Pauline Collet, Directrice du développement et du marketing d’Alderan, était l’invitée du magazine Profession CGP sur le plateau 4Change lors du salon Patrimonia 2024. À cette occasion, elle a abordé les dernières actualités au sein de la société de gestion.
AVERTISSEMENT
Comme tout investissement, investir dans une SCPI comporte entre autres un risque de perte en capital. Il est rappelé que le montant du capital investi n’est pas garanti et qu’il est recommandé de conserver ses parts pendant une période d’au moins 8 ans.
Ce semestre encore, la SCPI ActivImmo a démontré une dynamique d’investissement très soutenue, avec l’acquisition de pas moins de 13 actifs, dans 4 pays différents, pour un montant total de plus de 100 millions d’euros. Après l’Espagne, où la SCPI renforce encore ses positions ce semestre, et l’Italie, ActivImmo a réalisé ses premières opérations en Irlande et en Allemagne. Ces acquisitions s’inscrivent dans un tournant résolument international visant à diversifier le portefeuille, à faire profiter les associés d’une fiscalité favorable et à saisir les nombreuses opportunités offertes par le marché européen de la logistique et des locaux d’activités.
ActivImmo démontre sa capacité à saisir des opportunités sur le marché européen de la logistique et des locaux d’activités en élargissant son périmètre d’action à deux nouveaux pays : l’Allemagne et l’Irlande.
• Allemagne : ActivImmo a finalisé l’acquisition du périmètre allemand du portefeuille «Jack», opération de sale & leaseback, comprenant 2 actifs historiquement occupés par le groupe Chapel Cette opération offre une rentabilité immédiate supérieure à 7,5%(1) et un engagement locatif robuste et pérenne (9 ans fermes) ; • Irlande : ActivImmo a réalisé sa première acquisition en Irlande avec un parc d’activités multilocataires, à proximité immédiate de l’aéroport de Dublin, offrant un rendement AEM proche de 8%(1). Le parc, récent et qualitatif, accueille des entreprises renommées et bénéficie du dynamisme économique de ce secteur bien établi du nord de la capitale irlandaise, et propose une surface utile totale de 6 444 m².
4 nouvelles acquisitions en Espagne
ActivImmo continue de se développer en Espagne et de mailler le territoire ibérique avec l’acquisition de quatre nouveaux actifs à Gérone, Saragosse, Burgos et Murcie. Ces actifs présentent tous un rendement AEM proche de 8%(1).
• Gérone : acquisition d’un entrepôt logistique de 14 000m2, entièrement loué à Tal Group (spécialisé en distribution de pièces de quincaillerie) pour une durée ferme de 7 ans ; • Saragosse : entrepôt de 13 000m2 acquis en «off-market», par le biais d’une opération de sale & leaseback avec le Groupe Citibox et un engagement locatif ferme de 7 ans également ; • Burgos : un ensemble logistique et industriel exploité par un leader mondial dans la fabrication de composants pour l’industrie automobile. L’actif présente un excellent état locatif avec un engagement ferme de 12 ans ; • Murcie : sale & lease back portant sur un entrepôt logistique de plus de 18 000 m2 avec un bail ferme de 15 ans avec une multinationale d’import et de distribution d’articles de loisirs. Le site offre également un foncier résiduel constructible de 57 000m2, qui constitue un gisement important de création de valeur à terme.
6 acquisitions en France
La France n’est pas en reste et continue d’offrir de belles opportunités, notamment du fait des fondamentaux très solides pour ce secteur, raison pour laquelle la SCPI a poursuivi ses investissements nationaux, notamment 3 opérations en État Futur d’Achèvement. Les investissements en EFA sont rares du fait de la lutte contre l’artificialisation des sols, et permettent de capter des opérations neuves, qualitatives, aux loyers élevés, et à des conditions très favorables pour ActivImmo liées aux garanties locatives et/ou la rémunération des fonds versés, négociées en cours de construction.
• Soliers : développement d’une plateforme logistique en EFA de 14 800 m² pour un leader français de la vente en ligne de meubles (clef-en-main locatif), en périphérie de Caen ; • Fontenoy-sur-Moselle : développement d’une plateforme logistique de 25 000m² en EFA près de Nancy, avec une certification environnementale BREEAM Very Good ; • Durtal : développement d’une plateforme logistique de 31 371 m², en bordure d’autoroute A11, aux portes d’Angers ; • Mer et Saint-Amand-les-Eaux : portefeuille industriel et logistique «Adova» en sale & lease back, avec des baux fermes de 12 ans ; • Belberaud : Ensemble immobilier à usage d’activité de plus de 6 000m² entièrement occupé par un leader du marché d’accessoires et de produits pour l’entretien de piscine.
À la fin du deuxième trimestre, ActivImmo se trouve même en position de surinvestissement, puisque l’intégralité de la collecte a été consommée et que la SCPI a utilisé une partie des lignes de trésorerie d’avance sur collecte qui avaient été augmentées fin 2023 par la société de gestion Alderan (pour en savoir plus, veuillez consulter le Rapport Annuel 2023, p.13) en anticipation d’un contexte de marché très favorable à l’acquisition.
« Ces lignes de crédit permettent à la SCPI, d’une part de saisir au bon moment les opportunités qui se présentent, et d’autre part d’améliorer mécaniquement la performance puisque les loyers sont perçus par anticipation, avant même la collecte. L’effet relutif est maximum.
De plus, avec l’ouverture de 2 nouveaux pays pour ActivImmo ce semestre, en même temps que la première acquisition aux Pays-Bas pour Comète, la pompe est bien amorcée. Toute la plateforme internationale d’Alderan est en ordre de marche pour continuer à saisir les meilleures opportunités immobilières qui s’offrent actuellement sur les marchés européens », déclare Benjamin Le Baut, Directeur Général d’Alderan
AVERTISSEMENT
(1) Les investissements passés et les rendements associés ne sont pas un indicateur fiable des investissements et rendements futurs.
Comme tout investissement, investir dans une SCPI comporte un risque de perte en capital. Il est rappelé que le montant du capital investi n’est pas garanti et qu’il est recommandé d’investir pendant une période d’au moins 8 ans. Toute souscription doit être effectuée sur la base des conseils en investissement fournis par votre conseiller et de la documentation juridique et réglementaire de la SCPI.
LA SCPI ACTIVIMMO INVESTIT PLUS DE 50M€ AU 4ème TRIMESTRE 2023
La SCPI ActivImmo maintient son dynamisme en saisissant les meilleures opportunités offertes par le marché de la logistique et des locaux d’activités. Au cours du 4ème trimestre 2023, la SCPI ActivImmo a développé son patrimoine avec 8 acquisitions, comprenant un actif en Espagne et la première phase d’un portefeuille franco-allemand, pour un investissement total de 50,3 millions d’euros.
ACQUISITIONS UNITAIRES : un actif en Espagne, un data center et un ensemble immobilier de 3 lots
Au 4ème trimestre, les acquisitions unitaires de la SCPI ActivImmo se sont révélées plutôt diversifiées en termes de typologie d’actifs. Parmi celles-ci, on retrouve notamment un data center situé en périphérie de Paris, un entrepôt logistique de plus de 9 000 m2 à proximité de Madrid, ainsi qu’un ensemble immobilier composé de 3 lots au sud de Rouen.
Data center en IDF loué à une structure d’IBM
Le 25 octobre 2023, ActivImmo a fait l’acquisition d’un data center d’environ 5 300 m2 situé en Seine et Marne, plus précisément à Collégien.
L’actif bénéficie d’une localisation « prime », au cœur d’une zone d’activité économique bien établie comptant plus de 200 entreprises, à proximité d’axes routiers majeurs et des transports en commun du Grand Paris. Il est édifié sur un terrain clos et sécurisé de 10 000 m2 et dispose de 96 unités de parking extérieur. Le data center est entièrement loué à un exploitant de premier plan, Kyndryl France, une structure intégralement détenue par IBM.
Un entrepôt logistique de plus de 9 000 m2 à proximité de Madrid
Le lendemain de l’acquisition du site de Collégien, le 26 octobre 2023, les équipes d’Alderan se sont rendues en Espagne pour signer l’acquisition d’un entrepôt logistique. Situé à 38 kilomètres du centre de Madrid, dans la commune de Azuqueca de Henares, cet entrepôt logistique d’environ 9 500 m2 bénéficie d’une localisation prime sur le marché espagnol. Le site est loué à son exploitant historique ADEA (Administradora de Archivos SA), qui l’occupe depuis sa construction en 2000.
Ensemble immobilier mixte au sud de Rouen
Le 29 décembre 2023, ActivImmo a fait l’acquisition d’un ensemble immobilier mixte composé de trois lots, situé au sud de Rouen, dans la commune d’Oissel. En raison de sa proximité avec le centre-ville de Rouen, cet actif est défini comme relevant de la catégorie de la logistique urbaine ou du « dernier kilomètre ».
Cet ensemble immobilier se compose de trois lots distincts :
• Une messagerie de 3 700 m2, louée à l’un des leaders du secteur de la chaîne d’approvisionnement alimentaire, la société STEF. • Un terrain de 600 m2, loué à Bernard Transports, un transporteur assurant un maillage sur 11 départements en 24 heures. • Un parking clés en main destiné à un locataire de premier plan. La livraison de ce lot est prévue au cours du deuxième trimestre 2024.
PORTEFEUILLE FRANCO-ALLEMAND : périmètre «français» d’une opération de sale & leaseback
Le 27 décembre 2023, la SCPI ActivImmo a réalisé l’acquisition de cinq actifs constituant le périmètre français d’un portefeuille industriel franco-allemand, le tout pour un montant de transaction de 16,8 millions d’euros. La surface bâtie du périmètre français représente environ 23 750 m2. Ces actifs bénéficient d’une localisation stratégique le long de la dorsale logistique et de l’arc atlantique. Ils sont répartis au sein du département de l’Isère ainsi qu’en Maine et Loire. L’intégralité des sites français est certifiée ISO 9001.
Les actifs composant le portefeuille sont historiquement occupés dans leur intégralité par un locataire robuste, le groupe Chapel, un fabricant industriel européen spécialisé dans la conception, la fabrication et la distribution de vérins et de composants hydrauliques. La spécificité technique des équipements présents sur les sites, parfaitement adaptés à l’activité du locataire, garantit la pérennité de son engagement locatif. Des baux commerciaux portant sur une période ferme de 9 ans ont été signés au jour de l’acquisition.
De belles possibilités de création de valeur sont présentes sur ce portefeuille notamment en raison d’un faible ratio de densité qui permet d’imaginer des opérations de développement et d’extension. A ce titre, un premier projet d’extension est d’ores et déjà en cours sur un des sites en Isère, sa livraison est prévue à la fin du premier trimestre 2024.
La deuxième phase portant sur l’acquisition des actifs allemands est prévue durant le premier trimestre 2024. Il s’agit de locaux présentant des fondamentaux similaires à ceux du périmètre français. Bien que l’Allemagne ne soit pas le marché privilégié d’ActivImmo, la SCPI s’engage à soutenir et à accompagner son locataire dans son projet afin d’établir un partenariat de longue durée.
AVERTISSEMENT
*Les investissements passés et les rendements associés ne préjugent pas des investissements et rendements futurs.
Au troisième trimestre 2023, la SCPI ActivImmo maintient une trajectoire de croissance dynamique et poursuit le développement de son patrimoine. La SCPI a concrétisé durant cette période neuf acquisitions pour un montant total global de 57,8 millions d’euros (hors droits). Le portefeuille d’ActivImmo se compose ainsi au 30 septembre 2023 de 161 actifs et la surface sous gestion a franchi le cap symbolique du million de mètres carrés. Un rendement trimestriel de 5,5% a quant à lui été distribué.
Alderan réaffirme sa position quant au maintien du prix de la part
Chiffres clés au 30 septembre 2023
Compte tenu d’un marché immobilier chahuté, Alderan a communiqué à deux reprises, en juillet puis en septembre, son analyse concernant le prix de la part de la SCPI ActivImmo. Alderan a en effet calculé la valeur de reconstitution pour la comparer au prix de la part au 30 juin 2023.
Cette évaluation confirme la résistance de la SCPI ActivImmo, avec une valeur de reconstitution au 30 juin 2023 qui reste très proche du prix de souscription (611,45 € versus 610 €, en très légère baisse par rapport à celle du 31 décembre 2022 où cette valeur était de 612,24 €).
La solidité de la valeur du patrimoine de la SCPI repose, selon Alderan, sur deux piliers principaux : la résilience de la classe d’actif Logistique et Locaux d’activités ainsi que la capacité de la société de gestion à dénicher des rares opportunités sur le marché, y compris en « off-market ».
« Cash is king »
Bien que le rendement anticipé des acquisitions soit souvent associé à la santé du marché financier et immobilier, il est important de souligner que cette corrélation n’est pas une règle immuable. Certains acteurs, à l’instar d’Alderan, parviennent à tirer leur épingle du jeu grâce à une gestion intelligente des fonds disponibles.
Le niveau de collecte de la SCPI ActivImmo permet à Alderan d’acheter les actifs sur fonds propres, sans recourir à la dette. Le fait de disposer de liquidités importantes octroie à Alderan un pouvoir de négociation accru auprès des vendeurs et permet souvent une plus grande rapidité des transactions.
En des termes concrets, le rendement d’un actif peut connaître une amélioration entre l’offre initiale du vendeur et le prix de vente final négocié par Alderan. Pour rappel, Alderan est, pour le compte de la SCPI ActivImmo, le premier acquéreur d’actifs logistiques et d’activités en France*.
* Source : BNP Paribas Real Estate
ActivImmo remporte le Top d’Or 2023
De nombreux recrutements à des postes stratégiques
Pour concrétiser ses projets ambitieux, Alderan a poursuivi cette année ses recrutements dans tous les pôles, y compris dans les pôles immobilier, comptabilité et marketing.
Des postes stratégiques ont été créés avec l’arrivée de Florence Tranchant en tant que Directrice Conformité, Contrôle Interne et Gestion des Risques (RCCI), de Miranda Khabiri en tant que Directrice de l’International, et de Fabien Berard en tant que Directeur des Partenariats. Trois responsables de partenariats sur les quatre prévus et un sales support ont d’ores et déjà été recrutés et arriveront progressivement d’ici début décembre.
Ces recrutements traduisent le dynamisme de la société de gestion ainsi que sa volonté d’assurer le meilleur des services aux associés d’ActivImmo.
9 nouveaux actifs intègrent le portefeuille
Le troisième trimestre a été marqué par la finalisation de l’acquisition du portefeuille « Big Deal », une opération initiée en juin 2023 et menée à bien en trois phases distinctes, au fur et à mesure de la levée des préemptions afin d’optimiser les flux locatifs. Les phases deux et trois ont porté sur l’acquisition de 5 actifs situés à Bruges, Moissy-Cramayel, Ingré, Savigny-sur-Orge et Fretin.
En complément des actifs “Big Deal”, ActivImmo a enrichi son patrimoine avec 4 nouvelles acquisitions, toutes localisées sur la dorsale logistique : à Andrézieux-Bouthéon, Voreppe, Boulogne-sur-Mer et Beauvais.
Au cours du troisième trimestre, la SCPI a ainsi acquis 9 nouveaux actifs répartis sur l’ensemble du territoire français, représentant un investissement global d’environ 57,8 millions d’euros hors droits
Synergie Collecte – Investissement – Distribution
La SCPI confirme une fois de plus son expertise dans la gestion des fonds qui lui sont confiés en maintenant un équilibre quasi parfait entre la collecte et les investissements.
En effet, seul le dernier mois de collecte demeure non investi ; ce qui est bien inférieur aux 6 mois de délai de jouissance.
SYNTHÈSE DU PATRIMOINE AU 30 SEPTEMBRE 2023
Le portefeuille d’ActivImmo est composé, au 30 septembre 2023, de 161 actifs répartis en France, en Espagne et en Italie. Le patrimoine de la SCPI a franchi le cap symbolique du million de mètres carrés en portefeuille au cours du troisième trimestre. La valeur du portefeuille sous gestion s’établit quant à elle à hauteur de 853 millions d’euros (hors droits).
Zoom sur les acquisitions du 3ème trimestre
Patrimoine au T3 2023
Le troisième trimestre a été marqué par la finalisation de l’acquisition du portefeuille « Big Deal » – une opération 100% « off-market » comprenant 22 actifs d’une valeur totale d’environ 110 millions d’euros hors droits.
La première phase, en date du 21 juin, concernait 17 actifs. Les phases deux (4 actifs) et trois (1 actif) ont eu respectivement lieu le 6 juillet et le 1er août et ont permis l’acquisition de deux entrepôts logistiques à Bruges et Fretin ainsi que de trois sites d’activités à Moissy-Cramayel, Ingré et Savigny-sur-Orge. La finalisation du « Big Deal » a représenté au troisième trimestre un investissement de 34 millions d’euros hors droits.
Rappelons que cette opération constitue une rare opportunité sur le marché des locaux d’activités et de la logistique. Elle offre un revenu robuste, une excellente diversification géographique et des gisements de création de valeur à long terme par le biais de la faible densité de construction et du potentiel de réversion positive des loyers.
Au troisième trimestre, ActivImmo a également réalisé quatre acquisitions unitaires, toutes localisées sur la dorsale logistique, pour environ 23,6 millions d’euros hors droits. Parmi ces acquisitions, se trouve un ensemble tertiaire de 5 767 m2 situé à Andrézieux-Bouthéon (42) entièrement loué à un utilisateur institutionnel. En plus de bénéficier d’un flux locatif pérenne, l’actif offre un potentiel de valorisation intéressant grâce à la possibilité de redéveloppement à terme en parc d’activités et ses réserves foncières constructibles.
L’acquisition du deuxième actif unitaire s’est faite en « off-market » et a porté sur un bâtiment de logistique urbaine de 4 250 m2 situé à Voreppe (38). Le site est entièrement loué à un locataire de premier rang : Kuehne + Nagel Road.
La SCPI a également acquis le 25 septembre, en «off-market», un parc tertiaire composé de 5 bâtiments à usage mixte de bureaux et d’activités situé à Boulogne-sur-Mer (62). L’ensemble représente une surface totale de 4 771 m2 et dispose d’un état locatif qualitatif et diversifié. L’actif est loué à hauteur de 94%. Des marques d’intérêt sont d’ores et déjà présentes pour la commercialisation d’une cellule vacante de 200 m2 ; ce qui porterait le TOF à 98%.
Enfin, ActivImmo a finalisé les acquisitions du troisième trimestre avec l’achat d’un entrepôt logistique de 6 920 m2 situé à Beauvais. L’actif est entièrement loué à un utilisateur dont la cotation financière est solide*. Cette transaction s’est distinguée par sa rapidité d’exécution, l’actif ayant été acquis directement, sans signature de promesse.
Futurs investissements sécurisés – 102M€ de pipeline
Alderan a sécurisé, pour les mois à venir, sept opérations, dont deux portefeuilles actuellement en attente de finalisation, représentant un investissement global d’environ 102 millions d’euros, droits inclus.
Afin d’anticiper et de maintenir une dynamique d’acquisition soutenue, ActivImmo a d’ores et déjà émis des offres d’achat pour des investissements potentiels à hauteur d’environ 79 millions d’euros, droits inclus.
Dans l’éventualité où ActivImmo aurait besoin de trésorerie pour anticiper la collecte et effectuer des investissements rapides, la SCPI dispose de deux lignes de trésorerie non tirées au 30 septembre 2023, pour un montant total de 10 millions d’euros. De plus, à ce jour, la SCPI n’a contracté qu’un prêt non significatif pour financer la construction de trois bâtiments à Chauray. Le niveau d’endettement demeure ainsi proche de 0%, toutes les acquisitions s’effectuant exclusivement sur les fonds propres d’ActivImmo.
Le rendement distribué aux associés provient donc exclusivement des investissements réalisés avec les fonds propres de la SCPI, ce qui constitue un argument puissant en tant qu’acquéreur d’actifs dans le contexte actuel du marché.
Alderan a augmenté en octobre le montant de ses lignes de trésorerie de 34 millions d’euros afin de garantir à ActivImmo la capacité de saisir les opportunités qui se présentent sur le marché. ActivImmo dispose ainsi à ce jour de 44 millions d’euros de ligne de trésorerie disponible.
Immeubles en construction
Les travaux d’extension, de redéveloppement, et de restructuration sont en cours sur 10 actifs du portefeuille. Ces travaux s’inscrivent dans la stratégie immobilière de création de valeur d’ActivImmo. Ils sont le fruit de la capacité d’Alderan à identifier les actifs présentant un potentiel de valorisation et à en exploiter les opportunités.
La SPCI ActivImmo a fait l’acquisition au trimestre précédent d’un foncier à développer, situé dans la commune de Saint-Pierre-lès-Nemours. ActivImmo a confié la construction du futur actif à un constructeur dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière (CPI). La préparation du terrain (terrassement) ainsi que les voiries sont terminées et le gros œuvre a commencé début octobre. La livraison du bâtiment est programmée pour avril 2024. En ce qui concerne ce clé en main locatif, il est important de rappeler que l’actif est déjà entièrement pré-loué à un locataire solide, à savoir le groupe La Poste, bien connu de la SCPI.
Les revenus locatifs annuels de la SCPI ont augmenté de 5,1 millions d’euros au troisième trimestre. ActivImmo compte 39 nouveaux locataires à travers 45 baux, portant le total à 318 locataires et 413 baux à la fin du trimestre. Le montant global des loyers en place s’élève à 58,1 millions d’euros.
Le renforcement locatif actuel contribue de manière significative à la dilution du risque locatif. Au 30 septembre 2023, les trois plus importants locataires représentent 23,3% des loyers, soit une diminution de 1,6% par rapport au trimestre précédent. La répartition des trois principaux locataires pour cette période est la suivante :
•Le groupe Jacky Perrenot : 8,9% (en baisse de 0,6% par rapport au T2 2023) •Le groupe Bert : 8,7% (en baisse de 0,5% par rapport au T2 2023) •Le groupe Leclerc : 5,7% (en baisse de 0,5% par rapport au T2 2023)
Au 30 septembre 2023, le bail générant le loyer le plus élevé est celui portant sur le site de Saint-Martin-sur-le-Pré (Châlons-en-Champagne) avec Scapest – groupe Leclerc, représentant 2,3 millions d’euros, soit 4% des loyers. Cette proportion a diminué par rapport aux 4,4% enregistrés au 30 juin. La croissance de la taille de la SCPI permet de continuer à réduire l’exposition à chaque locataire, contribuant ainsi à la réduction du risque locatif.
