des acteurs locaux et des citoyens, un projet ancré dans son territoire, au service du bien-être et du bien-vivre ensemble, pour contribuer à bâtir la ville de demain.
Linkcity et ses partenaires architectes TVK, AZ Architectes et OLM Paysages, ont conçu un nouveau lieu de vie favorisant la mixité : mixité urbaine avec une programmation alliant habitations, bureaux, commerces, crèche, services et jardins ; mixité sociale et intergénérationnelle avec une offre de logements comprenant résidence seniors, logements locatifs sociaux, intermédiaires et en accession.
Une réalisation en 2 phases
Le projet est prévu en deux phases, dont la première, lancée en janvier 2021, se déroulera jusqu’à fin 2023. À travers cette première phase qui concerne la création de 26 000 m2, Linkcity développe ainsi :
Une résidence seniors de 92 appartements gérés par Réside Etudes ; 30 logements locatifs sociaux pour le bailleur social Rouen Habitat ;
A travers cette opération, Rouen Habitat a souhaité participer à la construction d’une mixité sociale et fonctionnelle, au sein d’un projet urbain durable. L’opération est composée de 30 logements, du T1 au T4 et de 15 places de stationnement. Au rez-de-chaussée, le local vélos est prévu à proximité de la rue pour inciter les usagers à utiliser les moyens de transport doux. L’ensemble des logements bénéficient d’espaces extérieurs de type balcon, loggia ou terrasse.
La production d’eau chaude sanitaire et de chauffage est collective, chaque logement sera équipé par des compteurs afin de déterminer les consommations exactes.
40 logements locatifs intermédiaires pour CDC Habitat ; L’offre de logement locatif intermédiaire a été conçue pour répondre aux besoins spécifiques des jeunes actifs et des salariés à revenus moyens. En effet, ces dernier ne peuvent pas accéder au parc social mais leurs ressources sont insuffisantes pour se loger confortablement sur le marché libre, dans les grandes agglomérations où les loyers sont élevés. Le logement intermédiaire est un logement neuf, implanté au plus près des bassins d’emploi, dont le loyer est plafonné et inférieur de 10 à 15 % au prix du marché. Sa location est conditionnée à des plafonds de ressources qui couvrent 80% de la population française. Les logements intermédiaires sont accessibles sans commission d’attribution avec des démarches 100% dématérialisées pour le locataire : dépôt du dossier, signature électronique du bail, paiement du loyer…
94 logements en accession, dont 84 logements en accession libre commercialisés par Sogeprom et iSelection et 10 logements qui seront vendus en accession à prix maîtrisés ;
Un bâtiment de bureaux en R+7 d’environ 9 000 m2 pour la SCI Tanit (Alderan et la Banque des Territoires).
Alderan et la Banque des Territoires ont respectivement investi 3,64 M€ et 3,36 M€ dans les murs du 1er immeuble tertiaire de l’Eveil de Flaubert, porté par la SCI Tanit. L’immeuble sera supporté par 70 poteaux en hêtre lamellé-collé. La fabrication de ce produit très résistant est assurée par l’entreprise normande Manubois. Elle mise sur le circuit-court en s’approvisionnant dans les forêts de Seine-Maritime pour réduire le bilan carbone du produit. Ce projet s’inscrit pleinement dans l’action de la Banque des Territoires au bénéfice de territoires plus attractifs et plus durables.
Des commerces situés en rez-de-chaussée des bâtiments
L’ensemble du projet propose un parking enterré de 625 places dont 32 places PMR sur deux niveaux de sous-sol.
Des travaux en cours
Démarrés en janvier 2021, les travaux de la première phase menés par Bouygues Bâtiment Grand Ouest dureront 3 ans. La livraison est prévue fin 2023. Trois grues ont été installées sur ce chantier d’envergure. Le gros œuvre a démarré en avril 2021.
Aujourd’hui, le gros œuvre du parking souterrain est achevé, le premier bâtiment tertiaire est sorti de terre et la mise en œuvre des poteaux bois et des casquettes préfabriquées ton ocre des deux premiers niveaux est achevée. Côté logement, sur 4 bâtiments ; le coulage des voiles béton en béton teinté masse ton pierre a été réalisé sur 2 niveaux, et les premiers balcons sont mis en œuvre.
Un concept architectural ouvert au service du bien-vivre ensemble
En bordure de Seine, L’Eveil de Flaubert, qui longe l’avenue Jean Rondeaux, est un belvédère qui profite largement des vues sur les coteaux Ouest de la Seine, ainsi que sur quelques points émergents de la ville. Les architectes ont joué sur cette inclinaison du terrain mais aussi sur les volumétries des immeubles afin de créer un ensemble harmonieux, qui s’intègre dans son environnement.
L’Eveil de Flaubert mêle logements et bureaux autour d’espaces paysagers communs et ouverts en cœur d’îlots. Cette mixité programmatique implique de réfléchir à un équilibre entre des programmes différents, la création d’interactions entre les usagers, la préservation de l’intimité des logements et la visibilité des bureaux. Les espaces ouverts forment le cœur du projet : ils favorisent ces interactions et font le lien avec l’environnement urbain. À proximité du centre-ville, une attention particulière a été portée sur la conception des rez-de-chaussée qui assurent une fluidité des parcours entre l’espace public et l’espace privé, grâce à la mise en place de porches d’entrée, de halls traversants ou transparents. Véritables échappées visuelles, ils connectent les espaces publics, les jardins en cœur d’îlots, le grand paysage et la ville.
Enfin, l’Eveil de Flaubert, du fait de sa composition étagée, contribue au confort climatique des bâtiments. Il fait entrer la nature et la lumière au cœur des bâtiments, favorisant l’ensoleillement des logements et du cœur d’îlot, ou encore la bonne circulation des vents.
