La SCPI ActivImmo gérée par Alderan vient de franchir le cap des 300 M€ de capitalisation. Et d’obtenir le label ISR. Une première pour un véhicule essentiellement dédié au secteur logistique, qui a nécessité la mise en place d’un référentiel spécifique. Explications.

Le succès de la première -et toujours unique- SCPI essentiellement dédiée au secteur de la logistique et des locaux d’activités ne se dément pas. ActivImmo, lancée il y a un peu plus de 2 ans par Alderan, continue de défrayer la chronique en termes de collecte. Fin novembre, elle a franchi le cap des 300 M€ de capitalisation. Et vise, grâce à un flux de capitaux mensuels de l’ordre de 20 à 25 M€, un encours supérieur à 330 M€ d’ici la fin de l’année.

ActivImmo est labellisée ISR immobilier depuis le 8 décembre

Elle vient en outre de se doter d’un atout supplémentaire pour attirer de nouveaux souscripteurs. Depuis le 8 décembre dernier, la SCPI est en effet officiellement labellisée ISR. Une démarche de certification entreprise en début d’année 2021. Et qui aura donc nécessité un petit peu plus de temps que pour d’autres véhicules. A la différence de secteurs plus « balisés », comme celui des bureaux ou des commerces, la logistique n’est pas encore totalement entrée dans les radars de l’analyse ESG. Alderan a donc dû construire son propre référentiel. En s’appuyant sur ses propres expertises. Ainsi que celles apportées par un cabinet de conseil spécialisé (Egis), qui l’a accompagnée tout au long de ce processus.

Mise en place d’un référentiel ESG spécifique au secteur de la logistique

« Le fait d’avoir internalisé la gestion locative de nos actifs a été un atout important. Nous disposons de ce fait d’une parfaite connaissance de nos locataires et de nos actifs. Et d’une base de données d’excellente qualité. Ce qui nous a permis de bâtir une grille d’analyse totalement en phase avec les caractéristiques du secteur logistique», explique Benjamin Le Baut, directeur général d’Alderan. Le gestionnaire a fait le choix d’opter pour une approche « best-in-progress ». Autrement dit, celle qui consiste à s’engager sur l’amélioration ESG des actifs présentant des axes de progrès. Plutôt que sur des actifs déjà exemplaires. « Ce sont des secteurs, reconnaissons-le, où il y a beaucoup à faire, notamment sur le plan environnemental. Il nous semblait plus juste de contribuer à la transformation éco-responsable des bâtiments, plutôt que de viser l’acquisition d’actifs déjà en phase avec les objectifs ESG », détaille Benjamin Le Baut.

« Construire la logistique durable de demain »

Celui-ci met en avant l’ambition désormais affichée d’Alderan de « construire la logistique durable de demain ». La société de gestion a aussi choisi de concentrer ses actions sur des thématiques spécifiques. Sur le plan environnemental , par exemple, le gestionnaire portera une attention particulière à la gestion des déchets -que l’activité logistique, par nature, produit de manière importante- et à la préservation de la biodiversité. Parmi les critères sociétaux, le gestionnaire s’engage à optimiser la gestion des flux de marchandises, « afin de diminuer les éventuelles nuisances provoquées par cette activité pour les riverains ». Il s’attachera également à améliorer les conditions de travail des personnels travaillant dans le secteur des locaux d’activités et de la logistique. Enfin, en termes de gouvernance, Alderan agira pour lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols. Et imposera à ses prestataires le respect d’une charte de durabilité.

Un pipe d’investissements sécurisés de 125 M€

La SCPI ActivImmo continue par ailleurs sa marche en avant. Sa collecte plus que confortable a pour l’heure toujours été investie dans les temps. Et même, souvent, par anticipation. Son dernier investissement remontait toutefois à septembre dernier : l’acquisition d’un entrepôt de logistique urbaine de 6 300 m² dans les Yvelines, à Épône. Elle faisait suite à deux importantes opérations portant sur des portefeuilles d’actifs menées en juillet dernier. Mais le rythme des investissements va redevenir soutenu. ActivImmo vient tout juste de boucler, ce 14 décembre, une nouvelle acquisition. Il s’agit d’un bâtiment d’activités et de logistique de 5 510 m², situé à Vire (14). Il est entièrement loué à un opérateur industriel implanté dans 21 pays. Bon nombre d’autres opérations sont dans le « pipe ». Elles devraient être concrétisées d’ici quelques mois. « 125 M€ d’acquisitions sont actuellement sécurisées », affirme Benjamin Le Baut.

Un taux de distribution estimé entre 6% et 6,05%

Les cibles potentielles sont, pour l’essentiel, des actifs unitaires. L’objectif est en effet de rétablir plus de diversification dans les sources de revenus locatifs. Les précédentes opérations avaient conduit à ce que l’un des locataires (le groupe Bert, en l’espèce) soit à l’origine de 40% des loyers fin septembre. Une sur-représentativité qui sera rapidement gommée, pour revenir à un ratio d’emprise d’au maximum 25%. Tous les autres indicateurs d’ActivImmo demeurent au vert. Son taux d’occupation financier frôle les 99%. La durée résiduelle moyenne de ses baux est proche de 9 ans. Quant à ses perspectives de distribution, elles demeurent dans la fourchette annoncée tout au long de l’année : entre 6% et 6,05% (taux de distribution 2020). La SCPI a déjà distribué 3 acomptes de 9,15 € par part, soit l’équivalent d’un taux de distribution annualisé de 6%. L’acompte du 4^e trimestre sera donc, au minimum, d’un même montant.