La société de gestion n’est actuellement confrontée à aucun contentieux locatif. Toutefois, deux impayés significatifs, totalisant 1,2 million d’euros, liés à deux locataires sur deux sites distincts, sont en cours de traitement. Le premier impayé, d’un montant d’environ 445 000 euros, fait l’objet d’une résolution grâce à un protocole d’accord conclu avec le locataire unique qui a connu des difficultés temporaires l’an dernier. Le sujet est sous le contrôle de l’équipe de gestion locative. Des paiements de régularisation ont d’ores et déjà été programmés au cours du quatrième trimestre.
Le second impayé, d’environ 775 000 euros, est également lié à des difficultés rencontrées par le preneur. Cependant, des autorisations de sous-location ont été accordées et mises en œuvre en collaboration avec la municipalité et La Croix Rouge. Les perspectives de redémarrage et de croissance de l’activité du locataire sont encourageantes. En ce sens, un protocole de remboursement échelonné des retards est en cours de discussion, avec pour objectif de parvenir à une signature d’ici la fin de l’année 2023 au plus tard.
Commercialisation des lots vacants et d’actifs en développement
Au 30 septembre 2023, le taux d’occupation financier (TOF) se maintient à un niveau soutenu et stable de 96,7%. La légère baisse par rapport au trimestre précédent découle de la livraison d’un immeuble d’activités à Cergy. Cet actif représente plus de la moitié de la vacance locative du trimestre. Il convient de noter qu’une première série de locataires est entrée dans les locaux début octobre.
Quelques cellules demeurent à commercialiser sur les actifs de Boulogne-sur-Mer, Cergy, Chauray, Creil Montataire, Gondreville, Monéteau, Orange, Villebon, et Fretin. Les équipes de la gestion locative d’Alderan sont pleinement mobilisées pour assurer la commercialisation de celles-ci.
D’ailleurs, la SCPI a reçu plusieurs marques d’intérêt de la part de locataires potentiels pour les sites de Boulogne-sur-Mer, Creil et Monéteau. L’équipe de la gestion locative mène actuellement des discussions avec ces prospects en vue de sélectionner les meilleures offres.
Enfin, la durée moyenne pondérée des baux jusqu’aux prochaines échéances (WALB) et la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à leurs termes (WALT) restent stables par rapport au trimestre précédent, s’établissant respectivement à 4,0 ans et 7,0 ans.
NOS ENGAGEMENTS AU 30.09.2023
Actualités ESG d’ActivImmo
Au cours du troisième trimestre, ActivImmo a continué à concrétiser ses ambitions et ses engagements extra-financiers, notamment dans le cadre du Décret Tertiaire, du décret BACS, et du label ISR. L’engagement de l’équipe d’Alderan dans la dimension extra-financière demeure forte, assurant ainsi une intégration effective de ces objectifs dans la gestion opérationnelle du portefeuille.
Au cours du troisième trimestre, ActivImmo a lancé une vaste campagne d’audit technique et de simulation thermique statique visant à réaliser une évaluation énergétique complète de l’ensemble de son patrimoine. Cet audit s’inscrit dans la mise en œuvre du Décret Tertiaire, avec le concours du cabinet Alterea, sélectionné après une consultation menée par Alderan pour choisir le partenaire le plus adapté au regard de la taille du portefeuille et des spécificités des actifs.
L’objectif de ces études est de générer une liste détaillée de recommandations pour chaque actif, créant ainsi un schéma directeur pour les futures améliorations énergétiques. Les directives découlant de cet audit constitueront des lignes directrices essentielles pour la SCPI, orientant l’optimisation de la performance énergétique de son portefeuille.
En parallèle, dans le cadre du décret BACS, ActivImmo continue de déployer les systèmes de GTB / GTC (Gestion Technique du Bâtiment / Gestion Technique Centralisée). Les installations sur l’ensemble des actifs identifiés comme prioritaires seront achevées en 2023, tandis que la mise en œuvre se poursuivra en 2024/2025. Les consultations d’entreprises sont en cours pour les actifs de la campagne 2024. Il est à noter que certains investissements ont pu être partiellement voire totalement compensés par le mécanisme de Certificat d’Économie d’Énergies (CEE) sollicité par la société de gestion Alderan sur les actifs.
Alderan accorde également une attention particulière aux demandes des locataires exprimant le désir d’améliorer la performance énergétique des sites qu’ils exploitent. La société de gestion examine systématiquement la possibilité de participer à des projets tels que l’installation de LED, l’amélioration énergétique globale, ou encore la mise en place de bornes de recharge électrique pour les véhicules. Alderan mène actuellement une réflexion sur la manière d’accompagner ces demandes, tant sur le plan technique que financier.
Les enjeux ESG/ISR sont systématiquement pris en compte dans les travaux menés sur les actifs. En effet, les travaux prévus dans le cadre des PPA (plans pluriannuels de travaux) ou devenus nécessaires sont souvent une opportunité de mutualiser les coûts avec les dépenses devant intervenir pour l’amélioration énergétique du bâti. Ainsi, ce volet est toujours intégré dans la définition et la conception des Capex (dépenses d’investissement) pour minimiser les coûts, anticiper les réglementations ou maximiser les objectifs d’amélioration.
À titre d’exemple, lorsqu’un actif nécessite une rénovation de toiture, une étude est systématiquement lancée pour évaluer la faisabilité d’implanter des centrales de production photovoltaïque. Cela peut réduire significativement l’enveloppe d’investissement ou constituer à terme un élément de revenu complémentaire.
Enfin, dans ce contexte en perpétuelle évolution et sur un marché encore en phase de structuration, l’équipe d’Alderan échange régulièrement et activement avec de nombreux acteurs spécialisés dans la transition énergétique ou des conseils extra-financiers. L’objectif est de développer continuellement sa compétence et son expérience en matière extra-financière, afin de rester à la pointe des nouveautés et innovations. L’ensemble de ces actions, projets et initiatives témoigne de l’engagement continu d’ActivImmo sur l’ensemble des dimensions ESG (Environnementales, Sociales et de Gouvernance).
FOCUS SUR LES REVENUS
Dividende et performance
8,39 € dividende du 3ème trimestre par part
5,50%* taux de distribution (T3 2023)
HISTORIQUE DE DISTRIBUTION
(les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs)
* Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribués) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N.
Période
Montant versé pour une part en pleine jouissance
Taux de distribution annualisé pour une part en pleine jouissance
Date de versement
Total 2020 (12 mois)
36,91 €
6,05%
–
Total 2021 (12 mois)
36,73 €
6,02%
–
Total 2022 (12 mois)
33,56 €
5,50%
–
1er trimestre 2023
8,39 €
5,50%
2 mai 2023
2ème trimestre 2023
8,39 €
5,50%
31 juillet 2023
3ème trimestre 2023
8,39 €
5,50%
31 octobre 2023
PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE
PRÉLÈVEMENT LIÉ À LA FISCALITÉ ÉTRANGÈRE
ActivImmo étant propriétaire d’immeubles en Espagne et Italie, un prélèvement à la source a été effectué sur le dividende. Ce prélèvement concerne tous les associés quel que soit leur régime fiscal. Il correspond au montant de l’impôt espagnol et italien et ouvre droit un crédit d’impôt français, évitant ainsi une double imposition. Ce montant s’élève à 10 centimes par part au titre du T3 2023.
PRÉLÈVEMENT LIÉS AUX REVENUS DE DIVIDENDE OU FINANCIERS
Comme précédemment, une autre retenue à la source s’applique sur les revenus financiers et des placements à taux fixe. Celle-ci dépend de la situation fiscale de l’associé. Pour une part en pleine jouissance au 3ème trimestre 2023, un associé personne physique recevrait un montant net de prélèvement à la source de 8,14€.
Investisseur à l’impôt sur le revenu (€)
Investisseur BIC IS (€)
Dividende brut
8,39
8,39
Prélèvement fiscalité étrangère
(0,10)
(0,10)
Prélèvement 30% revenus placement à taux fixe
(0,09)
Prélèvement 30% dividende
(0,06)
Total
8,06
8,29
Marché des parts
Évolutions du capital
Tableau de l’évolution du capital
*Pour rappel, les parts sont décimalisées conformément à l’article 7.4 des statuts d’ActivImmo. Les nombres de parts sont arrondis à l’unité la plus proche pour plus de lisibilité dans cette présentation.
INFORMATIONS PRATIQUES
1 – CONDITIONS DE SOUSCRIPTION ActivImmo étant une SCPI à capital variable, le capital plafond est fixé statutairement. Les souscriptions seront reçues sans formalité particulière jusqu’à 2 000 000 000 euros de capital social.
Prix de souscription
• Valeur nominale : 500 euros. • Prime d’émission : 110 euros dont commission de souscription de 64,66 € HT (soit 10,6 % HT)
Minimum de souscription 10 parts sociales entières pour tout nouvel associé.
Date de jouissance Le premier jour du sixième mois qui suit la souscription et le règlement.
2 – CONDITIONS DE SORTIE Tout porteur de parts qui souhaite se retirer partiellement ou en totalité de la SCPI dispose de deux moyens : • le retrait demandé à la Société de Gestion dans les limites • fixées par la clause de variabilité du capital, correspondant au • remboursement de ses parts • la cession sans intervention de la Société de Gestion. • La SCPI ne garantit pas la revente des parts, ni le retrait. La • sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie.
MODALITÉS PRATIQUES Retrait Tout associé a le droit de se retirer de la SCPI partiellement ou en totalité conformément à la clause de variabilité du capital dans les limites de variabilité fixée par les statuts. Les demandes de retrait sont portées à la connaissance de la Société de Gestion par lettre recommandée avec avis de réception et sont inscrites par ordre chronologique d’arrivée sur le registre des demandes de retrait.
Elles seront satisfaites par ordre d’inscription dans les limites de la clause de variabilité.
Le remboursement sera effectué sur la base d’un prix de retrait déterminé selon les conditions décrites ci-après.
Les demandes de souscription existent pour un montant au moins égal aux demandes de retrait, le prix de retrait correspond au prix de souscription du moment diminué de la commission de souscription hors taxes : • Prix de souscription : 610,00 € • Commission de souscription : 64,66 € HT • Prix de retrait : 545,34 €
Si le retrait n’est pas compensé et si la SCPI dispose d’un fonds de remboursement, le remboursement ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation, ni à un prix inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’Autorité des Marchés Financiers.
La Société de Gestion calcule le montant de la plus-value imposable éventuellement réalisée et en acquitte l’impôt directement à l’administration fiscale. Cet impôt est déduit de la somme revenant au cédant.
Cession de parts sans intervention de la Société de Gestion
Tout associé peut céder librement ses parts sans l’intervention de la Société de Gestion. Dans ce cas, le prix est librement débattu entre les parties. Le versement des fonds intervient directement entre les associés. Il convient de signifier la cession à la Société de Gestion.
Frais : le cédant règle directement les droits d’enregistrement (taux à date de publication de 5%), ainsi que l’impôt sur les plus-values éventuellement dégagées à la recette des impôts de son domicile ou de son siège social. Il doit justifier de ce paiement à la Société de Gestion.
3 – FISCALITÉ Les informations qui suivent représentent schématiquement la situation à jour en septembre 2021, sous réserve de toutes modifications ultérieures.
Les informations délivrées par la Société de Gestion ne sauraient se substituer à celles fournies dans le cadre d’un conseil fiscal individuel et l’attention des investisseurs est attirée sur le fait que la taxation des plus-values et revenus éventuels peut être dépendante de la situation fiscale personnelle des investisseurs.
Le présent paragraphe est un extrait du 5. Régime fiscal de la Note d’Information d’ActivImmo. Il présente succinctement la fiscalité des associés résidents fiscaux de France. Les souscripteurs sont invités à prendre connaissance de l’intégralité de ce paragraphe dans la note d’information disponible sur le site internet d’Alderan (www.alderan.fr).
Fiscalité des revenus fonciers Les revenus provenant de la location des immeubles et qui entrent dans la catégorie des revenus fonciers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. La base d’imposition tient compte de l’ensemble des loyers encaissés et des charges immobilières réglées par la SCPI. L’impôt dû au titre de ces revenus fonciers est prélevé directement par les services fiscaux sur le compte bancaire du porteur par la voie d’acomptes de prélèvement à la source.
Le revenu foncier imposable à l’impôt sur le revenu (et à la CEHR le cas échéant) est en outre soumis aux prélèvements sociaux (actuellement au taux de 17,2 %) des revenus fonciers.
Fiscalité des produits de placements à revenu fixe Les revenus financiers sont produits principalement par les liquidités de la SCPI. Ces revenus sont soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers. Les revenus distribués sont soumis à prélèvement à la source de 30%.
Fiscalité des dividendes Aux revenus fonciers s’ajoutent éventuellement des revenus distribués, produits par des participations dans des sociétés civiles ayant opté pour le régime de l’impôt sur les sociétés. Ces revenus sont soumis à la fiscalité des dividendes.
Les revenus distribués sont soumis au prélèvement à la source de 30%.
Plus-values immobilières Les plus-values sur cessions de parts de la SCPI Le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers, visé aux articles 150 U à 150 VH du CGI, est applicable en cas de cession par un associé de parts de la SCPI.
La plus-value, lors de la revente des parts de la SCPI, est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des parts majoré des frais d’acquisition (pris en compte pour leur montant réel). La plus-value est réduite par l’application d’un abattement progressif.
Les plus-values sur cessions d’immeubles par la SCPI Dans le cas des cessions d’immeubles de la SCPI, le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers, visé aux articles 150 U à 150 VH du CGI, est également applicable.
Pour la détermination de la plus-value, le prix d’acquisition du bien cédé est majoré des frais d’acquisition et des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration. La plus-value brute est réduite d’un abattement progressif.
SCPI ActivImmo Société Civile de Placement Immobilier 87, avenue Kléber • 75116 Paris RCS Paris 853 533 594. La note d’information a reçu le visa AMF : SCPI n° 19-14 le 26 juillet 2019. Elle est disponible auprès de la Société de Gestion de Portefeuille. Notice publiée au BALO le 11 septembre 2019. Alderan – société par actions simplifiée au capital de 1 611 111 euros, Société de Gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le numéro GP-17000026 en date du 5 septembre 2017. www.alderan.fr
* Source : BNP Paribas Real Estate ____________________
⚠️ Les investissements passés et les rendements associés ne préjugent pas des investissements et rendements futurs. Comme tout investissement, investir dans une SCPI comporte un risque de perte en capital. Il est rappelé que le montant du capital investi n’est pas garanti et qu’il est recommandé d’investir pendant une période d’au moins 8 ans. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La SCPI Comète doit organiser, dans le cadre de son Assemblée Générale Constitutive se tenant le 28 septembre, l’élection des membres de son Conseil de Surveillance. Celui-ci sera composé de 7 membres associés fondateurs.
Il sera donc procédé à l’élection des membres à l’occasion de cette assemblée. 7 sièges sont à pourvoir.
Dans cette perspective, ALDERAN appelle les associés fondateurs de la SCPI Comète à candidater à la fonction de membre du Conseil de Surveillance.
Pour rappel, en application du projet de statuts, chaque candidat doit être associé de la SCPI Comète et détenir au moins 50 parts sociales.
Les candidatures doivent être transmises à ALDERAN par courriel à l’adresse suivante : candidature-cs@alderan.fr
Les candidatures doivent être reçues avant le lundi 18 septembre 23h00au plus tard.
Toute candidature reçue après cette date ne pourra pas être retenue. Pour candidater, merci de compléter, dater, signer le formulaire de candidature téléchargeable ci-dessous et de le retourner accompagné des documents demandés.
Le résumé du deuxième trimestre : le milliard de capitalisation dépassé, 26 nouveaux actifs acquis et un rendement de 5,50% maintenu. L’année 2023 continue sur les chapeaux de roue pour ActivImmo. La SCPI témoigne de nouveau de sa solidité financière et de sa capacité à trouver des opportunités sur le marché de la logistique pourtant actuellement en contraction (1).
Le deuxième trimestre 2023 a marqué une étape symbolique pour ActivImmo – la SCPI a franchi le cap du milliard d’euros de capitalisation. Alderan tient ainsi à exprimer sa profonde gratitude envers tous ses partenaires et associés qui ont placé leur confiance et contribué au développement d’ActivImmo.
Ainsi, au 30 juin 2023, la capitalisation d’ActivImmo s’élève à 1 milliard et 21 millions d’euros, grâce notamment à une collecte brute de 100 millions d’euros – soit une collecte nette de 95 millions d’euros- au cours du deuxième trimestre.
26 nouveaux actifs intègrent le patrimoine
Le niveau soutenu de collecte a été accompagné de forts volumes d’investissement. Au cours du deuxième trimestre, la SCPI a en effet réalisé 10 acquisitions, dont la phase 1 du portefeuille «Big Deal», comprenant à elle seule 17 actifs.
La SCPI a donc acquis 26 actifs au total, représentant un investissement global d’environ 103 millions d’euros hors droits au cours du dernier trimestre. Ces acquisitions sont réparties sur l’ensemble du territoire français, avec en prime un actif situé en Espagne, près de Madrid.
Les actifs en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) de Cergy et Montbeugny ont été livrés en juin et ont ainsi été intégrés pleinement au patrimoine de la SCPI. Les revenus locatifs ont donc commencé à être perçus.
Synergie Collecte – Investissement – Distribution
Le tandem collecte-investissement se trouve ainsi au 30 juin 2023 en quasi-équilibre, seulement les 1,5 derniers mois de collecte ne sont pas investis, ce qui est inférieur aux 6 mois de délai de jouissance.
Cette situation permet à ActivImmo de tenir un taux de distribution stable à 5,50%.
Le patrimoine d’ActivImmo est actuellement composé de 152 actifs, représentant une superficie totale de 983 463m². Le taux d’occupation financier (TOF) se maintient à un niveau très élevé de 98,7%.
Conseil de surveillance
Le premier Conseil de Surveillance rassemblant les membres nouvellement élus a eu lieu le 28 juin 2024. Monsieur Christian BOUTHIÉ a été élu président et SPIRICA représentée par Madame Ugoline DURUFLÉ a été élue vice-présidente du Conseil de Surveillance.
SYNTHÈSE DU PATRIMOINE AU 30 JUIN 2023
Au cours du deuxième trimestre 2023, ActivImmo a fait l’acquisition de 26 actifs pour un montant total de 103 millions d’euros (hors droits). Ces actifs se situent en France et en Espagne. La surface sous gestion atteint 983 463 m2 pour un prix de revient de 803 millions d’euros (droit inclus).
Acquisitions du trimestre
Patrimoine au T2 2023
L’opération qui a marqué le deuxième trimestre fut l’acquisition de la première partie du portefeuille « Big Deal ». Composé de 22 actifs répartis sur l’ensemble du territoire français, le portefeuille totalise une superficie d’environ 115 600 m². La valeur totale de ce dernier dépasse quant à elle la somme conséquente d’environ 110 millions d’euros.
L’acquisition de la phase 1 comprenant 17 actifs a eu lieu le 21 juin tandis que 4 des actifs restants ont été acquis le 6 juillet. Le dernier actif sera quant à lui acquis en août.
Opération 100% « off market », ce portefeuille XXL est une opportunité rare et très recherchée sur le marché de la logistique. L’hétérogénéité géographique, la granularité du portefeuille, son faible ratio de densité et son potentiel de réversion constituent des gisements importants de création de valeur sur le long terme.
À ce jour, le portefeuille est loué à hauteur de 97% à des locataires de qualité comme Volvo Trucks France, GXO Logistique France ou encore France Boisson. Une garantie locative de 12 mois couvre les 3% de vacance locative.
En ce qui concerne l’expansion d’ActivImmo à l’international, la SCPI a acquis ce trimestre un entrepôt logistique de 7 360 m2 à proximité de Madrid, loué à 100% à la multinationale allemande Schaeffler. ActivImmo a déjà bénéficié d’une indexation de loyer qui a eu lieu immédiatement après l’acquisition; ce qui améliore le rendement de cet actif. De plus, l’actif présente de très bonnes bases en matière de durabilité : il est équipé de panneaux solaires neufs et il devrait prochainement obtenir la certification BREEAM-IN-USE Good à la suite de travaux de rénovation récents.
Parmi les autres acquisitions du trimestre, nous retrouvons les « grands classiques » d’ActivImmo, comme par exemple un bâtiment à usage de messagerie situé à Pau et loué à 100% à la société FedEx – acteur mondialement reconnu de la logistique.
Futurs investissements sécurisés – 280M€ de pipeline
Alderan a sécurisé 7 opérations qui sont sous exclusivité, ou sous promesse, pour un investissement total d’environ 60 millions d’euros (droits inclus) pour les prochains mois. La diminution de ce montant par rapport au trimestre précédent est directement liée à l’investissement de la quasi-totalité de la collecte disponible.
Afin d’anticiper la collecte et maintenir une cadence d’acquisition élevée, ActivImmo a d’ores et déjà émis des offres d’achat pour un investissement potentiel d’environ 220 millions d’euros.
Dans le cas où ActivImmo aurait besoin de trésorerie pour anticiper la collecte et investir rapidement, la SCPI dispose de deux lignes de trésorerie non tirées au 30 juin 2023 pour un total de 10 millions d’euros.
En outre, la SCPI n’a à ce jour contracté qu’un prêt non significatif pour financer la construction de 3 bâtiments à Chauray. Le taux d’endettement est ainsi proche de 0% et toutes les acquisitions s’effectuent exclusivement sur les fonds propres d’ActivImmo.Le rendement distribué aux associés provient donc exclusivement de l’investissement des fonds propres de la SCPI, ce qui, par ailleurs, constitue un argument fort en tant qu’acquéreur d’actifs dans le marché actuel.
Immeubles en construction
Les travaux d’extension, de redéveloppement et de restructuration sont actuellement en cours sur 10 actifs du portefeuille.
Ces travaux s’inscrivent dans la stratégie immobilière de création de valeur d’ActivImmo. Ils sont le fruit de la capacité d’Alderan à identifier les actifs ayant un potentiel de valorisation et à exploiter ce dernier.