Une opération visant l’excellence environnementale
Enfin, l’Eveil de Flaubert, du fait de sa composition étagée, contribue au confort climatique des bâtiments. Il fait entrer la nature et la lumière au cœur des bâtiments, favorisant Linkcity s’attache à développer des projets contribuant à la transition écologique des territoires afin de co-construire avec ses clients, ses partenaires et les habitants, des villes saines et durables. “L’Eveil de Flaubert“ illustre cette démarche et fait écho à la volonté de la Métropole de réduire son empreinte écologique et de favoriser l’évolution des comportements et des pratiques. Ainsi, l’ensemble immobilier a été conçu pour répondre à ces enjeux. Pour une performance optimale, diverses solutions techniques seront déployées : l’utilisation de matériaux biosourcés, avec une part importante accordée au matériau bois, des consommations énergétiques optimisées grâce au raccordement des logements à un système de réseau de chaleur urbain métropolitain, et au recours à la géothermie et au photovoltaïque pour les bâtiments tertiaires
Le programme vise en ce sens de multiples labels environnementaux :
L’ensemble des bâtiments, de logements et tertiaires, ambitionnent d’atteindre le niveau de performance BEPOS Effinergie 2017 et E3 du label Energie Carbone, en avance sur les réglementations en vigueur. Ces labels attestent de performances exemplaires en matière de sobriété et d’efficacité énergétique, avec des exigences renforcées sur la conception bioclimatique et les consommations énergétiques ; de qualité et de confort. Les bâtiments tertiaires visent en outre le label BBCA, qui atteste de l’exemplarité de la démarche de réduction de l’empreinte carbone ; L’immeuble tertiaire de la première phase ambitionne également d’obtenir la certification BREEAM niveau VERY GOOD, certification la plus utilisée en Europe et reconnue à l’international.
Alderan a le plaisir de vous annoncer la parution du troisième BTI d’ActivImmo* de l’année 2021 !
L’essentiel du 3ème trimestre : · 3 Acquisitions (+28 actifs) · 253 M€ de capitalisation (+56 M€ de collecte au T3 2021) · Surfaces gérées : 271 997m2 (x2,8 par rapport au 2nd trimestre) · 9,15 € de dividende par part (objectif de 6% de rendement maintenu) · WALB : 6,7 ans (+4,6 ans par rapport au 2nd trimestre)
Découvrez la nouvelle interview de notre Directeur Général Benjamin Le Baut sur Capital Magazine !
Dans ce nouvel épisode de l’émission « Le grand rendez-vous de l’épargne », Benjamin, invité de Julien Bouyssou apporte son analyse sur les pistes de diversification en matière de SCPI en prenant comme exemple le véhicule phare d’Alderan – la SCPI ActivImmo.
« La crise sanitaire a mis en avant ce type de biens, qui rapportent historiquement plus que les autres immeubles tertiaires. Les premiers résultats de ce fonds confirment la promesse : il a versé 6,05%* en 2020, et devrait distribuer un rendement supérieur 6%* au titre de cette année. ».
Le marché de la pierre-papier via les SCPI devient de plus en plus florissant en dépit de la crise sanitaire. Cela se constate notamment au niveau de leur collecte au 1er semestre 2021 : 3,63 Md€, contre 3,43 Md€ au 1er semestre 2020. L’équipe d’Enquete-Debat.fr a concocté une sélection des 5 SCPI à acheter avant la fin de l’année 2021.
Activimmo
Grâce à un DVM à 6,05 %, la SCPI Activimmo parvient à se hisser parmi les meilleures SCPI du marché. Il s’agit d’une SCPI spécialisée lancée en 2019, donc encore jeune ! En 2020, elle a capitalisé plus de 79 millions d’euros. On peut dire que son premier exercice plein représente une vraie réussite. Gérée par le SGP Alderan, cette SCPI thématique affiche un prix acquéreur à 610 €. Le montant de la souscription s’élève à 6 100 € soit 10 parts pour les nouveaux associés.
Découvrez la nouvelle interview de Pauline Collet, Directrice du Développement et du marketing d’Alderan, était au micro d’Elisa Nolet pour DECIDEURS TV lors de la ère journée de Patrimonia 2021 jeudi dernier !
La société de gestion de portefeuille immobilier Alderan apporte son expertise pour répondre aux besoins de différents investisseurs par des montages et un suivi entièrement sur mesure. L’objectif ? Concevoir avec eux des solutions d’investissement pleinement adaptées à leurs besoins spécifiques (SCPI, OPPCI, fonds dédiés, Clubs Deal). Interview avec Pauline Collet, Directrice du Développement et du Marketing de l’entreprise.
Pouvez-vous présenter en quelques mots l’activité d’Alderan ?
Aldrean est une société de gestion de portefeuille immobilier indépendante spécialisée dans l’investissement en immobilier tertiaire. Nous sommes agréés par l’AMF depuis 2017.
Grâce notamment à l’expérience de ses fondateurs, Alain Mallart et Rémy Bourgeon, notre entreprise possède une expertise historique dans la logistique, qui émerge aujourd’hui comme une classe d’actifs à part entière, mais sur laquelle nous opérons depuis plus de vingt ans.
Aujourd’hui, Alderan, ce sont près de 600 millions d’euros sous gestion, et une équipe de 25 collaborateurs, en croissance. Pour la distribution, nous nous appuyons sur un réseau de plus de 350 partenaires répartis sur l’ensemble du territoire français.
À travers la gestion de portefeuille immobilier, votre objectif est, notamment, d’apporter un service sur mesure à vos différents clients. Pouvez-vous nous en dire plus ?
En effet, notre objectif est d’apporter une expertise complète à l’ensemble de nos clients à travers un montage et un suivi personnalisés et entièrement sur mesure.
Notre métier c’est : « Investir, gérer, valoriser ». Pour cela, nous concevons, nous gérons et nous valorisons des solutions immobilières innovantes. Nous sommes capables de proposer différentes solutions en fonction de la typologie de nos clients.
Justement, qui sont les clients que vous accompagnez au quotidien ?
Nous nous adressons à plusieurs types de clients. D’une part, pour le grand public, nous avons développé une SCPI qui permet d’avoir des revenus récurrents directement fondés sur les loyers issus du patrimoine immobilier constitué. C’est la SCPI ActivImmo, la première SCPI entièrement dédiée aux locaux d’activités et à la logistique. Celle-ci est accessible dès 6 100 €. En deux ans, depuis sa création, sa capitalisation atteint déjà 250 M€.
D’autre part, pour les investisseurs qui souhaitent avoir un gain de capital à terme, nous sommes également en mesure de développer des Clubs Deals. Nous avons d’ailleurs lancé fin juin, le fonds VADORA, pour une stratégie dite de valeur ajoutée, qui a collecté plus de 30 millions d’euros en seulement deux mois.
Enfin pour les investisseurs plus avertis, par exemple de type Family Office ou Multi-Family Office, nous sommes capables de développer des OPPCI ou encore des fonds dédiés pour répondre à des problématiques d’investissement très spécifiques.
À ce jour, quels sont les enjeux autour de ce secteur d’activité ?
Au-delà de la performance des produits financiers que nous proposons, l’enjeu de notre métier repose sur la qualité du suivi mis en place. Notre objectif est que ce suivi soit le plus « sur mesure » possible.
