ActivImmo, gérée par Alderan, annonce un taux de distribution 2021 en phase avec ses prévisions. Labellisée ISR en décembre dernier, la SCPI dédiée au secteur logistique aborde 2022 sous les meilleurs auspices. Face à une collecte qui s’est encore amplifiée depuis le début de l’année, elle s’est déjà assurée d’un pipe d’investissements sécurisés de plus de 100 M€…

Sa fourchette de rendement devait être comprise « entre 6% et 6,05% ». Le taux de distribution 2021 d’ActivImmo, la SCPI d’Alderan dédiée au secteur logistique récemment labellisée ISR, est donc bien dans la cible. Avec un dividende brut de 36,73 € par part, elle affiche un rendement de 6,02%[1].

Accélération de la collecte depuis le début de l’année

ActivImmo boucle en outre 2021 sur une collecte nette de près de 250 M€. Un peu plus de 2 ans après son lancement, sa capitalisation dépasse les 300 M€ (328 M€ au 31 décembre 2021, contre 79 M€ fin 2020). Le rythme des souscriptions s’est encore accéléré depuis le début de l’année. Au 8 février, la SCPI aurait déjà collecté plus de 50 M€. A comparer aux 75 M€ recueillis sur l’ensemble du 4^e trimestre 2021… Comme à son habitude, Alderan a déjà anticipé cette montée en puissance. Après cinq opérations bouclées au 4^e trimestre, pour un montant total de 27,7 M€, le rachat d’un portefeuille composé de deux actifs, d’une valeur globale d’une quinzaine de millions d’euros, est intervenu le 26 janvier dernier.

Acquisition de deux nouveaux actifs le 26 janvier dernier

Il s’agit, d’une part, d’un entrepôt de logistique pure, situé près de Châteauroux, loué au transporteur Geodis. Et d’un immeuble mixte (locaux d’activités et entrepôts) situé dans la périphérie de Rouen. Cet actif est entièrement loué au groupe Lucibel, un spécialiste des solutions d’éclairage de nouvelle génération, dont le département recherche et développement est d’ailleurs hébergé dans ces locaux rouannais. ActivImmo peut par ailleurs compter sur un pipe d’investissements sécurisés d’une centaine de millions d’euros. Parmi lesquels « 8 opérations unitaires, et un portefeuille d’un peu moins d’une vingtaine de millions d’euros », précise Benjamin Le Baut, directeur général d’Alderan, soucieux de concilier croissance du patrimoine et granularité du portefeuille.

100 M€ d’acquisitions sécurisées, 100 M€ à l’étude…

A ces 100 M€ d’acquisitions sécurisées s’ajoutent une autre centaine de millions d’euros d’investissements « à l’étude ». Parmi les cibles potentielles, des actifs unitaires « d’une taille plus importante », confie Benjamin Le Baut. Lequel, malgré cette pression acheteuse, veille avant tout à préserver la sélectivité de ses investissements. Sur un marché de la logistique où, engouement croissant des investisseurs oblige, les taux de rendement se compressent, il devient de plus en plus délicat de concilier qualité des dossiers et forte rentabilité. Le taux de rendement à l’acquisition des prochaines opérations réalisées par ActivImmo risque donc d’être inférieur à celui des actifs déjà en portefeuille.

Un taux de distribution cible de 5,5% en 2022

« C’est la raison pour laquelle nous visons, par prudence, un taux de distribution de 5,5% en 2022 », annonce Pauline Collet, directrice du développement et du marketing d’Alderan. D’autres facteurs pourraient en revanche jouer positivement sur le rendement 2022. Car la pression qui s’exerce sur le marché de l’investissement logistique est encore plus vive côté utilisateurs. Dans une étude récente, BNP Paribas Real Estate pointe la hausse constatée et potentielle des loyers des locaux logistiques. Cette hausse, en 2022, sera notamment entretenue « par la hausse prévisible des indices, ainsi que par la solidité du marché locatif », estime René Jeannenot, directeur du pôle logistique de BNP Paribas Real Estate Transaction. Reste à savoir dans quelle mesure l’indexation attendue des loyers d’ActivImmo compensera la baisse des rendements à l’acquisition. Réponse début 2023…