La SCPI a, ce trimestre, pour la première fois fait l’acquisition d’un foncier à développer. ActivImmo a confié la construction du futur actif à un promoteur dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière (CPI). (Pour rappel, lors des précédentes opérations similaires, l’acquisition avait lieu dans le cadre juridique de la VEFA – Vente en l’État Futur d’Achèvement). Après un processus d’appel d’offres compétitif, Alderan et la SCPI Activilmmo ont été sélectionnés pour mener à bien cette opération de location clé en main locatif. Le foncier de l’opération se situe dans la commune de Saint-Pierre-lès-Nemours. La livraison du bâtiment est prévue en avril 2024 et l’actif sera loué à un locataire, bien connu de la SCPI – groupe La Poste.
Les immeubles acquis en VEFA à Cergy et à Montbeugny ont, en outre, bien été livrés en juin 2023. L’actif de Montbeugny est entièrement loué à GEODIS depuis le 8 juin 2023. La commercialisation locative de l’actif de Cergy se poursuit et un preneur de belle signature a déjà été identifié pour prendre à bail 40% du site.
« BIG DEAL » – une opération XXL pour la SCPI ActivImmo
Alderan confirme son statut de leader français dans le secteur de l’immobilier logistique en réalisant une acquisition majeure. La société vient de réaliser, dans le cadre d’une négociation directe avec Etche, plateforme d’immobilier logistique de KKR en France, l’acquisition du portefeuille «Big Deal», comprenant 22 actifs répartis sur l’ensemble du territoire français. Ce portefeuille représente une superficie totale d’environ 116000m2, pour un montant d’investissement d’environ 110 millions d’euros hors droits.
L’acquisition du portefeuille se déroule en trois étapes: la première a eu lieu le 21 juin et concernait 17 actifs, la deuxième phase comprenait quant à elle l’acquisition de 4 actifs. La phase finale aura lieu en août 2023 avec l’acquisition du dernier actif.
L’acquisition était prévue en juillet selon la promesse de vente, cependant Alderan a obtenu du vendeur une accélération du calendrier de vente afin de permettre à la SCPI de bénéficier de revenus locatifs supplémentaires au deuxième trimestre. Les loyers générés par cette acquisition s’établissent à hauteur d’environ 6,8 millions d’euros par an.
Les actifs bénéficient d’une localisation privilégiée et stratégique. La majeure partie de ces actifs est judicieusement répartie le long de la dorsale logistique et de l’Arc atlantique, avec un total de 6 actifs en Île-de-France, région clé du marché logistique. De plus, la plupart des entrepôts logistiques ou d’activités s’inscrivent dans la catégorie des actifs logistiques du « dernier kilomètre », jouant ainsi un rôle essentiel dans la chaîne de distribution.
Le portefeuille présente un taux d’occupation de 97 % et compte parmi ses locataires des entreprises telles que GXO Logistics, France Boissons, Xerox, Volvo Trucks, Loomis ou encore La Poste.
Ce portefeuille offre un potentiel significatif de création de valeur, notamment grâce à son Coefficient d’Emprise au Sol* (CES) qui n’est que de 36% et qui laisse donc envisager des perspectives de développement de bâtiments complémentaires. Cela souligne la possibilité de restructuration, de construction d’extensions et donc d’augmentation potentielle des loyers.
La durée moyenne pondérée des baux jusqu’aux prochaines échéances (WALB) est de 2,86 ans, tandis que la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à leur terme (WALT) est de 4,52 ans. Couplé à des niveaux de loyer offrant des potentiels de réversion positive, le portefeuille bénéficie d’un taux de réversion important à court et/ou moyen terme.
Opération 100% «off-market», l’acquisition «Big Deal» est l’illustration par excellence de la capacité d’Alderan à dénicher de rares opportunités sur le marché de la logistique.
Les revenus locatifs annuels de la SCPI ont augmenté de 10,1 millions d’euros au deuxième trimestre. La SCPI compte 46 nouveaux locataires, à travers 39 baux, nouveaux par rapport au trimestre précédent, soit au total 280 locataires et 368 baux à la fin du trimestre. Le montant total des loyers en place s’élève à 53 millions d’euros.
Principales données locatives
Ce renforcement de l’état locatif contribue à la dilution du risque locatif. Au deuxième trimestre, les trois plus gros locataires représentent 24,9% des loyers, ce qui marque une diminution d’environ 5% par rapport au trimestre précédent. Voici la répartition des trois plus gros locataires au deuxième trimestre :
Trois locataires représentent 30% des loyers : •le groupe Jacky Perrenot pour 9,5% (en baisse de 2,5% par rapport au T1 2023) •le groupe Bert pour 9,2% (en baisse de 1,8% par rapport au T1 2023) •le groupe Leclerc pour 6,2% (en baisse de 0,8% par rapport au T1 2023)
Au 30 juin 2023, le bail générant le loyer le plus élevé est celui de la SCAPEST, représentant 2,3 millions d’euros, soit 4,4% des loyers. Au 31 mars 2023, il représentait 5% des loyers. L’accroissement de la taille de la SCPI permet de continuer à réduire l’exposition à chaque locataire, ce qui diminue le risque locatif. Ce risque est par ailleurs encore réduit compte tenu du fait que certains locataires occupent plusieurs sites au titre de plusieurs baux.
Il est également important de noter qu’aucun impayé n’a été enregistré au cours du dernier trimestre.
*durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux prochaines échéances ** durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à la fin des baux.
Commercialisation des lots vacants et d’actifs en développement
Au 30 juin 2023, le taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI s’élève à 98,7%. Cela signifie que seulement 1,3% des cellules restent non louées à ce jour. Les équipes de gestion locative d’Alderan sont pleinement mobilisées pour commercialiser celles-ci. Les sites concernés par de la vacance sont Lesquin, Creil, Gondreville, Monéteau, Orange, Roncq, Villebon, Cergy, Chauray et Changé.
La SCPI a reçu plusieurs marques d’intérêt de la part de locataires potentiels pour les sites de Creil et Monéteau. L’équipe de gestion locative mène actuellement des discussions avec ces prospects afin de sélectionner les meilleures offres.
Enfin, la durée moyenne pondérée des baux jusqu’aux prochaines échéances (WALB) ainsi que la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à leurs termes (WALT) restent stables par rapport au trimestre précédent, s’établissant respectivement à 3,7 ans et 6,7 ans.
NOS ENGAGEMENTS AU 30.06.2023
Actualités ESG d’ActivImmo
Dans le cadre de son engagement ESG/ISR, l’accent du deuxième trimestre a été mis sur la coordination et la mise en lumière des actions et des besoins des locataires. Pour ce faire, des “Comités verts” ont été organisés et ont permis de trouver des axes d’amélioration ESG cohérents avec les activités des locataires.
Un exemple pour illustrer cette synergie concerne le locataire Jacky Perrenot. Dans le cadre de sa propre démarche environnementale, le locataire a intégré à sa flotte des véhicules verts. Afin d’encourager Jacky Perrenot dans cette démarche vertueuse, la SCPI s’engage à installer des bornes de recharge électrique.
Le déploiement de la mise en œuvre de GTB (Gestion Technique du Bâtiment) sur les sites se déroule selon le calendrier prévu. La mise en œuvre de tels systèmes doit permettre dans un premier temps le suivi des consommations et un meilleur pilotage, pour envisager des économies d’énergie significative (diverses études mentionnent une amélioration de 15%).
Par ailleurs, l’actif de San Agustin del Guadalix, acquis ce trimestre, sort d’un programme de rénovation qui intégrait notamment la mise en œuvre de panneaux photovoltaïques en toiture, d’éclairage par LED et de remplacement de certains équipements anciens de chauffage-ventilation par des équipements plus performants. L’actif est ainsi en cours de certification BREEAM-In-Use (niveau GOOD). Des améliorations récentes ont également été apportées sur le volet social afin d’améliorer le confort des utilisateurs.
Toutes ces actions et projets reflètent l’engagement continu d’ActivImmo sur l’ensemble des dimensions ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance). L’équipe d’Alderan poursuit fermement son engagement : intégrer des pratiques durables dans ses opérations et collaborer avec ses parties prenantes pour promouvoir la transition vers une économie plus vertueuse.
FOCUS SUR LES REVENUS
Dividende et performance
8,39 € dividende du 2ème trimestre par part
5,50%* taux de distribution (T2 2023)
HISTORIQUE DE DISTRIBUTION
(les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs)
* Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année.
Période
Montant versé pour une part en pleine jouissance
Taux de distribution annualisé pour une part en pleine jouissance
Date de versement
Total 2020 (12 mois)
36,91 €
6,05%
–
Total 2021 (12 mois)
36,73 €
6,02%
–
Total 2022 (12 mois)
33,56 €
5,50%
–
1er trimestre 2023
8,39 €
5,50%
2 mai 2023
2ème trimestre 2023
8,39 €
5,50%
31 juillet 2023
PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE
PRÉLÈVEMENT LIÉ À LA FISCALITÉ ÉTRANGÈRE
ActivImmo étant propriétaire d’immeubles en Espagne et Italie, un prélèvement à la source a été effectué sur le dividende. Ce prélèvement concerne tous les associés quel que soit leur régime fiscal. Il correspond au montant de l’impôt espagnol et italien et ouvre droit un crédit d’impôt français, évitant ainsi une double imposition. Ce montant s’élève à 11 centimes par part au titre du T2 2023.
PRÉLÈVEMENT LIÉS AUX REVENUS DE DIVIDENDE OU FINANCIERS
Comme précédemment, une autre retenue à la source s’applique sur les revenus financiers et des placements à taux fixe. Celle-ci dépend de la situation fiscale de l’associé. Pour une part en pleine jouissance au 2ème trimestre 2023, un associé personne physique recevrait un montant net de prélèvement à la source de 8,06€.
Investisseur à l’impôt sur le revenu
Investisseur BIC IS
Dividende brut
8,39
8,39
Prélèvement fiscalité étrangère
(0,11)
(0,11)
Prélèvement 30% revenus placement à taux fixe
(0,04)
Prélèvement 30% dividende
(0,18)
Total
8,06
8,28
Marché des parts
Évolutions du capital
Tableau de l’évolution du capital
*Pour rappel, les parts sont décimalisées conformément à l’article 7.4 des statuts d’ActivImmo. Les nombres de parts sont arrondis à l’unité la plus proche pour plus de lisibilité dans cette présentation.
Notre véhicule phare, la SCPI ACTIVIMMO, n’est pas concernée par une obligation de baisser le prix de sa part. Compte tenu du contexte actuel, nous avons procédé à une révision du calcul de la valeur de reconstitution pour la comparer au prix de la part. Cette révision a confirmé que la valeur de reconstitution était proche de la valeur de la part avec une très légère décote non significative.
Cela ne nous étonne guère en raison de la politique prudentielle qui a été la nôtre depuis le lancement d’ActivImmo dans l’utilisation de l’épargne qui nous est confiée. Comme beaucoup, nous avons observé une flambée des prix des immeubles logistiques au premier semestre 2022.
Malgré une collecte abondante, nous avons refusé d’augmenter le prix de la part, persuadés que nous avions atteint le pic en matière de prix d’achat des actifs. Nous avons préféré attendre la limite des délais de jouissance que d’acheter trop cher et bien nous en a pris, puisque le rééquilibrage s’est effectué dès le quatrième trimestre 2022, ce qui nous a permis de servir l’objectif de revenu de 5,5%.
Depuis le début de l’année 2023, nous avons acquis pour près de 300 millions d’euro d’actifs à des prix plus modérés, tout en ayant un flux locatif supérieur. Notre objectif de servir le même revenu pour 2023 est donc confirmé à ce stade.
D’une manière plus générale, nous pensons que c’est maintenant qu’il est pertinent de souscrire, les bonnes opportunités revenant avec ce rééquilibrage du marché.
Les fondamentaux de l’immobilier logistique sont plus que jamais présents :
• Des loyers encore en-dessous de ceux constatés dans le marché européen mais en croissance continue, grâce, il faut le dire, à l’inflation constatée ; • Une croissance du e-commerce qui ne se dément pas d’année en année, et donc, des besoins d’enveloppes immobilières pour gérer ces flux ; • Une raréfaction du foncier disponible qui induit une amélioration de la valeur à terme ; • Des bâtiments nouveaux de plus en plus sophistiqués et vertueux sur le plan environnemental; • Des demandes d’utilisateurs qui se concrétisent par un taux d’occupation des bâtiments, chez ActivImmo, de 99% ; • Une demande d’investissement dans cette classe d’actifs qui reste très soutenue, dont ActivImmo est le leader français et apte à saisir les meilleures opportunités ; • Des locataires logisticiens ou transporteurs solides, portés par une croissance de leur marché; • Un placement en pierre-papier, source de protection sur le long terme par la résilience de son sous-jacent immobilier.
La pierre-papier, et singulièrement, la SCPI, est avant tout un placement à long terme. Des soubresauts de marché existent à intervalles réguliers. C’est à votre société de gestion de piloter l’investissement de l’épargne confiée dans l’intérêt des souscripteurs, ce qui est notre ligne de conduite permanente.
C’est pourquoi nous estimons, à ce stade d’un marché haussier pour les loyers et stabilisé, voire baissier pour les valeurs d’achat, qu’il est opportun de lancer un nouveau véhicule grand public pour le début du quatrième trimestre 2023.
Dans cette optique, Alderan réorganise son pôle commercial en l’étoffant par l’arrivée, dès septembre, d’un Directeur des Partenariats et d’une équipe élargie et dynamique pour répondre agilement aux opportunités d’investissement et aux défis économiques d’un monde changeant.
Notre équipe reste plus que jamais mobilisée pour respecter nos engagements auprès de nos souscripteurs et de nos partenaires, avec un suivi constant de nos locataires.
Alderan confirme son statut de leader français dans le secteur de l’immobilier logistique en réalisant une acquisition majeure. La société vient de réaliser, dans le cadre d’une négociation directe avec Etche, plateforme d’immobilier logistique de KKR en France, l’acquisition du portefeuille « Big Deal », comprenant 22 actifs répartis sur l’ensemble du territoire français. Ce portefeuille représente une superficie totale d’environ 116 000 m2, pour un montant d’investissement d’environ 110 millions d’euros hors droits. Avec ce portefeuille, ActivImmo aura investi pour plus de 265 millions d’euros au premier semestre 2023
L’acquisition du portefeuille se déroule en trois étapes : la première a eu lieu le 21 juin et concernait 17 actifs, la deuxième phase comprenait quant à elle l’acquisition de 4 actifs. La phase finale aura lieu en août 2023 avec l’acquisition du dernier actif.
Les actifs bénéficient d’une localisation privilégiée et stratégique. La majeure partie de ces actifs est judicieusement répartie le long de la dorsale logistique et de l’Arc atlantique, avec un total de 6 actifs en Île-de-France, région clé du marché logistique. De plus, la plupart des entrepôts logistiques ou d’activités s’inscrivent dans la catégorie des actifs logistiques du « dernier kilomètre », jouant ainsi un rôle essentiel dans la chaîne de distribution.
Le portefeuille présente un taux d’occupation locatif de 97 % et compte parmi ses locataires des entreprises telles que GXO Logistics, France Boissons, Xerox, Volvo Trucks, Loomis ou encore La Poste.
Ce portefeuille offre un potentiel significatif de création de valeur, notamment grâce à son faible taux de densité qui n’est que de 36 %. Cela souligne la possibilité de restructuration, de construction d’extensions et donc d’augmentation potentielle des loyers.
Une autre opportunité de création de valeur à long terme réside dans la durée des baux existants. La durée moyenne pondérée des baux jusqu’aux prochaines échéances (WALB) est de 2,86 ans, tandis que la durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à leur terme (WALT) est de 4,52 ans. Couplés à des niveaux de loyer offrant des potentiels de réversion positive, le portefeuille bénéficie d’un taux de réversion importante à court et/ou moyen terme.
Opération 100% «off-market», l’acquisition «Big Deal» est l’illustration par excellence de la capacité d’Alderan à dénicher de rares opportunités sur le marché de la logistique.
Partenaires de la transaction
Alderan remercie la société Etche et toute l’équipe de Vincent Lauret pour son professionnalisme et la qualité des échanges.
La société de gestion a bénéficié de l’expertise et des conseils des cabinets Iréo et Elansym pour le volet technique de cette acquisition.
Concernant les aspects juridiques, Alderan a été conseillée par le cabinet Chemouny Associés. L’analyse des baux et le volet notarial ont été assurés par l’étude Lasyagues (Hubert de Vaulgrenant et Camille Chansarel).
Alderan tient à remercier sincèrement chacun de ses partenaires pour leur contribution essentielle à la réussite de cette opération.
9 nouvelles acquisitions au T2 2023
Outre le portefeuille «Big Deal», Alderan a récemment réalisé neuf autres acquisitions pour le compte de la SCPI ActivImmo.
Au cours du 2ème trimestre 2023, la SCPI a notamment acquis un bâtiment à usage de messagerie situé à Pau et loué à 100% à la société FedEx, ou encore des locaux d’activités à Besançon actuellement loués à Flowbird, un acteur majeur de la mobilité urbaine et de la ville intelligente.
La SCPI a également fait l’acquisition de foncier à développer dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière (CPI). Le foncier en question se situe à Saint-Pierre-lès-Nemours. La livraison du bâtiment est prévue pour avril 2024. Il s’agit d’un clef en main locatif pour le compte d’un locataire bien connu de la SCPI, le groupe La Poste.
Par ailleurs, l’expansion d’ActivImmo à l’international se poursuit, avec l’acquisition le 30 juin d’un entrepôt logistique de 7 360 m2 à proximité de Madrid. Cet actif est intégralement loué à la multinationale allemande Schaeffler et a bénéficié de récents travaux de rénovation permettant l’obtention d’une certification Breeam In-Use niveau GOOD.
Le patrimoine d’ActivImmo est constitué, à la suite de ces dernières acquisitions, de 153 actifs situés en France, en Espagne et en Italie. Il représente aujourd’hui une surface globale de plus de 980 000m2. Le taux d’occupation financier (TOF) se maintient au niveau très élevé de 98,7%.
Le contexte actuel du marché de l’immobilier logistique est favorable à la stratégie mise en place par Alderan pour son véhicule phare. La société de gestion a par ailleurs déjà identifié près de 280M€ de pipeline pour les mois à venir.
L’année 2023 a démarré en trombe pour ActivImmo. Le premier trimestre a été fortement marqué par un niveau très important d’investissements réalisés. Comme annoncé à la fin du trimestre précédent, la SCPI a accéléré sa diversification géographique en faisant sa première acquisition en Italie et en achetant 3 nouveaux actifs en Espagne.
Acquisitions: 13 nouveaux actifs pour un montant total de 128,8 millions d’euros
Chiffres clés au 31 mars 2023
Ce trimestre, ActivImmo a investi 128,8 millions d’euros hors droits pour 13 actifs d’une surface totale de 175 349 m2. Le portefeuille d’ActivImmo compte désormais 127 actifs.
ActivImmo a renforcé sa position en France ainsi qu’en Espagne (avec 3 nouveaux actifs) et poursuit son internationalisation avec sa première acquisition en Italie.
En France, une grande partie des acquisitions vient d’un portefeuille acquis le 21 mars 2022 et composé de 7 sites. Ces actifs sont tous situés dans des emplacements stratégiques et délivreront un rendement immobilier global de 7,3% après première indexation (au 1er janvier 2023).
Une autre très belle acquisition est celle de l’actif de Cergy, loué à Louis Vuitton Malletier (groupe LVM) et qui développe 20 104 m2. Le site nécessite des travaux pour l’adapter aux besoins de son exploitant et le pérenniser sur une implantation stratégique pour le locataire.
Le 31 mars 2023 ActivImmo a fait l’acquisition du plus grand actif de son portefeuille. Il s’agit d’un ensemble immobilier de 12 bâtiments à usage de logistique et d’activités représentant une surface totale de 47 989 m2. L’actif est situé sur les communes de Creil et Montataire.
En Espagne, 3 entrepôts logistiques ont été acquis : 2 d’entre eux sont situés près de Valence, dont l’un est loué à un des leaders de la logistique en Espagne avec une durée d’engagement ferme de 15 ans, et l’autre à un spécialiste de la mobilité (WALB de 2,2 ans).
Le troisième actif espagnol est situé à Murcia. Il est loué pour une durée minimale de 15 ans par Tahe Productos Cosmeticos SL, une société leader dans le secteur des cosmétiques.
Enfin, votre SCPI continue son développement à l’international avec sa première acquisition en Italie d’un entrepôt logistique de 41 767 m2 entre Gênes et Milan, pour un peu plus de 25 millions d’euros hors droits, dans le cadre d’un sale & lease back. La WALB pour cet actif à la signature du bail est de 6 ans.
État locatif
Le portefeuille d’ActivImmo affiche très peu de vacance avec un TOF (Taux d’Occupation Financier) de 99,8% (contre 98,3% au trimestre précédent).
La WALB et la WALT s’établissent respectivement à 4,0 ans et 7,4 ans.
Récompenses, prix & distinctions 2023
926 millions d’euros de capitalisation
La collecte nette du premier trimestre s’élève à 114 millions d’euros. Ainsi la capitalisation de votre SCPI atteint 926 millions d’euros au 31 mars 2022.
Dividende au titre du premier trimestre 2023
ActivImmo a versé un dividende de 8,39€ (avant prélèvement fiscaux) par part en pleine jouissance sur le trimestre. Ce rendement est conforme à l’objectif de 5,5% de rendement annuel.
Assemblée Générale Mixte du 27 avril 2023
Le 27 avril 2023, les associés d’ActivImmo se sont réunis en assemblée générale mixte. Ils ont approuvé l’ensemble des résolutions qui leur avaient été proposés. Outre les décisions classiques (quitus, approbations des comptes, affectation du résultat, …), ils ont renouvelé les membres du Conseil de Surveillance et décidé d’augmenter le capital plafond pour le porter à 2 milliards d’euros.
Les nouveaux membres du Conseil de Surveillance sont :
1. Spirica – représentée par Ugoline Durufle
2. Philippe Baratte
3. Christian Bouthié
4. Jean-Luc Bronsart
5. Philippe Germain
6. Frédéric Cosimi
7. SCI PAJUSO – représentée par Philippe Drouet
8. SCI Crilin – représentée par Pierre Garin
9. Afer Pierre – représentée par Paul Darribèr
Ils se réuniront courant juin pour un premier conseil au cours duquel ils éliront leur président et leur vice-président.