Cette proximité avec nos clients investisseurs et ce soin particulier que nous apportons au suivi est sans doute l’héritage de notre fonctionnement historique comme un family office immobilier.
Quelles sont les autres caractéristiques qui vous permettent de vous démarquer face à la concurrence ?
Notre force repose avant tout sur notre équipe qui est majoritairement composée de professionnels issus du monde de l’immobilier. Notre équipe dirigeante notamment, c’est plus de soixante années d’expérience combinées dans ce secteur.
Cela nous permet de disposer d’un savoir-faire unique en investissement immobilier, que l’on met au service de nos clients investisseurs pour structurer les véhicules les plus adaptés à leurs besoins, notamment du point de vue du couple risque/rendement.
Chez Alderan, tout part de l’immobilier. Ce n’est pas la collecte qui crée la nécessité d’investir, c’est l’opportunité d’investissement immobilier qui engendre la structuration d’un véhicule qui répond aux besoins de nos clients. Ainsi, toute collecte bénéficie d’un emploi quasi immédiat.
Pour investir dans la pierre papier, l’épargnant doit être sélectif et diversifier à la fois les produits et les sociétés de gestion. Notre palmarès 2021 identifie les meilleures SCPI en distinguant 5 catégories. Voici le classement des SCPI « prometteuses ».
Ce sont les « petites jeunes » SCPI créées entre 2017 et 2019. La lauréate est ActivImmo, unique SCPI spécialisée dans la logistique (entrepôts, locaux d’activité…) ; un secteur dynamisé par la crise sanitaire et le recours massif à l’e-commerce. L’importante collecte – la capitalisation d’ActivImmo a presque triplé entre décembre 2020 et août 2021 – a permis à Alderan de concrétiser des opérations d’envergure, comme l’acquisition de 17 actifs en Sale & Leaseback appartenant à la société de transport Bert.
Alderan annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour la SCPI ActivImmo. Il s’agit d’un entrepôt de logistique urbaine situé dans les Yvelines, à Épône (78). Le site bénéficie d’une situation stratégique, à 30 km de Paris, au sein d’une zone logistique identifiée avec un branchement autoroutier A13 à proximité immédiate. La surface locative totale du bâtiment est de 6 300 m². L’actif présente de très bons fondamentaux techniques. L’ensemble est aujourd’hui exploité et loué depuis juin 2020 dans sa totalité par une entreprise spécialisée dans le secteur du transport et la logistique.
“Réalisée sur la base d’un taux de rendement immobilier supérieur à 6,5 % dans un environnement de marché très concurrentiel pour ce type d’actif, cette acquisition démontre la capacité d’Alderan à poursuivre sa politique d’investissement très sélective et à constituer un patrimoine de grande qualité pour la SCPI ActivImmo”.
déclare Benjamin Le Baut, Directeur Général d’Alderan.
La rentrée de septembre 2021 est un moment propice pour investir dans la pierre papier via les Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Afin de vous aider à trouver le produit adapté à vos objectifs, nous avons sélectionné pour vous 5 meilleures SCPI choisir pour la rentrée de septembre 2021.
Activimmo
Ouverte à la souscription depuis 2019, la SCPI spécialisée Activimmo enregistre un DVM à 6,05 % en 2020. Il s’agit, pour rappel, d’une SCPI à capital variable gérée par la SGP Aldéran. En se positionnant essentiellement sur le marché de l’immobilier de la logistique, Activimmo a pu atteindre un taux d’occupation financier (TOF) à 99,30 % au 2e trimestre 2021.
80 % de son patrimoine sont dédiés aux entrepôts logistiques. Les 20 % restants sont des locaux d’activités. Les actifs immobiliers détenus par Activimmo sont répartis stratégiquement entre les régions et l’Ile-de-France. Le prix d’une part est fixé à 610 €. Il faut en acquérir 10 pour un premier investissement.
Rémy Bourgeon, président de la société de gestion d’actifs immobiliers Alderan, gestionnaire, notamment, de la SCPI ActivImmo, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : le secteur logistique, bien sûr. Avec les réflexions de ce spécialiste sur les évolutions possibles de cette classe d’actifs. Mais aussil’annonce d’une nouvelle acquisition d’importance : un portefeuille de 19 actifs logistiques, en partie porté par la SCPI.
En plus de présenter de très bons fondamentaux techniques, cette acquisition permet au fonds de renforcer sa présence sur la dorsale logistique (axe majeur Lille – Paris Rémy Bourgeon, vous êtes le président-fondateur du groupe Ojirel, et de la société de gestion d’actifs immobiliers Alderan. Alderan, certains le savent, est le gestionnaire de la SCPI ActivImmo, le seul véhicule de sa catégorie à investir exclusivement dans le secteur logistique. Et qui connaît, depuis maintenant plus d’un an, une progression assez impressionnante de sa collecte. C’est d’ailleurs ma première question : pourquoi le secteur logistique a-t-il, aujourd’hui, autant de succès auprès des investisseurs ?
Rémy Bourgeon – Il y a deux raisons principales, à mon avis, à l’appétit des investisseurs pour le secteur logistique. La première est une raison intrinsèque à ce secteur particulier : sa résilience, qui a été démontrée au cours de la crise sanitaire. Où la nécessité de disposer de bâtiments logistiques pour acheminer les marchandises est devenue une évidence. La seconde raison est extrinsèque : une certaine défiance des investisseurs envers les autres classes d’actifs tertiaires. En particulier, pour le secteur du commerce. Car beaucoup d’investisseurs, notamment en raison de l’essor du e-commerce, se demandent si les « boîtes commerciales » ont encore un avenir… Ces deux phénomènes se sont donc conjugués pour mettre en avant la logistique.
Revenons sur votre parcours. Vous dirigez aujourd’hui Alderan, mais cela fait plus de 30-40 ans que vous travaillez dans le secteur immobilier. Et notamment logistique. Qu’est-ce qui a le plus changé ces dernières années, selon vous, dans le secteur immobilier ?
Rémy Bourgeon – J’ai effectivement entamé ma carrière de bonne heure. A 22 ans. Et j’en ai 62 aujourd’hui. Ce que j’ai observé au cours de ces quatre décennies ? Quand j’ai débuté, il n’y avait en fait que deux classes d’actifs immobilières : la classe résidentielle, et la classe tertiaire. Et l’on ne faisait pas trop de différence au sein de ces deux sous-ensembles. Aujourd’hui chaque classe principale, résidentielle comme tertiaire, s’est fragmentée en une multitude de classes d’actifs secondaires. Lesquelles ont leurs propres opérateurs et leurs propres spécificités.
