Glossaire
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  • Taux d’Occupation

    Par opposition au taux de vacance (qui s’appuie sur des chiffres quantitatifs de surface, occupées et non occupées), ce ratio mesure le rapport entre les revenus effectivement perçus en provenance d’un actif immobilier et ceux qui pourraient être perçus si l’actif était entièrement loué.

  • Taux de capitalisation

    Le taux de capitalisation représente le rapport entre les revenus perçus au titre de la location d’un immeuble et sa valeur vénale ou valeur de marché. Le taux de capitalisation est donc inversement proportionnel à la valeur vénale. Le taux de capitalisation est dit :
    • brut, dans le cas où les frais d’acquisition et les charges d’exploitation ne sont pas retranchés à la valeur locative de l’immeuble
    • net, lorsque seules les charges d’exploitation sont soustraites au loyer annuel
    Le taux de capitalisation permet en quelque sorte d’appréhender la valeur d’un actif au regard de sa capacité à générer des revenus. Ainsi pour un actif de rendement, ce taux permet une approche patrimoniale du bien. Cette méthode d’évaluation est dite « par le revenu ». Le taux de capitalisation diffère du taux de rendement qui, pour sa part, intègre la charge liée aux frais d’acquisition.

  • Taux de rendement initial

    Le taux de rendement initial (Initial Return) exprime le rapport entre la valeur locative nette (c’est-à-dire le loyer annuel net) d’un bien et son coût d’acquisition (la valeur d’achat du bien augmentée des frais d’acquisition et des droits de mutation). La valeur vénale à laquelle ont été ajoutés ces frais et ces droits est dite « acte en main » (AEM). Le taux de rendement initial est un taux effectif qui ne retient que les loyers réellement perçus par le bailleur, sur la période de référence. En ce sens, le taux de rendement initial s’oppose aux taux théoriques ou « taux de marché » qui se fondent sur le niveau des loyers de marché, à la date de l’évaluation. Le taux de rendement initial constitue un « point de référence » pour l‘évaluation d’un bien en ce sens qu’il développe et suggère à partir d’une situation concrète, une notion de «performance attendue ».

  • Taux de rendement prime

    Le taux de rendement prime est calculé sur l’assiette formée exclusivement de biens jugés d’excellente qualité, qui constituent le marché dit « prime ». Ces biens se situent dans les zones géographiques les plus recherchées et sont en parfaite adéquation avec les attentes des acheteurs, loueurs-utilisateurs. Du fait de leur rareté, ces biens jouissent des taux d’occupation parmi les meilleurs du marché. Le taux de rendement prime étant inversement proportionnel à la valeur de l’investissement, il est souvent inférieur à la moyenne, voire le plus bas. Le taux de rendement prime permet ainsi à des investisseurs, notamment institutionnels (aversion au risque importante), d’appréhender la rémunération attendue d’un investissement sécurisé, pour ne pas dire couvert. Le taux de rendement prime sert de référentiel ou d’étalon à nombre de professionnels et d’investisseurs. Il est le reflet de l’attractivité du marché, en comparaison avec le rendement des obligations d’état à 10 ans (OAT-10). Voir la définition de Prime de risque

  • Taux de vacance

    Le taux de vacance peut se rapporter à un actif de rendement, un logement, ou à un segment de marché (bureaux, commerces, entrepôts, etc.). Il représente la part de biens vacants disponibles à la vente ou à la location sur un segment de marché donné à une date donnée. Le taux de vacance peut également se concentrer sur les revenus. Il représentera, dans ce cas, le rapport de la valeur locative constatée et la valeur locative estimée. On parlera alors, d’un taux de vacance financier. Lorsque l’on s’intéresse à la vitalité commerciale d’une zone géographique ou d’un centre commercial, par exemple, on utilise alors le taux de vacance commerciale, c’est-à-dire le rapport entre le nombre d’unités commerciales vacantes et le nombre total d’unités disponibles. Ainsi, plus la rotation est élevée plus le taux de vacance le sera également. Lorsque la vacance est inférieure à un an, les biens sont considérés « sur le marché » et l’on parle alors de vacance frictionnelle ou conjoncturelle. Au-delà, la vacance est qualifiée de « structurelle » et les biens considérés comme « hors marché ». Il existe 4 types de vacances structurelles :
    • vacance d’obsolescence ou de dévalorisation
    • vacance de transformation du bien
    • vacance expectative
    • vacance de désintérêt économique
    Le taux de vacance est donc un indicateur « qualitatif » de l’adéquation de l’offre à la demande, mais peut également être fonction des décisions économiques et financières prises par les opérateurs (conjonctures et anticipations de marchés, fiscalité, mais également de la mobilité des ménages pour le logement, par exemple).

  • TRI

    Le TRI (ou Taux de Rendement Interne) est souvent associé à l’equity multiple qui le complète. Il mesure le rendement annuel de l’investissement depuis l’origine jusqu’à sa récupération.

  • TRI des fonds propres

    Ce ratio mesure le rendement annuel des seuls fonds propres (donc hors effet de levier). C’est un indicateur puissant pour toute décision d’investissement, même si avant celui-ci, il s’appuie sur des hypothèses prospectives.
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