FOCUS SUR LE PATRIMOINE AU 31/03/2023
Au cours du premier trimestre 2023, ActivImmo a fait l’acquisition de 13 actifs pour un montant total de 128,8 millions d’euros (hors droits). Ces actifs se situent en France, en Espagne et pour la première fois en Italie. Le volume investi place le premier trimestre 2023 en deuxième position depuis la création de la SCPI. La surface sous gestion atteint ainsi 867 818 m2 et pour un prix de revient de 739 millions d’euros (droit inclus).
Patrimoine au T1 2023
Futurs investissements sécurisés
Alderan a sécurisé 11 opérations qui sont soit sous exclusivité, soit sous promesse, pour un investissement total potentiel de 179 millions d’euros hors droits pour les prochains mois. L’ensemble de ces futurs investissements représente environ 195 497 m2 répartis sur toute la France.
Financements
ActivImmo dispose de deux lignes de trésorerie non tirées pour un total de 10 millions d’euros. En cas de besoin ActivImmo pourra donc de nouveau les utiliser.
Immeubles en construction
ActivImmo réalise actuellement différents types de travaux sur 9 actifs de son portefeuille. Il s’agit notamment :
• du suivi de la construction des immeubles acquis en VEFA (Cergy, Montbeugny) • de travaux d’extension ou de redéveloppement des sites existants (Chauray, Saint-Donat-sur-l’Herbasse, Lesquin, Saint-Cyr-sur-Loire, Briare, Saint-Étienne ; les études étant en cours pour les trois derniers actifs) • de la restructuration de l’immeuble de San Augustin de Guadalix.
Ces travaux s’inscrivent dans la stratégie immobilière de création de valeur d’ActivImmo. Ils sont le fruit de la capacité d’Alderan à identifier les actifs ayant un potentiel de valorisation et à exploiter ce dernier.
Alderan a par ailleurs valorisé le patrimoine d’ActivImmo en signant des baux de 9 ans ferme avec le transporteur Bert sur les 3 sites où ActivImmo lui a construit une extension.
Au 31 mars 2023, le cumul des loyers en place s’élève à 42,8 millions d’euros. ActivImmo compte 234 locataires à travers 329 baux. Par ailleurs, aucun impayé significatif n’a été constaté au cours du trimestre.
Principales données locatives
Trois locataires représentent 30% des loyers : •le groupe Jacky Perrenot pour 12% (contre 12% au 31.12.2022) •le groupe Bert pour 11% (contre 14% au 31.12.2023) •le groupe Leclerc pour 7% (contre 9% au 31.12.2022)
L’accroissement de la taille de la SCPI permet la poursuite de la réduction de l’exposition à chaque locataire, diminuant ainsi le risque locatif. Cependant le locataire Jacky Perrenot fait exception à cette baisse puisqu’il occupe plusieurs actifs acquis ce trimestre. Il s’agit cependant d’un locataire de qualité qui, selon Alderan, ne présente pas de risques particuliers.
Par ailleurs, étant donné que certains locataires ont plusieurs baux, le risque d’exposition est encore plus réduit. Au 31 mars, le bail dont le loyer est le plus élevé est celui de la SCAPEST représentant 5% des loyers soit 2,2 millions d’euros. Au 31 décembre 2022, il représentait 6,5% des loyers. Cette dilution devrait se poursuivre avec l’accroissement du portefeuille.
La durée moyenne pondérée par le montant des loyers restant à courir avant la prochaine possibilité de sortie (WALB*) est de 4,0 ans. Au trimestre précédent elle s’élevait à 4,4 ans.
La WALT** quant à elle a légèrement diminuée passant de 8,0 à 7,4 années.
*durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux prochaines échéances ** durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à la fin des baux.
Commercialisation des lots vacants
•Lesquin (8 145m2) : la commercialisation du bâtiment de bureaux libérés par Norauto est en cours ; celle des futurs locaux d’activités a été lancée, le terrain a été confié au promoteur pour le lancement des travaux.
La commercialisation de quelques cellules dans les actifs d’Orange, Roncq, Changé et Gondreville est également toujours en cours. Le loyer potentiel de ces cellules s’élève à 248 000 euros.
Commercialisation des actifs en développement
•Cergy : le prospect mentionné dans le reporting précédent, pour louer 4 grandes cellules est toujours intéressé et les discussions se poursuivent. D’autres prospects ont été identifiés pour la majorité des cellules restantes..
•Chauray : toutes les surfaces de bureaux du bâtiment A sont maintenant louées (3 baux ont été signés). Concernant le bâtiment B, un bail qui porte sur l’ensemble des bureaux et 2 cellules d’activité, a été signé. Des discussions sont en cours pour une cellule d’activité du bâtiment B.
Retard de paiement
Le locataire du site de Noisiel qui a eu des retards de paiement au dernier trimestre a régularisé l’intégralité de la somme due à la SCPI.
ACTUALITÉS ESG D’ACTIVIMMO
Dans le dernier BTI, Alderan vous a présenté les enjeux et grands principes du DEET (Dispositif Eco Efficacité Tertiaire). Conformément au dernier plan d’action présenté, la campagne d’audit des actifs se poursuit et chacun des nouveaux actifs intègre automatiquement ladite campagne.
Considérant l’accroissement constant du patrimoine, plusieurs vagues d’audits ont été mises en place. L’analyse de la première phase sera présentée courant de l’été 2023.
La société de gestion sera ainsi plus apte à établir un plan concret et spécifique à chaque actif.
L’une des actions envisagées sur la plupart des actifs est la mise en place d’une GTB (Gestion technique du bâtiment), système informatique équivalent d’une domotique, permettant de piloter et d’améliorer l’efficacité énergétique des actifs, qui en sont la plupart du temps dépourvus.
Une analyse détaillée par site est menée pour connaître les spécificités à prévoir. Enfin une consultation auprès de 2 prestataires est en cours pour optimiser le coût de déploiement de ces équipements.
Une campagne de « comités verts » a également été initiée en partenariat avec les locataires les plus significatifs du parc. Cette démarche permet d’échanger avec les locataires sur une stratégie commune de réduction de l’impact environnemental.
Des actions d’amélioration énergétique sont étudiées au cas par cas en collaboration avec les locataires qui en font la demande. L’ensemble de ces actions répond à l’objectif ESG-ISR d’ActivImmo : construire la logistique durable de demain.
FOCUS SUR LES REVENUS
Dividende et performance
8,39 € dividende du 1er trimestre par part
5,50%* taux de distribution (T1 2023)
HISTORIQUE DE DISTRIBUTION
(les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs)
* Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année.
Période
Montant versé pour une part en pleine jouissance
Taux de distribution annualisé pour une part en pleine jouissance
Date de versement
Total 2020 (12 mois)
36,91 €
6,05%
–
Total 2021 (12 mois)
36,73 €
6,02%
–
Total 2022 (12 mois)
33,56 €
5,50%
–
1er trimestre 2023
8,39 €
5,50%
2 mai 2023
PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE
PRÉLÈVEMENT LIÉ À LA FISCALITÉ ÉTRANGÈRE
ActivImmo ayant acquis des immeubles en Espagne, un prélèvement à la source a été effectué sur le dividende. Ce prélèvement concerne tous les associés quel que soit leur régime fiscal. Il correspond au montant de l’impôt espagnol et ouvre droit un crédit d’impôt français, évitant ainsi une double imposition. Ce montant s’élève à 7 centimes par part au titre du T1 2023.
PRÉLÈVEMENT LIÉS AUX REVENUS DE DIVIDENDE OU FINANCIERS
Comme précédemment, une autre retenue à la source s’applique sur les revenus financiers et des placements à taux fixe. Celle-ci dépend de la situation fiscale de l’associé. Pour une part en pleine jouissance au 1er trimestre 2023, un associé personne physique recevrait un montant net de fiscalité de 8,17€.
Investisseur à l’impôt sur le revenu
Investisseur BIC IS
Dividende brut
8,39
8,39
Prélèvement fiscalité espagnole
(0,07)
(0,07)
Prélèvement 30% revenus placement à taux fixe (0,17%)
(0,05)
Prélèvement 30% dividende (0,34%)
(0,10)
Total
8,17
8,32
Marché des parts
Évolutions du capital
Tableau de l’évolution du capital
*Pour rappel, les parts sont décimalisées conformément à l’article 7.4 des statuts d’ActivImmo. Les nombres de parts sont arrondis à l’unité la plus proche pour plus de lisibilité dans cette présentation.
Alderan remercie les jurys ainsi que le Magazine Investissement Conseils, organisateur de l’événement, pour leur reconnaissance de la qualité du travail fourni par les équipes d’Alderan 👏.
Primée aux Pyramides de la Gestion du Patrimoine pour la deuxième année consécutive (prix du Développement en 2022), ActivImmo affiche depuis sa création en 2019 une qualité de gestion de très haut niveau. Alderan est honorée par cette nouvelle marque de confiance et tient à remercier tous les partenaires qui participent au quotidien au succès d’ActivImmo.
Acquisition de 26 actifs au cours du 4ème trimestre
L’essentiel du 4ème trimestre
Ce trimestre, ActivImmo a investi 95,2 millions d’euros hors droits dans 26 actifs représentant 104 823 m2. Le portefeuille d’ActivImmo compte désormais 114 actifs.
ActivImmo a renforcé sa position tant en France qu’en Espagne.
En France, les 3 portefeuilles suivants ont constitué la majeure partie des acquisitions :
•Le premier portefeuille représente un coût d’acquisition d’environ 53 millions d’euros hors droits et compte 14 actifs (entrepôts logistiques et sites de transport) stratégiquement situés sur les deux principaux axes logistiques français. Ils sont loués à des preneurs de qualité comme Jacky Perrenot, XPO Logistics, et Pro à Pro (grossiste alimentaire pour les professionnels).
•Le deuxième portefeuille est composé de 4 sites de transport, pour un investissement de 5,9 millions d’euros hors droits.
• Le troisième regroupe deux entrepôts frigorifiques au sud de l’arc atlantique, pour un montant d’acquisition d’environ 4,8 millions d’euros hors droits.
En Espagne, 2 entrepôts logistiques et un site de logistique urbaine, situés respectivement à Madrid, Bilbao et San Sebastian ont été acquis. ActivImmo poursuit donc sa diversification européenne amorcée lors du 2ème trimestre.
État locatif
Le portefeuille d’ActivImmo affiche très peu de vacance avec un TOF (taux d’occupation financier) de 98,3%. Il est en légère baisse par rapport au trimestre dernier, principalement dû au départ du locataire Norauto du site de Lesquin. Ce départ était prévu lors de l’acquisition1 et permet le lancement des travaux de développement d’un parc d’activités neuf.
Chiffres clés au 31.12.2022
La WALB et la WALT s’établissent respectivement à 4,4 ans et 8,0 ans. Ces indicateurs restent stables avec des durées élevées en raison de baux longs signés avec certains locataires.
Le poids du bail le plus important (6,5% de l’ensemble des loyers), est en baisse par rapport au trimestre précédent. La dilution se poursuit donc ce trimestre, et augmente de ce fait directement la mutualisation du risque locatif.
812 millions d’euros de capitalisation
La collecte nette du quatrième trimestre s’élève à 124 millions d’euros. Ainsi, la capitalisation de votre SCPI atteint 812 millions d’euros au 31 décembre 2022.
Dividende au titre du quatrième trimestre 2022
ActivImmo va verser un dividende de 8,39€ (avant prélèvements fiscaux) par part en pleine jouissance sur le trimestre. Ce versement est conforme à l’objectif de 5,50% de rendement annuel.
1 Voir BTI du quatrième trimestre 2021
FOCUS SUR LE PATRIMOINE AU 31/12/2022
Synthèse des acquisitions
Au cours du quatrième trimestre 2022, ActivImmo a fait l’acquisition de 26 actifspour unmontant total de 95,2 millions d’euros. ActivImmo continue de renforcer son périmètre d’intervention partout en France mais aussi en Espagne avec 3 nouvelles acquisitions (San Sebastian, Madrid et Bilbao). La surface sous gestion atteint ainsi 691 034m2 et pour un prix de revient de 602 millions d’euros (droits inclus).
Alderan a sécurisé 17 opérations qui sont soit sous exclusivité, soit sous promesse, pour un investissement total potentiel de 289 millions d’euros hors droits (309 millions d’euros droit inclus) pour les prochains mois. L’ensemble de ces futurs investissements représente environ 191 000m2, le tout réparti sur toute la France mais aussi en Espagne et en Italie, qui constituera une nouvelle zone d’investissement.
État d’avancement des immeubles en construction
•Cergy: la livraison est prévue en mars 2023. La commercialisation locative de cet actif se poursuit.
•Nemours(portefeuille Bert) : la levée des réserves est quasiment terminée.
•Montbeugny: la construction se poursuit selon le calendrier prévu, la livraison est toujours planifiée en mai 2023, avec un démarrage concomitant de l’exploitation locative.
•Chauray: pour mémoire, ActivImmo développe 3 bâtiments en plus de ceux existants pour un budget total de 5 millions d’euros (hors travaux d’aménagement). Le bâtiment A développant 1 657m2 sera achevé en février 2023.
La livraison du bâtiment B a été décalée de quelques semaines à mi-avril 2023. Ce dernier est hors d’eau et hors d’air et le second œuvre est en cours de réalisation. Le bâtiment C est lui en cours de construction, la date prévisionnelle de livraison est fixée à décembre 2023.
•Le locataire Bert a demandé à ActivImmo de construire des extensions sur 3 des sites qu’il exploite :
Extension de 6 000 m2 à Saint-Cyr-sur-Loire : la définition du projet est toujours en cours
Extension de 7 000 m2 à Briare : la définition du projet est toujours en cours
Saint-Donat-sur-l’Herbasse : les travaux pour la création de portes à quai et de bâtiments modulaires sont toujours en cours.
ActivImmo accompagne le preneur en finançant les travaux en contrepartie de la signature de baux de 9 ans fermes (à compter de la livraison des travaux) et une augmentation des loyers proportionnelle au coût des travaux.
le locataire TESSI a quitté les locaux qu’il occupait. Alderan va donc poursuivre le projet de redéveloppement du site annoncé dans le précédent BTI. Un architecte a été désigné, un projet de faisabilité a été présenté en mairie qui a accueilli le projet favorablement. Le dépôt de permis est prévu au 1er trimestre 2023.
Financements
ActivImmo dispose de deux lignes de trésorerie non tirées pour un total de 10 millions d’euros. En cas de besoin ActivImmo pourra donc de nouveau les utiliser.
ACQUISITIONS FRANÇAISES DU 4ème TRIMESTRE 2022
2 entrepôts frigorifiques au sud de l’arc Atlantique
Fin octobre, ActivImmo a fait l’acquisition de deux entrepôts frigorifiques en Haute-Garonne. Ils sont intégralement loués avec des baux de très long terme à la société Relais d’Or Miko, filiale du groupe Pomona – un des leaders nationaux de la distribution de produits destinés aux professionnels de la restauration et commerces de proximité. Ces acquisitions portent sur des actifs qui constituent des maillons essentiels de la logistique urbaine, ici en particulier, dédiée à l’alimentaire.
4 SITES DE TRANSPORT avec une WALB de 10,8 ans
Le 25 novembre, ActivImmo a agrandi son patrimoine en achetant un portefeuille de 4 sites de transport. Les sites sont intégralement loués (TOF 100%) et exploités par une société de transport spécialisée en logistique urbaine. Ces actifs bénéficient d’un positionnement géographique stratégique et d’une bonne accessibilité aux grands axes, point très important dans la notation ESG d’ActivImmo. Cette localisation leur permet d’intégrer la classification « Best-in-Progress » au sein du patrimoine.
14 actifs à usage d’entrepôts logistiques et transports
Le 9 décembre, ActivImmo a finalisé l’acquisition, pour 53 million d’euros, d’un portefeuille d’entrepôts logistiques et de transports d’une surface locative totale de plus de 45 000 m2 répartie entre 14 actifs. Les sites sont intégralement loués et exploités par des locataires de qualités tel que Jacky Perrenot (un des premiers acteurs français du transport routier de marchandises), XPO Logisitics (entreprise américaine de logistique), Pro à Pro (grossiste alimentaire pour professionnels). Les actifs composants le portefeuille ont été construits entre 1989 et 2013. Les sites les plus modernes sont ainsi conformes aux normes récentes en matière de construction.
3 autres actifs en France
Durant le quatrième trimestre, ActivImmo a également acquis 3 actifs à l’unité à Gondreville (54)Élancourt (78), Frontignan (34). Leur TOF avoisine les 100%. On notera en particulier que le bâtiment d’Élancourt est situé dans une copropriété de 4 actifs dont les 3 autres appartiennent déjà à ActivImmo (acquis en septembre 2020 et mai 2022). Avec cette dernière acquisition, ActivImmo détient donc l’intégralité de la copropriété, ce qui en facilite le suivi et valorise l’ensemble.
ACQUISITIONS ESPAGNOLES DU 4ème TRIMESTRE 2022
Au cours du quatrième trimestre, ActivImmo a réalisé 3 acquisitions en Espagne : San Sebastian, Madrid et Bilbao. L’ensemble de ces acquisitions s’inscrit dans la stratégie de diversification géographique d’ActivImmo et permet d’atteindre des rendements immobiliers immédiats, haut de fourchette.
La surface totale du patrimoine d’ActivImmo en Espagne a donc atteint 48 000 m2 pour un prix d’acquisition de 38,6 millions d’euros hors droits.
Après avoir effectué ses premiers pas à l’étranger avec assurance en 2022 et compte tenu de la conjoncture actuelle du marché, Alderan continuera d’investir en 2023 dans des actifs situés dans la zone Euro et cela notamment pour faire profiter à ses associés d’une fiscalité avantageuse.
PERFORMANCE EXTRA-FINANCIÈRE
Logo Label ISR
Toutes les acquisitions d’ActivImmo sont réalisées conformément aux engagements et à la politique ISR (Investissement Socialement Responsable) de la société de gestion Alderan.
Celle-ci prévoit une analyse systématique de la performance extra-financière des investissements et l’identification préalable de pistes d’amélioration pendant la phase de gestion, dans le cadre de son approche « Best-in progress».
Ainsi, des mesures d’amélioration de la performance énergétique et de la biodiversité sont prévues sur les sites en portefeuille. Les actifs acquis ce trimestre relèvent tous de la poche «Best-in-Progress».
ÉTAT LOCATIF AU 31.12.2022
Synthèse de l’état locatif
Au 31 décembre 2022, le cumul des loyers en place s’élève à 33,5 millions d’euros. ActivImmo compte 134 locataires qui ont signé 200 baux. Par ailleurs, aucun impayé significatif n’a été constaté au cours du trimestre.
Principales données locatives
Trois locataires représentent 35% des loyers : • le groupe Bert pour 14% (contre 17% au 30.09.2022) • le groupe Jacky Perrenot pour 12% (contre 10% au 30.09.2022) • le groupe Leclerc pour 9% (contre 11% au 30.09.2022)
Comme les trimestres précédents, l’accroissement de la taille de la SCPI permet la poursuite de la réduction de l’exposition à chaque locataire, diminuant ainsi le risque locatif. Cependant le locataire Jacky Perrenot fait exception à cette baisse puisqu’il occupe plusieurs actifs du portefeuille acquis ce trimestre. Il s’agit cependant d’un locataire de qualité qui, selon Alderan, ne présente pas de risques particuliers.
Par ailleurs, étant donné que certains locataires ont plusieurs baux, le risque d’exposition est encore plus réduit. Ce trimestre, le bail dont le loyer est le plus élevé reste celui de la SCAPEST (filiale du groupe Leclerc), représentant 6,5% des loyers soit 2,2 millions d’euros. Au 30 septembre 2022, il représentait 7,6% des loyers. Cette dilution devrait donc se poursuivre en lien avec les futures acquisitions.
La durée moyenne pondérée par le montant des loyers restant à courir avant la prochaine possibilité de sortie (WALB) est de 4,4 ans. Au trimestre précédent elle s’élevait à 4,7 ans. Bien qu’en légère baisse, cet indicateur se maintient à un niveau relativement élevé. Il est en effet porté par les baux des immeubles acquis en 2021 qui ont des durées fermes particulièrement longues. Les WALB des actifs acquis par la suite viennent réduire la WALB d’ActivImmo.
La WALT quant à elle a légèrement augmenté passant de 7,8 à 8,0 années. En effet, les baux des dernières acquisitions ont des durées élevées qui ont un effet relutif.
Commercialisation des lots vacants
•Baillet-en-France (3 750m2): un prospect a été identifié et la négociation de son bail se termine pour une prise d’effet en mars 2023. Compte tenu de l’indemnité de départ du locataire précédent, cette date de prise à bail permet de réduire à néant la période de vide locatif.
•Bailly-Romainvilliers (5 470m2) : le bail avec Cedeo (groupe Saint Gobain) portant sur la dernière cellule restant à commercialiser, a pris effet le 18 janvier 2023 à la suite de la levée de la condition suspensive. Le site est donc désormais 100% loué.
•Lesquin (8 145m2) : la commercialisation des bureaux, libérés par Norauto (comme prévu à l’acquisition), a débuté. Cette libération permet aussi le lancement de la construction d’un nouveau parc d’activités.
La commercialisation de quelques cellules dans les actifs d’Orange, Roncq, Changé et Gondreville est également en cours.
Commercialisation des actifs en développement
•Cergy : un prospect a été identifié pour louer 4 grandes cellules. D’autres prospects ont été identifiés pour les cellules restantes.
•Chauray : la WALT globale de l’immeuble de Chauray est de 4,25 ans et sa WALB est de 1,70 ans. Plusieurs baux sont en cours de signature pour les parties bureaux du bâtiment A et pour 2 des 6 cellules du bâtiment B.
Retard de paiement
Un locataire a eu des retards de paiement en raison de problèmes d’organisation interne. Ce retard est en cours de résolution.
ACTUALITÉS ESG D’ACTIVIMMO
Dispositif Eco Efficacité Tertiaire (DEET)*
Dans le dernier BTI, Alderan vous a présenté les enjeux et grands principes du DEET. Conformément au dernier plan d’action présenté, la campagne d’audit des actifs a bel et bien commencé. Les conclusions des premières visites seront communiquées prochainement par les auditeurs. La société de gestion sera ainsi plus apte à établir un plan concret et spécifique à chaque actif.