Revenons sur votre parcours. Vous dirigez aujourd’hui Alderan, mais cela fait plus de 30-40 ans que vous travaillez dans le secteur immobilier. Et notamment lEt la classe d’actifs logistiques ?
Rémy Bourgeon – Au cours des dix dernières années, la classe d’actifs logistiques a émergé par rapport à la classe d’actifs bureaux qui était auparavant, je dirais, la classe d’actifs « étalon » en matière d’investissement tertiaire. Bien sûr, au sein de la classe tertiaire, il y a aussi l’hôtellerie, le tourisme. Au sein de la classe résidentielle, on a vu apparaître les résidences seniors, les résidences gérées, des résidences hospitalières ou quasi hospitalières, avec les Ehpad. C’est donc pour moi ce panorama désormais « éclaté » l’élément le plus important dans l’évolution de l’immobilier ces 30 dernières années.
Alderan intervient d’ailleurs sur le secteur logistique, mais pas que… Vous êtes aussi présents sur les segments bureaux et hôtellerie. Quel est le poids de ces classes d’actifs dans votre activité ?
Rémy Bourgeon – Notre ADN principal, qui tient à mon parcours, est effectivement la classe d’actifs logistiques et les locaux d’activités. Mais notre champ d’intervention est plus large. Nous gérons aujourd’hui un peu plus de 500 M€ d’actifs immobiliers. Sur ces 500 millions, 30% sont investis en bureaux. Ce n’est pas une proportion négligeable. 10% environ sont dédiés au secteur de l’hôtellerie, du tourisme et du loisir. Le solde, c’est 50% de logistique, et un peu moins de 15% de locaux d’activité.
Vous êtes en train de clôturer le lancement d’un fond professionnel dédié à la logistique. Je crois savoir que la collecte est au rendez-vous. Mais avez-vous d’autres projets de développement ?
Rémy Bourgeon – Ce fonds rencontre effectivement un succès un peu similaire à celui d’ActivImmo… En un mois, il a collecté plus de 20 M€. Il s’agit d’un fonds « court-termiste » et opportuniste, qui s’adresse à des investisseurs avertis. Et il est vrai qu’un tel succès est plutôt étonnant à cette période de l’année. Nous avons aussi d’autres projets. Notamment celui de lancer, l’année prochaine, un fonds tourisme, avec des opérateurs qualifiés. Nous sommes, dans cette perspective, impliqués dans la réhabilitation d’un patrimoine architectural qui était en déshérence depuis plusieurs dizaines d’années. J’ai d’ailleurs le plaisir de vous annoncer que ce développement sera mené en partenariat avec Histoire et Patrimoine, la filiale d’Altarea Cogedim…
Revenons 2 minutes sur le secteur logistique. Et sur sa définition. Quand on parle de logistique, on pense entrepôt XXL, on pense Amazon, on pense Dorsale rhodanienne. Mais on pense aussi à la logistique du dernier kilomètre. Et aux locaux d’activités, dans toutes leurs dimensions. En réalité, quels sont réellement les actifs qui entrent dans le champ du secteur logistique, et font preuve de la résilience propre à ce secteur que vous évoquiez précédemment ?
Rémy Bourgeon – La logistique, c’est avant tout un flux. C’est donc l’acheminement de marchandises d’un point à un autre. Mais, au sein même de ce qu’on appelle l’immobilier logistique, il y a effectivement plusieurs sous-catégories. Il y a celle que vous évoquiez. C’est-à-dire les entrepôts XXL, ou XL, de type Amazon, de type Cdiscount, etc. Ce sont des endroits où sont massifiés les flux de l’ensemble des marchandises, afin de les distribuer ensuite de façon plus parcellisée. Il s’agit donc de bâtiments énormes, dont la surface couverte peut dépasser les 15 hectares. C’est considérable. Et très cher, et très mécanisé. J’ajoute que, contrairement à ce que l’on croit généralement, ce type d’entrepôts est très créateur d’emplois. Y compris des emplois très qualifiés, tels que les informaticiens, indispensables à la bonne gestion des outils robotiques. A coté de ces grandes plateformes, il existe également des plateformes de taille plus modeste.
“Le secteur logistique recèle d’autres potentialités. Il y a notamment la hausse potentielle des loyers. Ceux-ci sont, en France, à des niveaux souvent inférieurs à ceux pratiqués dans d’autres pays européens. D’autre part, avec la montée en puissance du e-commerce, la demande pour les actifs logistiques va continuer à croître. Il y aura donc très probablement, dans les dix ans qui viennent, à la fois une progression de la profondeur du marché – plus d’actifs disponibles – et une progression de la valeur locative des actifs logistiques..” – Rémy Bourgeon, Président Fondateur, Alderan
C’est-à-dire ?
Rémy Bourgeon – Ce sont des actifs plus proches des bassins de consommation, puisqu’ils sont destinés à assurer la distribution finale. On trouve dans cette catégorie des entrepôts classiques, dont la surface est comprise entre 5 000 et 10 000 m². Ce sont par exemple les messageries. Elles sont conçues autour d’un quai ouvert, double-face. D’un côté, les camions qui déchargent leurs marchandises. De l’autre, des fourgonnettes qui en assurent la livraison vers l’utilisateur final. Le bâtiment par lui-même ne sert donc que de lieu de passage, une opération qui peut être évidement elle aussi informatisée et mécanisée. Mais il ne sert pas de lieu de stockage proprement dit.
C’est à ce type de bâtiments auquel vous vous intéressez en priorité ?
Rémy Bourgeon – Ce type de bâtiments, qui entrent déjà un peu dans le créneau de la logistique urbaine -puisqu’ils sont « collés » aux bassins de consommation-, oui, nous intéresse. Mais pas uniquement. Il y a aussi un échelon supplémentaire à la logistique urbaine, qui se situe à l’intérieur des villes. C’est là que les consommateurs vont chercher leurs colis : c’est le fameux « click & collect ». Ce type d’actifs entre également dans la chaîne logistique. Celle-ci est donc assez fragmentée. Il est d’ailleurs assez étonnant de voir le nombre de points par lesquels passe une marchandise avant d’arriver chez le consommateur final. C’est l’un des enjeux de l’optimisation de la chaîne logistique : diminuer autant que faire se peut les ruptures de charges…
L’une des raisons du succès de la logistique est effectivement que les distributeurs sont de plus en plus prêts à payer des loyers élevés pour se trouver au plus près de leurs clients. De ce fait, il y a de plus en plus d’investisseurs qui s’intéressent au secteur, donc de plus en plus de concurrence. Cela ne vous inquiète pas ?
