Le président d’Alderan dresse le bilan 2022 de sa SCPI logistique ActivImmo. Il détaille l’élargissement de sa stratégie. Et dévoile les contours du nouveau véhicule – une SCPI internationale multi-sectorielle – qu’il prévoit de lancer en 2023. Interview.

Votre SCPI dédiée au secteur logistique, ActivImmo, boucle l’exercice 2022 avec une collecte nette de près de 500 M€, et un volume d’acquisitions d’un montant quasi identique. Pourrez-vous faire encore mieux en 2023 ?

Rémy Bourgeon – Cette collecte record s’est de fait avérée supérieure à nos objectifs initiaux. L’important est que nous ayons su anticiper ces flux de capitaux. Et les investir, rapidement, dans des conditions satisfaisantes. Comme nous l’avons toujours fait depuis la création d’ActivImmo. Car c’est effectivement une question importante pour les souscripteurs et les prescripteurs: la capacité d’un gestionnaire à déployer une collecte abondante, tout en maintenant le même niveau d’exigence quant à la qualité de ses acquisitions. Alderan a démontré qu’elle possédait cette aptitude…

Investir, vite, tout en assurant l’objectif de rendement annoncé… Le Taux de Distribution prévisionnel de 5,5% en 2022 est-il confirmé ?

Rémy Bourgeon – Tout à fait. Et il devrait être du même ordre en 2023… Y compris dans l’hypothèse où la collecte de ce nouvel exercice se situerait dans la même épure que l’an dernier.

Le nouveau contexte macro-économique ne rend-il pas plus délicat le déploiement de capitaux sur le secteur de l’immobilier logistique ?

Rémy Bourgeon – Non, car l’Europe demeure une méga-plateforme de distribution. L’Europe va continuer à consommer des produits importés. Y compris dans l’hypothèse d’une relocalisation partielle des activités de production. Les besoins en actifs logistiques resteront donc très importants. Or, l’Europe est désormais le terrain de jeu d’ActivImmo. Notre SCPI a entamé sa diversification internationale en juin dernier, en réalisant ses premières acquisitions en Espagne. Elle prendra pied prochainement en Italie, sans doute au cours du 1er trimestre. Nous regardons déjà le Portugal. Et l’ensemble des autres pays de la zone euro…

L’une des forces d’ActivImmo, c’est l’expérience et l’expertise d’Alderan sur les marchés français de la logistique. Comment conserver cet atout sur les marchés internationaux ?

Rémy Bourgeon – En disposant de relais immobiliers locaux de qualité. Dès 2020, nous avons sélectionné un « operating partner » en Espagne, auquel nous avons confié le sourcing et la gestion des immeubles. Tout en demeurant décisionnaire final en matière d’acquisitions. Ce modèle fonctionne. Nous le pratiquons depuis longtemps. L’idée est de le dupliquer dans chacun des pays où nous sommes susceptibles de nous implanter. La présence d’un partenaire local de confiance est d’ailleurs le prérequis à tout investissement…

Quels sont les autres projets de développement d’Alderan en 2023 ?

Rémy Bourgeon – L’actualité d’Alderan, c’est d’abord la commercialisation du fonds Vadora II, lancé en septembre dernier. Ce dernier rencontre déjà un succès certain. En dépit du fait qu’il offre une exposition à un secteur, l’immobilier touristique, sur lequel Alderan ne bénéficie pas – à tort…- de la même notoriété que sur le segment logistique. Les opportunités d’investissement que nous avons identifiées -et en partie sécurisées- pour Vadora II sont tout à fait exceptionnelles. Cette manière de procéder -travailler en amont les sous-jacents cibles avant de solliciter les investisseurs- fait d’ailleurs partie de notre marque de fabrique. Et explique le succès rencontré, en termes de collecte, sur tous les produits institutionnels que nous avons lancés à ce jour.

Quid du lancement d’une nouvelle SCPI, plus généraliste qu’ActivImmo ?

Rémy Bourgeon – Ce projet, sur lequel nous travaillons depuis plusieurs mois, devrait effectivement voir le jour cette année. Il s’agira d’un nouveau véhicule grand public structuré sous forme de SCPI, et dont le positionnement sera en tout point complémentaire à celui d’ActivImmo. Autrement dit, ces deux SCPI investiront chacune dans des classes d’actifs et des territoires spécifiques et non redondants. ActivImmo se positionne exclusivement sur le secteur logistique en zone euro, France comprise. Notre nouvelle SCPI, dont le nom sera dévoilé prochainement, s’intéressera quant à elle à tous les autres secteurs immobiliers et sur l’ensemble de la zone euro, mais hors France. Pour être en mesure de capter les opportunités qu’offrent les marchés étrangers, d’anticiper les mutations en cours sur les usages, et faire bénéficier nos souscripteurs de fiscalités souvent avantageuses. Elle sera néanmoins également présente sur le secteur logistique, mais uniquement hors zone euro.

Comment sera gérée cette poche logistique « mondiale » ?

Rémy Bourgeon – Cette exposition à la logistique « mondiale » sera en réalité, tout du moins dans un premier temps, sans doute cantonnée aux actifs logistiques situés dans l’espace anglo-saxon. Autrement dit, essentiellement Commonwealth et Amérique du Nord. Nos acquisitions, dans ces zones, seront aussi a priori de taille plus importante que sur les marchés européens. Nous travaillons déjà avec des opérateurs locaux au Canada, pays où les besoins en actifs logistiques sont importants.

Quelles sont les autres caractéristiques de cette future SCPI ?

Rémy Bourgeon – Conformément à notre positionnement ESG, déjà formalisé notamment sur ActivImmo, ce nouveau véhicule a vocation à obtenir rapidement un label ISR. En outre, cette SCPI bénéficiera, lors de son lancement, d’une campagne de communication très grand public et « digital oriented ». Car il s’agit, selon nous, d’un placement adapté à une large cible de clientèle, car lui permettant de diversifier adroitement son patrimoine.

Quel regard portez-vous sur l’évolution de la classe d’actifs immobilier dans le nouveau contexte macro-économique et géopolitique ? Faut-il s’attendre à la révision -drastique- de la valeur des actifs ?

Rémy Bourgeon – Ce qui est clair, c’est que la hausse des valeurs n’est plus à l’ordre du jour. Sur le secteur logistique, et dans l’immobilier tertiaire d’une manière générale. Le secteur résidentiel est en phase baissière depuis 2022, notamment dans les grandes métropoles. Et la hausse des taux de capitalisation va se poursuivre, dans le sillage de la hausse des taux d’intérêt. Donc, oui, la valeur des actifs immobiliers va baisser.

Quid de l’impact sur les gestionnaires de SCPI -et sur leurs associés- ?

Rémy Bourgeon – Pour des acteurs tels que nous, acteurs de long terme agissant essentiellement en fonds propres – ce qui constitue un avantage concurrentiel fort-, ce repli n’est pas nécessairement problématique. Au contraire, il peut créer de réelles opportunités d’acquisition. Notre cycle de détention est supérieur à celui des cycles immobiliers, qui durent en règle générale de cinq à six ans. J’ajoute que l’immobilier, via l’effet indexation des loyers, reste un rempart contre l’inflation. Le vrai point de vigilance est avant tout la solvabilité des locataires…

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