En parallèle, Alderan a également sollicité ce même prestataire afin d’étudier une solution technique améliorant l’efficacité énergétique des sites, comme notamment l’installation de GTB (gestion technique de bâtiment) – un système informatique qui est l’équivalent d’une domotique.
Ce système devrait être déployé sur l’intégralité du patrimoine. Il s’inscrit parfaitement dans les dispositions des dernières réglementations visant également l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments tertiaires.
Des actions d’amélioration énergétique sont également étudiées au cas par cas en collaboration avec les locataires qui en font la demande. Nous pouvons citer à titre d’exemple le remplacement des ampoules classiques par des LEDs.
L’ensemble de ces actions répond à l’objectif ESG-ISR d’ActivImmo : construire la logistique durable de demain.
* Dispositif Eco Efficacité Tertiaire (DEET) également appelé « décret tertiaire », impose une réduction des consommations énergétiques progressive pour les bâtiments tertiaires. Cette nouvelle réglementation vise à économiser 60% d’énergie finale dans ces bâtiments à l’horizon 2050.
FOCUS SUR LES REVENUS
Dividende et performance
8,39 € dividende du 4ème trimestre par part
5,50%* taux de distribution (T4 2022)
HISTORIQUE DE DISTRIBUTION
(les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des résultats futurs)
* Le taux de distribution de la SCPI est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année.
Période
Montant versé pour une part en pleine jouissance
Taux de distribution annualisé pour une part en pleine jouissance
Date de versement
Total 2020 (12 mois)
36,91 €
6,05%
–
Total 2021 (12 mois)
36,73 €
6,02%
–
1er trimestre 2022
8,39 €
5,50%
29 avril 2022
2ème trimestre 2022
8,39 €
5,50%
29 juillet 2022
3ème trimestre 2022
8,39 €
5,50%
28 octobre 2022
4ème trimestre 2022
8,39 €
5,50%
31 janvier 2023
PRÉLÈVEMENT À LA SOURCE
PRÉLÈVEMENT LIÉ À LA FISCALITÉ ÉTRANGÈRE
ActivImmo ayant acquis des immeubles en Espagne, un nouveau prélèvement à la source a été effectué sur le dividende. Ce prélèvement concerne tous les associés quel que soit leur régime fiscal. Il correspond au montant de l’impôt espagnol et ouvre droit un crédit d’impôt français, évitant ainsi une double imposition. Ce montant s’élève à 9 centimes par part.
PRÉLÈVEMENT LIÉS AUX REVENUS DE DIVIDENDE OU FINANCIERS
Comme précédemment, une autre retenue à la source s’applique sur les revenus financiers et des placements à taux fixe. Celle-ci dépend de la situation fiscale de l’associé. Pour une part en pleine jouissance au 4ème trimestre 2022, un associé personne physique recevrait un montant net de fiscalité de 7,78€.
Nature de revenu
Montant du dividende
Taux de prélèvement à la source
Montant prélevé
Montant versé
Revenu foncier
6,67€
–
0,00€
6,67€
Revenu financier
–
30%
0,00€
–
Revenu de placement à taux fixe
1,72€
30%
0,52€
1,20€
Fiscalité étrangère
0,09€
(0,09€)
Total
8,39 €
0,61 €
7,78 €
Marché des parts
PRIX DE SOUSCRIPTION 610€ / part commission de souscription incluse
PRIX DE RETRAIT 545,34€ par part
DÉLAIS DE JOUISSANCE 1er JOUR DU 6ème MOIS suivant la souscription et son règlement
Évolutions du capital
Tableau de l’évolution du capital
*Pour rappel, les parts sont décimalisées conformément à l’article 7.4 des statuts d’ACTIVIMMO. Les nombres de parts sont arrondis à l’unité la plus proche pour plus de lisibilité dans cette présentation.
Pauline Collet, Directrice du Développement et du Marketing d’Alderan dresse le bilan de l’année écoulée et les perspectives de la société de gestion pour 2023. Au programme : extension du patrimoine de la SCPI ActivImmo à l’Europe, maintien de son rendement à 5,5 % ou encore le projet de création d’une nouvelle SCPI à dimension internationale.
Profession CGP : Quel bilan tirez-vous de l’année passée ?
Pauline Collet : Nous avons réalisé une très belle année 2022 avec un demi-milliard d’euros de collecte sur notre SCPI ActivImmo, pour autant d’investissements immobiliers. Si la SCPI est éligible au sein de plus en plus de contrat d’assurance-vie (Spirica, Ageas, Apicil, CNP et Prépar-Vie), cela ne joue pour l’instant que pour environ 5 % de notre collecte ; l’écrasante majorité provient d’investissements directs via nos partenaires CGP. ActivImmo compte ainsi plus de 17 000 souscripteurs en ce début d’année. Nous avons ouvert notre patrimoine en dehors de l’Hexagone avec cinq acquisitions en Espagne pour environ 45 millions d’euros. Aujourd’hui, ActivImmo, dont les encours ont dépassé les 800 millions d’euros, détient une centaine de biens pour 200 baux distincts ce qui assure une bonne mutualisation du risque locatif. Notre rendement 2022 atteint 5,5 %. Ces revenus sont à 20 % financiers donc moins fiscalisés car éligibles à la flat tax.
Après avoir clôturé notre premier Club deal Vadora en un temps record en 2021, nous avons lancé Vadora II, en cours de commercialisation. Vadora II est accessible à partir de 102 400 euros et concerne un public averti. Une dizaine de millions d’euros ont d’ores et déjà été collectés sur ce second produit, avec l’objectif d’atteindre les 50 millions euros de collecte d’ici fin juin. Globalement, nous observons un regain de dynamisme des investisseurs depuis le début de l’année.
Qu’en est-il de la revalorisation de la part de votre SCPI ?
Il ne devrait pas y en avoir à ce stade car nous avons réalisé beaucoup d’acquisitions en 2022.
Quelles sont vos perspectives pour ActivImmo en 2023 ?
Nous visons une collecte au moins égale avec le maintien de notre niveau de rendement. Ainsi nous devrions atteindre le cap du milliard d’euros d’encours dans le courant du deuxième trimestre. Nous allons accentuer la diversification géographique de notre patrimoine dans des pays fiscalement intéressants pour nos porteurs de parts. Deux nouvelles opérations sont en cours de finalisation en Espagne et une significative en Italie, probablement dès le premier trimestre. Nous observons également le marché portugais.
Pourquoi une diversification axée sur les pays du sud de l’Europe ?
Il s’agit simplement d’opportunités immobilières proposées par notre « operating partner » local avec qui nous travaillons depuis quatre ans. Formule que nous allons dupliquer pour notre prospection européenne.
Un mot sur le marché de la logistique ?
Il s’est détendu avec des taux de rendement remontés à 4 % pour les emplacements prime. Les opportunités sont plus nombreuses avec le retrait d’acteurs investissant à crédit. Du côté des locataires, l’activité reste dynamique et nous ne constatons pas de défaillances à ce stade.
Quelles sont vos autres projets pour 2023 ?
Alors que nous avons renforcé notre équipe avec le recrutement récent de Laurent Attia en tant que Directeur des Investissements, en provenance de Colliers International, nous allons créer une SCPI diversifiée et internationale que nous comptons lancer lors de Patrimonia. Parfaitement complémentaire à ActivImmo, elle aura un rendement cible élevé et non impacté par la fiscalité française. Elle construira son patrimoine en zone euro, mais aussi dans les autres pays développés comme les Etats-Unis, le Canada, le Danemark ou d’autres pays hors zone euro… Il s’agira d’investir dans toutes typologies d’actifs tertiaires et de capter les nouvelles tendances immobilières de ces pays.
L’objectif sera aussi de démocratiser son accès avec un ticket d’entrée plus faible, et comme pour ActivImmo l’accès à l’épargne programmée ou la souscription dématérialisée notamment.
L’intégralité des 9 mandats des membres du Conseil de Surveillance de la SCPI ActivImmo arrive à échéance à l’issue de l’assemblée générale ordinaire statuant sur les comptes de l’exercice 2022 de la SCPI qui se tiendra au premier semestre 2023.
Il sera donc procédé à l’élection des nouveaux membres à l’occasion de cette assemblée. 9 sièges sont à pourvoir. Dans cette perspective, ALDERAN appelle les associés de la SCPI ActivImmo à candidater à la fonction de membre du Conseil de Surveillance. Pour rappel, en application des statuts, chaque candidat doit être associé de la SCPI ActivImmo et détenir au moins 20 parts sociales.
A compter de ce jour, les candidatures doivent être transmises à ALDERAN par courriel à l’adresse suivante : candidature-cs@alderan.fr
ou par courrier avec accusé de réception à l’adresse suivante :
ALDERAN
Direction de la Gestion Collective
Madame Inès Meftahi
87 avenue Kléber
75116 Paris
Les candidatures doivent être envoyées avant la date de clôture des candidatures, soit le vendredi 17 mars 2023 au plus tard, le cachet de la poste faisant foi pour les courriers. Toute candidature envoyée après cette date ne pourra pas être retenue.
Pour candidater, merci de compléter, dater, signer le formulaire de candidature téléchargeable ci-dessous et de le transmettre accompagné des documents demandés.
Pour les candidatures envoyées par courriel, merci de transmettre la version scannée des documents. Il est rappelé que tout membre sortant est rééligible aux fonctions de membre du Conseil de Surveillance.
Pour rappel, les futurs membres du Conseil de Surveillance devront respecter le règlement intérieur du Conseil de Surveillance :
Pour ActivImmo, le mois de décembre a été marqué par de nouvelles acquisitions. Après 17 actifs achetés sur le sol français, le véhicule phare d’Alderan termine l’année avec 2 nouvelles acquisitions en Espagne. Le montant de ces investissements s’élève à plus de 12M€ (droits inclus) pour une surface totale d’environ 20 000 m2. Pour rappel, ActivImmo a entamé sa diversification à l’international au mois de juin 2022 et possède aujourd’hui 5 actifs en Espagne.
ACQUISITION 1 : Actif immobilier à usage d’entrepôt logistique à proximité de Madrid
Le 13 décembre, ActivImmo a fait l’acquisition d’un bien immobilier situé à San Augustin de Guadalix, à 40 km au nord de Madrid. La surface utile totale du bâtiment est d’environ 14 920 m2 à usage d’entrepôt avec des bureaux d’accompagnement. Construit en 1988, le bien bénéficie de caractéristiques techniques standards pour ce type de bâtiment. L’ensemble nécessite néanmoins des travaux de rénovation pour une remise à niveau globale du site. Le bien dispose d’ores et déjà de 29 quais de chargement et de 8 monte-charges.
Le bien a été vendu vacant. Alderan a cependant négocié avec le vendeur une garantie locative de deux ans. La société de gestion est néanmoins confiante quant à la commercialisation locative de cet actif et cela pour les raisons ci-après. L’actif bénéficie, d’une part, d’un accès immédiat à l’autoroute A1- une des principales artères du transport et de la logistique en Espagne. Il possède donc une très bonne accessibilité par voie routière – le critère essentiel pour cette typologie d’actif. D’autre part, Alderan connaît bien le secteur de San Augustin de Guadalix, où la société de gestion possède depuis 2018 un ensemble de deux entrepôts logistiques alloués à son fonds OPPCI Organa III. Le secteur est de plus en situation de sous-offre locative face à une demande croissante. Le précédent prioritaire n’a pas pu en tirer avantage par manque de travaux de remise à niveau. Chose qu’Alderan a, en revanche, d’ores et déjà prévue.
Performances ESG : l’ancienneté du bâti permet d’envisager une importante marge d’amélioration en matière de performances ESG pour ce site. Dans le cadre de la remise à niveau globale, un accent particulier sera mis sur l’efficacité énergétique de l’actif grâce notamment à la mise en place de solutions techniques performantes pour l’éclairage dans les zones d’activités et de logistique.
ACQUISITION 2 : Local d’activités près de Bilbao avec une WALB de 10 ans
Le 28 décembre, ActivImmo a acheté, dans le cadre d’une opération de Sale & Lease Back, un bâtiment à usage d’activitésavec bureaux d’accompagnement d’une surface totale de 5 041 m2 situé à 37 km au Sud-Est de Bilbao. Le bâtiment bénéficie d’une bonne accessibilité routière avec notamment la N-634 à proximité. L’ensemble immobilier bénéficie de caractéristiques standards pour cette typologie d’actif.
L’acquisition s’accompagne de la signature d’un nouveau bail portant sur la totalité de l’actif, avec le groupe Mecanifran – spécialiste en fabrication de composants dans le secteur automobile – d’une durée de 25 ans dont 10 ans fermes.
Alderan veillera à accompagner le locataire en place dont l’activité est en pleine expansion. Il convient également de noter que l’indexation annuelle des loyers sera calculée en fonction de l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) espagnol, ce qui est favorable en période de forte inflation.
Performances ESG : le bâtiment dispose de quelques bons fondamentaux en matière d’ESG, notamment avec un éclairage naturel particulièrement qualitatif pour un actif de cette catégorie. Ce bâtiment sera par ailleurs prochainement doté d’une installation photovoltaïque en autoconsommation et cela dans le cadre d’un accord trouvé entre le locataire/vendeur et l’opérateur photovoltaïque Nexus. Ce dispositif entrera donc en parfaite adéquation avec le plan d’amélioration de démarche ISR d’Alderan.
Dans ces opérations espagnoles, Alderan était conseillé par le Cabinet Athol en tant qu’Operating Partner et le Cabinet d’avocats M&B Abogados (Barcelone).
L’ensemble de ces acquisitions s’inscrit dans la stratégie de diversification géographique d’ActivImmo et permet d’atteindre des rendements immobiliers immédiats haut de fourchette. Après avoir fait avec assurance ses premiers pas à l’étranger en 2022 et compte tenu de la conjoncture actuelle du marché, Alderan n’hésitera pas à investir en 2023 dans des actifs situés dans la zone Euro et cela notamment pour faire profiter à ses associés d’une fiscalité avantageuse.
ActivImmo a réalisé entre la fin novembre et la mi-décembre l’acquisition de deux portefeuilles logistiques, d’un parc d’activités, et de deux actifs individuels localisés en France. La surface totale des acquisitions est d’environ 77 000 m2 pour un montant total de plus de 75 millions d’euros (hors droits). Le patrimoine d’ActivImmo est ainsi composé à ce jour de 112 actifs et la valeur du portefeuille a dépassé les 551 millions d’euros (hors droits).
ACQUISITION 1 : Un portefeuille de 4 entrepôts logistiques avec une WALB de 10,8 ans
Le 29 novembre, ActivImmo a agrandi son patrimoine en achetant 4 entrepôts logistiques situés en région Grand Est, Loire Atlantique et Bourgogne Franche-Comté. La surface locative totale du portefeuille est de 12 003 m2 avec des surfaces unitaires oscillants entre 1 577 m2 et 6 226 m2. La valeur du portefeuille est de 5,9 millions d’euros.
L’ensemble immobilier est détenu en pleine propriété et dispose de plus de 80 000 m2 de foncier clos et sécurisé. Tous les actifs disposent de nombreuses places de stationnement extérieur poids lourds (PL) et véhicules légers (VL).
Les sites sont intégralement loués (TOF 100%) et exploités par une société de transport spécialisée en logistique urbaine. Le portefeuille affiche un excellent état locatif avec une WALB égale à 10,8 ans et sécurise ainsi les rendements de la SCPI sur une durée supérieure à la durée minimale de placement recommandée de 8 ans.
Performances ESG : Les actifs composants le portefeuille bénéficient d’un positionnement géographique stratégique et d’une bonne accessibilité aux grands axes, point très important dans la notation ESG d’ActivImmo. Cette localisation leur permet d’intégrer la classification « Best-in-Progress » au sein du patrimoine.
ACQUISITION 2 : Portefeuille « WHEELS » – 14 actifs à usage d’entrepôts logistiques et transports sur la dorsale logistique et l’arc atlantique
Le 9 décembre, ActivImmo a acquis pour 53 millions d’euros un portefeuille logistique d’une surface locative totale de plus de 45 000 m2 répartie entre 14 actifs. Les sites sont principalement localisés à proximité de grandes métropoles, le long des deux principaux axes logistiques français : la dorsale logistique et l’arc atlantique, conformément à la stratégie immobilière d’ActivImmo.
Au sein du portefeuille, environ 30 000 m2 sont dédiés à usage d’entrepôts et 15 000 m2 aux transports. Les tailles unitaires des actifs oscillent entre 440 m2 et 9 000 m2. L’emprise foncière globale du portefeuille « Wheels » est d’environ 300 000 m2. Les sites disposent de nombreuses places de stationnement extérieur poids lourds (PL), véhicules légers (VL) et de portes à quais.
Les sites sont intégralement loués (TOF 100%) et exploités par des locataires de qualité comme Jacky Perrenot – un des premiers acteurs français du transport routier de marchandises, XPO Logistics – entreprise américaine de logistique fondée en 1989 ainsi que Pro à Pro – grossiste alimentaire pour les professionnels. Le portefeuille affiche une WALB de 7,7 ans. Le ratio de densité de 15% permet d’envisager des stratégies d’extension, une réelle source de valeur ajoutée et de création de valeur.
Performances ESG : Les actifs composants le portefeuille ont été construits entre 1989 et 2013. Les sites les plus modernes sont ainsi conformes aux normes récentes en matière de construction. Cela concerne notamment le double vitrage, l’éclairage par LED et pour certains une production électrique directement sur site.
ACQUISITION 3 : Parc d’activités et logistique de plus de 16 000 m2 à Gondreville, à proximité de Nancy
Le 9 décembre, ActivImmo a également signé l’acquisition d’un parc d’activités et de logistique composé de 6 bâtiments à Gondreville, commune située à 17 km à l’est de Nancy, dans le Grand Est. Ce parc d’activités implanté au sein de la ZAC du Bois de Tambour est composé de 6 bâtiments dont 5 d’activités et un bâtiment dédié uniquement à la logistique. La surface utile globale est de 16 743 m2. Le prix d’acquisition de cet actif est de 11 millions d’euros.
L’ensemble immobilier présente de très bonnes caractéristiques techniques pour cette classe d’actifs. Les bâtiments disposent de bonnes hauteurs libres (7 à 10 mètres selon les batiments) et bénéficient de 18 portes à quai et de 18 portes sectionnelles. De plus, d’importants travaux ont été réalisés entre 2017 et 2022 pour améliorer les performances environnementales des bâtiments.
Le parc d’activités est édifié sur un terrain clos et sécurisé de 122 000 m2 dont 25 000 m2 de foncier constructible. Plusieurs places de stationnements extérieurs pour véhicules légers (VL) complètent l’ensemble immobilier.
Le site présente un taux d’occupation financier de 95% en multilocation. La demande placée dans la zone concernée ne cesse cependant d’augmenter par rapport aux offres disponibles. Les loyers actuellement en place sont quant à eux inférieurs à la valeur locative du marché, ce qui confère à cet ensemble immobilier une liquidité locative importante ainsi qu’un potentiel de valorisation conséquent en cas de départ d’un des locataires en place.
La revalorisation potentielle des loyers combinée à la présence d’un foncier constructible confère à cet actif un fort potentiel de création de valeur à l’avenir.
Performances ESG : Ce parc d’activité multi-locataires et arboré bénéficie d’améliorations énergétiques telles que le déploiement d’éclairages LED ou encore un suivi des consommations énergétiques automatisé.
ACQUISITION 4 : ActivImmo acquiert la pleine propriété du Parc Buroplus à Élancourt (78)
Le 15 décembre, ActivImmo a fait auprès de Perial AM, l’acquisition d’un bâtiment d’activités et bureaux de 1 600m2 au sein du Parc Buroplus à Élancourt (78). Pour rappel, La Française REM avait déjà cédé à la SCPI ActivImmo un ensemble de 3 bâtiments d’activités faisant partie de ce même parc en mai 2022.
Cette opération a ainsi permis à ActivImmo de reconstituer la pleine propriété sur ce parc d’activités de 5 500 m2, intégralement occupé.
Le bien acquis est à ce jour exploité par la société AMETEK – société spécialisée dans le secteur d’activité du commerce de gros de fournitures et équipements industriels divers. Le site bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment les autoroutes A12, A13 et A86 à proximité et présente de bons fondamentaux notamment en termes de caractéristiques techniques.
Performances ESG : La reconstitution de la pleine propriété de ce parc permettra de mettre en place avec plus d’aisance les actions ESG dans les espaces communs. Des actions comme une mise en place d’un abri vélo ou de tables de pique-nique à l’usage de tous sont envisagées. Diverses actions de rénovations et d’améliorations énergétiques légères sont déjà en cours de réalisation. Nous pouvons notamment citer la reprise ponctuelle de l’isolation des menuiseries et le projet d’installation de bornes de recharge pour véhicules électriques.
ACQUISITION 5 : Un ensemble immobilier à usage de stockage, atelier et bureaux à Frontignan (34)
Le 15 décembre, ActivImmo a également signé l’acquisition d’un ensemble immobilier d’environ 1 700 m2 à 20 minutes au sud-ouest de Montpellier, au sein de la ZAC du Mas de Klé. Le bien est destiné à usage de stockage, d’atelier et de bureaux. Construit en 2012, cet actif en périphérie de Montpellier bénéficie de bonnes caractéristiques techniques avec notamment une structure / charpente métallique et une toiture de type bac acier isolé. La hauteur sous plafond pour la partie entrepôt est d’environ 8 mètres et le site dispose de plusieurs quais de chargement et portes de plain-pied.
Le site est intégralement loué et occupé à ce jour par une société spécialisée dans le secteur d’activité de la fabrication de biscuits, biscottes et pâtisseries de conservation. La stratégie sur cet actif consistera donc à pérenniser l’état locatif avec l’exploitant historique du site dont l’activité est en pleine expansion.
Performances ESG : La signature du nouveau bail lors de l’acquisition a permis d’inclure une annexe environnementale afin d’avancer conjointement (locataire et bailleur) sur le déploiement d’améliorations énergétiques sur le bâtiment. L’analyse technique pré-acquisition a permis d’identifier les forces du bâtiment telles que l’éclairage naturel important mais aussi d’établir les axes d’améliorations de ce site (optimisation Led pour éclairage artificiel, collecte des données…).