Rémy Bourgeon – Il ne faut jamais craindre la concurrence. On est dans un monde ouvert. Plus il y a de monde, plus il y a d’acteurs, plus la classe d’actifs est valorisée. Il est évidemment plus facile d’agir quand on est seul sur son marché. Car il est clair qu’il faut déployer encore plus d’agilité dans un marché concurrentiel, pour acquérir des bâtiments avec une certaine rentabilité. Il y a aujourd’hui une pression sur les taux de rentabilité. Qui peut induire, à terme, une compression des taux. Elle va conduire à moins de services, à moins de rendements pour les investisseurs. Mais le secteur logistique recèle d’autres potentialités.
C’est-à-dire ?
Rémy Bourgeon – Il y a notamment la hausse potentielle des loyers. Ceux-ci sont, en France, à des niveaux souvent inférieurs à ceux pratiqués dans d’autres pays européens. D’autre part, avec la montée en puissance du e-commerce, la demande pour les actifs logistiques va continuer à croître. Il y aura donc très probablement, dans les dix ans qui viennent, à la fois une progression de la profondeur du marché -plus d’actifs disponibles- et une progression de la valeur locative des actifs logistiques.
Un mot sur ActivImmo, pour finir. Vous avez lancé cette SCPI il y a un peu moins de 2 ans. Elle pèse déjà plus de 200 millions d’euros, grâce à une collecte qui explose -ce qui fait d’ailleurs des jaloux dans le monde de la gestion collective immobilière-. Pensez-vous pouvoir tenir le rythme de cette croissance, je dirais « effrénée », tout en maintenant un taux de rendement au-dessus de 6% ?
Rémy Bourgeon – Les 6% seront maintenus, j’ai déjà eu l’occasion de le préciser, pour 2021. J’ai aussi déjà averti que pour 2022, ce rendement aura du mal à être maintenu. Du fait, précisément, de la concurrence grandissante sur la classe d’actifs logistiques. Mais nous serons entre 5% et 6%. Côté investissements, les clignotants sont au vert. Notre « pipeline » est relativement fourni. Car l’une de nos caractéristiques, c’est notre capacité à anticiper la collecte. Son abondance actuelle nous réjouit. Et je regrette que certains puissent en être jaloux. En ce qui nous concerne, nous sommes plutôt admiratifs des réussites des autres. Et pas jaloux du tout. Je suis personnellement très content de voir qu’Epargne Pierre collecte énormément, ou que la SCPI Vendôme Régions continue sa progression…
Pensez-vous qu’il y aura prochainement une autre SCPI dédiée au secteur logistique ?
Rémy Bourgeon – C’est très probable. Mais il y a déjà un certain nombre de SCPI qui se sont diversifiées sur cette classe d’actifs…
Alderan, société de gestion spécialisée dans l’investissement immobilier tertiaire et en particulier les locaux d’activités et la logistique, lance VADORA, 1er Club Deal privé dédié entièrement à la logistique.
VADORA est une rare opportunité d’investissement en capital dans une opération de création de valeur dans l’immobilier logistique et de transport, avec un portefeuille d’actifs déjà identifié et sécurisé. Constituée sous forme de SAS, VADORA est un Club Deal privé ouvert exclusivement à des investisseurs français souscrivant au moins 106.000 euros et ayant au moins une connaissance de base des instruments financiers.
« Forts de notre expérience de plus de vingt années dans cette classe d’actifs logistiques, nous avons souhaité, en créant la SAS VADORA, mettre à disposition de nos futurs souscripteurs cette expertise accumulée tant en matière d’acquisition que de création de valeur. Le secteur de la logistique est aujourd’hui en plein essor, porté notamment l’accélération de l’e-commerce, et offre des conditions favorables à des stratégies de valorisation. Il nous paraissait donc opportun de proposer un tel véhicule à notre clientèle qui bénéficie, fiscalement, de son éligibilité aux PEA ».
Benjamin Le Baut, Directeur Général d’Alderan, est face à la caméra de pierrepapier.fr. Thématique centrale : pourquoi l’immobilier logistique attire-t-il de plus en plus les investisseurs ? Où en sont les prix et les rendements ? Est-il encore possible de créer de la valeur sur cette classe d’actifs ? Et comment y investir ? Point de vue.
De quoi parle-t-on aujourd’hui. Logistique ?
Aujourd’hui, on va parler d’immobilier logistique. Tout le monde en parle, tout le monde en veut. J’y vois deux raisons. La première, c’est parce que c’est une classe d’actifs qui a démontré sa résilience dans un contexte très compliqué de crise sanitaire. Les valeurs locatives sont restées stables. Les prises de bail, aussi. Et le taux de recouvrement des loyers est demeuré au plus haut. La deuxième raison, c’est que la logistique était déjà recherchée avant la crise, en raison de l’essor du e-commerce. C’est une classe d’actifs « tendance ». La crise sanitaire et les difficultés rencontrées depuis lors ont en outre démontré son caractère stratégique. Car le pays a eu besoin de cette classe d’actifs pour fonctionner, même dans des périodes difficiles.
Quelles sont les « qualités » de l’immobilier logistique ?
L’immobilier logistique permet de créer de la matière, de la matière concrète. C’est-à-dire une valeur qui n’est pas purement financière. Mais une réelle valeur immobilière. L’immobilier logistique présente au moins trois qualités. D’abord, il permet une mutualisation du risque géographique. L’immobilier logistique n’a pas de frontières… Ensuite, il offre des perspectives d’évolution très favorables. Notamment en raison de l’essor du e-commerce. Enfin, il est le moyen de sortir des classes d’actifs plus traditionnelles que sont par exemple les bureaux, le commerce ou le résidentiel.
Quelles tendances, en termes de prix et de rendement ?
Quelques chiffres, donc. Combien ça coûte ? Depuis quelques années, les prix sont relativement stables. A Paris et en région francilienne, les actifs « prime » – ce qui se fait de mieux dans la catégorie – se valorisent environ 57 € le mètre carré annuel. Par rapport à nos voisins européens, ce prix est peu élevé. En Allemagne, le « prime » se négocie plutôt autour de 84 €. A Londres, on frise les 179 €. Ce qui laisse de bonnes marges de progression pour les loyers en France. Et explique aussi l’intérêt croissant des investisseurs. La conséquence est une tension sensible sur le marché. Autrement dit, l’immobilier logistique coûte de plus en plus cher. D’où la compression des taux de rendement ces dernières années. Signalons toutefois que le « spread » de l’immobilier logistique – l’écart avec les taux sans risque – reste bien plus élevé que sur d’autres classes d’actifs.
