Nous ne pouvons le nier, le marché immobilier connaît actuellement une phase de turbulences, du fait principalement de la remontée des taux directeurs, décidée par les banques centrales pour juguler l’inflation.

Cette hausse entraîne mécaniquement un renchérissement et un durcissement des conditions de financement pour les investisseurs et limite la prime de risque spécifique à l’immobilier par rapport aux taux souverains.

Par ailleurs, le secteur est exposé à des évolutions structurelles majeures, notamment la transition climatique et les évolutions sociétales.

Mais cette situation impacte l’immobilier de différentes manières et plus ou moins lourdement en fonction de la typologie, de l’emplacement et des caractéristiques techniques des actifs sous-jacents.

Cette réalité devrait conduire le marché à observer les baisses du prix des parts de certaines SCPI avec recul et discernement, et à distinguer le bon grain de l’ivraie.

Dans ce contexte spécifique, il peut être utile de rappeler que la SCPI Activimmo bénéficie d’un patrimoine relativement récent (acquis depuis 2020) et entièrement dédié à l’immobilier d’activité et logistique, classe d’actif qui prouve encore sa résilience, portée par :

• des fondamentaux solides qui, nous le rappelions en juillet, sont plus que jamais présents ;

• des macro-tendances qui ne se démentent pas : essor du e-commerce, réindustrialisation, évolution des habitudes de consommation, qui génèrent des besoins toujours plus importants en surfaces dédiées à l’hébergement d’activités, au stockage ou au transports des marchandises.

En parallèle, la raréfaction des fonciers et la croissance continue des loyers, soutenue par une demande forte et l’indexation prévue aux baux (fondée sur l’inflation) constitue des amortisseurs solides de la baisse de valeurs induite par un réajustement des primes de risque immobilier. De ce point de vue, la classe d’actif logistique est celle qui a connu, partout en Europe, le réajustement des valeurs le plus rapide (source : MSCI) conséquence probable d’une évolution inverse tout aussi brutale avec laquelle nous avons composé en 2022.

Malgré ces convictions fortes, conformément à la demande de notre régulateur l’AMF, nous avons procédé à une évaluation de la valeur de reconstitution de notre SCPI. Nous avons décidé de procéder à une valorisation interne du patrimoine au regard du coût important que constitue, pour la SCPI et donc ses associés, une campagne d’expertise indépendante supplémentaire.

De plus, notre activité d’investissement intense, pour le compte de la SCPI Activimmo, notamment au cours du 1^er semestre 2023 (400 millions d’euro d’investissements), nous permet de disposer d’une parfaite appréciation des valeurs de marché et de bénéficier d’une grande part de patrimoine sous-jacent en mark-to-market.

Cette évaluation confirme la résistance de la SCPI Activimmo, avec une valeur de reconstitution au 30 juin 2023 qui reste très proche de la valeur de la part (611,45 € versus 610 €, en très légère baisse par rapport à l’an dernier où cette valeur était de 612,24 €).

Nous avons par ailleurs modélisé des scénarios poussés de stress des valeurs de marché, qui nous confortent dans le maintien du prix des parts, y compris en projection au 31 décembre 2023.

Il convient enfin de rappeler que la question, certes essentielle, du prix de la part, ne doit cependant pas faire oublier que la SCPI, est avant tout un placement à long terme, dont la performance est principalement fondée sur du revenu locatif régulier et robuste. De fait, le taux de distribution prévisionnel annualisé reste stable à 5,50 % pour 2023 (objectif non garanti). Ce taux de distribution est calculé sur la base d’un prix de part inchangé.

Plus encore, nous sommes même convaincus que c’est le moment de donner l’opportunité à Activimmo de capter sur le marché des opérations à ces prix réajustés, grâce notamment au contexte de marché et à la marge de manœuvre considérable que procure la capacité à acheter sans effet de levier.