Dans toutes ces opérations, Alderan était conseillé par l’étude Lasaygues.
L’ensemble de ces acquisitions démontre l’excellente capacité d’ActivImmo à sourcer des actifs sur son marché de prédilection et permet ainsi d’assurer un rapport équilibré entre la collecte en jouissance et la collecte investie.
Durant les mois de septembre et d’octobre, ActivImmo a fait l’acquisition de 5 nouveaux actifs situés en France et en Espagne. La surface totale des acquisitions est d’environ 28 000 m2 pour un montant global de 26,8 millions d’euros droits inclus. Le portefeuille d’ActivImmo est ainsi composé à ce jour de 91 actifs et la valeur du portefeuille a dépassé les 475 millions d’euros.
ActivImmo réalise sa troisième acquisition en Espagne
Le bienest situé dans la zone de Saint-Sébastien, plus précisément dans la commune d’Urnieta au sein de la la zone industrielle d’Eratzu. Cette dernière est reconnue comme une localisation « prime » pour les activités logistiques de Saint-Sébastien. L’actif bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière, notamment avec l’autoroute A15 à proximité immédiate du site.
Construit en 1993, le bien possède des caractéristiques techniques standards pour cette typologie d’actif. D’important travaux ont cependant été réalisés en 2022 dans le cadre de la régularisation du nouveau bail avec le locataire actuel.
L’actif est ainsi intégralement loué et exploité par General Logistics Systems Spain (GLS) – un des leaders dans la livraison de colis en Espagne. La stratégie d’investissement consistera donc à pérenniser l’état locatif avec l’exploitant actuel et dont l’activité est en pleine expansion.
Cette acquisition s’inscrit dans la continuité de la stratégie de diversification géographique initiée par ActivImmo et entreprise dès juin en Espagne. Les investissements réalisés dans certains pays à l’étranger permettent aux associés de profiter d’une fiscalité avantageuse et donc d’améliorer le rendement final perçu.
Présence renforcée dans le Sud-Ouest français
ActivImmo a également fait fin octobre l’acquisition de deux entrepôts frigorifiques en Haute-Garonne. Ces actifs de 2 071 m2 et de 2 835 m2 se situent respectivement à Villeneuve-de-Rivière et à Toulouse. Les terrains d’assiettes, clos et sécurisés, représentent une surface de 12 000 m2 environ et comprennent des emplacements de stationnement PL et VL en nombre.
Les actifs disposent d’une localisation stratégique sur l’arc Atlantique et bénéficient d’une bonne accessibilité par voie routière (autoroute A61, A63 et A64 à proximité).
Ils sont intégralement loués avec des baux de très long terme à la société Relais d’Or Miko, groupe Pomona – un des leaders nationaux de la distribution livrée de produits destinés aux professionnels de la restauration et commerces de proximité.
Ces acquisitions réalisées par votre SCPI portent donc sur des actifs qui constituent des maillons essentiels de logistique urbaine, ici, en particulier, dédiée à l’alimentaire.
Acquisition d’un portefeuille en Sale & Lease Back auprès du groupe La Poste
ActivImmo a clôturé le troisième trimestre en acquérant le 30 septembre le portefeuille Colisvia composé de deux bâtiments de logistiques urbaine. Ces actifs, respectivement, de 8 427 m2 et de 7 154 m2 se situent à Lesquin et à Moreuil, dans la région Haut-de-France.
Les 2 actifs sont situés dans le secteur nord de la dorsale logistique française. En particulier le site de Lesquin bénéficie d’une localisation « prime » en plein cœur du CRT, le plus grand centre de transport du nord de la France et le plus vaste site logistique de la métropole lilloise au coeur d’un noeud autoroutier d’envergure européenne. Les 2 actifs disposent d’excellentes caractéristiques techniques pour leur usage.
Le site de Lesquin dispose par exemple d’une hauteur libre de 10 mètres et de 23 portes à quais. Le site de Moreuil bénéficie quant à lui d’une hauteur libre minimum de 5,2 mètres et de 14 portes à quais. Les deux sites sont édifiés sur des terrains clos et sécurités d’une surface totale de plus de 46 000 m2 et disposant de plusieurs places de stationnement extérieur VL et PL. L’ensemble est détenu en pleine propriété.
Les actifs sont intégralement loués à la société Neolog – l’opérateur de référence et filiale du groupe La Poste qui s’est réengagé dans le cadre de baux commerciaux portant sur la totalité des 2 sites.
L’ensemble de ces acquisitions démontre une excellente capacité d’ActivImmo à sourcer des actifs sur son marché de prédilection et permet ainsi d’assurer un rapport équilibré entre la collecte en jouissance et la collecte investie.
Recherche de performance extra-financière
Toutes ces opérations ont été réalisées conformément aux engagements et à la politique ISR de la société de gestion ALDERAN, avec une analyse systématique de la performance extra-financière de ces investissements et l’identification préalable des pistes d’amélioration pendant la phase de gestion, dans le cadre de son approche « Best-in-progress ».
Des baux verts avec une annexe environnementale robuste et ambitieuse ont été négociés dans le cadre du Sale & Lease Back sur les sites de Lesquin et Moreuil.
Alderan a mis en place au cours du troisième trimestre une organisation pour répondre aux exigences du DEET* (Dispositif Eco Efficacité Tertiaire). Cette nouvelle réglementation contraint les propriétaires à améliorer la qualité de leurs actifs afin de réduire leur consommation énergétique.
L’objectif étant que la consommation de chaque immeuble soit inférieure à un seuil défini par ce décret ou, si cela n’est pas atteignable, qu’une réduction de sa consommation de 40% soit effective d’ici 2030. ActivImmo met ainsi en place un plan d’action par immeuble avec l’aide du cabinet Alterea, spécialiste des audits énergétiques. Chaque immeuble sera audité pour les besoins du « décret tertiaire » et cet audit servira aussi à affiner les actions à mener dans le cadre du label ISR.
*Le Dispositif Eco Efficacité Tertiaire (DEET) également appelé « décret tertiaire », impose une réduction des consommations énergétiques progressive pour les bâtiments tertiaires. Cette nouvelle réglementation vise à économiser 60% d’énergie finale dans ces bâtiments à l’horizon 2050.
Pour la cinquième année consécutive, ToutSurMesfinances.com et Mes Finances Magazine ont récompensé les meilleures SCPI de rendement de l’année. Après le TOP de Bronze en 2019 et le Top d’Argent en 2020 pour la « Meilleure Innovation », c’est le TOP d’Or « Meilleures SCPI moins de 10 ans » qu’ActivImmo a décroché en 2022 !
L’avis du jury
« Activimmo se démarque par son positionnement sur le marché de la logistique et par la rapidité de son développement avec une capitalisation de 574 millions d’euros en à peine 3 ans. Le jury a apprécié une diversification déjà significative avec 55 immeubles et 43 locataires à fin 2021 (chiffres portés à respectivement 79 immeubles et 90 locataires au 30 juin 2022), un taux d’occupation excellent (99,2% au deuxième trimestre).
Les jurés ont remarqué la volonté de limiter la fiscalité des associés détenteurs de parts en pleine propriété, avec une première acquisition en Espagne, dont les revenus sont moins imposés que les revenus de source française, et une part importante de revenus financiers via l’acquisition de SCI soumises à l’IS ».
Alderan est fière de cette récompense qui démontre encore une fois la qualité et le potentiel de cette jeune SCPI qui chaque jour fait ses preuves. Grand merci à tous les partenaires et associés qui participent à la réussite et à l’évolution d’ActivImmo !
ActivImmo a poursuivi sa dynamique de nouvelles acquisitions qui ont marqué le mois de juin. En juillet-août, ActivImmo a en effet fait l’acquisition de 7 nouveaux actifs situés en France. La surface totale des acquisitions est d’environ 35 000 m2 pour un montant global de 45,2 millions d’euros. Le portefeuille d’ActivImmo est ainsi composé à ce jour de 86 actifs et la valeur du portefeuille a dépassé 450 millions d’euros.
Un deuxième actif de logistique urbaine pure dans Paris intra-muros
Ce local commercial de logistique urbaine de 385 m2 est à ce jour exploité par la société Cajoo Technology – spécialiste dans le secteur de la logistique du dernier kilomètre et de la vente en ligne.
La qualité de ce locataire est par ailleurs renforcée par son rachat en mai 2022 par Flink – un acteur allemand de référence dans la livraison ultra-rapide des produits d’épicerie. À cette occasion, Flink a pu signer un partenariat exclusif avec Carrefour, qui devient alors l’un de ses actionnaires.
Ce partenariat offre ainsi à Cajoo Technology une meilleure solvabilité financière.
Deux nouveaux entrepôts logistiques dans le Sud-Ouest avec Jacky Perrenot comme locataire
ActivImmo a également acquis en juillet un portefeuille loué à Jacky Perrenot et composé de deux actifs situés en région Aquitaine.
Le premier actif, un entrepôt logistique de 2 087 m2, est situé à proximité de Narbonne (Montredon-des-Corbières). Le second, situé à Langon, près de Bordeaux, présente une surface locative d’environ 6 000 m2. Les deux actifs bénéficient d’une excellente desserte routière et présentent de bonnes caractéristiques techniques.
La stratégie sur ces deux actifs consistera principalement à pérenniser l’état locatif (avec son locataire de premier rang Jacky Perrenot) et à profiter d’une éventuelle réversion positive des loyers.
Quatre nouveaux actifs pour plus de 26 000 m2 de bâtiments d’activités
Au cours des mois de juillet et août, ActivImmo a augmenté sa surface sous gestion de plus de 26 000m2 en achetant 4 actifs d’immobilier mixte et d’activités à travers la France.
Le premier actif, acquis le 28 juillet, est un parc d’activités composé de 4 bâtiments distincts et est situé à 15 km au nord de Lille, au sein du Centre International de Transport de Roncq (59). La localisation stratégique de cet actif multilocataire constitue un atout majeur pour son attractivité commerciale. Les quatre bâtiments sont édifiés sur un terrain clos et sécurisé d’environ 24 000 m2 et comprenant 190 places de stationnement extérieur pour VL.
Trois actifs franciliens ont également étoffé le portefeuille d’ActivImmo en août. Il s’agit de deux ensembles immobiliers d’activités, l’un situé à Roissy-en-France (95) regroupant deux bâtiments acquis et loués en totalité à des sociétés de renom, l’autre situé à Baillet-en-France, dans le Val-d’Oise. Ce dernier actif présente un rendement immobilier très intéressant notamment grâce aux fortes indemnités de départ de l’actuel locataire. La stratégie à long terme, après le départ du locataire actuel en fin d’année, consistera donc à trouver un nouveau preneur afin de stabiliser l’état locatif.
Enfin, la plus récente acquisition d’ActivImmo se situe à Arbouans (25), près des frontières suisse et allemande. Le site, d’un peu plus de 8 000 m2, est intégralement loué à la société Capinox (CAPEM) – un spécialiste dans le secteur d’activité de gros de minerais et métaux. L’actif correspond parfaitement aux besoins techniques de l’activité du preneur. Ce dernier a par ailleurs prévu d’y installer très prochainement des équipements spécifiques, difficilement amovibles. Cette démarche de développement permet à la SCPI d’envisager un flux locatif pérenne sur le long terme.
L’ensemble de ces acquisitions démontre une excellente capacité d’ActivImmo à sourcer des actifs sur son marché de prédilection et permet ainsi d’assurer un rapport équilibré entre la collecte en jouissance et la collecte investie.
Recherche de performance extra-financière
Toutes ces opérations ont été réalisées conformément aux engagements et à la politique ISR de la société de gestion ALDERAN, avec une analyse systématique de la performance extra-financière de ces investissements et l’identification préalable des pistes d’amélioration pendant la phase de gestion, dans le cadre de son approche « Best-in-progress.»
Ainsi, des mesures d’amélioration de la performance énergétique et de la biodiversité, et la mise en place de services aux utilisateurs notamment sont envisagés pour ces nouvelles acquisitions. Cela se traduira, pour certains sites, par la mise en place d’un système de suivi des consommations, voire de centrales dites de gestion technique du bâtiment (GTB), par l’installation d’aires pour déjeuner en plein air pour les salariés, ou de ruches ou d’abris pour oiseaux par exemple, sur les sites disposant d’importants espaces extérieurs.
Enfin l’actif parisien, offrant une réversibilité importante par sa configuration et son emplacement, et permettant de réduire significativement les émissions liées au transport pour les livraisons intra-muros, est un exemple parlant de durabilité en immobilier.
Le mois de juin fut particulièrement dense pour la SCPI ActivImmo avec pas moins de 9 acquisitions et plus de 150 millions d’euros d’investis. Forte d’une collecte une nouvelle fois record, la SCPI élargit ainsi son champ d’investissement en se diversifiant géographiquement avec ses 2 premières acquisitions en Espagne mais aussi sectoriellement en achetant un actif de « logistique urbaine pure » en plein Paris.
Premières acquisitions en Espagne : marché porteur & fiscalité avantageuse
ActivImmo a fait en juin ses deux premières acquisitions à l’étranger, plus précisément en Espagne, pour un total de 25 millions d’euros. Le premier actif – un entrepôt de production et de logistique – est situé à Alicante et présente une surface locative de 22 268m2. Acquis dans le cadre d’une opération de sale & lease back, le site est entièrement loué dans le cadre d’un bail long terme à l’un des leaders mondiaux du marché de la puériculture légère en pharmacie. Le second, un bâtiment mixte de bureaux/activités de 3 514m2, se situe au nord de Madrid (Tres Cantos). Il est également loué dans le cadre d’un bail long terme, à une filiale d’Airbus.
La fiscalité avantageuse et la relative attractivité du marché de l’investissement logistique en Espagne, moins recherché par les investisseurs étrangers, permet d’obtenir des rendements haut de fourchette. Dans la conjoncture actuelle de compression des taux liée à l’essor de la classe d’actifs logistiques, Alderan n’hésitera pas à saisir des opportunités d’investissement comme celle-ci dans toute la zone euro.
De la logistique urbaine pure à Paris intra-muros (9ème)
ActivImmo poursuit également la diversification sectorielle de son portefeuille en s’implantant rue Taibout, dans le 9ème arrondissement de Paris. Il s’agit du centre de distribution parisien de la marque Aesop- une marque australienne de soins corporels. Bien que le rendement attendu de cet actif soit légèrement en deçà des taux moyens négociés par ActivImmo, la valeur patrimoniale grâce à son emplacement au cœur de la capitale, et le potentiel de reversibilité et de revalorisation de ce type d’actif rendent cet investissement rentable à terme.
Une nouvelle acquisition en VEFA
Après le développement et la commercialisation réussie de l’actif de Bailly-Romainvilliers (77) puis l’acquisition d’un actif en VEFA à Cergy (95) dont la construction a démarré, ActivImmo a signé l’achat d’une plate-forme logistique à développer dans l’Allier.
L’actif se situe sur les axes stratégiques Nord/Sud et Est/Ouest des flux européens au sein d’un parc logistique multimodal de 184 hectares. Cet actif disposera à son achèvement d’une surface locative totale de 21 937m2, construite sur un terrain d’environ 58 000m2. Il s’agit d’un clef-en main locatif puisque l’ensemble est déjà loué dans son intégralité auprès d’une signature reconnue du secteur de la logistique et du transport dans le cadre d’un bail très long terme.
Des “grands classiques” d’ActivImmo : 5 nouveaux actifs d’activités et logistiques
Le dynamisme du mois de juin et cette diversification, permise par la collecte abondante, n’ont cependant pas empêché ActivImmo de poursuivre ses investissements sur ses actifs de prédilection. La SCPI a en effet acquis également sur cette même période) un entrepôt logistique d’environ 24 000m2 dans la zone d’activité de l’aéroport de Vatry, un centre logistique de distribution régionale d’une enseigne de la grande distribution, d’une surface de 41 000m2 à Châlons-en-Champagne, ainsi qu’un parc d’activités multilocataire d’environ 8 000m2 à Reims offrant des disponibilités foncières.
ActivImmo a également étoffé son portefeuille en achetant le siège de Rip Curl France à Hossegor dans les Landes (40), ainsi qu’un site de logistique et d’activités entièrement loué de 7 830m2 à Saint-Michel-sur-Orge (91) en bordure de la Francilienne.
Recherche de performance extra-financière
Toutes ces opérations ont été réalisées conformément aux engagements et à la politique ISR de la société de gestion ALDERAN, avec une analyse systématique de la performance extra-financière de ces investissements et l’identification préalable des pistes d’amélioration pendant la phase de gestion, dans le cadre de son approche « Best-in-progress.»
Ainsi, des mesures d’amélioration de la performance énergétique et de la biodiversité ont été prévues sur les sites de logistique «classiques» acquis au cours du mois de juin. Alderan s’est assuré que l’actif en VEFA a quant à lui été conçu selon les dernières normes environnementales en vigueur ainsi qu’une démarche volontaire de certification. Il intègre notamment des panneaux photovoltaïques en toiture avec 2 modes de fonctionnement complémentaires : l’un en autoconsommation, l’autre en réinjectant l’excédent de production dans le réseau. L’actif intégrera à sa livraison la catégorie « Best-in-Class » de la grille ESG-ISR (Investissement Socialement Responsable) d’ActivImmo.
Enfin l’actif parisien, offrant une réversibilité importante par sa configuration et son emplacement, et permettant de réduire drastiquement les émissions liées au transport pour les livraisons intra-muros, est un exemple parlant de durabilité en immobilier.
Au 1er juillet 2022, le patrimoine d’ActivImmo est donc composé d’un portefeuille de 79 actifs pour une valeur totale d’environ 425 millions d’euros.
ActivImmo, la SCPI dédiée au secteur logistique gérée par Alderan, vient de finaliser une dizaine d’opérations. Elle acquiert, pour la première fois, un actif de « logistique urbaine pure » situé en plein cœur de Paris. Surtout, elle entame sa diversification internationale, avec deux implantations en Espagne. Focus.
ActivImmo : plus de 120 M€ investis en une semaine….
La première a été signée le 21 juin dernier. Une autre le 22 juin. Et les toutes dernières acquisitions, au début de cette semaine… En l’espace de quelques jours, ActivImmo a enrichi son portefeuille d’une petite dizaine de nouveaux actifs. Pour un total de plus de 120 M€… Depuis le début de l’année, la SCPI qui a désormais allègrement franchi le cap des 500 M€ de capitalisation, aura donc bouclé un programme d’investissement de plus de 240 M€.
Alderan annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour le compte de la SCPI ActivImmo. Il s’agit d’un ensemble immobilier mixte de 10 030 m2 à usage de locaux d’activités et de bureaux situé au nord d’Orléans au sein de la zone d’activités «Pôle 45».
L’actif a été livré en 2001, il dispose de bonnes caractéristiques techniques et bénéficie d’une excellente accessibilité par la voie routière avec notamment les autoroutes A10, A71 et A19 à proximité immédiate. L’ensemble est loué à un locataire de premier rang – ENEDIS, avec une durée d’engagement ferme de plus de 9 ans.
L’entrepôt est idéalement situé sur la dorsale logistique et parfaitement placé pour rayonner sur tout le territoire : le site est l’une des principales plate-formes SERVAL d’Enedis, qui permettent d’assurer et de fournir aux équipes techniques tout le matériel nécessaire à l’entretien et à la réparation des réseaux électriques. Le site est stratégique notamment en périodes d’intempéries.
Dans cette opération, le vendeur Foncière Privée SCI Varennes a été accompagné par Advenis Real Estate Solutions (Cédric Heneman & Alexandre Poette) et l’Etude Lasaygues (Hubert de Vaulgrenant) accompagnait quant à lui l’acquéreur.
La Française REM, pour le compte des SCPI CRÉDIT MUTUEL PIERRE 1 et ÉPARGNE FONCIÈRE, vient de céder un ensemble de 3 bâtiments d’activités et bureaux situés au sein du Parc d’activités de Pissaloup à Élancourt (78).
L’acquéreur, ALDERAN, intervenait pour le compte de la SCPI Activimmo.
L’ensemble est intégralement loué à des locataires de 1er rang et représente environs 4 000 m² de surfaces locatives et 125 emplacements de parking.
Dans cette opération, réalisée par Lime Capital dans le cadre d’un mandat en co-exclusivité avec DBX, La Française REM était conseillé par l’Etude Allez & Associés (Maria-Hélène KREMER et Alexandre CHOCHON) et l’Etude Lasaygues (Hubert de Vaulgrenant) accompagnait l’acquéreur.
Alderan annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour la SCPI ActivImmo. Il s’agit d’un ensemble immobilier mixte à usage de locaux d’activités et de bureaux situé dans la région Provence-Alpes-Côte d’Azur au Sud-Est d’ORANGE (84100).
Le site bénéficie d’une situation stratégique au sein de la zone d’activités du Coudoulet offrant une très bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A7 à proximité immédiate.
La surface locative totale du bâtiment est d’environ 5800m2. L’actif présente de bonnes caractéristiques techniques. De plus, un programme exhaustif de travaux a récemment été réalisé par le vendeur comprenant notamment une réfection totale de la toiture avec mise en place de panneaux photovoltaïques.
Cette acquisition permet à la SCPI ActivImmo de maintenir ses objectifs de rendement et met en avant la capacité d’Alderan de sourcer des opérations de qualité répondant aux exigences et critères d’investissement du fonds, le tout dans un contexte de marché très compétitif.
L’ensemble immobilier est aujourd’hui exploité et loué dans sa totalité par plusieurs entreprises ce qui permet une mutualisation du risque locatif.
Pour cette transaction, l’Étude Lasaygues (Me Camille Chansarel) accompagnait l’Acquéreur, la transaction a été réalisée par Immocom (Guillaume Halegua).
Alderan annonce la reprise de son partenariat avec Louve Invest, l’un des principaux acteurs de distribution de SCPI en ligne.
En alliant le positionnement innovant d’Alderan et la force de frappe de Louve Invest, les épargnants ont ainsi accès à ActivImmo, la première SCPI d’immobilier logistique du marché.
ALDERAN annonce l’acquisition d’un entrepôt logistique, ainsi que d’un parc d’activités en état futur d’achèvement pour le compte de la SCPI ActivImmo. Ces deux actifs sont situés sur la dorsale logistique, principal axe logistique de France, respectivement en région Auvergne-Rhône-Alpes et en Ile-de-France.