Mais est-il encore possible de créer de la valeur sur ce marché de plus en plus concurrentiel ?
Oui, c’est encore possible. A quelques conditions. D’abord, il faut savoir « bien acheter ». Et donc être capable d’identifier les bonnes opérations, au bon moment. Ensuite, il faut travailler les actifs acquis. En prenant, par exemple, un risque sur les autorisations administratives et de construction, on peut, littéralement, « construire de la valeur ». En se lançant dans des projets d’expansion. Ou de nouveaux développements qui permettent de dégager une marge de promotion. Dans une moindre mesure, on est aussi capable d’imaginer des projets de restructuration ou d’adaptation assez lourds. Aujourd’hui, la tendance est la lutte contre l’artificialisation des sols. C’est une vraie chance pour les sites existants, bien placés, qui peuvent être adaptés aux nouveaux besoins des utilisateurs. C’est d’ailleurs ainsi, en répondant aux besoins des utilisateurs finaux, chargeurs ou logisticiens, que l’on arrive à créer de la valeur.
Concrètement, comment peut-on investir dans la logistique, quand on est un investisseur particulier ?
Concrètement, cela se traduit par un investissement via une foncière cotée ou via un fonds dédié. Ou, mieux encore, pour les particuliers, via une SCPI.
ALDERAN annonce le développement d’un clé-en-main locatif de 6 000 m2 de bureaux pour le compte de l’OPPCI ORGANA IV. Cet actif est situé au pied de la gare de RER A Neuville-Université, dans l’agglomération de Cergy-Pontoise. Les travaux sont en cours.
L’immeuble est entièrement loué à INEO SYSTRANS (groupe ENGIE), leader des solutions intelligentes de transport urbain dans le monde, dans le cadre d’un bail de 9 ans fermes. La livraison est prévue au premier trimestre 2022. GEFEC, qui est à l’origine de ce dossier, assure la construction de ce bâtiment à faible impact environnemental, certifié BREEAM Good et labellisé E+C- niveau E2C1. Ce label induit énergie positive et réduction de carbone.
« Cette opération totalement off-market (c’est-à-dire sans intervention d’un agent) est illustrative du savoir-faire d’ALDERAN en matière de création de valeur et de notre capacité à accompagner des utilisateurs. Le portefeuille d’ORGANA IV qui comporte également un immeuble de bureaux de 9 000 m2 à Rouen (loué à 75%) et le projet RACINE à Paris 12 (6 000 m2 de bureaux de dernière génération) est ainsi complété. » indique Rémy Bourgeon, Président d’ALDERAN.
« La certification environnementale, ISO 14001, dont nous sommes titulaires depuis 2011, a permis à GEFEC d’anticiper et d’accompagner le Groupe ENGIE dans le pilotage de la démarche BREEAM Good et du Label E+C- » précise Laurent Lejeune, Président de GEFEC
Pauline Collet, Directrice des Relations Investisseurs chez ALDERAN, nous en dit plus sur la stratégie du groupe et les perspectives d’investissement en 2021.
ALDERAN annonce l’acquisition pour le compte de la SCPI ACTIVIMMO d’un bâtiment indépendant d’activité et d’entreposage, situé ZA Buisson du Couldre à Trappes, sur le territoire de Saint-Quentin en Yvelines, bénéficiant d’une excellente desserte notamment par la nationale 10 et l’autoroute A12.
L’ensemble développe une surface totale d’environ 5 500 m2 et il offre un revenu locatif sécurisé puisqu’il est entièrement loué à deux entités dans le cadre de baux commerciaux. La rentabilité de cette opération vient conforter l’objectif de rendement de 6% de la SCPI.
Cette dixième acquisition ponctue l’année 2020 qui a vu, dans un contexte pourtant contraint, une activité riche tant en collecte qu’en placement immobilier pour ACTIVIMMO.
« Ce bien, de bonne facture, indépendant et situé dans un marché établi d’Ile de France correspond parfaitement à la stratégie immobilière d’ACTIVIMMO, d’autant plus qu’une démarche de pérennisation de l’état locatif est d’ores et déjà initiée », indique Benjamin Le Baut, Directeur Général d’ALDERAN.
Pour cette transaction, l’Acquéreur était accompagné par AP Conseil, Savills Building Consultancy et l’Etude Lasaygues.
Alderan annonce l’acquisition en état futur d’achèvement d’un Parc d’Activités situé en Seine-et-Marne à Bailly-Romainvilliers (77) pour sa SCPI ACTIVIMMO.
L’ensemble immobilier développera une surface locative de 5 470 m2 divisée en huit cellules et disposera de très bons fondamentaux techniques. La livraison du Parc est prévue au plus tard en janvier 2022 et vise une certification environnementale E+C-.
Ce site est localisé au sein du bassin économique de Marne-la-Vallée et bénéficie d’un environnement urbain très qualitiatif et d’ une excellente accessibilité routière avec notamment l’autoroute A4 à proximité. Cette zone bien établie de l’Est de Paris est recherchée par les utilisateurs compte tenu de son emplacement stratégique.
La période de construction d’un an permettra de commercialiser le Parc.
« Nous sommes confiants pour la commercialisation de cet actif compte tenu de son emplacement et de la qualité du produit. De plus, le risque locatif pour la SCPI ActivImmo est fortement réduit par la garantie locative de 14 mois à compter de la livraison consentie par le vendeur. » indique Benjamin LE BAUT, Directeur Général d’ALDERAN.
Pour cette transaction, BNP Paribas Real Estate accompagnait le Vendeur.
Alderan annonce l’acquisition du sixième actif de la SCPI ActivImmo, un parc d’activités nommé « Le Parc des Colonnes » situé dans le département des Deux-Sèvres, à Chauray (79).
L’ensemble immobilier comprend cinq bâtiments à usage mixte d’activités et de bureaux avec une répartition cohérente des surfaces (80/20). La surface utile totale du Parc est d’environ 20 000 m2 et celle-ci est louée dans sa quasi-totalité à 22 locataires.
Une campagne active de travaux a été menée ces dernières années par le vendeur : l’actif est donc en excellent état ce qui facilite la pérennité des locataires sur le site. Ces immeubles entrent pleinement dans la stratégie de la SCPI ActivImmo en permettant à la fois de mutualiser le risque locatif du portefeuille et également d’offrir un rendement supérieur aux objectifs du véhicule à hauteur de 6%.
Une réserve foncière permet d’envisager le développement de 3 nouveaux bâtiments ce qui constitue un réel levier de création de valeur du bien. L’ensemble est localisé au sein du secteur des Rochereaux, une situation stratégique en périphérie immédiate de Niort. Le Parc bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment les autoroutes A10 et A83 à proximité immédiate : les métropoles de Bordeaux et Nantes sont ainsi à moins de deux heures de route.