Ces opérations d’acquisition représentent un volume global d’environ 30 millions d’euros. Elles permettront à la SCPI de maintenir un niveau de rendement très attractif au vu du contexte de marché actuel.
Le premier actif localisé à Saint-Etienne (42000) est composé d’un entrepôt logistique existant ainsi que d’un foncier résiduel constructible. En plus de présenter de très bons fondamentaux, la plateforme logistique d’une surface utile globale d’environ 32 000 m2, est exploitée par un locataire de premier rang dans le cadre d’un bail récent avec une durée résiduelle ferme d’engagement d’environ 5 ans. Le foncier résiduel, parfaitement indépendant, présente quant à lui tous les fondamentaux nécessaires tant en termes de configuration et de localisation pour y développer un projet logistique neuf du dernier kilomètre. L’opération a été réalisée sous la forme d’un share deal (rachat de la structure de détention des actifs immobiliers).
Pour cette transaction, l’acquéreur était accompagné par l’Etude Lasaygues (Me Hubert de Vaulgrenant) pour la partie notariale, par le cabinet Forstone pour les aspects comptables, par le cabinet Apollo pour les aspects juridiques et fiscaux et par la société IREO pour la partie technique. La transaction a été réalisée par Cushman & Wakefield.
Le second actif à développer, un parc d’activités labellisé BREEAM Good, représentera une surface utile globale d’environ 8 450 m2 sur un terrain clos et sécurisé d’environ 17 000 m2. Cet actif, parfaitement situé au sein d’une zone d’activités identifiée au nord-ouest de l’Île-de-France à Cergy, disposera de très bonnes caractéristiques techniques ; ce qui devrait permettre une commercialisation rapide du site. Le risque est d’autant plus atténué que l’ensemble est divisible en 18 cellules indépendantes et de différentes tailles. Alderan aura la main sur la commercialisation locative du site.
Cette transaction a été réalisée par BNP Paribas Real Estate. L’acquéreur était accompagné par l’Etude Lasaygues (Me Hubert de Vaulgrenant) pour la partie notariale et IREO pour la partie
ALDERAN annonce l’acquisition de deux portefeuilles mixtes activités et logistique pour la SCPI ActivImmo, le tout représentant un volume global d’environ 48 100 m2 de surface bâtie et plus de 280 000 m2 de foncier. Ces portefeuilles d’actifs, tous exploités par des locataires de premier rang, sont principalement concentrés sur l’Arc atlantique (des Landes à la Bretagne), un des principaux axes logistiques de France. Ils présentent par ailleurs des leviers de création de valeur tant en termes de constructibilité résiduelle que de réversion positive du loyer.
Ces opérations d’acquisition représentent un volume d’environ 30 millions d’euros.
Le premier portefeuille est composé de deux bâtiments d’activités et de logistique situés respectivement en périphérie de Rouen à Barentin (76360) et en périphérie de Châteauroux à Montierchaume (36130). Ces deux actifs représentent une surface utile globale d’environ 28 000 m2 et un foncier de 120 000 m2. En plus de présenter de très bons fondamentaux, les deux sites sont entièrement loués avec une durée résiduelle ferme d’engagement supérieure à 4 ans. Les loyers sont fondés sur des niveaux métriques très conservateurs ; ce qui, au vu de la raréfaction de ce type de produit, peut permettre d’envisager une belle réversion positive à terme.
Pour cette transaction, l’Etude Lasaygues (Me Hubert de Vaulgrenant) accompagnait l’acquéreur. La transaction a été réalisée par BNPP RE, dans le cadre d’un mandat co-exclusif.
Le second portefeuille est composé de huit actifs de transport et de logistique représentant une surface utile globale d’environ 20 100 m2 et un foncier de 160 000 m2. Ce portefeuille d’actifs est concentré sur l’Arc atlantique. Il bénéficie d’importants fonciers résiduels constructibles ce qui, en tenant compte de la lutte contre l’artificialisation des sols, peut constituer à terme une réelle source de création de valeur. La totalité des sites est exploitée par des acteurs majeurs de la logistique avec une sécurisation locative ferme de plus de 9 ans.
Cette transaction a été réalisée dans le cadre d’un schéma off market. L’Etude Lasaygues (Me Camille Chansarel) accompagnait l’acquéreur pour la partie notariale.
ActivImmo, gérée par Alderan, annonce un taux de distribution 2021 en phase avec ses prévisions. Labellisée ISR en décembre dernier, la SCPI dédiée au secteur logistique aborde 2022 sous les meilleurs auspices. Face à une collecte qui s’est encore amplifiée depuis le début de l’année, elle s’est déjà assurée d’un pipe d’investissements sécurisés de plus de 100 M€…
Sa fourchette de rendement devait être comprise « entre 6% et 6,05% ». Le taux de distribution 2021 d’ActivImmo, la SCPI d’Alderan dédiée au secteur logistique récemment labellisée ISR, est donc bien dans la cible. Avec un dividende brut de 36,73 € par part, elle affiche un rendement de 6,02%[1].
Accélération de la collecte depuis le début de l’année
ActivImmo boucle en outre 2021 sur une collecte nette de près de 250 M€. Un peu plus de 2 ans après son lancement, sa capitalisation dépasse les 300 M€ (328 M€ au 31 décembre 2021, contre 79 M€ fin 2020). Le rythme des souscriptions s’est encore accéléré depuis le début de l’année. Au 8 février, la SCPI aurait déjà collecté plus de 50 M€. A comparer aux 75 M€ recueillis sur l’ensemble du 4e trimestre 2021… Comme à son habitude, Alderan a déjà anticipé cette montée en puissance. Après cinq opérations bouclées au 4e trimestre, pour un montant total de 27,7 M€, le rachat d’un portefeuille composé de deux actifs, d’une valeur globale d’une quinzaine de millions d’euros, est intervenu le 26 janvier dernier.
Acquisition de deux nouveaux actifs le 26 janvier dernier
Il s’agit, d’une part, d’un entrepôt de logistique pure, situé près de Châteauroux, loué au transporteur Geodis. Et d’un immeuble mixte (locaux d’activités et entrepôts) situé dans la périphérie de Rouen. Cet actif est entièrement loué au groupe Lucibel, un spécialiste des solutions d’éclairage de nouvelle génération, dont le département recherche et développement est d’ailleurs hébergé dans ces locaux rouannais. ActivImmo peut par ailleurs compter sur un pipe d’investissements sécurisés d’une centaine de millions d’euros. Parmi lesquels « 8 opérations unitaires, et un portefeuille d’un peu moins d’une vingtaine de millions d’euros », précise Benjamin Le Baut, directeur général d’Alderan, soucieux de concilier croissance du patrimoine et granularité du portefeuille.
100 M€ d’acquisitions sécurisées, 100 M€ à l’étude…
A ces 100 M€ d’acquisitions sécurisées s’ajoutent une autre centaine de millions d’euros d’investissements « à l’étude ». Parmi les cibles potentielles, des actifs unitaires « d’une taille plus importante », confie Benjamin Le Baut. Lequel, malgré cette pression acheteuse, veille avant tout à préserver la sélectivité de ses investissements. Sur un marché de la logistique où, engouement croissant des investisseurs oblige, les taux de rendement se compressent, il devient de plus en plus délicat de concilier qualité des dossiers et forte rentabilité. Le taux de rendement à l’acquisition des prochaines opérations réalisées par ActivImmo risque donc d’être inférieur à celui des actifs déjà en portefeuille.
Un taux de distribution cible de 5,5% en 2022
« C’est la raison pour laquelle nous visons, par prudence, un taux de distribution de 5,5% en 2022 », annonce Pauline Collet, directrice du développement et du marketing d’Alderan. D’autres facteurs pourraient en revanche jouer positivement sur le rendement 2022. Car la pression qui s’exerce sur le marché de l’investissement logistique est encore plus vive côté utilisateurs. Dans une étude récente, BNP Paribas Real Estate pointe la hausse constatée et potentielle des loyers des locaux logistiques. Cette hausse, en 2022, sera notamment entretenue « par la hausse prévisible des indices, ainsi que par la solidité du marché locatif », estime René Jeannenot, directeur du pôle logistique de BNP Paribas Real Estate Transaction. Reste à savoir dans quelle mesure l’indexation attendue des loyers d’ActivImmo compensera la baisse des rendements à l’acquisition. Réponse début 2023…
Alderan est fière de répondre à la confiance que lui accordent les souscripteurs de la SCPI ActivImmo et annonce l’acquisition, courant décembre, de cinq nouveaux actifs sur ce fonds.
Alderan démontre sa capacité de sourcing de produits de grande qualité permettant à la fois de mutualiser le risque géographique et locatif mais également de maintenir ses objectifs de rendement – 6,00%.
Ces actifs ont fait l’objet d’une notation initiale selon les critères E (Environnement), S (social) et G (Gouvernance) de la grille ISR d’ActivImmo et intègrent la poche « Best-in-progress » visant à l’amélioration de leur performance extra-financière.
Description : bâtiment mixte activités / bureaux localisé en Normandie, à Vire (14). Le site est situé au sein d’une zone d’activité identifiée « Le Gast » à proximité de l’autoroute des Estuaires A84. L’actif est en très bon état, une réfection totale de la toiture a été réalisée en 2018, et possède de bonnes caractéristiques techniques.
Surface : 5 600 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 1 locataire (industriel), durée d’engagement ferme résiduelle supérieure à cinq ans. Stratégie : pérennisation de l’état locatif Date d’acquisition : 14/12/2021
Description : bâtiment d’activités localisé en région Rouennaise, au sein de la zone d’activités de Bourg Achard (27). Le site est situé au niveau de l’échangeur sur l’autoroute A13. Il s’agit d’un bâtiment récent, livré en 2012, présentant tous les fondamentaux en ligne avec la stratégie d’investissement du véhicule.
Surface : 2 100 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 1 locataire (CAP DEPO), entreprise spécialisée dans la pharmaceutique ; un nouveau bail commercial a été régularisé dans le cadre de l’acquisition, la durée d’engagement ferme résiduelle est donc supérieure à trois ans.Stratégie : pérennisation de l’état locatif Date d’acquisition : 17/12/2021
Description : ensemble immobilier mixte activités / bureaux situé au sein de la zone industrielle « Les Estroublans » dans le sud de Vitrolles. Il bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A7 à proximité immédiate. Le tout est réparti sur trois bâtiments indépendants entièrement rénovés il y a moins d’un an.
Surface : 7 400 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 3 locataires de premiers rangs (EIFFAGE, CEGELEC, ENDEL), la durée d’engagement ferme pondérée résiduelle est supérieure à quatre ans. Stratégie : pérennisation de l’état locatif; adjonction de surfaces nouvelles à la demande de certains exploitants. Date d’acquisition : 20/12/2021
Description : ensemble immobilier tertiaire composé de deux bâtiments indépendants situé à l’entrée du CRT de Lesquin au sud de l’agglomération lilloise, dans la commune de Sainghin-en-Mélantois. Le site bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’accès direct à l’autoroute A23 et à 5km de l’autoroute A1.
Surface : 8 145 m2 État locatif : taux d’occupation 100%, 1 locataire (groupe NORAUTO), signature d’un bail précaire sur une année. Stratégie : 1re phase : perception des flux locatifs sur un an permettant de générer un rendement immédiat attractif. 2ème phase : développement, dès la libération des locaux par l’exploitant actuel, d’un Parc d’activités neuf composé de 24 cellules réparties sur 5 bâtiments pour une surface totale de 8 587 m2. Date d’acquisition : 21/12/2021
Description : entrepôt logistique situé au sein du Parc d’Activités de Neuville-en-Ferrain dit « PANEF », à 15 minutes de Lille. Il bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A22 à proximité immédiate.
Surface : 7 950 m2 État locatif : Etat locatif : taux d’occupation 100%, 2 locataires, LOGVAD : entreprise spécialisée dans le secteur de la logistique liée au e-commerce ; LD 5 : entreprise spécialisée dans le secteur de marchands de biens immobiliers, la durée d’engagement ferme résiduelle est donc supérieure à trois ans. La durée d’engagement ferme pondérée résiduelle est supérieure à quatre ans. Stratégie : pérennisation de l’état locatif et optimisation foncière à long terme, la SCPI Activimmo étant déjà propriétaire du foncier adjacent (également bâti et 100% loué) Date d’acquisition : 30/12/2021
ActivImmo, spécialisée dans l’immobilier de logistique, obtient le label ISR (Investissement Socialement Responsable). Ce label a été créé pour récompenser les fonds d’investissement (immobilier ou non) qui prennent en compte des considérations ESG (Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance) dans leurs choix d’investissements.
Les 3 axes de la politique ESG d’ActivImmo
Lancé en 2015 pour les fonds d’investissements mobiliers, par le Ministère de l’Economie et des Finances, le label Investissement Socialement Responsable (ISR) a été élargi aux fonds immobiliers fin 2020 afin de récompenser les choix d’investissements en fonction de critères extra-financiers. Pour être éligible, les SCPI doivent prendre en compte les aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance quand ils investissent, mais aussi dans la gestion de leurs actifs.
La SCPI ActivImmo devient la 13ème SCPI labellisée en un peu plus d’un an. Cette SCPI de rendement, gérée par la société de gestion Alderan, a pour objectif d’avoir un impact sur les 3 dimensions ESG.
Pour la dimension environnementale, ActivImmo a pour objectifs de limiter les consommations d’énergie et d’eau des actifs, d’améliorer la prévention et la gestion des déchets sur site et de favoriser la biodiversité sur les sites pertinents.
En matière sociale, la SCPI va insister sur la gestion efficace des flux afin de limiter les nuisances pour les riverains et améliorer le confort des personnes travaillant dans les locaux (confort thermique et visuel, qualité des zones de détente…).
Enfin en termes de gouvernance, elle voudra éviter l’étalement urbain en privilégiant des sites existants, favoriser la résistance aux risques climatiques des actifs et promouvoir davantage de durabilité auprès des prestataires.
Les actifs de la SCPI seront également notés sur des critères ESG. La note maximale étant de 100 points, Alderan s’est fixé comme objectif d’améliorer de 20 points ceux qui ont une note faible, et de maintenir à un niveau élevé les actifs qui ont déjà une bonne note.
La décision de labelliser ActivImmo résulte d’une conviction éthique forte qui nous anime chez ALDERAN. L’obtention du label ISR est le résultat d’un an de travail et constitue une nouvelle étape structurante pour améliorer la performance ESG de notre patrimoine sous gestion et accompagner nos clients dans leur volonté croissante d’investissements responsables. Rendez-vous dans trois ans pour constater les progrès réalisés
Benjamin LE BAUT, Directeur Général d’ALDERAN.
Des considérations extra-financières qui viennent s’ajouter à d’excellentes performances
Depuis sa création en juillet 2019, la SCPI a maintenu sa distribution de dividendes au-dessus des 6% de TDVM chaque trimestre. Sa stratégie pour offrir des rendements aussi élevés est d’investir dans les actifs de logistique, très sollicités dans le transport de marchandise au quotidien et qui ont même connu une hausse d’activité pendant la crise sanitaire. ActivImmo détient la plus grande part de ses actifs dans les Régions françaises, et le reste en Ile de France. La gestion de ses actifs est remarquable. En effet, au 30 Septembre 2021, la SCPI affichait 98,50% de taux d’occupation financier, ce qui lui garantit des revenus locatifs sur le court et moyen terme. La SCPI est accessible dès 6 100 € (le prix de la part est de 610 € et le nombre de parts minimum lors de la première souscription est de 10).
Alderan est fière d’annoncer l’obtention par son véhicule phare, la SCPI ActivImmo, du label ISR – Investissement Socialement Responsable.
Preuve de son engagement fort sur la dimension extra-financière de son activité, cette labellisation répond également à la demande des investisseurs qui souhaitent s’orienter vers des placements plus responsables.
En tant que société de gestion et gestionnaire d’actifs immobiliers, ALDERAN est depuis longtemps consciente de sa double responsabilité sociétale et environnementale :
par les solutions d’investissement et les services qu’elle propose, elle offre à ses clients investisseurs la possibilité d’allier performance financière et investissement responsable, en travaillant avec une SGP soucieuse et vigilante sur ces questions au sein même de son organisation ;
au cours de la gestion des actifs : dans ce rôle, ALDERAN peut avoir de multiples casquettes (propriétaire, bailleur, maître d’ouvrage,….) et sa responsabilité sociétale et environnementale s’exerce dans chacune de ces fonctions.
Avec la labellisation d’ActivImmo, ce sont déjà 51 actifs immobiliers d’activités ou de logistique loués à plus de 38 entreprises qui seront couverts. Sans compter les acquisitions à venir.
Le travail de préparation de la grille d’évaluation et la collecte de données pour élaborer le plan d’action ont nécessité un investissement important de la part de toute l’équipe, en particulier le pôle de gestion d’actifs internalisé, avec, en appui, l’expertise du cabinet de conseil EGIS.
ALDERAN est convaincue que les locaux logistiques ont un rôle à jouer dans l’effort collectif de réduction des impacts environnementaux du secteur du bâtiment et que leur marge de manoeuvre est encore importante. La SCPI ActivImmo a pour objectif de participer à construire une logistique de demain qui devra être plus durable. Alderan a ainsi souhaité structurer et valoriser sa démarche en se fondant sur le référentiel du label ISR immobilier. En effet, celui-ci permet de construire une politique ESG avec une méthodologie d’évaluation ESG dont la pertinence est fondée sur sa dimension opérationnelle et sur le fait qu’il s’agit d’un outil bâti sur mesure pour être adapté et cohérent avec la classe d’actif sous-jacente.
ALDERAN souhaite s’inscrire dans une démarche de progrès continu pour accroître son impact positif et réduire son impact négatif. Ce positionnement est d’autant plus légitime en matière d’immobilier d’entreprise compte tenu du faible taux de renouvellement : les enjeux se concentrent donc sur le parc existant.
Cette méthodologie est associée à un plan d’actions, dans une approche d’amélioration continue qui fonde toute l’approche de la société de gestion. Ainsi, ALDERAN entend, grâce à cette méthodologie et ses outils, suivre les impacts sur le long terme. Une attention particulière est accordée à l’écoute, l’implication et la collaboration de toutes les parties prenantes. Enfin les performances sont communiquées de manière transparente et un contrôle interne est effectué régulièrement.
« La décision de labelliser ActivImmo résulte d’une conviction éthique forte qui nous anime chez ALDERAN. L’obtention du label ISR est le résultat d’un an de travail et constitue une nouvelle étape structurante pour améliorer la performance ESG de notre patrimoine sous gestion et accompagner nos clients dans leur volonté croissante d’investissements responsables. Rendez-vous dans trois ans pour constater les progrès réalisés » indique Benjamin LE BAUT, Directeur Général d’ALDERAN.
LA POLITIQUE ESG : quels sont les objectifs d’ActivImmo ?
Les 3 axes de la politique ESG d’ActivImmo sont les suivants :
En matière d’Environnement : limiter les consommations d’énergie et d’eau des actifs, améliorer la prévention et la gestion des déchets sur site, favoriser la biodiversité sur les sites pertinents.
En matière Sociale : gérer efficacement les flux afin de limiter les nuisances pour les riverains et améliorer le confort des personnes travaillant dans les locaux (confort thermique et visuel, qualité des zones de détente…).
En matière de Gouvernance : éviter l’étalement urbain en privilégiant des sites existants, favoriser la résistance aux risques climatiques des actifs et engager nos prestataires vers davantage de durabilité.
La SCPI ActivImmo gérée par Alderan vient de franchir le cap des 300 M€ de capitalisation. Et d’obtenir le label ISR. Une première pour un véhicule essentiellement dédié au secteur logistique, qui a nécessité la mise en place d’un référentiel spécifique. Explications.
Le succès de la première -et toujours unique- SCPI essentiellement dédiée au secteur de la logistique et des locaux d’activités ne se dément pas. ActivImmo, lancée il y a un peu plus de 2 ans par Alderan, continue de défrayer la chronique en termes de collecte. Fin novembre, elle a franchi le cap des 300 M€ de capitalisation. Et vise, grâce à un flux de capitaux mensuels de l’ordre de 20 à 25 M€, un encours supérieur à 330 M€ d’ici la fin de l’année.
ActivImmo est labellisée ISR immobilier depuis le 8 décembre
Elle vient en outre de se doter d’un atout supplémentaire pour attirer de nouveaux souscripteurs. Depuis le 8 décembre dernier, la SCPI est en effet officiellement labellisée ISR. Une démarche de certification entreprise en début d’année 2021. Et qui aura donc nécessité un petit peu plus de temps que pour d’autres véhicules. A la différence de secteurs plus « balisés », comme celui des bureaux ou des commerces, la logistique n’est pas encore totalement entrée dans les radars de l’analyse ESG. Alderan a donc dû construire son propre référentiel. En s’appuyant sur ses propres expertises. Ainsi que celles apportées par un cabinet de conseil spécialisé (Egis), qui l’a accompagnée tout au long de ce processus.
Mise en place d’un référentiel ESG spécifique au secteur de la logistique
« Le fait d’avoir internalisé la gestion locative de nos actifs a été un atout important. Nous disposons de ce fait d’une parfaite connaissance de nos locataires et de nos actifs. Et d’une base de données d’excellente qualité. Ce qui nous a permis de bâtir une grille d’analyse totalement en phase avec les caractéristiques du secteur logistique», explique Benjamin Le Baut, directeur général d’Alderan. Le gestionnaire a fait le choix d’opter pour une approche « best-in-progress ». Autrement dit, celle qui consiste à s’engager sur l’amélioration ESG des actifs présentant des axes de progrès. Plutôt que sur des actifs déjà exemplaires. « Ce sont des secteurs, reconnaissons-le, où il y a beaucoup à faire, notamment sur le plan environnemental. Il nous semblait plus juste de contribuer à la transformation éco-responsable des bâtiments, plutôt que de viser l’acquisition d’actifs déjà en phase avec les objectifs ESG », détaille Benjamin Le Baut.