En 2020, la crise du coronavirus a servi d’accélérateur pour le segment de l’immobilier logistique. Quel bilan pour la collecte de la SCPI ActivImmo ? Quelles sont les perspectives de développement pour Alderan d’ici la fin de l’année, en termes d’acquisition et de collecte ?
Pauline Collet, Directrice des relations investisseurs chez Alderan, répond aux questions du Courrier Financier.
Alderan annonce l’acquisition du cinquième actif de la SCPI ActivImmo, un bâtiment d’activités restructuré en 2007 et situé en Seine-et-Marne, à Noisiel (77).
L’ensemble immobilier représente une surface locative totale de 4 792 m2 et dispose de bonsfondamentaux techniques. Le site est entièrement loué par une société spécialisée dans le traitement et l’hébergement de données, et activités connexes. Cet actif entre pleinement dans la stratégie de la SCPI ActivImmo et permet d’atteindre les objectifs de rendement du véhicule àhauteur de 6%, ce qui est très intéressant compte tenu de la localisation de l’actif en Ile-de-France. Une réserve foncière à l’arrière du bâtiment permet d’envisager une extension de la partie activités ce qui constitue un réel levier de création de valeur du bien.
L’ensemble est localisé au sein du bassin économique de Marne-la-Vallée. Il bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière et par transport en commun avec respectivement les autoroutes A104 et A4 ainsi que la Gare RER de Noisiel à proximité. Il s’agit d’une situation stratégique au sud-est de Paris dans une zone établie.
Pour cette transaction, BNP Paribas Real Estate accompagnait le Vendeur.
Alderan annonce l’acquisition du quatrième actif de la SCPI ActivImmo, un entrepôt logistique livré en 2006 et situé dans la Loire, à Saint-Chamond (42400).
La surface locative totale du bâtiment est de 6 379 m2. Il présente de très bons fondamentaux tant en termes de localisation et d’accessibilité que de caractéristiques techniques.
L’ensemble immobilier est localisé au sein de la zone industrielle de Stelytec respectivement à 15 et 48 km de Saint-Etienne et de Lyon : une situation stratégique dans une zone reconnue, à proximité de bassins de population importants. Il bénéficie d’une excellente accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A47 par un échangeur à moins d’un kilomètre.
Le site est actuellement entièrement exploité par une entreprise spécialisée dans la logistique externalisée pour le secteur de la mode et du bien d’équipement de la personne. Le locataire est engagé jusqu’au 30 avril 2025 dans le cadre d’un bail commercial. Cette opération offre un rendement supérieur à 6% et permet ainsi à la SCPI de tenir ses objectifs.
La transaction a été réalisée par CATELLA PROPERTY CONSULTANTS dans le cadre d’une missionde conseil à l’acquisition pour ALDERAN.
Digitalisation de l’allocation, investissement et épargne immobilière… Entre janvier et mars 2020, ManyMore organise le « SCPI Digital Tour » à destination des CGP. Pourquoi s’intéresser au secteur des SCPI ? Quelles opportunités présente le secteur de l’immobilier logistique ?
Le 25 février 2020 à Paris, Le Courrier Financier s’est rendu au « SCPI Digital Tour ». Pauline Collet, Directrice des Relations Investisseurs chez Alderan, répond à nos questions.
Paris, le 29 janvier 2020, Alderan annonce l’acquisition du deuxième actif de sa SCPI ActivImmo, un bâtiment d’activités livré en 2009 et situé sur le territoire de Saint-Quentin en-Yvelines, à Montigny-le-Bretonneux.
L’ensemble offre une surface locative totale de 2 361 m2. Le bâtiment a été développé pour ID Verde et il est toujours exploité par cette entreprise française forte de 30 ans d’expérience. ID Verde est le leader européen de la création, la réhabilitation et l’entretien des espaces paysagers. Cet actif entre pleinement dans la stratégie de la SCPI ActivImmo et son objectif de rendement de 6%. Le site bénéficie par ailleurs d’un levier de création de valeur avec une constructibilité résiduelle de près de 1 000 m2 ce qui permet d’envisager une amélioration du rendement à terme. La divisibilité potentielle du bâtiment diminue aussi le risque de commercialisation à la location en cas de départ de l’actuel preneur.
L’ensemble est localisé au sein de la zone d’activités de l’Observatoire, qui s’étend sur 67 hectares et qui bénéficie d’une excellente accessibilité par voie routière avec notamment les autoroutes A12, A13 et l’A86. Il s’agit d’une situation stratégique au sud-ouest de Paris permettant une couverture optimale de toute cette zone en 30 minutes en camion, pouvant donc constituer à terme un maillon de la chaîne logistique du dernier kilomètre pour l’Ouest Francilien.
Pour cette transaction, ALDERAN était accompagné par l’Etude Lasaygues et Nexity Conseil & Transaction.
Spécialiste de l’immobilier logistique, Alderan lance en septembre 2019 la 1ère SCPI exclusivement dédiée à cette classe d’actifs. Comment se passe la levée fonds de la SCPI ActivImmo ? Comment Alderan va-t-il se développer sur ce segment d’activité ? Quel avenir pour l’immobilier logistique ?
Pauline Collet, Directrice des Relations Investisseurs chez Alderan, nous présente l’actualité de sa structure dans le cadre de la Convention Patrimonia 2019.
Notre formule consacrée, c’est “l’immobilier rentable”, Benjamin Le Baut – Alderan
OPPCI, fonds dédiés ou encore SCPI… L’investissement dans l’immobilier logistique présente de belles perspectives de rendement. Filiale du groupe Ojirel, Alderan développe désormais une offre dédiée aux particuliers.Comment la société de gestion va-t-elle se développer sur ce marché ? Benjamin Le Baut, Directeur Général d’Alderan, nous présente l’actualité de sa structure.
« Assurer un haut niveau de performance en gestion » C’est ainsi que Benjamin Le Baut, Directeur Général d’Alderan, résume l’ambition de sa société. Depuis sa création en 2015, Alderan s’est spécialisée dans l’investissement immobilier tertiaire et notamment les locaux d’activité et la logistique. Cette filiale du groupe Ojirel — historiquement orienté vers les investisseurs privés et institutionnels — souhaite désormais développer son offre à destination des particuliers. Le 11 septembre 2019, le gérant a lancé sa SCPI ActivImmo. C’est un véhicule à capital variable, avec une durée de placement recommandée de 10 ans. Objectif, « faire bénéficier le grand public de notre savoir-faire », précise Benjamin Le Baut.
Création de valeur et immobilier rentable
La plateforme Alderan réunit 13 professionnels, qui bénéficient des 20 ans d’expérience du groupe. « C’est une taille qui nous garantit aujourd’hui l’agilité nécessaire pour acquérir les meilleures opérations. Nous savons que c’est clé dans le marché d’aujourd’hui », nous explique Benjamin Le Baut. Alderan s’appuie sur sa connaissance du marché et sur son réseau d’apporteurs d’affaires afin d’accéder à des opérations en dehors du marché. C’est un avantage concurrentiel certain par rapport aux acheteurs traditionnels de biens immobiliers d’activités logistiques. « La thématique d’investissement, c’est clairement la création de valeur. D’ailleurs, notre formule consacrée c’est l’immobilier rentable », déclare Benjamin Le Baut.
Pour un investisseur, la formule est séduisante. Quels sont les axes de création de valeur ? Dans l’immobilier, « cela ne veut pas seulement dire faire des opérations d’achat-revente ». Outre l’acquisition de biens, la bonne gestion implique d’accompagner les clients tout au long du cycle d’investissement, « avec une recherche constante de valeur durable ». Se tourner vers le segment des particuliers — avec la première SCPI du marché dédiée uniquement à l’activité logistique — s’inscrit dans la logique du développement d’Alderan. « C’est une classe d’actifs porteuse, fondée sur des biens modulables, bien positionnés à proximité des réseaux de transportset des bassins de consommation », résume son Directeur Général.
Objectif de rendement plus de 6 %
La SCPI ActivImmo vise la constitution et la gestion sur le long terme d’un patrimoine immobilier dans l’activité/logistique. « C’est une classe d’actifs — à partir du moment où elle est gérée par des professionnels comme nous — qui permet de délivrer des rendements qui sont bien supérieurs à la moyenne observée sur les SCPI du marché », assure Benjamin Le Baut. Pour son nouveau produit, Alderan voit grand et vise « un objectif de rendement de plus de 6 % ». La SCPI ActivImmo offre de « belles perspectives d’évolution des valeurs locatives, notamment lorsque nous comparons aux loyers observés sur des locaux équivalents dans d’autres pays européens », résume Benjamin Le Baut. De quoi envisager l’avenir du fonds avec sérénité.
Afin d’assurer ses ambitions, Alderan vise des locaux diversifiés. ActivImmo va investir principalement dans des actifs immobiliers à usage de locaux d’activités, d’entrepôts et de logistique urbaine ou du « dernier kilomètre ». Ces biens immobiliers se développent désormais dans le sillage du e-commerce. Ils se situent en périphérie des villes, à proximité des axes routiers ou au sein même des bassins d’emploi et de consommation. « Nous anticipons la mutation de certains en locaux de la logistique du dernier kilomètre grâce notamment à l’évolution des modes de consommation », indique Benjamin Le Baut. En Europe, les ventes en ligne offrent les meilleures perspectives de croissance. La conjoncture idéale pour ActivImmo !
Paris, le 12 septembre 2019. Alderan, société de gestion spécialisée dans l’investissement immobilier tertiaire et en particulier les locaux d’activités et la logistique, lance la SCPI ActivImmo, 1ère SCPI dédiée aux locaux d’activités et à la logistique.
ActivImmo est une SCPI à capital variable gérée par Alderan. Elle vise la constitution et la gestion, sur le long terme, d’un patrimoine immobilier dans le secteur des locaux d’activités et de la logistique.
ActivImmo investira principalement dans des actifs immobiliers à usage de locaux d’activités, d’entrepôts et de logistique urbaine ou du « dernier kilomètre », situés en périphéries des villes, à proximité des axes routiers ou au sein même des bassins d’emploi et de consommation.
« Forts de notre expérience de près de vingt années dans cette classe d’actifs logistiques et d’activités, nous avons souhaité, en créant la SCPI ActivImmo, mettre à disposition de nos souscripteurs notre expertise en matière d’acquisition et de gestion immobilière. Le secteur de la logistique et des locaux d’activités à destination des ETI/PME/PMI ou filiales de grands groupes est aujourd’hui en plein essor et il nous paraissait essentiel qu’un véhicule à destination du grand public tel que la SCPI ActivImmo lui soit dédié spécifiquement » indique Rémy Bourgeon, Président d’ALDERAN.
Pour chaque nouvelle signature de bail, et notamment dans le cadre d’opérations de sale & lease back, Alderan signe des baux dits « verts » ou « responsables » (ex. Sites de Lesquin et Moreuil avec VIAPOST/NEOLOG), qualifiés ainsi car ils intègrent une annexe environnementale solide. Cette annexe encadre les relations entre le bailleur et le preneur sur les aspects E,S et G. Elle permet par exemple au propriétaire le droit d’accéder aux locaux loués pour réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique en cours de bail.
Déploiement à grande échelle d’un logiciel de consommation DEEPKI
Alderan a équipé la totalité des actifs du patrimoine de la SCPI Activimmo avec le dispositif DEEPKI, plateforme et outil digital permettant le suivi direct et détaillé des données de consommation de chaque actif. C’est ensuite le cabinet Alterea, bureau d’étude spécialisé, qui analyse les données et les combine à une simulation thermique de chaque site pour déceler d’éventuels indices de sous performance et concevoir le plan d’amélioration et d’action le plus pertinent et le plus efficace pour chaque bâtiment.
Mise en place des toitures photovoltaïques pour les actifs en VEFA
Alderan a conscience de l’importance que les projets de développement neufs soient exemplaires en matière de l’environnement. Dans ce cadre, des panneaux photovoltaïques en toiture sont prévus pour le site de Cergy et de Montbeugny. 2 modes de fonctionnement complémentaires sont possibles : autoconsommation et réinsertion de l’excédent de production dans le réseau. La réinsertion de l’excédent a été choisie sur ces deux sites.
Passage à l’éclairage LED sur le site d’Alizay
Dans le cadre de sa démarche ESG orientée « Best in Progess », Alderan a équipé en LED l’intégralité du tout premier site acquis par la SCPI Activimmo : il s’agit d’un site logistique de plus de 7 000 m2 situé à Alizay (27). Cette action concrète permet de réduire le bilan énergétique du locataire de l’ordre de 15% à 20% par an et apporte de surcroit un vrai confort visuel et de travail aux collaborateurs. L’investissement réalisé pour la mise en place de ce changement est amorti en moyenne sur une période de 3 à 4 ans.
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