« Construire la logistique durable de demain »
Celui-ci met en avant l’ambition désormais affichée d’Alderan de « construire la logistique durable de demain ». La société de gestion a aussi choisi de concentrer ses actions sur des thématiques spécifiques. Sur le plan environnemental , par exemple, le gestionnaire portera une attention particulière à la gestion des déchets -que l’activité logistique, par nature, produit de manière importante- et à la préservation de la biodiversité. Parmi les critères sociétaux, le gestionnaire s’engage à optimiser la gestion des flux de marchandises, « afin de diminuer les éventuelles nuisances provoquées par cette activité pour les riverains ». Il s’attachera également à améliorer les conditions de travail des personnels travaillant dans le secteur des locaux d’activités et de la logistique. Enfin, en termes de gouvernance, Alderan agira pour lutter contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols. Et imposera à ses prestataires le respect d’une charte de durabilité.
Un pipe d’investissements sécurisés de 125 M€
La SCPI ActivImmo continue par ailleurs sa marche en avant. Sa collecte plus que confortable a pour l’heure toujours été investie dans les temps. Et même, souvent, par anticipation. Son dernier investissement remontait toutefois à septembre dernier : l’acquisition d’un entrepôt de logistique urbaine de 6 300 m² dans les Yvelines, à Épône. Elle faisait suite à deux importantes opérations portant sur des portefeuilles d’actifs menées en juillet dernier. Mais le rythme des investissements va redevenir soutenu. ActivImmo vient tout juste de boucler, ce 14 décembre, une nouvelle acquisition. Il s’agit d’un bâtiment d’activités et de logistique de 5 510 m², situé à Vire (14). Il est entièrement loué à un opérateur industriel implanté dans 21 pays. Bon nombre d’autres opérations sont dans le « pipe ». Elles devraient être concrétisées d’ici quelques mois. « 125 M€ d’acquisitions sont actuellement sécurisées », affirme Benjamin Le Baut.
Un taux de distribution estimé entre 6% et 6,05%
Les cibles potentielles sont, pour l’essentiel, des actifs unitaires. L’objectif est en effet de rétablir plus de diversification dans les sources de revenus locatifs. Les précédentes opérations avaient conduit à ce que l’un des locataires (le groupe Bert, en l’espèce) soit à l’origine de 40% des loyers fin septembre. Une sur-représentativité qui sera rapidement gommée, pour revenir à un ratio d’emprise d’au maximum 25%. Tous les autres indicateurs d’ActivImmo demeurent au vert. Son taux d’occupation financier frôle les 99%. La durée résiduelle moyenne de ses baux est proche de 9 ans. Quant à ses perspectives de distribution, elles demeurent dans la fourchette annoncée tout au long de l’année : entre 6% et 6,05% (taux de distribution 2020). La SCPI a déjà distribué 3 acomptes de 9,15 € par part, soit l’équivalent d’un taux de distribution annualisé de 6%. L’acompte du 4e trimestre sera donc, au minimum, d’un même montant.
A peine plus de 2 ans après son lancement, la SCPI Activimmo de la société de gestion Alderan affiche un succès commercial insolent : 72,7 millions € de collecte nette en 2020 en pleine pandémie de Covid 19, puis 174,3 millions € de capitaux levés sur les 9 premiers mois de 2021. La capitalisation a franchi le seuil des 250 millions € au 30 septembre 2021, une véritable « success story » pour la seule SCPI du marché investie à 100% en actifs logistiques et d’activités. Activimmo a été récompensée par 2 prix en 2021 : le prix de la meilleure SCPI à capital variable spécialisée décerné par Gestion de Fortune, et le prix de la SCPI la plus prometteurs attribué par le magazine Le Particulier.
Alderan a le plaisir de vous annoncer la parution du troisième BTI d’ActivImmo* de l’année 2021 !
L’essentiel du 3ème trimestre : · 3 Acquisitions (+28 actifs) · 253 M€ de capitalisation (+56 M€ de collecte au T3 2021) · Surfaces gérées : 271 997m2 (x2,8 par rapport au 2nd trimestre) · 9,15 € de dividende par part (objectif de 6% de rendement maintenu) · WALB : 6,7 ans (+4,6 ans par rapport au 2nd trimestre)
Alderan annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour la SCPI ActivImmo. Il s’agit d’un entrepôt de logistique urbaine situé dans les Yvelines, à EPÔNE (78680).
Le site bénéficie d’une situation stratégique, à 30 km de Paris, au sein d’une zone logistique identifiée avec un branchement autoroutier A13 à proximité immédiate. La surface locative totale du bâtiment est de 6300m2 . L’actif présente de très bons fondamentaux techniques. L’ensemble est aujourd’hui exploité et loué depuis juin 2020 dans sa totalité par une entreprise spécialisée dans le secteur du transport et la logistique.
« Réalisée sur la base d’un taux de rendement immobilier supérieur à 6,5% dans un environnement de marché très concurrentiel pour ce type d’actif, cette acquisition démontre la capacité d’ALDERAN à poursuivre sa politique d’investissement très sélective et à constituer un patrimoine de grande qualité pour la SCPI ActivImmo » déclare Benjamin Le Baut, Directeur Général d’ALDERAN.
Pour cette transaction, BNP Paribas Real Estate accompagnait le Vendeur et l’Etude Lasaygues accompagnait l’Acquéreur pour la partie notariale
ALDERAN annonce l’acquisition en sale & lease back d’un portefeuille composé de 17 sites de transport et de logistique. L’ensemble est loué au groupe BERT, transporteur et logisticien de premier plan. L’opération a été réalisée sous la forme d’un share deal (rachat de la structure de détention des actifs immobiliers).
Le portefeuille représente une surface locative d’environ 138 000 m2 et d’importantes emprises foncières (environ 460 000 m2 au total). Les sites sont majoritairement localisés sur la dorsale logistique (axe Lille-Paris- Lyon-Marseille) et à proximité immédiate de grands axes routiers ou autoroutiers.
Il offre par ailleurs une très belle sécurisation locative grâce aux baux long terme signés, avec une durée moyenne pondérée d’engagement ferme de 11 ans, pour un loyer global annuel de 4,9 m€. Le revenu global du portefeuille permet à la SCPI ACTIVIMMO de maintenir ses objectifs de rendement à hauteur de 6%.
« Au travers de cette opération en sale & lease back, ACTIVIMMO et le groupe BERT entendent nouer une relation à long terme. ACTIVIMMO pourra ainsi accompagner le développement du groupe Bert en réalisant à sa demande des extensions des bâtiments. Ces projets constitueraient à terme pour la SCPI une source de création de valeur complémentaire » déclare Rémy BOURGEON, Président d’ALDERAN.
“La décision de céder une partie de notre portefeuille immobilier remonte au début de l’année 2020, lors de la présentation de notre Business Plan 2020-2025. Cette transaction a pour but de nous aider à financer notre croissance régulière ainsi que certaines opérations très ciblées. Après avoir reçu plusieurs investisseurs, français et étrangers, pendant dix-huit mois, notre choix s’est porté sur ALDERAN qui semble être au plus près de nos activités. Dès nos premiers échanges un climat de confiance s’est rapidement établi et au fil du temps il n’a cessé de se renforcer” précise le groupe Bert &You.
BNP Paribas Real Estate, accompagnait le vendeur, qui était conseillé par le cabinet Lexicube (fiscal) et le cabinet Valexfy (expert en évaluation) et l’étude Up’ Notaires (Me Frédéric Aumont).
ALDERAN était conseillé par l’Etude Lasaygues (Me Hubert de Vaulgrenant) pour la partie notariale, par le cabinet Forstone pour les aspects comptables, et par le cabinet Apollo pour les aspects juridiques et fiscaux.
Alderan annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour la SCPI ACTIVIMMO, un entrepôt logistique livré dans les années 2000 et situé dans le Pas-de-Calais, à Libercourt (62).
Paris, le 16 juin 2021,
Alderan annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour la SCPI ACTIVIMMO, un entrepôt logistique livré dans les années 2000 et situé dans le Pas-de-Calais, à Libercourt (62).
Le bien correspond parfaitement à la stratégie immobilière d’ACTIVIMMO. Il bénéficie d’une situation stratégique au sein du parc d’activités de Libercourt, à respectivement 15 et 25 km de Lens et Lille. Son accessibilité par la voie routière est excellente avec l’accès à l’autoroute A1 en 2 min. La surface locative totale du bâtiment est de c.9 000 m2. L’ensemble bénéficie de très bons fondamentaux techniques.
La structuration de la vente en Sale & Leaseback permet à la SCPI ACTIVIMMO de loger au sein de son patrimoine un actif bénéficiant d’un état locatif solide et pérenne grâce à la signature d’un nouveau bail commercial de 9 ans portant sur la totalité du site avec une société spécialisée dans le secteur de l’entreposage et du stockage non frigorifique. Malgré un niveau de loyer conservateur, cette opération fait ressortir un rendement supérieur aux objectifs du véhicule à hauteur de 6,00%. La réversion positive du loyer doit permettre, à terme, d’améliorer encore un peu plus ce niveau de rendement.
Pour cette transaction, CBRE accompagnait l’Acquéreur.
ALDERAN annonce le développement d’un clé-en-main locatif de 6 000 m2 de bureaux pour le compte de l’OPPCI ORGANA IV. Cet actif est situé au pied de la gare de RER A Neuville-Université, dans l’agglomération de Cergy-Pontoise. Les travaux sont en cours.
L’immeuble est entièrement loué à INEO SYSTRANS (groupe ENGIE), leader des solutions intelligentes de transport urbain dans le monde, dans le cadre d’un bail de 9 ans fermes. La livraison est prévue au premier trimestre 2022. GEFEC, qui est à l’origine de ce dossier, assure la construction de ce bâtiment à faible impact environnemental, certifié BREEAM Good et labellisé E+C- niveau E2C1. Ce label induit énergie positive et réduction de carbone.
« Cette opération totalement off-market (c’est-à-dire sans intervention d’un agent) est illustrative du savoir-faire d’ALDERAN en matière de création de valeur et de notre capacité à accompagner des utilisateurs. Le portefeuille d’ORGANA IV qui comporte également un immeuble de bureaux de 9 000 m2 à Rouen (loué à 75%) et le projet RACINE à Paris 12 (6 000 m2 de bureaux de dernière génération) est ainsi complété. » indique Rémy Bourgeon, Président d’ALDERAN.
« La certification environnementale, ISO 14001, dont nous sommes titulaires depuis 2011, a permis à GEFEC d’anticiper et d’accompagner le Groupe ENGIE dans le pilotage de la démarche BREEAM Good et du Label E+C- » précise Laurent Lejeune, Président de GEFEC
ALDERAN annonce l’acquisition d’un nouvel actif pour la SCPI ACTIVIMMO, un entrepôt logistique en température contrôlée situé en Normandie au coeur de la métropole Rouennaise, au Grand-Quevilly (76 120).
La surface locative totale du bâtiment est de 12 230 m2. Il présente de très bons fondamentaux tant en termes de localisation et d’accessibilité que de caractéristiques techniques.
L’ensemble immobilier bénéficie d’une situation stratégique dans une zone reconnue à proximité de bassins de population importants. Il profite d’un maillage routier dense avec notamment, à proximité du site, les autoroutes A150, A13, A28 et A139.
L’actif est actuellement entièrement exploité par la société FERRERO. Cette opération offre, sur la base d’un loyer métrique très conservateur, un rendement immédiat qui permet à la SCPI de tenir ses objectifs à hauteur de 6,00%. La réversion positive du loyer, en cas de recommercialisation du bien, constitue un réel levier de création de valeur.
Pour cette transaction, BNP Paribas Real Estate accompagnait l’Acquéreur.
ALDERAN annonce l’acquisition pour le compte de la SCPI ACTIVIMMO d’un bâtiment indépendant d’activité et d’entreposage, situé ZA Buisson du Couldre à Trappes, sur le territoire de Saint-Quentin en Yvelines, bénéficiant d’une excellente desserte notamment par la nationale 10 et l’autoroute A12.
L’ensemble développe une surface totale d’environ 5 500 m2 et il offre un revenu locatif sécurisé puisqu’il est entièrement loué à deux entités dans le cadre de baux commerciaux. La rentabilité de cette opération vient conforter l’objectif de rendement de 6% de la SCPI.
Cette dixième acquisition ponctue l’année 2020 qui a vu, dans un contexte pourtant contraint, une activité riche tant en collecte qu’en placement immobilier pour ACTIVIMMO.
« Ce bien, de bonne facture, indépendant et situé dans un marché établi d’Ile de France correspond parfaitement à la stratégie immobilière d’ACTIVIMMO, d’autant plus qu’une démarche de pérennisation de l’état locatif est d’ores et déjà initiée », indique Benjamin Le Baut, Directeur Général d’ALDERAN.
Pour cette transaction, l’Acquéreur était accompagné par AP Conseil, Savills Building Consultancy et l’Etude Lasaygues.
Alderan annonce l’acquisition en état futur d’achèvement d’un Parc d’Activités situé en Seine-et-Marne à Bailly-Romainvilliers (77) pour sa SCPI ACTIVIMMO.
L’ensemble immobilier développera une surface locative de 5 470 m2 divisée en huit cellules et disposera de très bons fondamentaux techniques. La livraison du Parc est prévue au plus tard en janvier 2022 et vise une certification environnementale E+C-.
Ce site est localisé au sein du bassin économique de Marne-la-Vallée et bénéficie d’un environnement urbain très qualitiatif et d’ une excellente accessibilité routière avec notamment l’autoroute A4 à proximité. Cette zone bien établie de l’Est de Paris est recherchée par les utilisateurs compte tenu de son emplacement stratégique.
La période de construction d’un an permettra de commercialiser le Parc.
« Nous sommes confiants pour la commercialisation de cet actif compte tenu de son emplacement et de la qualité du produit. De plus, le risque locatif pour la SCPI ActivImmo est fortement réduit par la garantie locative de 14 mois à compter de la livraison consentie par le vendeur. » indique Benjamin LE BAUT, Directeur Général d’ALDERAN.
Pour cette transaction, BNP Paribas Real Estate accompagnait le Vendeur.
Alderan annonce l’acquisition du sixième actif de la SCPI ActivImmo, un parc d’activités nommé « Le Parc des Colonnes » situé dans le département des Deux-Sèvres, à Chauray (79).
L’ensemble immobilier comprend cinq bâtiments à usage mixte d’activités et de bureaux avec une répartition cohérente des surfaces (80/20). La surface utile totale du Parc est d’environ 20 000 m2 et celle-ci est louée dans sa quasi-totalité à 22 locataires.
Une campagne active de travaux a été menée ces dernières années par le vendeur : l’actif est donc en excellent état ce qui facilite la pérennité des locataires sur le site. Ces immeubles entrent pleinement dans la stratégie de la SCPI ActivImmo en permettant à la fois de mutualiser le risque locatif du portefeuille et également d’offrir un rendement supérieur aux objectifs du véhicule à hauteur de 6%.
Une réserve foncière permet d’envisager le développement de 3 nouveaux bâtiments ce qui constitue un réel levier de création de valeur du bien. L’ensemble est localisé au sein du secteur des Rochereaux, une situation stratégique en périphérie immédiate de Niort. Le Parc bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière avec notamment les autoroutes A10 et A83 à proximité immédiate : les métropoles de Bordeaux et Nantes sont ainsi à moins de deux heures de route.
Alderan annonce l’acquisition du cinquième actif de la SCPI ActivImmo, un bâtiment d’activités restructuré en 2007 et situé en Seine-et-Marne, à Noisiel (77).
L’ensemble immobilier représente une surface locative totale de 4 792 m2 et dispose de bonsfondamentaux techniques. Le site est entièrement loué par une société spécialisée dans le traitement et l’hébergement de données, et activités connexes. Cet actif entre pleinement dans la stratégie de la SCPI ActivImmo et permet d’atteindre les objectifs de rendement du véhicule àhauteur de 6%, ce qui est très intéressant compte tenu de la localisation de l’actif en Ile-de-France. Une réserve foncière à l’arrière du bâtiment permet d’envisager une extension de la partie activités ce qui constitue un réel levier de création de valeur du bien.
L’ensemble est localisé au sein du bassin économique de Marne-la-Vallée. Il bénéficie d’une bonne accessibilité par voie routière et par transport en commun avec respectivement les autoroutes A104 et A4 ainsi que la Gare RER de Noisiel à proximité. Il s’agit d’une situation stratégique au sud-est de Paris dans une zone établie.
Pour cette transaction, BNP Paribas Real Estate accompagnait le Vendeur.
Alderan annonce l’acquisition du quatrième actif de la SCPI ActivImmo, un entrepôt logistique livré en 2006 et situé dans la Loire, à Saint-Chamond (42400).
La surface locative totale du bâtiment est de 6 379 m2. Il présente de très bons fondamentaux tant en termes de localisation et d’accessibilité que de caractéristiques techniques.
L’ensemble immobilier est localisé au sein de la zone industrielle de Stelytec respectivement à 15 et 48 km de Saint-Etienne et de Lyon : une situation stratégique dans une zone reconnue, à proximité de bassins de population importants. Il bénéficie d’une excellente accessibilité par voie routière avec notamment l’autoroute A47 par un échangeur à moins d’un kilomètre.
Le site est actuellement entièrement exploité par une entreprise spécialisée dans la logistique externalisée pour le secteur de la mode et du bien d’équipement de la personne. Le locataire est engagé jusqu’au 30 avril 2025 dans le cadre d’un bail commercial. Cette opération offre un rendement supérieur à 6% et permet ainsi à la SCPI de tenir ses objectifs.
La transaction a été réalisée par CATELLA PROPERTY CONSULTANTS dans le cadre d’une missionde conseil à l’acquisition pour ALDERAN.
Paris, le 29 janvier 2020, Alderan annonce l’acquisition du deuxième actif de sa SCPI ActivImmo, un bâtiment d’activités livré en 2009 et situé sur le territoire de Saint-Quentin en-Yvelines, à Montigny-le-Bretonneux.
L’ensemble offre une surface locative totale de 2 361 m2. Le bâtiment a été développé pour ID Verde et il est toujours exploité par cette entreprise française forte de 30 ans d’expérience. ID Verde est le leader européen de la création, la réhabilitation et l’entretien des espaces paysagers. Cet actif entre pleinement dans la stratégie de la SCPI ActivImmo et son objectif de rendement de 6%. Le site bénéficie par ailleurs d’un levier de création de valeur avec une constructibilité résiduelle de près de 1 000 m2 ce qui permet d’envisager une amélioration du rendement à terme. La divisibilité potentielle du bâtiment diminue aussi le risque de commercialisation à la location en cas de départ de l’actuel preneur.
L’ensemble est localisé au sein de la zone d’activités de l’Observatoire, qui s’étend sur 67 hectares et qui bénéficie d’une excellente accessibilité par voie routière avec notamment les autoroutes A12, A13 et l’A86. Il s’agit d’une situation stratégique au sud-ouest de Paris permettant une couverture optimale de toute cette zone en 30 minutes en camion, pouvant donc constituer à terme un maillon de la chaîne logistique du dernier kilomètre pour l’Ouest Francilien.
Pour cette transaction, ALDERAN était accompagné par l’Etude Lasaygues et Nexity Conseil & Transaction.
Paris, le 12 septembre 2019. Alderan, société de gestion spécialisée dans l’investissement immobilier tertiaire et en particulier les locaux d’activités et la logistique, lance la SCPI ActivImmo, 1ère SCPI dédiée aux locaux d’activités et à la logistique.
ActivImmo est une SCPI à capital variable gérée par Alderan. Elle vise la constitution et la gestion, sur le long terme, d’un patrimoine immobilier dans le secteur des locaux d’activités et de la logistique.
ActivImmo investira principalement dans des actifs immobiliers à usage de locaux d’activités, d’entrepôts et de logistique urbaine ou du « dernier kilomètre », situés en périphéries des villes, à proximité des axes routiers ou au sein même des bassins d’emploi et de consommation.
« Forts de notre expérience de près de vingt années dans cette classe d’actifs logistiques et d’activités, nous avons souhaité, en créant la SCPI ActivImmo, mettre à disposition de nos souscripteurs notre expertise en matière d’acquisition et de gestion immobilière. Le secteur de la logistique et des locaux d’activités à destination des ETI/PME/PMI ou filiales de grands groupes est aujourd’hui en plein essor et il nous paraissait essentiel qu’un véhicule à destination du grand public tel que la SCPI ActivImmo lui soit dédié spécifiquement » indique Rémy Bourgeon, Président d’ALDERAN.
Pour chaque nouvelle signature de bail, et notamment dans le cadre d’opérations de sale & lease back, Alderan signe des baux dits « verts » ou « responsables » (ex. Sites de Lesquin et Moreuil avec VIAPOST/NEOLOG), qualifiés ainsi car ils intègrent une annexe environnementale solide. Cette annexe encadre les relations entre le bailleur et le preneur sur les aspects E,S et G. Elle permet par exemple au propriétaire le droit d’accéder aux locaux loués pour réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique en cours de bail.
Déploiement à grande échelle d’un logiciel de consommation DEEPKI
Alderan a équipé la totalité des actifs du patrimoine de la SCPI Activimmo avec le dispositif DEEPKI, plateforme et outil digital permettant le suivi direct et détaillé des données de consommation de chaque actif. C’est ensuite le cabinet Alterea, bureau d’étude spécialisé, qui analyse les données et les combine à une simulation thermique de chaque site pour déceler d’éventuels indices de sous performance et concevoir le plan d’amélioration et d’action le plus pertinent et le plus efficace pour chaque bâtiment.
Mise en place des toitures photovoltaïques pour les actifs en VEFA
Alderan a conscience de l’importance que les projets de développement neufs soient exemplaires en matière de l’environnement. Dans ce cadre, des panneaux photovoltaïques en toiture sont prévus pour le site de Cergy et de Montbeugny. 2 modes de fonctionnement complémentaires sont possibles : autoconsommation et réinsertion de l’excédent de production dans le réseau. La réinsertion de l’excédent a été choisie sur ces deux sites.
Passage à l’éclairage LED sur le site d’Alizay
Dans le cadre de sa démarche ESG orientée « Best in Progess », Alderan a équipé en LED l’intégralité du tout premier site acquis par la SCPI Activimmo : il s’agit d’un site logistique de plus de 7 000 m2 situé à Alizay (27). Cette action concrète permet de réduire le bilan énergétique du locataire de l’ordre de 15% à 20% par an et apporte de surcroit un vrai confort visuel et de travail aux collaborateurs. L’investissement réalisé pour la mise en place de ce changement est amorti en moyenne sur une période de 3 à 4 ans.
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